2019年万科地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报...
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南昌青山湖区市调报告
万科金色名郡
开发商 代理商 容积率 占地面积 总户数
项目情况
江西海帆置业
世联、合富辉煌联合代理
3.0
绿化率
25.19%
16888㎡ 总建筑面积 61959㎡
613户
交楼标准
精装
小区配套 商业、空中泳池、空中花园走廊
建筑风格 销售均价 户型面积
住宅11000元/㎡、 公寓9000-10500元/㎡
三室两厅两卫
户型方正，动静分明； 餐厅利用性不强，南北不通透； 两次卧对门，私密性不够
F5：三房两厅两卫 面积约129㎡
户型方正，动静分明； 餐厅利用性不强，南北不通透； 两次卧对门，私密性不够
销售分析
营销中心外部装潢简单大方，外围园林修剪整齐，水池景观吸引顾客眼球。 销售人员接待热情，专业技能较强。 户外广告全面，销售现场物料齐全。
生态区
商贸服务区
产业升级区 物流区
青山湖区拟打造“一核、两翼、六区”架构。
临江商务区规划
临江商务区北起富大有堤，南至 民丰路，东临高新大道，西接青山 湖大道，区域面积4020亩。据介绍， 商务区功能定位为，以商务商贸、 金融服务、总部经济、文化休闲、 生态居住为主导的城市新型综合体。
“临江商务区将低碳理念和技术 融入其中，形成具有南昌特色的低 碳产业和文化基地。”青山湖区负 责人介绍，临江商务区将秉承“绿 色、科技、人文”三大理念，引活 水入区，建设集“商务商贸、金融 服务、总部经济、文化休闲、生态 居住”五大功能于一体的新型城镇 产业综合体。
区域售价
截止到2013年12月，青山湖区内房价平均达到8900元/㎡，同比上涨7.27%，房 价整体走势稳步看涨。
黑马观点
土地市场：2013年南昌土地出让金额252.7亿，成交面
万科青山湖策略最终版
09年，针对以上问题，我们要如何开展工作？
一、推广回顾及现状
二、市场、客群分析
三、推广策略
在制定我们推广策略前，我们必须明确我 们的营销任务，了解目前的市场现状及项 目竞争状况和目标客群需求，从而理清我 们的任务和目标。
1、首先看一下，09年青山湖8号营销任务和营销思路：
• 09年青山湖8号营销任务：
广告语：
美，在香溢花城 ；我，在香溢花城
最新价格： 高层售价在3800元-7500元/㎡（景观不同） 联排别墅12000元/㎡
中大青山湖
开发商:南昌中大房地产有限公司 投资商:中大房地产集团有限公司 中大·青山湖花园位于青山湖西岸，中大青山 湖总规划240亩，总户数是1685户，小区规划 有别墅，多层，小高层，高层；在小区的外围 还规划了部分店铺做商业街。是青山湖板块在 售中高端项目，项目主供再改型产品，前三季 度市场成交表现低迷，四季度以低价促销方式， 突破市场，一改颓势。
2.6% 15.6% 0.4% 4.6% 2.1% 2.2% 100.0%
1.3% 12.9% 0.1% 2.4% 0.9% 0.9% 100.0%
TH类产品
西区临湖 东区临湖 580别墅 东区临湖 580别墅
总指标
从以上项目调整后资料显示：
1. 项目调整后，缩减了原规划尺度，降低了置来门槛。但由 于增加了总户数，容积率加大，降低了项目园林绿化率， 和楼间距，对项目高端性有所影响。 2. 产品线拉长，有大宅、临湖双拼、非临湖双拼、联排别墅、 高层多尺度产品。 3. 调整后产品上都加大了赠送面积，提升了产品的性价比。
