福建试行四种供地方式 开发商不一味“价高者得”
我国土地出让方式的利弊及对策分析
我国土地出让方式的利弊及对策分析摘要：我国现行的土地出让制度在一定程度上促进了国民经济的健康发展，但在实践中存在的不足也不容忽视。
笔者以价高者得、开发商联手哄抬地价从中牟利、政府调控失灵等方面为切入点，对各种出让方式的操作进行了分析研究，提出了建立信息交流系统及土地预警机制的方式和方法。
关键词：土地制度土地出让方式哄抬地价导入语随着我国市场经济的不断发展，与之相应的上层建筑也随之深化完善。
当我国逐渐形成了以第一产业稳定发展，第二产业为国民经济支柱产业，第三产业蓬勃发展的市场经济格局时，对社会资源，尤其是支撑性的土地资源需求量更是与日俱增。
从云南省国土资源厅了解到2010年云南省需供应国有建设用地10000公顷左右。
从2010年1—2月我省土地供应情况看，全省供地1573宗、1044.62公顷，同比增加82.3%，土地增量需求主要来源于交通、水利、能源、公益等基础设施用地。
[1]毫无疑问，以招标、拍卖、挂牌出让的土地出让方式在对合理调配土地资源，优化土地利用结构，缓和土地供需矛盾，提高土地交易透明度，树立政府清廉形象方面做出了不可磨灭的贡献。
但是在实际操作中土地出让制度本身的弊端也日益凸显。
不断完善土地出让制度，加强政府宏观调控职，规范土地出让市场，使有限的土地资源物能够物尽其用则显得弥足可贵。
1、完善土地出让方式的必要性土地出让方式的完善，从唯物论的角度来说，不仅仅是其自身的力臻转变，更是为了适应客观世界的发展要求所做的应变之策。
变则通，不变则亡。
世界上不存在一成不变的事物。
不断完善土地出让方式，是时刻变化发展着的客观事实提出的必然要求。
俗话说，没有规矩不成方圆。
土地出让市场运行的井然有序，必须以强有力的制度政策为后盾，将市场因素与法律因素有机结合，使得土地出让市场的正常运行有法可依，这也是市场经济的运作对土地出让方式的制度完善提出的客观要求。
土地乃一国生存发展之根本，以我国特定的政治环境来说，土地所有权归国家和集体所有，而要发展以公有制为主、多种所有制经济共同发展的多元化经济发展模式，土地则是发展多项经济体系中一个必不可少的生产要素。
福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知-闽政〔2017〕43号
福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知闽政〔2017〕43号各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：为贯彻落实党中央、国务院的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，建立健全购租并举住房制度，加强和改善房地产市场调控，遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨，促进我省房地产市场平稳健康发展，提出以下措施：一、加强商品房预售监管。
房地产开发企业要严格执行商品房销售明码标价、一房一价，按照备案价格对外销售，不得在标价和公示的收费之外加价出售房屋或者另行收取未标明的费用。
新建楼盘首次开盘备案预售（销售）均价，要按照同区域、同品质、同类型项目的备案均价确定。
对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。
进一步规范公证执业行为，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。
要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途，不得以签名（印鉴）属实公证替代委托公证，以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。
要严格监控大额、长期限的消费贷款资金流向，关闭信用卡对房地产开发企业的POS刷卡端口，坚决遏制个人综合消费贷款、信用卡透支的资金绕道用于支付首付以及住房消费。
责任单位：各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省住建厅、国土厅、司法厅、物价局、金融办，人行福州中心支行、福建银监局二、完善土地出让方式控制楼面地价上涨。
经营性房地产用地出让竞价溢价率超出一定比例时，要逐阶段要求缩短全额付清土地出让金的时间、提高商品房可销售的条件，直至现房销售等；或采取限报价次数等方式确定竞得人，防止经营性房地产用地出现区域性楼面单价新高，避免“地王”扰乱市场预期。
福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知
福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知闽政[2002]53号各市、县（区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：省物价局、财政厅制定的《福建省城市基础设施配套费征收管理规定》已经省人民政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
福建省城市基础设施配套费征收管理规定为了进一步规范城市基础设施配套费的征收管理，促进我省城市基础设施建设，根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格［2001］585号）和《福建省人民政府贯彻国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（闽政文［2001］158号）精神，现对我省城市基础设施配套费征收管理重新规定如下：一、凡在我省城市（含县城、建制镇）规划区范围内进行各类工程建设（包括新建、扩建和改建）的单位和个人，均应按本规定缴交城市基础设施配套费（以下简称“配套费”）。
