二手房买卖合同付款条款起草宝典(律师推荐)

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二手房买卖合同付款条款起草宝典
王荣洲律师
在上海进行二手房交易，必须签订由市房管局制定并由市工商局
监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由
三个部分组成：第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，
共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。合同正文
不能修改，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自
由约定的。整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第
九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款（一）”和“附件三（付
款协议）”。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款（一）”和“附
件三（付款协议）”进行风险提示，并制定能够控制风险的条款。
本文所称的二手房买卖中的付款条款特指《上海市房地产买卖合
同》中的附件（三）付款协议的内容。卖方关心付款条款，希望付款
条款对自己更有利，能够尽快拿到房款。买方关心付款条款，希望能
够通过付款条款控制自己的资金安全，使自己可进可退。二手房买卖
中相对于卖方来说买方风险更大一点，搞不好就财房两空。本文就二
手房买卖中附件（三）付款协议中的常见条款做一个详细的说明，并
提供条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。
1. 定金条款
范例：“在签订本合同前，甲方已经收取乙方支付的定金计人民
币 元整（大写：人民币 元整），该定金在签订本合同当日自
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动转为首期房款的一部分。”
【详解】买卖双方在签订网签的备案合同之前，一般买方就已经
向中介支付了一定数额的购房意向金，在居间合同中一般都会约定意
向金转为定金的条件，要么约定卖方签订居间协议之日意向金转为定
金，要么约定卖方收取意向金之日意向金转为定金。卖方也可能是直
接收取买方的定金，不要通过中介收取意向金再转定金。一旦收取了
定金，买卖双方就要受到定金罚则的约束。
二手房买卖中，买方在双方签订网签的备案合同之前支付定金，
其性质是立约定金的性质，即以定金的支付为双方订立网签备案合同
的担保，若一方拒绝签订网签备案合同将承担定金罚则。一旦双方签
订了网签的备案合同一般就不会再适用定金罚则了，而是适用合同中
的违约责任条款来追究违约方的违约责任。
定金作为合同履行的一种担保方式，在合同正常履行的情形下，
定金要么抵作价款或者予以收回，所以在合同中必要明确定金的处理
方式。二手房买卖中一般都是约定定金抵作购房款。
2. 首期房款条款
范例：“2.1甲方应在签订本合同的次日与贷款银行预约提前还贷
事宜，并将提前还贷时间告知乙方及中介公司。在甲方与其贷款银行
约定的还款之日，乙方将首期房款（含定金）计人民币 元（大写：
人民币 元整）直接支付至甲方在贷款银行办理的还款账号，甲方
当场出具收款收据。
2.2乙方支付的首期房款专用于甲方偿还抵押贷款之用，首期房
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款若有不足，不足部分由甲方自行补足且清贷费用由甲方承担。甲方
如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同约定的过户日前未能
还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付该房屋转让总
价款的20%作为违约金，乙方并有权单方解除合同。”
【详解】二手房买卖中常见的情形时，卖方的房屋里尚有银行按
揭贷款没有还清，买方需要通过办理银行按揭贷款的方式来支付购房
款。上海现有的规定不允许转按揭，二手房如果想交易，必须事先还
清银行按揭贷款，注销抵押登记。
卖方一般是用买方支付的房款来提前偿还银行的按揭贷款。这样
操作对买方来说最大的风险就是支付的房款被卖方挪作他用。买方支
付的首期房款本来是用于支付按揭贷款的，但卖方拿到钱款以后却挪
作他用了。一旦被挪用，卖方又没有资金来偿还按揭贷款，买方的购
房目的就可能落空，所以一定要监控资金安全。实践中常见的操作方
法就是：卖方提前预约贷款银行（提前还贷的，银行一般都要求提前
一个月预约），确定好还贷日期以后，双方一同到贷款银行，买方直
接将房款支付至卖方在贷款银行办理的还款账号，由贷款银行直接划
走。这样才能确保支付的房款专用于偿还银行按揭贷款。
3. 贷款条款
范例：“3.1甲方同意乙方通过向银行申请人民币 元（大写：
人民币 元整）贷款的形式支付第二期房款。其中，商业性贷款
人民币 元（大写：人民币 元整），个人住房公积金贷款
人民币 元（大写：人民币 元整）。乙方应于签订本合同
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次日起十个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他
一切相关手续。
3.2若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方
均有权单方解除本合同，本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于
