文化旅游地产模式研究(上海新天地)案例
旅游房地产业态分析——以上海新天地为例
“新天地”基于上海传统石库门里弄文化特色，通过统一 管理和专业化管理模式，把握住了企业的发展方向，增强了企 业的综合竞争力。注重与战略伙伴的合作，特别是政府的支 持，使其获得了永续经营能力。同时，“新天地”通过层层深 入的市场定位明确了自己的目标客户群，凭借自我超越的企业 文化、长线运营战略和多元化的盈利模式，为公司赢得了稳健 的回报。
从旅游客体即户外运动旅游资源的角度看，在宏观方面， 国家和地方有关旅游部门要完善在户外运动旅游资源开发方面 的法律法规，制定一些有利于户外运动旅游项目开发的政策和 优惠条件，营造一个有利的政策背景环境。在微观方面，在进 行户外旅游项目设计和开发时，要从旅游地实际旅游资源和旅 游者的需求出发，避免盲目跟风，开发出的项目要对旅游者形 成吸引力，最终对户外运动旅游的发展要带来一定的经济、社 会和环境多重效益，只有这样才能更好的促进户外运动旅游的 稳定、健康和可持续发展。
2、长线运营战略 长线运营战略是支撑上海新天地持续发展的核心战略。上 海新天地前期阶段为吸引高品质商家，不惜降低租金引进大量 的优秀商户，聚集了令全国瞩目的商业人气；第二阶段针对文 化政治团体、雅皮一族、中产阶层开展了300余项有针对性的大 小活动。经过第一阶段的培养，大量优秀商户争先支付高额租 金进入上海新天地。长线运营战略为公司赢得了稳健的回报， 使公司得到可持续发展。 （三）盈利模式 根据上海新天地主要利润来源的不同，其盈利模式主要分为 自持物业租金盈利、旅游溢价盈利模式和品牌延伸盈利模式。 1、旅游溢价盈利模式 以“新天地”的品牌效应带动周边房地产地价的提升，这 是瑞安地产最主要的利润来源。2002年翠湖天地一期面世，就 以每平米2.5万元的价格一销而空，到2008年翠湖天地二期、三 期相继面世，价格飙至每平米6万，到现在的每平米10万元，给 前期的业主带来了极大的投资收益。其旁边的企业天地写字楼
上海新天地经营模式分析案例(DOC8)(1)
上海新天地经营模式分析案例上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。
它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。
改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。
可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。
定位上海新天地是一个“Mall”★上海新天地究竟是什幺，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺？…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。
”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。
其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。
★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。
Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。
Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。
★专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。
业界流行一句话“Mall是个筐，什幺都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。
上海新天地商业地产案例分享
03
创新商业业态和商业模式，满 足消费者多元化需求。
多元化业态布局
01
集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一体，满足不同 消费群体的需求。
02
引入国际知名品牌和本土特色品牌，提高整体商业品质。
合理规划各楼层和区域的功能布局，提高商业地产的吸引 力和竞争力。
优质服务体验
提供全方位的客户服务，包括导购、售 后服务等。
提高物业管理水平
总结词
良好的物业管理是商业地产持续发展的保障。
详细描述
上海新天地注重物业管理，提供专业、高效的物业服务，确保商场环境整洁、设施完善，为消费者创 造良好的购物体验。
关注市场变化与消费者需求
总结词
紧跟市场趋势，满足消费者需求是商业 地产赢得市场的关键。
VS
详细描述
上海新天地不断关注市场变化和消费者需 求，调整业态、引入新品牌，以满足不同 消费者的需求，提升竞争力。
03
周边覆盖大量高端住宅区和商务区，拥有庞大的消 费群体和高端消费需求。
项目规模
上海新天地项目总建筑面 积达到数十万平方米，包 括商业、办公、酒店等多 种业态。
办公部分吸引了众多国内 外知名企业和金融机构入 驻。
ABCD
商业部分涵盖了国际一线 品牌旗舰店、时尚精品店、 餐饮娱乐等多种业态。
酒店部分提供高品质的住 宿和会议服务，满足商务 和旅游客人的需求。
消费者需求变化
总结词
消费者需求的变化是上海新天地商业地产必须应对的另一个挑战。
详细描述
随着消费升级和消费者需求的多样化，消费者对商业地产的需求也在不断变化。上海新天地需要关注消费者需求 的变化，提供更加个性化、多元化的产品和服务，以满足消费者的需求。
基于顾客体验的休闲旅游地产创新发展研究以上海“新天地”为例
4、餐饮体验
4、餐饮体验