二、配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充，与各项城市建设资金统筹安排使用。
城市基础设施配套费由城市建设行政主管部门会同财政部门编制年度资金使用计划，报当地人民政府批准实施。
三、新建项目的配套费按建设工程规划许可证核准的建筑面积征收；扩建、改建项目的配套费按新增建筑面积征收。
对于容积率小于1的建设项目，配套费按容积率为1的建筑面积征收；容积率大于4的建设项目，配套费按容积率为4的建筑面积征收。
四、配套费应一次性缴纳，由市、县、镇建设部门负责收取。
建设单位和个人凭缴纳配套费的收据到规划部门办理建设工程规划许可证或建筑工程施工许可证。
对以招标、拍卖、挂牌交易方式出让土地的建设项目，土地出让价格中已包含配套费的，配套费的具体额度按照容积率折算成建筑面积，结合征收标准测算。
土地出让后，应将配套费转入财政专户，专款用于城市市政基础设施建设。
福建省经济适用住房价格管理办法(福建省土地局,1999年4月26日)
福建省经济适用住房价格管理办法（1999年4月26日,福建省土地局）第一条为了加强经济适用住房价格管理,规范价格构成和价格行为，促进经济适用住房建设，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《福建省人民政府贯彻国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》等法律、政策,制定本办法.第二条凡在本省行政区域内开发建设的经济适用住房价格的制定必须遵守本办法.第三条经济适用住房是指享受国家优惠政策,向城镇中低收入家庭出售按标准建设的普通住宅（含安居、广厦工程住房，解困、解危、统建住房）.第四条经济适用住房价格实行政府指导价并实行分级管理。
省政府价格主管部门会同省房改部门负责全省范围内的经济适用住房价格的管理、监督、指导工作，制定全省统一的价格管理办法.省政府价格主管部门会同省直房改部门审核在榕省属单位、中央及外省市驻榕单位的经济适用住房基准价格;市、县政府价格主管部门会同同级政府房改部门负责本行政区域范围内经济适用住房价格的管理、监督、指导工作，负责审核本级行政区域内的经济适用住房基准价格.第五条经济适用住房基准价格由下列项目构成：一、征地和拆迁补偿费指按国家法律、法规、规章规定的征用土地和房屋拆迁补偿安置的各项费用。
（一)征地费用构成是：1．土地补偿费;2．青苗补偿费；3．劳动力安置补偿费;4．地面附属物补偿费；5．新菜地开发建设基金；6．耕地占用税;7．征地管理费等项实际发生的费用。
（二）房屋拆迁安置补偿费用构成是:1．安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用（扣除被拆迁户应缴纳的费用）；2．被拆除房屋及其附属物的作价补偿金额;3．被拆迁人搬家补助费；4．临时安置补助费；5．被拆迁单位合法的停产停业期间损失补助费；6．房屋拆迁管理费.以上各项作价标准，结算办法和费用标准等均按《福建省城市房屋拆迁管理办法》的规定和各地人民政府的有关规定执行。
房地产开发商拿地的十六种模式
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
福建省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场土地调控的通知
福建省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场土地调控
的通知
【法规类别】房地产综合规定
【发文字号】闽政办[2016]167号
【发布部门】福建省政府
【发布日期】2016.10.15
【实施日期】2016.10.15
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
福建省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场土地调控的通知
（闽政办〔2016〕167号）
各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
为推进房地产去库存，促进房地产市场持续平稳健康发展，经省政府同意，现就加强我省房地产市场土地调控的有关事项通知如下：
一、合理调控房地产用地供应节奏。
各市、县（区）要依据本地经济社会发展状况、城市规划及人口等因素，做好本地区房地产市场需求预测，合理确定房地产市场土地供应规模。
省住房和城乡建设厅每月定期通报上月各市、县房地产库存及去化周期等情况；省国土资源厅根据通报的去化周期情况，动态采取相应土地调控措施。
（一）商品住宅库存去化周期小于12个月或房价上涨较快的市、县，应扩大商品住宅用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，满足市场需求，稳定市场预期。
（二）商品住宅库存去化周期超过24个月的市、县，应明显减少商品住宅用地报批、供应规模。
（三）商品住宅或商业办公库存去化周期超过36个月的市、县，须相应暂停出让商品住宅或商业办公用地。
规划部门不得出具相应规划意见；省国土资源厅暂停受理相关市、县相应用途新的用地申请。
房地产项目的土地的获取
房地产项目的土地的获取在现代社会中，房地产行业一直是一个蓬勃发展的行业，随着城市化进程的加快，人们对住房的需求也日益增长。
