2014电大本科房地产法考试第一套答案
2014电大《房地产法》形成性考核册作业答案
2014电大《房地产法》形成性考核册作业答案《房地产法》形成性考核册作业1答案一、填空题1、房地产法调整的社会关系包括（土地利用管理关系）、（土地财产关系）、（城市房屋管理关系）及（房屋财产关系）。
2、房地产法的渊源体系也称之为房地产的法律体系，是房地产法律规范的表现形式。
其中主要主要包括（房地产权属法律制度）、（房地产开发用地法律制度）、（房地产开发法律制度）、（房地产交易法律制度）、（房地产税收法律制度）、（物业管理法律制度）。
二、名词解释1、房地产法律关系——房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职责职权关系。
2、土地征用——是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。
3、安置补助费——安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。
三、简答题土地使用权出让与转让的关系。
答：（一）联系相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。
联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。
（二）区别1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。
转让是转移财产权的行为。
2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。
3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。
出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。
土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有哪几种情况？答：（1）社会公共利益的需要（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。
（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。
（4）土地灭失四、论述题试论房地产转让的条件。
答：（参见教材P233-235）1、主体具有合法资格；2、客体符合法律要求；3、形式要件；4、意思表示要件；5、房地产转让不得违反政策、法律和社会公德。
2014年房地产基本制度与政策考试全套真题
【标准答案-建设工程款育网】B 【建设工程教育网-名师解析】本题考查的是营业税的计算。应以两者的差价乘以营业 税率 5%计算》。 23. 下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（）。 A. B. C. D. 子女继承取得房屋 已获奖方式取得房屋 接受贈与境外别墅 住房所有权更正为夫妻共有 【标准答案-建设工程教育网】B
【建设工程教育网-名师解祈】本题考查的是契税的缴纳。对于法定继承和婚姻关系存 续期 间。房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。参见教 材 P248、 249。 24. 2013 年某市职工上一年度月平均工资为 3500 元，该市职工李某上一年度月平均工 资为 4000 元，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度是（）元。 A. B. C. D. 175 250 420 480
【标准答案-建设工程教育网】D 【建设工程教育网-名师解祈】 本题考查的是人口净密度的计算。 人口净密度=规划总人 口 / 住宅用地面积。 26. 对人阼危害最大的大气颗粒污染物是（）。 A. B. C. D. 尘粒 落尘 飘尘 烟尘
【标准答案-建设工程教育网】C 【建设工程教育网-名师解祈】本题考查的是大气污染物及其危害。对人体危害最大的 是飘尘。参见教材 P44。 27. 在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。 A. B. C. D. 消防栓系统 自动喷洒系统 分质供水系统 分区分压供水系统
【标准答案-建设工程教育网】A 【建设工程教育网-名师解祈】本题考查的是消防给水系统，消防栓是最常用的给水系 统。 参见教材 P93。 28. 某房地产项目建设期 2 年，第一年计划投资额 2000 万元，第二年计划投资额 3000 万元， 年均价格上涨率为 5%，则该项目建设期间涨价预备费是（）万元。 A. B. C. D. 150.00 250.00 400.00 407.50
电大《房地产法规》开卷考试参考资料-单选
单选（）是我国法律规定的对2年内不使用土地的单位和个人的行政制裁方式 D 无偿收回土地使用权《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。
该比例为( )D 20％以《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是( )D 房屋价格评估《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一定比例的，免征土地增值税，该比例为（）C 20％按照法律规定，土地增值税的计税依据为（）D 土地增值额被拆迁人，是指被拆迁房屋的（）B 使用人被征收房屋补偿的对象是( )A 房屋产权人被征收人在法定期限内对补偿决定不申请复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋拆迁决定的县、市人民政府申请（）C 人民法院执行不动产物权转让时办理的登记叫做（）C 转移登记拆迁补偿的范围包括被拆除的（）D 未超过期限的临时建筑物拆迁房屋必须取得( )A 拆迁许可证城市房地产管理关系属于（）D 政府管理、监督行为城镇土地使用税的计税依据是（）C 纳税人实际占用的土地面积第下列不得设定抵押的房地产是( )C 我国某名牌大学的教学楼对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）D 市场价格对房地产行政主管部门及其他行政机关工作人员而言，违反房地产法的基本行政责任形式是（）B 行政处分对土地使用权转让合同纠纷，如转让方未依法办理出让审批手续的，( )A 一般应当认定转让合同无效发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上的成员或者（ )C 2／3以上村民代表的同意房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和（）C 登记房地产抵押合同的生效时间是( )B 登记之日房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利是（）D 对抵押房地产的占有、使用和收益权房地产法律关系的客体是（）C 土地和房屋房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开发。
2014年房地产基本制度与政策法律基础知识考试试题及答案解析
房地产基本制度与政策法律基础知识考试试题及答案解析一、单选题（本大题14小题．每题1.0分，共14.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题民法上的物不包括( )。
A 房层B 土地C 矿产D 智力成果【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】[大纲要求] 熟悉[真题解析] 本题考查重点是对“民事法律关系的客体”的熟悉。
民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。
应满足如下条件：①有体物，即应占有一定的空间而有形存在；②人力可以支配；③不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。
因此，本题的正确答案为D。
第2题下列关于法的表述中，不正确的是( )。
