房地产抵押制度
房地产抵押登记制度若干问题探讨
房地产抵押登记制度若干问题探讨祝美月陈绍萍绍兴县房地产管理处【摘要】近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易形态日益丰富，抵押登记制度也出现相应的问题。
由于过去一些旧的政策、制度滞后于新形式下的房地产业的发展，所以，如何能及时有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜渐，是摆在我们面前的一个重要的课题。
【关键词】房地产抵押登记探讨一、房地产抵押登记制度立法如今世界各国的房产登记制度主要由三种基本的登记制度演化而来，即契约登记制度、权利登记制度和托仑斯登记制度。
三种登记制度有一定的差别，前两种在欧洲和北美洲使用广泛，而我国使用的是第三种登记制度。
针对我国的国情，国家规定房地产抵押登记属于房地产登记制度中的他项权利登记。
目前我国对不动产物权进行了立法，规定不动产物权的设立、变更和废止都必须进行登记。
但是我国不动产物权的立法还是形式主义的登记，并没有赋予其法律意义，在法律规定中也不健全。
根据调查发现，我国法院往往认为进行登记后，不动产合同就生效了，可见从司法角度来看，我国不动产登记法是承认实质主义的登记。
二、房地产抵押登记制度的统一房地产抵押登记是指依据财产权利人的申请，登记机关将与在该财产上设定抵押权相关的事项记载于登记簿上的事实。
从维护社会经济秩序的角度出发，把抵押权的设立与存在用一定的方式表现出来。
让第三人知悉房地产上的权利状况，以使第三人免遭不测之损害，这就是抵押权公示及其原则的目的。
抵押权公示原则使原本存在于人们观念中的抵押权变动过程，外化为一定物态形式为公众所知，以维护交易过程的安全。
在我国现行法上，房地产抵押的公示方法是登记。
产权所有人通过抵押物登记可以取得担保物权，可见抵押权对第三人具有法律效力，即当抵押物被第三方占有时，取得担保物权的抵押人可以向占有的第三方主张抵押权，使得第三方都必须履行不得损害抵押物的义务。
由此看来，登记在不动产法律效力上的重要性。
三、房地产抵押登记司法问题我国房地产抵押登记制度存在着不足，既造成了法律上的冲突。
不动产抵押登记中的抵押范围
不动产抵押登记中的抵押范围
不动产抵押登记中的抵押范围是指抵押人将其拥有的不动产作为债权的担保物所涉及的范围。
在抵押登记过程中，抵押人需向登记机构申请办理抵押登记手续，并提交相关资料。
登记机构会根据相关法律规定和登记要求，对抵押人提供的抵押范围进行审核确认。
一般情况下，抵押范围包括不动产的所有权、使用权以及其他权益。
具体涉及哪些权益以及权益的范围，可能会因地区、法律规定、债权协议等因素而略有差异。
在中国，抵押范围通常包括土地使用权、房屋所有权和其他与不动产相关的权益。
但需要注意的是，抵押范围不能超出抵押人所拥有的合法权益范围。
如果抵押范围存在争议或不符合法律规定，登记机构将有权拒绝登记或进行调整。
总之，在不动产抵押登记过程中，抵押范围是一个重要的考虑因素，它涉及到债权人的利益保障和抵押物的价值评估。
建议在进行抵押登记前，详细了解相关法律规定并咨询专业人士的意见，以确保合法权益和风险控制。
住房抵押贷款
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性 风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存 款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来 流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的 投资机会，增加机会成本带来的损失。
《担保法》第51条规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范 围内要求提供担保。也就是说，当抵押物意外灭失时，抵押权人享有的只是一种债权请求权，而不再是担保物权。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定，在抵押物灭失、毁损或 者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。因此在购房贷款抵押中， 为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极和有益的措施。
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定 的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际 缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度； 归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足 消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
申请资料
个人房产 公司房产
贷款风险 防范
违约风险控制 流动性控制
经济周期控制 利率的控制