合同解除次日起三个工作日内返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙
方未返还款项日万分之十的违约金，除此之外，甲、乙双方互不承担
违约责任。
3.3若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于过户当日将其补
足并支付给甲方，补足后双方办理房屋过户手续。
3.4第二期房款的支付期限以贷款银行的实际放款日期为准。”
【详解】房价太高，买方通过申请银行按揭贷款的形式支付房款
是最常见的。个人住房贷款是最容易办理的，只要符合一定的条款都
可以申请。如果能申请贷款来支付房款那最好了，资金是有它的时间
价值的，因为贷款的利率低，如果你能用贷款来支付房款，实际上你
是占便宜的，现在你到社会上去融资，融资成本至少年利率30%，而
贷款的年利率现在只有6%左右。
申请银行按揭贷款有两种结果：
1）申请不到贷款。双方签订了买卖合同后，买方向银行申请贷
款，但最后审核没有通过。这时该如何处理？对于买方来说如果能用
现金的方式来补足，那可以继续交易，如果数额过大，无法用现金方
式来补足，这时候买方当然希望解除合同，退还已经支付的购房款。
对于卖方来说，如果买方贷不到款则导致其没钱付房款，一般也会同
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意解除合同，退还已经收取的购房款。
2）申请贷款额度不足。如，本来申请了7成的贷款，最后只批
了5成，这时候的不足部分就得由买方在过户之前补足。在贷款额度
不足的情形下，买方要求解除合同，双方互不承担违约责任，一般卖
方是不会同意的，卖方会让买方补足在过户。
买方在申请银行按揭贷款的时候，一旦出现这两种情形都会非常
被动。所以买方在签订买卖合同前，甚至在签订居间合同之前就一定
要到银行落实清楚自己到底能不能贷到款，能贷到多少额度的。如果
出现上述两种情况，都得怪买方事先没有落实清楚。
4. 第二期房款条款
范例：“乙方以银行本票的形式支付第二期房款计人民币 元
（大写：人民币 元整）。待房地产交易中心出具产权过户的收
件收据后当日，乙方向甲方交付第二期房款的银行本票，甲方当场出
具收款收据。”
【详解】如果买方不贷款，那么除了首付款以及尾款外，绝大部
分房款要通过第二期房款形式支付。第二期房款一般约定在过户之日
支付，这里有个先后顺序的问题，卖方希望先付款后过户，否则担心
过完户，买方不付款；买方希望先过户后付款，否则担心付完款，卖
方不过户。遇到这种情形其实解决起来也很简单，可以委托资信较好
的第三方来监管房款，三方签订《资金监管协议》，约定好款项的支
付条件。可以委托中介公司，也可以委托律师事务所，如果委托中介
公司一定要委托资信好的中介公司，小的中介公司风险较大，搞不好
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把房款都卷跑了。实际操作时，委托第三人监管资金显得有点麻烦，
简单的操作就是过户当天让买方直接开好银行现金本票，如果是单位
的开好银行转账本票，双方办理完过户手续，房地产交易中心出具产
权过户的收件收据后，买方当场向卖方交付银行本票即可。
银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见
票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。所以说如果
买方出具银行本票的话，说明其在银行一定是存有相等数额的现金的。
5. 腾房及尾款条款
范例：“甲方在取得房地产权证后三个工作日内，双方办理完煤
气、通讯、维修基金、物业管理等所有需要更名的事项（因更名产生
的更名费用由乙方承担）；办妥原有户口全部迁移手续；结算完应由
甲方承担的费用（相关费用的结算日期以交接之日为准）后，双方对
该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方腾房并将该房屋交付乙
方，双方签署《房屋交接书》。完成上述全部事项当日，购房尾款计
人民币 元（大写：人民币 元整）由乙方一次性支付甲方。”
【详解】二手房买卖一般都是要留有尾款的，留有尾款主要是对
卖方一种制约。对买方来说留有的尾款当然是越多越好，但实践中一
般是2万至10万不等，多了卖方一般是不会答应，少了对卖方又起
不到制约的作用。尾款一般是在所有事项都做完了，买方买到了干干
净净的房子的时候才支付。这些事项具体包括：办理完所有需要更名
的手续；结算完应当由卖方承担的费用；所有户口全部迁出；卖方腾
房等。
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6. 付款方式
范例：“本合同项下乙方对甲方的付款以人民币的形式汇至甲方
指定的以下账户或届时甲方指定的其他账户。乙方付款所发生的银行
手续费等由乙方承担。乙方付款到达甲方的指定账户后，乙方完成付
款义务。
甲方指定的账户：
开户银行： ；
账 号： ；
户 名： 。”
【详解】购房款动辄几十上百甚至上千万，所以不可能以现金的
形式支付，一般都是以银行转账的形式支付。以银行转账的形式支付
即简单又安全，还能出具付款的凭证。既然通过银行转账的形式支付
那就需要卖方提供账号，卖方提供的账号最后是其名下的账号，而不
是他人名下的账号，这样能防止扯皮。如果卖方一定要求将款项转入
其他账户或他人名下的账户，一定要让卖方书面确认，这样才能确保
支付安全。
7. 甲方确认条款
范例：“甲方中任何一人或多人以任何形式收到本合同项下由乙
方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。”
【详解】如果卖方为多人的，买方的每期付款可能并不是由全体
共有人来签收的，所以得在合同中加上这样的甲方确认条款，明确只
要卖方中的一人或多人以任何形式收取了买方支付的款项后，均视为