A 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章一般不溯及既往B 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章C 特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定D 新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[大纲要求] 了解[真题解析] 本题考查重点是对“法的渊源”的了解。
同一机关制定法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。
地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致的，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。
部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。
根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。
因此，本题的正确答案为C。
2014电大本科房地产法考试第一套答案
《房地产法》第一套试题一. 单选题（共20题,共40分）1. 权属登记管理的根本利益和出发点是（C）。
A.保护房地产使用人的合法权益B.保护房屋租赁人的合法权益C.保护房地产权利人的合法权益D.保护房地产权利人和租赁人的合法权益★答题分析：C。
见《城市房屋权属登记管理办法》第1条。
2. 下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是 (D)A .土地使用权划拨是一种具体的行政行为B.土地使用权划拨是一种无偿的行为C.地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的D.划拨的土地使用权，可以转让、出租、抵押★答题分析：D。
土地使用权划拨的特征的是土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的。
3. 天红房地产开发公司于1995年7月1日以出让方式获得某市一国有土地的使用权，使用年限为40年。
经开发建成商品房后，1999年7月1日将该房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工宿舍分配给职工居住。
李某于2000年1月1日搬入新居，李某此时对该土地的使用年限为（C）A.40年B.70年C. 35年零6个月D.36年★答题分析：C。
国有土地使用权的期限以土地出让合同记载的期限为准。
通过出让方式取得国有土地使用权的人又以转让方式或开发方式利用该土地使用权的，后续土地使用权人的使用权的实际使用期限仍应以土地使用权出让合同记载的起算时间计算其土地使用权使用时间4.下列项目需要占用农业地，需要向国务院办理审批农用地转批手续的是：（A）A.国务院批准的建设项目B.村政府为村民修一个文化娱乐中心C.设区的市级政府批准的大型管线工程D.占用土地超过70公顷★答题分析：选A。
根据《土地管理法》第44条规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
5. 福首村位于甲区的近郊，经济比较发达，村办企业已经有几十家，现在有下列用地需求，其中可以使用集体土地的有：（A）A.村里的副产品加工厂想扩大自己的厂房B.村民王某将原有房屋出卖，想再申请一处宅基地建住房C.甲区大华公司想利用村里的土地开发商品房D.区兴隆超市想扩展其经营范围，打算利用村里土地开分店★答题分析：选A。
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案(案例分析题)
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题）案例分析题（合计 6 题）1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。
合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。
乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。
此后，乙公司按期交租。
2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。
但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。
从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。
2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。
问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。
根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。
根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。
全国2014年04月自学考试00169《房地产法》历年真题
绝密★考试结束前全国2021年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。
选择题局部一、单项选择题〔本大题共30小题，每题1分，共30分〕在每题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸〞的相应代码涂黑。
错涂、多涂或未涂均无分。
1．从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是〔 A 〕1-49A．根底性B．支配性C．风险性D．排他性2．依据?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为〔 C 〕4-92A．30年B．40年C．50年D．70年3．住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币〔 C 〕9-215A．20万元B．30万元C．40万元D．50万元4．房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括．．．〔 D 〕9-219A．贷款信托B．股权信托C．财产权信托D．人格权信托5．?房屋登记方法?要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是〔 C 〕2-67A．1O个工作日B．15个工作日C．30个工作日D．60个工作日6．划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请〔 A 〕2-68A．初始登记B．转移登记C．更正登记D．异议登记7．以下建设用地使用权流转属于土地一级市场的是〔 A 〕3-75A．建设用地使用权入股B．建设用地使用权转让C．建设用地使用权出租D．建设用地使用权抵押8．根据我国?土地管理法?的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是〔 C 〕3-76A．乡级人民政府B．县级人民政府C．市级人民政府D．省级人民政府9．按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设工程，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发〔 B 〕3-85A．建设工程用地呈报说明书B．选址意见书C．工程规划书D．土地利用总体规划书10．对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是〔 A 〕4-91A．国有建设用地使用权出让B．国有土地出租C．国有土地使用权作价出资D．建设用地使用权划拨11．国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过．．．