1、房屋产权证、购房合同及发票原件； 2、原件、户口簿原件 3、配偶原件/房地产共有人原件
不动产抵押登记制度
不动产抵押登记制度不动产抵押登记制度是指国家为了保障抵押权利人的合法权益以及提高金融机构对抵押贷款的安全性而建立的法律和制度框架。
以下是关于不动产抵押登记制度的一些内容：1. 法律依据：- 相关法规：不动产抵押登记制度的设立通常基于国家法律法规，确保在不动产抵押交易中的各方权益得到法律保障。
- 抵押法律条文：不同国家的不动产抵押登记制度可能会有相应的法律条文明文规定抵押的法律效力和程序。
2. 登记主体：- 登记机构：不动产抵押登记通常由专门的不动产登记机构负责，该机构负责处理和管理不动产抵押登记的相关事务。
- 权利主体：抵押权利主体通常是抵押权人（通常是贷款方或金融机构），贷款人在借款人未能履行还款义务时可依法依约行使抵押权。
3. 登记程序：- 申请和审批：抵押权人需要向不动产登记机构提出抵押登记申请，申请通常需要提交相关文件和证明。
- 登记手续：登记机构对申请进行审查，核实相关材料，并完成抵押登记手续，确保权利变动得到正式记录。
4. 登记内容：- 抵押标的：抵押登记记录了抵押的具体不动产标的，包括房地产、土地等。
- 权利限制：登记中会明确抵押权人对不动产的抵押权利，包括金额、期限等限制条件。
5. 登记效力：- 公示作用：抵押登记起到公示作用，使得第三方能够知晓该不动产已被抵押，降低不动产被重复抵押或产生争议的可能性。
- 法律效力：抵押登记具有法律效力，确保抵押权人在不动产交易中的权益得到保障。
6. 登记费用：- 登记费用：不动产抵押登记可能涉及一定的登记费用，费用标准和支付方式通常由相关法规或登记机构制定。
不动产抵押登记制度的建立有助于提高金融体系的稳定性，保障抵押权人的合法权益，同时也提高了不动产市场的透明度。
在具体实施中，各国可能存在一些差异，具体的制度和流程可根据各地法规而有所不同。
第六章 房地产交易管理制度与政策
第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。
二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。
交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。
（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。
第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。
房地产抵押相关法律法规
房地产抵押相关法律法规房地产抵押相关法律法规一、概述房地产抵押是指将房地产作为借款人在贷款过程中提供给贷款人作为债务担保的一种方式。
在房地产抵押过程中，借款人将自己名下的房产作为抵押物，向贷款人借款，并在约定的期限内按照合同约定的还款方式、期限进行还款。
在这个过程中，房地产抵押相关法律法规起着重要的指导和保护作用。
二、相关法律法规1. 《中华人民共和国担保法》该法规定了担保的范围、形式、设立与效力、保全与追偿、清偿顺序等方面的内容。
在房地产抵押中，负有担保责任的借款人和贷款人之间的权益和义务，都受到该法的约束。
例如，担保范围的确定就是根据该法来规定的。
2. 《中华人民共和国物权法》该法为房地产拥有者和使用者规定了相应的权益和义务。
房地产抵押作为一种担保方式，在物权法中有明确的规定。
例如，在担保物品的选择和担保物的优先权等方面都受到该法的规范。
3. 《中华人民共和国合同法》该法规定了在借款合同、抵押合同等相关合同的订立、履行、修改和解除过程中的权益和义务。
在房地产抵押过程中，借款人和贷款人之间的合同关系，以及抵押物的选择和评估等方面，都受到该法的规范。
4. 《房地产交易管理条例》该条例规定了房地产交易的管理制度，并对房地产交易中的抵押权的设立、变更、转让等方面进行了详细的规定。
借款人和贷款人在房地产抵押过程中，需要遵守该条例的规定，确保抵押权的合法性和有效性。
5. 《不动产登记暂行条例》该条例明确了不动产登记的程序和要求，包括登记申请、登记内容、登记机关的职责等方面的规定。
在房地产抵押过程中，不动产登记是必要的环节，借款人和贷款人需要按照该条例的规定，完成相关登记手续。
三、房地产抵押的法律意义与保护房地产抵押的法律意义主要体现在以下几个方面：1. 明确权益：相关法律法规明确了借款人和贷款人的权益和义务，避免了双方在借贷过程中产生争议。
双方都能够依法享有相应的权益，同时承担相应的责任。
2. 保护利益：抵押物作为借款人提供给贷款人的担保，可以保护贷款人的利益，减少贷款风险。
浅谈我国房地产抵押证券化制度存在的不足
功。在我国，房地产抵押 证券化的规 范化和
制度 化起 步晚，房地产证券化制度在 发挥其
法＊ 、 《 托投 资公 司资金 信托 管理暂 行办 负责运作证券化业 务，被证 券化的 贷款资产组 信 法》。信托 制度的引进，有效 回避 了 目前我冈 合仍然属于该发起 人，保留在发起 人的资 产负 资产证券化 ７明确法律规定的尴尬境地 。这类 债表 中 。因此 ，被证 券化的 资产 并未被 “ 己 真 Ｓ Ｖ 信托法律法规的出现 ，为确保资产证券化过程 实出售 。在我国 ， Ｐ 的发起 人多为金融机 中风险的隔离建立 了有效机制 ，对房地产抵押 构 ，如果 借鉴 德国的 模式 ，将 会与我 国现 行
