商铺租金及售价定位
商铺分类业态租金制定标准
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商铺分类及业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
商铺租金一般定价公式
租金及售价定位1、项目价值评价
价值实现表
推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为65.5%。
1、价值实现下的租金及售价定位
1）租金统计及分析
汉中各商业街租金统计表（元/㎡·月）
价值实现下的租金及售价定位
根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。
星光商场的租金是以扣点的形式来取得的，根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。
汉中商场租金表（元/㎡·月）
根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
= 108×81%÷65.5%
= 131.91（元/平方米·月）
本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月
=131.91×10×12
=15,828（元/平方米）。
商铺定价原则及一般方式
心之所向，所向披靡商铺定价原则及一般方式2007-6-25 23:48:001、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
商铺价格定位及规划策略
商铺价格定位及规划策略在商业房产领域，商铺的价格定位及规划策略是非常重要的，它直接影响到商铺的租金收益以及商铺的市场竞争力。
因此，商铺的价格定位及规划策略需要进行深入研究和细致分析。
首先，商铺的价格定位需要根据商铺的地理位置和周边环境来确定。
商铺的地理位置是决定商铺价值的重要因素之一，地理位置好的商铺通常价格较高。
例如，位于繁华商圈或交通枢纽附近的商铺往往价格较高，因为这些地区有较高的客流量和商业发展潜力。
另外，商铺的周边环境也会影响商铺的价格。
如商铺周围的居民区、学校、医疗机构等，这些都会影响商铺的客流量和商业发展潜力。
其次，商铺的价格定位还需要考虑商铺的面积和布局。
商铺的面积和布局对商铺的使用功能和吸引力有很大影响。
商铺的面积大小可以决定商铺的租金收入，较大的面积通常会有更高的租金收益。
而商铺的布局设计则需要符合商铺的经营类型和市场需求。
例如，餐饮业需要有厨房和用餐区域，零售业需要有货架和展示区域，办公室需要有办公区和会议室等。
另外，商铺的价格定位还需要考虑经济状况和竞争状况。
经济状况的好坏会直接影响商铺的租金收益。
在经济繁荣时期，商铺的租金通常会较高，而在经济衰退时期，商铺的租金可能会下降。
竞争状况也会对商铺的价格产生影响。
如果商铺周围有很多类似的商铺，竞争会较激烈，商铺的价格可能会受到压低。
除了价格定位，商铺的规划策略也是很重要的。
商铺的规划策略包括商铺的业态规划和商铺的运营策略。
商铺的业态规划需要根据商铺所在地区的市场需求和竞争状况来确定。
例如，在商铺周围已经有很多餐饮店的情况下，再开设一个餐饮店可能会面临激烈的竞争。
因此，商铺的业态规划需要有针对性地选择适合的经营类型。
商铺的运营策略包括商铺的市场推广、租客选择以及运营管理等方面。
商铺的市场推广可以通过广告、促销活动等手段来吸引客流量。
租客的选择需要根据商铺所在地区的市场需求和商业发展潜力来确定。
运营管理需要做好商铺的日常维护和管理，提供良好的租赁环境和服务。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
铺位租金标准
铺位租金标准在商业地产行业中，铺位租金标准是一个关键的议题，涉及到商业租赁契约的签订、租金支付的金额和规定，以及商户与房东之间的权益保障等方面。
铺位租金标准一般由多个因素决定，例如地理位置、租金市场趋势、铺位面积和商业环境等，并且可能根据不同城市和行业而有所差异。
首先，地理位置是决定铺位租金标准的主要因素之一。
对于位于繁华商业中心的铺位，其租金标准通常较高。
因为这些地方拥有高客流量和巨大的商业潜力，能够给商户带来更多的商机和利润。
相反，偏僻或次要商业区的铺位租金标准则较低，因为商户在这些地方的经营可能面临着较大的风险。
其次，租金市场趋势也会影响铺位租金标准的制定。
在供求关系的作用下，当商业租赁市场供应充足时，房东可能会更愿意降低租金标准以吸引商户入驻，提高出租率。
相反，如果供应不足，需求大于供应的情况下，房东可能会上调租金标准以获取更高的收益。
铺位面积也是确定租金标准的一个重要因素。
一般来说，铺位租金是按照每平方米计算的，所以铺位面积越大，租金标准就越高。