——客户关注点及购房决策影响因素，
对项目进行了产品重新规划调整。
2、项目现状：
调整后项目总帄图规划现状
青山湖科技城概念性规划及城市设计
青山湖科技城概念性规划及城市设计杭城西郊，吴越故里，宁静的青山湖畔正孕育着一座崭新的科技城。
在长三角战略转型、浙江省探究创新开展形式的历史机遇下，青山湖科技城以其较好的产业根底，良好的生态资源禀赋、突出的政策主导优势，有条件建立成为“国内领先、国际一流〞的科技新城。
一、概念性规划目的定位规划突出科技与品质两大主题，聚焦科技创新建立“科技新区〞，围绕青山湖打造“品质新城〞。
新的产业体系规划重点强化研发，突出创业孵化；强化效劳，突出成果转化；强化引领，突出制造联动。
聚焦新材料、装备制造、新能源、电子信息〔物联网〕和生命安康产业，建构研发、转化、制造三者联动的产业体系，形成“三区多谷〞的产业空间布局。
新的生活方式为吸引高端人才，会聚高端产业，规划〔1〕多元居住提供多元化的居住选择，满足不同层次的居住需求。
〔2〕低碳生活建立快速公交、城市公交和旅游公交互相配合的公共交通体系，搭建步行与自行车两套慢行交通系统，表达低碳安康的出行理念。
〔3〕个性消费构建功能完善、形式多元的效劳体系，提供个性化的消费场所，满足不同层级的消费需求。
〔4〕和谐共生建立环境友好的生态平安格局和魅力多彩的景观体系，打造人与自然和谐共生的人居环境。
规划构造规划形成“一心三城、四廊多园〞的区域空间构造。
一心：环湖筑心，突出青山湖滨湖现代效劳区集聚总部经济、创意产业和现代效劳等综合功能，滨湖高尚低密度居住区表达高品质居住。
环湖运动休闲区打造面向区域的生命科学谷和都市康体疗养胜地。
滨湖生态山林区以保护生态环境为主构成科技城的生态屏障。
同时，通过环湖道路的建立、环湖景观的塑造，将青山湖打造成为科技城品质生活之心。
三城：倚水兴城，突出科技城规划通过空间与功能上的整合，打造高新产业城、宜居生活城和创新科技城，实现研发-产业-效劳的功能互动，科技城为产业城提供智力支持，产业城为科技产品的市场推广提供产业环境并反哺科技城的成长，生活城那么为科技城和产业城的开展提供效劳。
2019蓝睛创意-万科未来之光整合推广方案
我与合肥的距离 10年同路
9
10
月
月
我与生活的距离 10年有墅
11
12
月
月
我与世界的距离 10年如故
现场:
包装更换/现场围挡
别墅封盘答谢活动
高端ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ圈层活动
线上： 线下：
全盘形象
别
墅
诉说长江路情怀
形
形成双重客户认同
象 指向东部溢出改善客户
高 层 形 象
诉说客户经历 形 成价值认同 复刻
一座金域华府
全 盘 形 象
全城刮刮卡派发：
全城刮刮卡派发：
10年长江路越来越长，距离产生（万科） 10年我们相爱变成了相亲，距离产生（） 10年上班的路越来越堵，距离产生（） 10年孩子工作越来越远，距离产生（ ）
线上广告出街：
H5<距离产生一切>在线兑奖：
微信同步霸屏：
微信同步霸屏：
微信同步霸屏：
四大核心价值构筑本案
未来蓝图
至此解答未来之光贵的道理----
项目定位： 合肥TOD地标级高端大盘 客户定位： 城市高端外溢阶层与片区塔尖阶层 产品定位： 长江路上的生活资产
全盘定位：面向未来的城市资产
什么是面向未来?