〔 C 〕4-92 A．1年B．3年C．5年D．1O年12．?国有土地上房屋征收与补偿条例?明确了征收补偿的责任主体是〔 B 〕4-96A．建设单位B．人民政府C．财政部门D．住房和城乡建设管理部门13．根据?城市房地产管理法?及?城市房地产开发经营管理条例?的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为〔B 〕5-115A．50万元B．100万元C．1000万元D．5000万元14．以下关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是〔 A 〕5-116A．注册资本5000万元以上B．从事房地产开发经营时间3年以上C．近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D．连续3年建筑工程质量合格率到达100％15．?建设工程质量管理条例?规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为〔 B 〕5-139 A．1年B．2年C．3年D．5年16．以下关于工程款优先受偿权规那么的表述中，不正确的选项是．．．．．．．〔 B 〕5-131A．承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B．工程款优先受偿权不得对抗已交付购置商品房全部或大局部款项的商品房买受人C．优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D．优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算17．根据?城市房地产管理法?的有关规定，房地产交易的形式不包括．．．〔 D 〕6-141A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产租赁D．房地产经纪18．根据?城市房地产管理法?的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由〔 B 〕6-145A．全国人大规定B．国务院规定C．住房和城乡建设部规定D．国土资源部规定19．房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为〔A 〕6-156A．未经出租人同意，承租人擅自转租B．虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C．出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D．因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金20．以下关于房屋承租人行使优先购置权的表述中，正确的选项是〔 A 〕6-156A．出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先购置房屋的权利B．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购置权优先于房屋共有人C．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购置权D．出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人假设行使优先购置权，人民法院应当支持21．以下关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的选项是．．．．．．．〔 D 〕6-150A．预售房地产，未取得该工程预售许可证的，不得发布广告B．涉及面积的，应当说明是建筑面积或者使用面积C．涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D．广告中含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺22．职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的〔 A 〕10-232A．5％B．7％C．1 O％D．1 2％23．关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的选项是〔 A 〕7-163A．必须以被代理人的名义从事代理活动B．可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C．必须以自己的名义从事代理活动D．不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力24．以下关于土地增值税征税范围的选项中，正确的选项是〔 A 〕11-240A．有偿转让国有土地使用权B．有偿转让集体土地使用权C．以继承方式取得的国有土地上的房屋D．以赠与方式取得的国有土地上的房屋25．“依山傍水〞小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。
2014年4月房地产法真题(含答案)
全国2014年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。
选择题部分注意事项：1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。
2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。
如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。
不能答在试题卷上。
一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。
错涂、多涂或未涂均无分。
1．从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是(P49) A．基础性B．支配性C．风险性D．排他性2．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为(P92)A．30年B．40年C．50年D．70年3．住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币(P215)A．20万元B．30万元C．40万元D．50万元4．房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括A．贷款信托B．股权信托C．财产权信托D．人格权信托5．《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是(P49)A．1O个工作日B．15个工作日C．30个工作日D．60个工作日6．划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请(P68)A．初始登记B．转移登记C．更正登记D．异议登记7．下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是A．建设用地使用权入股B．建设用地使用权转让C．建设用地使用权出租D．建设用地使用权抵押8．根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是A．乡级人民政府B．县级人民政府C．市级人民政府D．省级人民政府9．按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发A．建设项目用地呈报说明书B．选址意见书C．项目规划书D．土地利用总体规划书10．对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是A．国有建设用地使用权出让B．国有土地出租C．国有土地使用权作价出资D．建设用地使用权划拨11．国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过(P92)A．1年B．3年C．5年D．1O年12．