然而，要实现一个成功的房地产项目，土地的获取是至关重要的一步。
本文将探讨房地产项目中土地的获取过程及相关问题。
一、土地获取的方式在房地产项目中，土地的获取方式可以分为自主购买、拍卖、招拍挂、协议出让等几种形式。
1. 自主购买：房地产开发商可以通过与土地所有者协商，直接自主购买土地。
这种方式需要开发商具备相应的资金实力和渠道，可以与土地所有者进行谈判并达成购买意向。
2. 拍卖：政府机构会定期组织土地拍卖，开发商可以通过竞标的方式获取土地使用权。
拍卖方式相对公平公正，但是要求开发商具备相当的经济实力，能够满足拍卖要求，并与其他竞争者竞争。
3. 招拍挂：招拍挂是指政府通过公开招标、拍卖和挂牌的方式，将土地使用权转让给竞争者。
开发商需要提交招标文件，符合规定的条件后方可参与竞标。
4. 协议出让：政府与开发商可以通过协商的方式，达成协议并将土地使用权出让给开发商。
协议出让方式通常需要开发商提交项目建议书及相关手续，政府会对项目进行评估，并最终确定是否出让土地。
以上是常见的土地获取方式，不同的方式适用于不同的项目情况和地区法规要求。
开发商在选择土地获取方式时需仔细考虑，并与相关部门进行沟通协商。
二、土地获取的主要问题在房地产项目中，土地获取常常面临一些问题，以下是一些主要问题的简要分析：1. 土地供应紧张：近年来，随着城市化进程的加快，城市土地供应日益紧张。
部分城市的土地市场竞争激烈，开发商需要付出更高的价格才能成功获取土地使用权。
2. 土地政策限制：不同地区的土地政策有所差异，包括土地用途规划、土地出让要求等。
开发商需要了解并遵守相关政策，否则可能无法顺利获取土地。
3. 土地权属纠纷：有时土地的权属可能存在争议，可能涉及多个权利主体。
开发商需要在土地权属方面进行详细调查，避免潜在的纠纷。
“招拍挂”不应成高房价推手
佳者得 ” 的方法开始 试行 ； 在这一 个月 里 ，“ 地王” 开始淡 出房地产业舞 台， 甚 至有地块 因开发商 报价超 过规 定价格 上限而 “ 流拍” 但也有开发商对 “ 。 综合 条件”的评 判产生 质疑 ， 为现行 的招 认 拍挂改善措施有损市场公平。
断和 需求竞 争型 ， 这种 模式 必然 造成 需求方恶性竞争 ， 导致地价不 断抬升， 从 而导致 房价 的暴涨 。因此 ， 完善土地
有制 度 ， 中国， 在 土地是 公共 财产， 理 应惠及所有国民。 如土地转让仅仅使 假
用拍 卖方式 ， 会 把低价 竞 争者排 除 就
在外 ， 是非常不公平 的。 这 如果谁卖出
去谁就 受益， 卖价 越 高越 受 益 ， 势 必 这 会 游 离 于 中 国土 地 的公 益 属 性 之 外 ， 因
“ 房地 产 新 政 ” 布 了已 经 满 一 个 月 ， 公 种 进步 ， 是 防治 “ 箱操 作 ” 更 暗 、产 生
味 坚持 “ 价高 者得 ” 的土地使 用权转
让方式 ， 尤其是 防止价格 因竞争不充分 而造成的扭 曲。 尽管就某一特定的土地 而言 ， 它具有不 可替代性 ， 但是 从土地 使用者的 目标而言， 并不是只能开发这
现在 ， 有人 认 为 高 房价 是 缘 于土 地 稀 缺 性 ， 实 土 地供 应稀 缺 是 人 为 造 成 的 。 其
诚信 的行为。囝
招标拍卖是市场配置资源 的一种方法， 现在国家要求土地使 用权要 经过 拍卖
土地到处都有 ， 问题在人为管制。 要使
作者单位 江苏省连云港市司法局经济法制处 编辑 殷晶晶
● 文 ／ 学 安 吴
无可厚 非， 因为这符合市场法则 ， 尤其
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来源：东南网 2011年04月21日08:09
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东南网-福建日报4月21日讯(本网记者吴洪)今后，我省土地出让不再一味地采取“价高者得”方式。
省国土资源厅、省住房和城乡建设厅日前联合发出通知，决定在我省开展完善招标拍卖挂牌出让住房用地试点工作，改变单一的住房用地供地方式。
省国土资源厅、省住房和城乡建设厅建议试点地区采取四种新供地方式。
主要为：
综合评价法，可试用于商品住宅配建保障性住房项目。
在招拍挂中综合评价受让人的投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、配建保障性住房面积、套数、建设标准等因素，并设定相应的权重，由综合条件最佳者获得土地受让权；
双向竞价法，可试用于限价商品住宅项目。
在土地出让竞价中，按照出让人确定的起叫价，以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地；
限地价竞房价，可试用于限价商品住宅项目。
在招标方案中列明建筑材料标准、动工竣工时间等，同时列明每平方米楼面价的土地出让金，投标人报出的房屋售价最低，即取得土地使用权及项目开发经营权；
限地价竞配建，可试用于配建保障性住房项目。
给出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建经济适用房、廉租房或公共租赁房面积的方式确定竞得人，竞买人在竞买时承诺的保障性住房配建面积规模最大，即取得土地使用权。
配建中，独立建设各类保障性住房的可以划拨方式供地。
“过去，住房用地招拍挂中一般是价高者得，新供地方式则通过综合评价开发商资质、规定土地上限价格等方式，改变住房用地价高者得局面，从而给高房价‘降温’。
”省国土资源厅有关人士表示，各设区市本级和平潭综合实验区将先开展试点工作，各设区市可确定若干个县(市)选择合适地块开展试点。
>>>有奖征集:我经历的现场。