美好的距离越来越近
烦心的距离越来越远
风景
家人
便捷
拥挤
嘈杂
距离是界定一个房地产项目土地价值的核心标准
一次合肥万科10年有墅业主的定制家宴节
一本合肥万科《10年有墅纪念册》
传播执行：
第三阶段 全盘持续推广
我与世界的距离 10年如故
万科10年人居作品 再迎城市塔尖
核心动作：
世界距离 一切未来之光
9
10
月
月
我与生活的距离 10年有墅
11
12
月
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我与世界的距离 10年如故
现场:
包装更换/现场围挡
别墅封盘答谢活动
高端ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ圈层活动
线上： 线下：
全盘形象
别
墅
诉说长江路情怀
形
形成双重客户认同
象 指向东部溢出改善客户
高 层 形 象
诉说客户经历 形 成价值认同 复刻
一座金域华府
全 盘 形 象
全城刮刮卡派发：
全城刮刮卡派发：
10年长江路越来越长，距离产生（万科） 10年我们相爱变成了相亲，距离产生（） 10年上班的路越来越堵，距离产生（） 10年孩子工作越来越远，距离产生（ ）
线上广告出街：
H5<距离产生一切>在线兑奖：
微信同步霸屏：
微信同步霸屏：
微信同步霸屏：
四大核心价值构筑本案
未来蓝图
至此解答未来之光贵的道理----
项目定位： 合肥TOD地标级高端大盘 客户定位： 城市高端外溢阶层与片区塔尖阶层 产品定位： 长江路上的生活资产
全盘定位：面向未来的城市资产
什么是面向未来?
美好的距离越来越近
烦心的距离越来越远
风景
家人
便捷
拥挤
嘈杂
距离是界定一个房地产项目土地价值的核心标准
一次合肥万科10年有墅业主的定制家宴节
一本合肥万科《10年有墅纪念册》
传播执行：
第三阶段 全盘持续推广
我与世界的距离 10年如故
万科10年人居作品 再迎城市塔尖
核心动作：
世界距离 一切未来之光
地产项目品牌整合推广方案
禅 桂
发展商眼中的大沥
名汇城市花园：
位于城南二路 本土开发商开发的项目 2007 年首次开盘当天，推 出9.8折优惠，均价4200元/ 平方米。
定位：大沥首席法式尊贵社 区
广告语：大沥唯一超白金豪 宅盘
客户群：大沥旧区人群
南海碧桂园：
位于大沥雅瑶南海碧桂园 大桥旁 是品牌发展商较早启动的 项目，项目以别墅和洋房 为主，均价为接近5000元/ 平方米。
广告语：给你一个五星级 的家
客户群：南海人
合生君景湾：
位于大沥黄歧北村大道 品牌发展商近期启动的项 目，项目以高层单位为主 均价约7000元/平方米
定位：欧陆经典高尚住宅 广告语：22万㎡欧洲风情
水岸城邦 客户群：广州、黄歧、禅 桂
大沥 印象
大沥本地开发项目以中低端定位项目为主。大沥还没有高端产品。
客户群
目标客户群｜类型
从贵司提供的资料，客户群为：
客户群类型
生活在大沥的住在自 建房的工商业者
以前住在大沥，已经 在外置业的回流客户
大沥的各行政机构管 理人员
目标客户群｜职业构成
批发市场经营者 物流运输企业高层 厂企的高层管理人员 行政机构的公务员 高级中学的老师
大沥主要的批发市场有中建博美装饰材料城、桂江农产品批发市场、 三眼桥粮油物流中心（华南区最大的粮油物流中心）、广佛五金城等， 它们的经营者将会是我们主要的目标客户群。
大沥西部（原大沥区域）虽然经济实力雄厚，但还没有上
档次、上规模的住宅项目，品牌盘只有南海碧桂园（位于大沥 雅瑶），客源主要为大沥当地人及镇街客户。
区域内的房产项目
半径10公里区域
万科金域华庭
将作为大沥第一个真正 意义的品牌地产项目。
0130青山湖新天地整合推广策略82页PPT
区域规划前景
政府规划下的全区唯一一座集旅游休闲娱乐餐饮的综合商业中心广场将俞发 成熟完善且得以汇聚大量人流。
销售推广阻力较小
周边无大型商业及同质产品的竞争，使得本案销售推广的阻力较小。
标志性的形成
抢眼的产品规划及推广概念势必吸引市场关注与追捧，确立项目在南昌的标 志地位。
剖析自身 Threat
Take stock of oneself