目济 管 理
浅谈我国房地产抵押证券化制度存在的不足
黄海凤 普宁市公证处
摘蔓 ： 为资产证 券化 中最具基础意 义 作
和 最具典型意义的一种 表现形 式，房地产抵 押 证券化在西方一些 发迭 匿骞取得 了 大成 很
据 。但 在实 际运 作中 ， 可以通 过 发行集 合资
法律障碍 德国房 地产抵 押 贷款证 券化模 式的 核心 金 信托计 划 实现 房地产 抵押 贷款证 券化 。近 年来 ，我 国相继 出台 《 中华 人 民共和 国信托 是 ： 在发起 人的内部设 立一个机构 ，由该机构
机构 ，将信 贷资产信托给受托机构 ，由受托机 构 以资产支持证券的形式 向投资机构发行受益 证券，以 该财产所产生的现金支 付资产 支持证 券收 益。”这一政策性法规在避 免 《 司法 公
定 ：“ 在中 国境 内 ，银行业 金融机构作 为发起
Ｓ ＰＣ （ｐ ｃａ ｕｐ ｓ Ｃ ｒｏａｉｎ）是 Ｓ ｅｉｌ Ｐ ｒ ｏｅ ｏｐ ｒｔ ｏ 的 ，该转让对债务 人 发， 效力。”我国征债 种公司制的Ｓ Ｖ，它存在和运行的唯一 目的 Ｐ 权转 让生 效原 则问题 ｌ 行的 是通 知生放 原 ＩＳ Ｖ一样 ，是实现 房地产 抵押 证券化 。与 ： 伏 ｈ Ｐ ｉ 则 。由于房地产抵押 证 券ｆ ｇ 须保证资产的真 Ｓ Ｖ ｌ ｇ ， Ｐ 同理 ，其业务活动范 围同样受到法律的严 实出售 ，债权类资 转让时要求做到逐笔债 格限制 ，而且作为一个在法律 上具有独立地位
成都市住房制度改革贷款项目房地产抵押管理若干规定-成府发[1994]47号
![成都市住房制度改革贷款项目房地产抵押管理若干规定-成府发[1994]47号](https://img.taocdn.com/s3/m/28fc2153ce84b9d528ea81c758f5f61fb73628ac.png)
成都市住房制度改革贷款项目房地产抵押管理若干规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成都市住房制度改革贷款项目房地产抵押管理若干规定（１９９４年３月３１日成府发［１９９４］４７号）第一章总则第一条为加强我市利用世界银行贷款实施住房制度改革项目的房地产抵押管理，保障抵押权人和抵押人的合法权益，根据国家有关法律、法规，制定本规定。
第二条本规定适有于我市利用世界银行贷款项目单位的房地产抵押管理。
第三条本规定所称房地产抵押，是抵押人向抵押权人提供自己具有法律效力的房屋所有权及土地使用权作为清偿债务的担保而不转移占有的行为。
第四条土地使用权抵押时，其他上建筑物，其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，土地使用权随之抵押。
第五条抵押地上建筑物、其他附着物和土地使用权的，由成都市房地产管理局和成都市国土局按各自职责实施抵押管理。
抵押土地使用权无地上建筑物、其他附着物的，由成都市国土局实施抵押管理。
第二章抵押权的设定第六条下列房地产设定抵押权时，须按规定履行批准手续：（一）全民所有制事业单位的房地产，经政府主管部门批准；全民所有制企业的重要建筑物，除政府有特别授权的外，应经政府主管部门批准；（二）中外合资、合作经营企业、股份制企业的房地产，经其董事会或联合管理机构批准。
第七条以出租房地产设定抵押权时，抵押人应将租赁情况书面告诉抵押权人和承租人，并不影响原租赁合同的履行；抵押期间租赁期届满，承租人需继续租用原房屋的，须经抵押权人同意。
第八条有下列情况之的，不得设定抵押权：（一）未取得房屋所有权和土地使用权合法凭证的；（二）房地产权属有争议的；（三）房屋在城市建设拆迁封户范围内的；（四）房屋用途属于公共福利性质的；（五）依法限制房地产权属变更的。
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房地产抵押制度在市场经济条件下, 担保成为保障信用、促进交易的必要手段。
房地产以其现实性、稳定性、保值性、安全性等特性成为普遍采用的担保抵押物。
房地产抵押作为一种担保物权, 除具有一般抵押权所具有的特征如从属性、物权性、不可分性、特定性、物上代位性等外, 还有着自身的特征。
其一, 房地产抵押是要式行为, 须签订书面合同。
其二, 房地产抵押的标的是复合客体, 房地产抵押的标的, 既包括不动产, 又包括权利。
其三, 房地产抵押具有期限性, 以土地使用权作为抵押时, 必须在土地使用权法定的出让期限内抵押一房地产抵押。
一房地产抵押概述（一）概念以及种类282（二）抵押的范围282（三）房地产抵押权设定283（四）管理284(城市房地产管理法和城市房地产抵押管理办法三方面)二房地产开发和交易最常见的抵押建设用地使用权和在建工程抵押（一）建设用地使用权抵押（房地一致原则）286（二）在建工程抵押物权法180条规定：正在建造的建筑物可以用于抵押。
另外需将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