在餐饮体验方面，“新天地”汇聚了国内外各种美食。从传统的小笼包到现 代的创意料理，从本土特色到国际范儿，各种口味都能在这里找到满足。这种多 元化的餐饮选择让游客在品尝美食的同时，也能感受到上海的独特魅力。
5、购物体验
5、购物体验
在购物体验方面，“新天地”融合了传统与现代的元素。独立的品牌商店、 设计师工作室与大型购物中心相得益彰，为游客提供了既有个性化选择，又有广 泛选择的购物环境。这种良好的购物体验使得游客在购物的过程中也能感受到 “新天地”的独特魅力。
结果与讨论
结果与讨论
通过问卷调查和实地考察，我们发现上海“新天地”在顾客体验方面表现出 色。首先，上海“新天地”的旅游环境具有独特的历史和文化魅力，为游客提供 了丰富的游览体验；其次，上海“新天地”的休闲设施完善，包括餐饮、购物、 娱乐等各个方面，满足了游客的多元化需求；最后，上海“新天地”的服务质量 优良，员工礼貌热情，为游客营造了良好的氛围。因此，上海“新天地”的顾客 满意度和忠诚度均较高。
三、结论与建议
三、结论与建议
通过以上分析可以看出，上海“新天地”在顾客体验视角下进行了多方面的 创新发展。然而，随着市场的变化和消费者需求的变化，还需要不断地进行创新 和改进。未来，“新天地”可以考虑以下几个方面的发展：
三、结论与建议
1、加强数字化建设：在互联网时代，数字化已经成为各行各业发展的重要趋 势。通过加强数字化建设，“新天地”可以更好地与游客进行互动，提供更加便 捷的服务。
基于顾客体验的休闲旅游地 产创新发展研究以上海“新
天地”为例
目录
01 一、背景介绍
03 三、结论与建议
二、顾客体验视角下
02 的休闲旅游地产创新 发展
上海新天地 案例分析报告
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海新天地-案例分析
上海新天地
项目简介：上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米。
它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满
现代感的新建筑融为一体。
位置关系图：（红色块为上海新天地所在位置）
改造前：
改造后：
符号：
创新，人工湖与大型商场结合：
新旧对比：
立面对比：
内部对比：
细部处理：
感想：
这是个中国旧城改造的一个样本。
它企图衔接旧上海的文脉，并藉此营造富人消费休闲的飞地。
很多人说它很成功，但“新天地”的建筑功能从一开始就被篡改了，本来是一个贫民窟，却被转换成一个奢华的商业中心，其中包括各种高档的咖啡馆、酒吧和餐馆。
“这是建筑话语在视觉和功能上的双重反讽：用香港富人的消费天堂，反讽了上海贫民窟的悲惨历史。
”我想，这些都应该是我们做规划做建筑的应该考虑的东西，在进行旧城改造时，是该完全改变这个区域的生活形态还是该有所保留？
在总的平面的规划上，它在保留原有交通主要流线的基础上，让两块地有机地结合，而且增加了长轴方向的交通，在功能分区上与旧建筑的保留上做了融合的规划。
它也是成功的一个专业行为，在对于旧的文化保留上，既有做旧如旧的手法，即完全保留旧建筑的做法，尽量延续它旧的形式，以达到保留旧有文化遗产的目的；同时，在更多的地方，它运用了在欧洲司空见惯的新旧建筑坦然对比结合的手法，就让人在感受城市新形态的同时，对过去的文化有所怀念，在对旧文化思考时，也会感叹时代的步伐。
总的来说，它算是一个很成功的商业策划行为，在这个物质流横飞的年代，还算一个体面的旧城改造。
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
上海新天地项目定位案例
上海新天地项目定位案例上海新天地项目定位案例上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。
而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。
商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。
项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。
项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。
整体策划布局:层层推进第一个阶段初步定位是综合性的。
因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。
上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。
第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。
这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。
第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。
里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。
推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。
招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。
经营和管理:整个项目在2001年9月份左右开业。
装修本身有很多问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解不同的业态———他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面,要在前期与房地产商进行合作,甚至先请一些主力店的商家到这个项目来,让他给些更多的要求。