• 同时，对于理性的投资者来说，考虑的方面越来越多，单一的产品构成及 通俗的概念已经不足以吸引购买。而本项目在产品的构造上的“均好 性”――地段升值、社区功能、环境宜人、产品特色、配套趋势等都符合 这类人群的需求。
• 另外，我们必须明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用 力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全 释放出来。
➢同时，建立起的品牌及其市场认同，可在各区域进行品牌 复制，不但节约推广成本，更是不断为品牌加分的过程； ➢作为龙粤地产首度开发的综合体产品，其品牌影响将直接影响 到后续产品的开发。
这是我们关键的一仗！
• 本项目无论从环境设计上，还是建筑、产品设计、功能配备上均独具匠心， 体现了一种休闲、韵动的国际都市生活态度，对于快节奏下的都市人，有 一定的诱惑力。
♣项目虽综合多种业态，但无论居住（居住公园）或是商业、娱乐 （购物公园），Park都可涵括；
♣ 不存在认知障碍，便于接受和传播。
项目定位：
青山湖 ·一站式ParkMall商业综合体
有姿态，绝不说教；要沟通，耐得咀嚼； 是棒喝，点到为止；在召唤，来此聚首！
这是一个位于城市副中心的复合街区； 这是一个领导潮流、拒绝落后的时尚圣地； 这是一个号令感官、汇聚人气的玩乐公园； 这是一个充满快感、体验、享受的娱乐世界； 这是一个以时尚为准则、快乐为尺度、广场公园为聚落的天堂； 这是一个Modern·ParkMall 这更是一个——
政府规划下的全区唯一一座集旅游休闲娱乐餐饮的综合商业中心广场将俞发 成熟完善且得以汇聚大量人流。
销售推广阻力较小
周边无大型商业及同质产品的竞争，使得本案销售推广的阻力较小。
标志性的形成
抢眼的产品规划及推广概念势必吸引市场关注与追捧，确立项目在南昌的标 志地位。
剖析自身 Threat
Take stock of oneself
• 同时，对于理性的投资者来说，考虑的方面越来越多，单一的产品构成及 通俗的概念已经不足以吸引购买。而本项目在产品的构造上的“均好 性”――地段升值、社区功能、环境宜人、产品特色、配套趋势等都符合 这类人群的需求。
• 另外，我们必须明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用 力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全 释放出来。
➢同时，建立起的品牌及其市场认同，可在各区域进行品牌 复制，不但节约推广成本，更是不断为品牌加分的过程； ➢作为龙粤地产首度开发的综合体产品，其品牌影响将直接影响 到后续产品的开发。
这是我们关键的一仗！
• 本项目无论从环境设计上，还是建筑、产品设计、功能配备上均独具匠心， 体现了一种休闲、韵动的国际都市生活态度，对于快节奏下的都市人，有 一定的诱惑力。
♣项目虽综合多种业态，但无论居住（居住公园）或是商业、娱乐 （购物公园），Park都可涵括；
♣ 不存在认知障碍，便于接受和传播。
项目定位：
青山湖 ·一站式ParkMall商业综合体
有姿态，绝不说教；要沟通，耐得咀嚼； 是棒喝，点到为止；在召唤，来此聚首！
这是一个位于城市副中心的复合街区； 这是一个领导潮流、拒绝落后的时尚圣地； 这是一个号令感官、汇聚人气的玩乐公园； 这是一个充满快感、体验、享受的娱乐世界； 这是一个以时尚为准则、快乐为尺度、广场公园为聚落的天堂； 这是一个Modern·ParkMall 这更是一个——
万科地产青山湖项目整合推广方案及创意表现报告
项目的知名度。
促进销售目标达成
通过有效的推广手段，吸引潜 在客户到访，促进项目销售目
标的达成。
建立品牌形象
通过创意表现和传播，树立万 科Байду номын сангаас产在市场上的良好品牌形
象。
提升客户满意度
通过提供优质的服务和产品， 满足客户需求，提高客户满意
度。
效果评估方法
销售数据统计
通过统计销售数据，如成交量 、成交金额等，评估推广效果
灵活定价
根据市场变化和竞争对手情况，灵活调整项目售价，保持竞争优势。
品牌建设与口碑营销