三相关的权利冲突房地产抵押中的权利冲突有很多，如：重复抵押及其权利冲突；房地产抵押权与租赁权的冲突；与建设工程价款优先权的冲突；与公权力之间的冲突；典权与抵押权的冲突等等。
下面主要看论述其与典权和租赁权冲突解决1 房地产抵押权与租赁权的关系房地产租赁权追求的是地产的使用价值, 同时转移房地产的占有,而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值, 并且不要求转移房地产的占有。
两种情况来分析:1. 1 房地产租赁权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况买卖不破租赁, 即使将租赁物让与第三人所有, 设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。
在我国担保法第48条中规定:抵押人就已出租的财产设定抵押权的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。
若抵押人未告知承租人及抵押权人的,也不影响两者的效力, 后设定的抵押权在实现时, 不应使租赁关系受影响, 因为基于租赁关系物权化的特征, 承租人亦具有对抗第三人的权利。
当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时, 租赁合同仍对新的产权人发生效力, 在租赁期满前, 新的产权人不能解除租赁合同, 不能随意变动租金, 即房地产租赁权设定在先时给予租赁权以对抗抵押权的效力。
1. 2 房地产抵押权设定在先,房地产租赁权设定在后的情况按照担保法的有关规定, 抵押人在设立抵押后仍可继续对抵押物进行使用和收益。
在不影响抵押物的价值, 不妨碍抵押权人权利的实现的情况下,抵押人允许出租抵押物。
因此,我国立法机关立法时应根据先物权优于后物权,物权优于债权的原则,注意维护房地产抵押权的效力,确立租赁权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提,赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利。
2 房地产抵押权与典权的关系所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益为目的的用益物权, 典权的目的在于房地产的使用价值,典权与抵押权也为相容之权, 可以并存于同一房地产之上。
然而,当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时,或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时, 势必会发生典权与抵押权的冲突。
需从两个方面来分析:2. 1 房地产抵押权设定在先, 房地产典权设定在后的情况在我国台湾地区,如果在已抵押的财产上设定典权,当抵押权实行时, 抵押物的拍卖因有典权的存在而无人应买或出价不足以清偿抵押所担保的债权,执行法院可以除去典权负担,重新估价拍卖。
拍卖的结果,如清偿债权有剩余, 典权人的典价对于登记在后的权利人,享有优先受偿权。
既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值,无须占有转移房地产,为充分有效利用房地产,我国立法应借鉴台湾这一成熟的做法。
2. 2 房地产典权设立在先, 房地产抵押权设立在后的情况典权设定后再设抵押权的,典权的效力优于抵押权,不受后设抵押权的影响。
因为对典权人以典权设定抵押权时, 是以典权为标的物,而不是以典物为标的物,拍卖时, 仅能拍卖典权。
不论是典权人还是出典人都可以在典物上再设定抵押。
如果在已经设定典权的财产上设立抵押,在抵押权实行时,抵押物的拍卖不影响典权的存在, 由拍定人承受典权负担,取得出典人的地位。
但指定人可以从出价中扣留典价,在将来以扣留的典价回赎典物,而抵押人未受清偿的债权由原来的债务人继续负担。
如果拍定人没有扣留典价, 则可以在将来回赎典物时,就此典价向原出典人求偿。
四房地产抵押的立法完善三、房地产抵押制度的完善（一）房地产抵押设定的立法完善1.土地使用权的某一部分能否设定抵押就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有独立的交易价值并可以进行登记，完全可以与整块土地分离而成为抵押的标的。
故笔者认为：如今由于大量农村人口涌入城市，出现了房屋无人居住宅基地荒芜的现象，而户主不想把宅基地出让，又想通过抵押来实现融资，但按我国法律规定宅基地使用权不得抵押。
为了更好的实现土地价值，满足融资的需要，是否可以在立法中做出这样的规定:在这种情况下，允许行使一定的抵押权，将其作为房地产抵押的一个标的物。
另外也可以借鉴香港地区的土地使用权出让和抵押制度，使我国的土地资源得到更好的利用。
2.房地产抵押权与土地使用权和土地所有权的冲突的立法完善德国学者认为：法律允许所有权人可以给与那些有造房意向的人一项权利，许可他们在自己的土地上建造房屋，但不使该房屋成为土地的重要成份。
这样所有权人还保留对土地的所有权，作为补偿他获得所谓的地上权租金，而建筑物的所有权人则是地上权人且他可以像处分土地所有权一样，出让建筑物或在其上设定负担。