这是因为大面积的铺位通常具备更多的商业潜力和展示空间，能够为商户提供更好的销售和展示机会。
最后，商业环境也会对租金标准产生影响。
如果某个铺位所处的商业环境良好，周边邻里繁荣，商业配套设施完善，这些因素都会对租金标准产生积极的影响。
商业环境好的地方通常能够吸引更多的客户和商户，这也会导致租金标准的上升。
综合考虑以上因素，商业地产市场通常会采用不同的租金标准来划分铺位的不同等级。
一般而言，一线城市的核心商业区租金标准最高，然后是二线城市的中心商业区，随后是三线城市和偏远地区。
在一个城市的不同商业区域内，租金标准也会根据其地理位置和商业环境的优劣而有所不同。
需要注意的是，铺位租金标准不仅仅涉及到商户的利益，也要兼顾房东的权益。
合理的租金标准可以确保商业地产市场的健康发展，同时也能够为房东带来稳定的租金收入。
总结而言，铺位租金标准的确定是一个复杂而重要的过程，需要考虑多个因素。
租金倒推售价的4种方法
租金倒推售价的4种方法(总1页)
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一、比较法：
在同一市场上寻找类似房地产（即租金、区位、内部结构及质量等与对象相同或相近）的售价作为参照，经适当修正来确定。
二、经验法：
月租金＊150个月=大概的房屋价值。
然后根据新旧程度和人气加权30--50％就是推出的房屋售价。
也就是说40元/平方米的地方，销售价格在7800—9000元/平方米。
三、投资回报法：
举例而言: 一套100平的商铺，租金在￥40/平/月，该如何推算该商铺的售价呢
公式为：
商铺单价=（年租金／回报率）／回报率。
解答如下：
年租金=40*100*12=48000元
商铺总价48000÷8%=600000元
假设投资12-13年能够收回，回报率=8%
商铺单价=600000÷100=6000元/平方
四、收益法：
租赁收入扣除运营费用（维修费、管理费、保险费和税金等），具体扣除项情况而定）确定净收益，在此基础上再测算售价。
就所给商铺而言，一般运营费用为25%左右，回报率一般取8%，收益年限主要应根据土地使用权年限、建筑物尚可使用年限综合实际使用情况来确定，因未给出可收益年限，故不便确定，暂按30年确定（可根据具体情况自己酌情确定，代入公式即可），则售价（单位面积）：
[1-1/(1+^30]*40*12*(1-25%)/=4000元(左右)。
算出后，自己可根据周边情况做适当修正来确定最终售价。
2。
按照现行的商铺售价标准得出的租金水平明细表
呈：西安新兴房地产开发有限公司——新兴24G租金制定说明一、按照现行的商铺售价标准得出的租金水平明细表实际销售单价：12096.76×0.7=8467.732元/平方米1-3层内铺实际收入：147075606.59×0.7=102952924.613元2005年8月9日- 1 -与均价10000元/平方米差1532.268元/平方米三年须达到的租金：1532.268元/平方米÷36月=42.56元/平方米·月则，依据此标准，可得出实际租金底价的换算系数为：三年需达到的租金水平÷按10%回报率计算的总均租金水平×100% = 换算系数按此标准计算可得：换算系数 = 42.14%二、现行租金底价的计算方法现行租金底价 = 现有售价÷120×42.14%注：此表为按照销售面积招商的价格水平市场上目前租金的收取主要按照实用面积执行，则还应将以上现行底价转换为按照实用面积招商的租金水平，可利用公摊率计算公式2005年8月9日- 2 -推倒得出计算公式如下：（实用面积租金－销售面积租金）÷销售面积租金=公摊率为了满足最终42.56元/㎡·月的最终租金水平，同时留出优惠打折的空间，在按使用面积招商的执行租金底价的基础上上浮35%，可得：2005年8月9日- 3 -三、针对招商政策的优惠说明趸租客户：说明：为了保证不超过35%的优惠额度，我们可计算出不同付款方式租金优惠的大致比例，具体计算公式如下：设定客户承租面积为S，表价租金为J，合约期限为T，免租期为t免租期的优惠金额 = S × J × t 合约期限内表价总租金 = S × J × T则应满足如下公式：总优惠金额÷合约期限内表价总租金 = 35/100 （S × J × t）÷（S×J×T）=35/100由此可算出：t/T = 35/100依此可以算出，当商户一次支付一年租金时最多可获得6个月的免租期，当商户一次支付二年租金时最多可获得12个月的免租期。
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汉中各商业街租金统计表（元 / ㎡·月）
前天
人 西 头 太人
业 态
民
东大 街
大
进 西
桥
汉 大
白民
路 街 路 路路
路道
最高租金 最低租金 平均租金
130
90
65
80
40
23
105
65
44
72
63
140
80
73
34
18
75
26
28
53
40.5
107
53