《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是A．建设单位B．人民政府C．财政部门D．住房和城乡建设管理部门13．根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为A．50万元B．100万元C．1000万元D．5000万元14．下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是(P116)A．注册资本5000万元以上B．从事房地产开发经营时间3年以上C．近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D．连续3年建筑工程质量合格率达到100%15．《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为(P138)A．1年B．2年C．3年D．5年16．下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是(P131)A．承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B．工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人C．优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D．优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算17．根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产租赁D．房地产经纪18．根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由A．全国人大规定B．国务院规定C．住房和城乡建设部规定D．国土资源部规定19．房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为A．未经出租人同意，承租人擅自转租B．虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C．出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D．因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金20．下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是A．出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C．出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D．出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持21．下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是A．预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B．涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C．涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D．广告中含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺22．职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的A．5%B．7%C．10%D．12%23．关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是A．必须以被代理人的名义从事代理活动B．可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C．必须以自己的名义从事代理活动D．不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力24．下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是(P240)A．有偿转让国有土地使用权B．有偿转让集体土地使用权C．以继承方式取得的国有土地上的房屋D．以赠与方式取得的国有土地上的房屋25．“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。
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《房地产法》第一套试题一. 单选题（共20题,共40分）1. 权属登记管理的根本利益和出发点是（C）。
A.保护房地产使用人的合法权益B.保护房屋租赁人的合法权益C.保护房地产权利人的合法权益D.保护房地产权利人和租赁人的合法权益★答题分析：C。
见《城市房屋权属登记管理办法》第1条。
2. 下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是(D)A .土地使用权划拨是一种具体的行政行为B.土地使用权划拨是一种无偿的行为C.地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的D.划拨的土地使用权，可以转让、出租、抵押★答题分析：D。
土地使用权划拨的特征的是土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的。
3. 天红房地产开发公司于1995年7月1日以出让方式获得某市一国有土地的使用权，使用年限为40年。
经开发建成商品房后，1999年7月1日将该房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工宿舍分配给职工居住。
李某于2000年1月1日搬入新居，李某此时对该土地的使用年限为（C）A.40年B.70年C. 35年零6个月D.36年★答题分析：C。
国有土地使用权的期限以土地出让合同记载的期限为准。
通过出让方式取得国有土地使用权的人又以转让方式或开发方式利用该土地使用权的，后续土地使用权人的使用权的实际使用期限仍应以土地使用权出让合同记载的起算时间计算其土地使用权使用时间4.下列项目需要占用农业地，需要向国务院办理审批农用地转批手续的是：（A）A.国务院批准的建设项目B.村政府为村民修一个文化娱乐中心C.设区的市级政府批准的大型管线工程D.占用土地超过70公顷★答题分析：选A。
根据《土地管理法》第44条规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
5. 福首村位于甲区的近郊，经济比较发达，村办企业已经有几十家，现在有下列用地需求，其中可以使用集体土地的有：（A）A.村里的副产品加工厂想扩大自己的厂房B.村民王某将原有房屋出卖，想再申请一处宅基地建住房C.甲区大华公司想利用村里的土地开发商品房D.区兴隆超市想扩展其经营范围，打算利用村里土地开分店★答题分析：选A。
根据《土地管理法》第14条规定，兴办乡镇企业和乡村公益企业事业建设，可以使用集体的土地6. 《城市房屋权属登记管理办法》规定，转移登记必须在转移事实发生之日起(D )日内进行申请。
A.30B.60C.45D.90★答题分析：D。
根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第1款规定，因房屋买卖、交换、增与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
7. 国家征收下列哪些土地不需要由国务院批准：（D）A.农田10公顷B.林地40公顷C.闲置的盐碱地80公顷D.干涸的河滩10公顷★答题分析：选D。
依照法律规定，征收基本农田，基本农田以外的35公顷或其他土地超过70公顷的，应该由国务院批准。
干涸的河滩10公顷，不是基本农田，面积也没达到此限制。
8. 土地使用权变更不包括（ B ）A.主体变更B.客体变更C.内容变更D.其他事项变更★答题分析：选B。