这便产生了土地所有权与抵押权的冲突对于上述分析，笔者认为：基于我国的国情，可以借鉴国外相关立法设立地上权，但又不能违背我国宪法的规定即土地所有权不允许买卖。
（二）房地产抵押权登记制度的完善抵押制度作为交易中常用的担保方式，对促进交易，保障债权实现和债务履行，预防和减少不必要的交易风险，具有十分重要的作用。
房地产抵押是财产担保中最常用的方式。
根据法律规定，以房地产作抵押担保的，应当办理房地产抵押权登记。
抵押制度应适应市场经济的发展需要而不断发展，房地产抵押权登记制度也应适应房地产市场经济的发展需要和法治进程而不断完善。
四、总结在现代经济生活中，房地产抵押现象逐渐常见，如何通过立法完善房地产抵押的管理，减少房地产抵押行为中产生的纠纷，值得经济学者们继续关注。
房地产抵押<城市房地产管理法》房地产抵押，是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
1、可抵押的房地产。
依抵押权理论，只有抵押人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产，方可成为抵押权客体。
城市房地产管理法规定，以下两类房地产可以设定抵押权：(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。
该类抵押权客体比较宽泛，其所指的土地使用权，包括出让、划拨等各种国有土地使用权。
(2)以出让方式取得的国有土地使用权。
该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。
2、程序。
设定房地产抵押时，抵押人所持有的土地使用权证书、房屋所有权证书是标志抵押人具有设定抵押资格的书面凭证。
因此，城市房地产管理法规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
3、划拨土地上房地产的抵押。
以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押，但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时需同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。
这时由于抵押人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让的规定，报有审批权的人民政府审批，同时由于抵押人对土地无完全收益权，故设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
4、新增地上物处置。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
需要拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可以依法将土地上新增的房〃屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
PPT一、房地产抵押的概念和法律特征(一)概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
(二)特征：1、房地产抵押法律关系比较复杂。
2、房地产抵押不转移抵押财产的占有。
3、房地产抵押属于要式法律行为。
二、房地产抵押权的标的：---《物权法》F180(1) 房屋和其他地上附着物。
(2) 依法享有处分权的国有土地使用权。
【注意】房地一体主义(3) 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
(4)乡(镇)村企业的厂房等建筑物(5)预购商品房(6)在建工程不得设立抵押的房地产有以下几种：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权(法律允许的除外)；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体及其他社会公益性的房产；(4)所有权、使用权不明或有争议的房地产；(5)依法被查封、扣押、监管的房产；(6)依法不得抵押的其他房地产三、房地产抵押权担保的范围1、主债权2、利息3、违约金4、损害赔偿金5、实现抵押权的费用四、房地产抵押登记房地产抵押登记的具体程序如下：【抵押合同签订之日起30日内，去房管部门去登记】1、申请2、受理3、发证房地产抵押以登记为生效要件。
五、房地产抵押权的实现(一)房地产抵押权实现的条件不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形(二)房地产抵押权实现的方式协议折价（不能损害其他债权人的利益，1年内撤销权）、拍卖、变卖—优先受偿(三)房地产抵押权实现中的特殊要求1.租赁与抵押并存时如何处理？F190第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2.再抵押情形的债权实现？F199第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。