各国多元租赁房供给模式与启示
公共租赁住房融资多元化_经验与启示
CONSTRUCTION ECONOMY2011年第1期（总第339期）1公共租赁住房的背景和难点分析我国真正意义上的住房市场化改革始于1998年[1]。
1998年至今的十几年中，商品房市场迅速发展，城镇人均居住面积明显提高，居住环境明显改善，城市面貌也随之发生了巨大的改变。
住房市场化改革在取得巨大成绩的同时，也暴露出一些问题，特别是近几年，商品房价格持续快速上涨，给普通购房者造成越来越大的经济压力。
而面向中低收入阶层的廉租房和经济适用房覆盖面有限，难以满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求。
世界各国，包括发达国家和新兴工业化国家，在实行住房市场化的同时，为解决中低收入阶层的住房问题，均采取了由政府进行货币补贴或实物补贴的措施。
从文化背景较为接近我国的几个东亚国家和地区的经验看，主要是通过由政府或其授权的部门大规模兴建公共租赁住房，然后以明显低于市场的价格租赁给满足条件的低收入群体，从而最大程度地保障居民的居住权[2-7]。
借鉴其他国家和地区的经验，我国及时对住房制度进行了调整：在继续坚持住房市场化的同时，大规模兴建公共租赁住房，以较为低廉的租金租赁给广大“夹心层”群体居住。
2009年“两会”期间，政府工作报告明确提出“积极发展公共租赁住房”。
在实践中，北京、上海、深圳、重庆等大中城市已经开始积极探索“住房双轨制”的实践，正在或已经完成部分公共租赁住房的建设[8]。
然而，公共租赁房的建设，需要投入巨额资金，进入运营阶段后，也需要有持续性的资金投入。
从多国（地区）的经验看，各种形式的政府投入是非常重要的资金来源，同时要拓宽融资渠道，努力吸引民间资金参与公租房的[摘要]分析我国进行公共租赁住房建设的经济环境，指出大规模推行公租房最大的难点在于资金压力。
通过分析新加坡、韩国和我国香港地区成功推行公租房的融资实践，提出我国的公租房建设和运营应在财政资金的支持下，大力拓展各种形式的融资渠道。
[关键词]公共租赁住房；融资；渠道多元化Abstract:Analyzes the economic environment of public rental housing construction in China,points out the great－est difficulty to implement public rental housing is the financial pressure.Through the analysis of the successful financing practices of Singapore,South Korea and Hongkong in the implementation of public rental housing, points out that we should expand the financing channel under the financial support of the construction and opera－tion of public rental housing in China.Key words:public rental housing;financing;channel diversification[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X（2011）01-0024-03[作者简介]陈耿（1973-），男，重庆人，副教授，博士，研究方向：企业及项目投融资。
世界各国住房保障的做法及启示
世界各国住房保障的做法及启⽰世界各国的住房保障做法及启⽰安居才能乐业。
对任何国家来说，有效解决国民特别是低收⼊群体的居住问题都是⼀个重⼤的社会、经济和政治问题。
20世纪以来许多国家都承认仅靠市场解决不了低收⼊家庭的住房问题。
为满⾜低收⼊者的基本居住需求，维护社会稳定，各国先后建⽴住房保障制度。
住房保障制度与经济体制和社会保障制度紧密相关，各国的住房保障模式、住房保障⽔平各具特⾊，但在住房保障的起源、政府担当的责任、法律体系的构建、住房保障政策的演变等⽅⾯，⼤多数国家却都具有相似性。
⼤规模公共住房建设起源于住房短缺英国：英国是⼯业化最早的国家，也是最早建⽴住房保障制度的国家之⼀。
19世纪80年代，为应对⼯业化、城市化引起的城市住房问题，英国开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。