50.5
价值实现下的租金及售价定位 根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。 星光商场的租金是以扣点的形式
3
C-3
导购设施
3
2.67
2
2
1.67
3
C-4
安全设施
3
2
1.33
1.5
2
3
C-5
灯光设计
3
2
1.33
1.5
1.67
3
C-6
其它设施
3
1.67
1.33
1.33
2
2
营销管理
D
30
22.03
17.97
14.93
19.33
25
（小计）
D-1
主题形象
3
2.33
1.67
1.33
2
3
D-2
营销策略
3
2
2.17
1.83
商铺租金及售价定位 1、项目价值评价
价值评价表
序号
评判因素
权重 分值
评定分值 星光百货 世纪阳光 国贸商场 商业大厦
本案
周边环境
A
30
20.67
23.67
23
( 小计 )
24
22
A-1
商业位置
5
3
4
4.33
4
4
A-2
交通便利度
5
3.67
4.33
4.33
4.33
4
周边房屋素
A-3
5
4
3.67
3.67
4
3
质
周边居民质
A-4
5
4
3.33
3
3.33
3
素
A-5
人流
5
2.67
4.33
3.33
4
4
A-6
车流
5
3.33
4
4.33
4.33
4
规划及建筑
B
20
18.33
12
10.33
14
17
( 小计 )
B-1
整体规划
4
3.67
2.67
2.33
3
3
外观建筑风
B-2
4
3.67
2
2
3
3
格
建筑空间规
B-3
3
2.67
2
1.67
2
2
划
停车位、便
B-4
3
3
1.67
1
1.67
3
利、大小
B-5
主题广场
3
2.67
1.67
1.67
2.33
3
B-6
动线组织
3
2.67
2
1.67
2
3
配套设施
C
20
13.67
10.33
9.67
12.33
17
( 小计 )
公共配套设
C-1
4
3
2.33
1.67
2.67
3
计
C-2
无障碍设计
4
2.33
2
1.67
2.33
商业大厦
本案
A
周边环境
30
20.67
23.67
23.00
24.00
22
B
规划及建筑
20
18.33
12.00
10.33
14.00
17
C
配套设施
20
13.67
10.33
9.67
12.33
17
D
营销管理
30
22.03
17.97
14.93
19.33
25
价值实现度
100%
74.7%
63.97%
57.93%
69.67%
2.33
2
D-3
主力店
4
3
2.33
1.93
2.5
3
D-4
业态布局
4
3
2.33
1.77
2.67
4
人流设计
D-5
2
2
1.27
1
1.33
2
（商场内）
经营管理模
D-6
3
2
1.77
1.83
2
2
式
商业管理公
D-7
2
1.27
1.27
1
1.17
2
司
D-8
促销活动
2
1.17
1.17
1
1.17
1.5
D-9
经营管理
3
2
1.83
来 取得的， 根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。
汉中商场租金表（元 / ㎡·月）
项目 世纪阳光 国贸商场 星光商场 平均租金
最低租金 100 90 78
89.333
最高租金 140 140 100
126.666
平均租金 120 115 89 108
根据上表知项目竞争商场的平均租金为
108 元 / 平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平
81%
推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）
为 66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价
值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为
1、价值实现下的租金及售价定位
65.5%。
1 ）租金统计及分析
均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
= 108× 81%÷65.5%
= 131.91（元 /平方米·月） 本案平均销售价格 = 本案平均租金× 10 年× 12 月
=131.91×10× 12 =15,828 （元 / 平方米）
1
1.67
3.5
D-10
品牌控制
2
2
1
1.07
1.172
1.27
1.17
1.17
1.33
1
合计
100
74.7
63.97
57.93
69.67
81
价值实现度
100%
74.70%
63.97%
57.93%
69.67%
81%
价值实现表
序号
评判因素
权重
价值实现度
分值 星光百货 世纪阳光 国贸商场