土地使用权变更包括主体变更、内容变更和其他事项变更，而不包括客体变更。
9. 承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应( B )土地使用权A.终止履行B.继续土地收益权C.重新登记D.解除★答题分析：B。
承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应继续履行。
10. 甲将自己的房屋出租给乙，双方就使用期间的维修费用和风心责任未做约定，为此，引起纠纷。
下列表述正确的是( A）A.租赁期间房屋的维修费用应由甲承担B.租赁期间房屋的维修费用应由乙承担C.租赁期间房屋的维修费用应由双方平均分担D.租赁期间的风险责任应由双方平均分担★答题分析：A。
根据《合同法》211条规定，维修费用应由出租人承担。
对于风险责任，合同法未作规定，但依照《合同法》222条、231条推论，已经按照风险由所有权人承担的原理，在租赁期间，风险责任未做约定的情况下，应由所有权人承担11. 对最低收入家庭提供廉租住房，租金实行（C）A.市场价B.成本价C.政府指导价答题分析：选C。
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第七条规定：“城镇最低收入家庭廉租住房保障对象的条件和保障标准由市、县人民政府房地产行政主管部门会同财政、民政、国土资源、税务等有关部门拟定，报本级人民政府批准后公布执行。
”因此，对最低收入家庭提供廉租住房，租金实行政府定价。
12. 房地产抵押合同的生效时间为( B ) （2分）A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时B.自房地产抵押合同办完抵押登记时C.自抵押人和抵押权人协商一致时D.自房地产抵押合同成立时★答题分析：B房地产抵押合同的生效时间为房地产抵押合同办完抵押登记时，办理抵押登记是房地产抵押法律关系成立的重要法律事实。
13. 房屋拆迁安置补偿纠纷的当事人不服行政裁决的，可在接到裁决书之日起（B）日内向法院起诉？（2分）A10. B15 C20 D30★答题分析：选B。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条规定：“当事人不服人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。
当事人不服人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。
逾期不提起上诉的，人民法院的第一审判决或者裁定发生法律效力。
A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费B.无偿收回地土使用权C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费D.处以20%的罚款A.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员B.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员以外的单位和个人C.国家建设征用农村集体经济组织的土地D.农村集体经济组织利用符合土地利用总体规划的建设用地设立乡镇企业A.《关于鼓励外商投资的规定》B.《城市房地产管理法》C.《城市私有房屋管理条例》D.《关于外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》17. 招标是国有土地使用权（）的一种方式。
（2分）A.出让B.租赁C.作价出资D.作价入股18. 城市公有房屋因房屋使用人无正当理由闲置一定期间后就要由产权所有人收回其使用权，这个期间是A.3B.6C.12D.24A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房地产开发A.国家依法征收的土地，属于国家所有B.宅基地、自留地、自留山属于农民所有C.农村和城市近郊的土地，除法律特别规定除外，由农民集体所有D.市市区的土地属于国家所有二. 多选题6. 甲与乙签订房屋买卖合同，将一栋房屋卖给乙。
双方同时约定，一方违约应支付购房款35%的违约金。
三. 判断题（共20题,共40分）1. 发改委是我国城市拆迁的主管部门。
（×）（2分）2. 农村征用土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归该土地的占有者所有。
（√）2分）3. 涉外房地产关系的设立、解释和争议处理应当适用我国有关的实体法。
（√）（2分）4. 土地使用权转让是转让人对土地使用权进行占有的结果。
（×）（2分）5. 在城市拆迁中，我们应当本着有利于社会主义精神文明建设的原则，保护健康文化，而对于一些代表封建腐朽文化的遗址，没有必要加以保护。
（×）（2分）6. 房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期1年，延长期限不得超过3年（×）（2分）7. 房地产法律关系的主体有：房地产开发主体；房地产交易主体；房地产服务主体（×）（2分）8. 《城市房屋拆迁管理条例》所称的拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
（×）（2分）9. 以出让或者划拨方式取得土地使用权，要向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
（×）（2分）10. 实现抵押权的方式一般包括：抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，抵押物折价超过债权数额的部分由抵押权人退还抵押人，不足部分由债务人清偿。
（√）（2分）11. 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移。
（×）（2分）12. 房地产抵押合同自抵押人和抵押权人订立书面抵押合同之日起生效。
（×）（2分）13. 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
（√）（2分）14. 房地产开发项目竣工后应进行综合验收，验收不合格的，如果不是影响实际居住的大问题，可以暂时先交付使用，交纳罚金后再次申请验收（×）。
（2分）15. 我国城市拆迁的补偿标准由政府和民众协商一致决定。
（×）（2分）16. 房地产抵押权设立后，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。
（√）（2分）18. 共有的房屋，每个权利人各执一份房屋所有权证书。
（×）（2分）19. 房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易、管理及服务关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。
（√）（2分）20. 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有（√）（2分）附加单选题：1、房地产开发企业自领取《暂定资质证书》之日起多久内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长（2年）2、北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。
有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。
（不合法，应予禁止）3、住宅用地土地使用权出让的最高年限规定（70 ）4、《个人住房贷款管理办法》对贷款担保设定了（担保、保证、质押）方式多选1．甲乙签订一份房屋买卖合同，乙付款但未办理房屋过户手续。
此时，甲债权人丙向甲主张债权，但甲无力还款，于是，丙向人民法院申请封查该房。
下列说法正确的是（AC）A房屋买卖合同有效B乙对该房屋享有所有权C支持丙的请求D不支持丙的请求2. 房地产法律关系按调整对象分类可分为（ABCD）A房地产开发法律关系B房地产交易法律关系C物业管理法律关系D房地产管理法律关系3．房地产法律关系的构成的要素（主体、客体、内容）。