加强品牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度，吸引潜在客户。
06 总结与展望
项目总结
成功销售
通过有效的整合推广方案，青山 湖项目在市场上取得了显著的销 售业绩，实现了预期的销售目标。
品牌提升
项目推广活动提升了万科地产的 品牌知名度和美誉度，增强了消
和销售目标的达成情况。
到访客户数量
统计到访客户数量，了解潜在 客户对项目的关注程度和兴趣 。
网络曝光度
监测项目在网络上的曝光度和 关注度，评估网络推广效果。
客户满意度调查
通过问卷调查等方式了解客户 对项目的满意度和评价，针对
性地改进和优化推广方案。
05 风险控制与应对策略
市场风险
市场需求变化
由于房地产市场的波动性和不确 定性，市场需求的变化可能导致 项目销售困难。
项目周边配套成熟，交通便利，拥有 丰富的教育、医疗、购物等资源，旨 在打造一个高品质、舒适便捷的生活 社区。
项目定位与目标
01
02
03
项目定位
以中高端市场为目标客户 群，打造一个具有人文关 怀、生态环保、科技智能 化的高品质居住社区。
促进销售目标达成
通过有效的推广手段，吸引潜 在客户到访，促进项目销售目
标的达成。
建立品牌形象
通过创意表现和传播，树立万 科Байду номын сангаас产在市场上的良好品牌形
象。
提升客户满意度
通过提供优质的服务和产品， 满足客户需求，提高客户满意
度。
效果评估方法
销售数据统计
通过统计销售数据，如成交量 、成交金额等，评估推广效果
灵活定价
根据市场变化和竞争对手情况，灵活调整项目售价，保持竞争优势。
品牌建设与口碑营销
加强品牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度，吸引潜在客户。
06 总结与展望
项目总结
成功销售
通过有效的整合推广方案，青山 湖项目在市场上取得了显著的销 售业绩，实现了预期的销售目标。
品牌提升
项目推广活动提升了万科地产的 品牌知名度和美誉度，增强了消
和销售目标的达成情况。
到访客户数量
统计到访客户数量，了解潜在 客户对项目的关注程度和兴趣 。
网络曝光度
监测项目在网络上的曝光度和 关注度，评估网络推广效果。
客户满意度调查
通过问卷调查等方式了解客户 对项目的满意度和评价，针对
性地改进和优化推广方案。
05 风险控制与应对策略
市场风险
市场需求变化
由于房地产市场的波动性和不确 定性，市场需求的变化可能导致 项目销售困难。
项目周边配套成熟，交通便利，拥有 丰富的教育、医疗、购物等资源，旨 在打造一个高品质、舒适便捷的生活 社区。
项目定位与目标
01
02
03
项目定位
以中高端市场为目标客户 群，打造一个具有人文关 怀、生态环保、科技智能 化的高品质居住社区。
住宅设计案例文本--万科青山湖景观方案
3.现状地形分析： 高层建筑与室外场地间高差为300mm，与别墅区标高 基本一致。 场地下为地下车库，车库顶板与场地间高差1200mm， 顶板荷载最高覆土厚度暂未明确。
±0.00
-0.30
±0.00
-1.50
（ 二 ） 设 计 构 思
1.主题意境： “八大山人”与“菊” 晚年时期的八大山人，将自己超脱的心境与散淡的生活 状态寄托于对菊花的描绘，从静中悟道，表达出亲切宁静的 气息与朴素清新的美感。 本园的设计风格在与整体项目的设计风格相呼应的同时， 突出对“菊”意境的刻画，强调其文化内涵的独特性，追求 素雅自然之美，体现东方生活的精髓。
别墅建筑 宅间道路
草坡地形
游憩平台
草坡地形
消防通道
绿化
高层建筑
（ 四 ） 设 计 分 析 断 面 分 析
设计断面分析： 该处景观中地形设计最高处为0.50米，建议将消防通道南侧车库顶板 荷载局部增加至可覆土2米。
——
±0.00 0.50 -0.30 ±0.00 建筑 草坡地形 绿化 游憩场地 草坡地形 廊架 地下车库 建筑
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
荷 园 方 案 介 绍
——
交通分析图
写 荷 园 方 案 分 析
梅 园 —— 方 案 介 绍
梅 园 —— 方 案 介 绍
梅 园 —— 方 案 介 绍