20世纪40年代⾄60年代初，为解决第⼆次世界⼤战造成的“房荒”，英国政府⼤量兴建福利性公寓，以解决⼤量⽆房户的需要。
美国：20世纪30年代的经济危机使美国⼤量的抵押房产遭受剥夺，贫民窟问题⽇益严重，直到60年代⼆战后住房短缺现象依旧存在，这⼀时期由政府出资的公共住房建设计划在扩⼤住房供给⽅⾯发挥了积极的作⽤。
新加坡：新加坡获得独⽴后，住宅问题严重，有近半数的⼈⼝⽣活在环境恶劣的贫民窟中，1960年新加坡政府成⽴了建屋发展局，实施了⼀系列的五年建房计划，最终成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
与这些国家类似，德国、法国、荷兰、奥地利和⽇本等国家的住宅保障制度也都是起源于住宅短缺问题。
这些国家⽆⼀例外都将“满⾜城市居民的基本居住需求，保障居民的基本⽣活需要”作为建⽴住宅保障制度的出发点，在住房短缺时建设⼤量的公共住房。
中央和地⽅政府共同承担责任住房保障是政府责任，各国住房保障制度的最⼤特点在于政府⼲预的普遍性。
尽管市场经济国家主要依赖市场配置住房资源，但政府在住房保障制度中起了决定性的作⽤。
尽管各个国家和地区在公共住房运营过程中政府的参与模式不同，但各国中央政府和地⽅政府都设⽴了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。
国外住房租赁市场对中国的启示
国外住房租赁市场对中国的启示作者：管子君来源：《环球市场信息导报》2017年第24期背景在我国2016年中央经济工作会议中，已经明确对住房进行了定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，同时应当综合运用各种政策手段来达到研究我国国情并建立合适的基础性制度以及长效的运作机制。
该举目的是为了抑制自2015年来全国房地产市场的过快发展以及住房价格的快速增长，防止住房价格的大起大落并稳定房地产市场的发展，利于我国居民的财产稳定。
经济工作会议中。
中央给出了加快住房租赁市场立法、加快机构化、规模化租赁企业发展、加强住房市场监管和整顿、规范开发、销售和中介等行为。
并以此作为契机向全国进行推广，购租并举可以有效的缓解国民住有所居的现状，为我国构建多层次满足不同阶层居民需求的住房体系。
2017年5月，我国住房城乡建设部颁发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，又于2017年7月联合8部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将广州、深圳等12个大中城市作为加快发展住房租赁市场的首批试点。
为应对国家在住房租赁政策的导向，广州率先实行了“租购同权”等措施，上海首创出让用地仅用于租赁，即“只租不售”等。
我国住房租赁市场管理的现状与问题根据数据显示，我国住房租赁市场中进行住房租赁登记备案的租赁关系非常少，其主要原因是由于缺乏相关的制度进行约束，而租赁市场的交易双方没有主动进行租赁登记备案的动机等。
中介的存在在一定程度上并没有捋顺我国住房租赁市场的规范化，反而还促使了我国住房租赁市场虚假现象。
我国住房租赁市场管理机制不健全。
由于我国长期以来住房租赁宣传的缺乏，我国目前住房租赁市场主要以出租人与承租人之间双方私下签署住房租赁合同为主，这种租赁关系并没有在相关机构进行备案登记，同时由于住房租赁无法享受社保、医疗与教育等相关权利，租赁双方均没有动机进行备案登记。
在这种背景下，管理层对于未备案登记的处罚行为的操作空间不大，执行起来比较困难。
美、英、香港的公共租赁住房政策对我国的启示
公共租赁住房作 为一项可支付住房（ ｆ ｒａｌ Ａｆ ｄｂ ｏ ｅ
留后 备 的土地 资源 。 同时鼓励住 宅 租赁 ，以缓 解住 宅 紧张局 势 。三是堵 住虚 假交 易 。与政府 房地 产职 能部 门合 作 ，将 “ 纳税证 明 ”规 定 为转让 房产 的前 置 程序 ，“ 税证 明” 包括 经税 务 部 门确 认 的价 格 纳 和房 产交 易 的纳税凭 证 ；税务机 关在 开具 “ 纳税 证
有 合理 居住 环境 的住 所 。香港 房委 会作 为公租 房 的 主要 管 理机 构 也于 次年 成 立 ， 面统 筹 有关 政 府公 全
屋 的供应 、 编配 及 管理 主 要来 源 于政 府 资助 和 市 场 化经 营 后取 得 的 收入 ， 中公 屋 租金 收入 和 附属 的 其 商业楼 宇 的租界 收入成 为后 续公 屋建设 的主要 资金
作用 。 因此 ，政 府在 调控 价格方 面也 应 当集 合税 收
【 责任 编 辑 ：杨 艳 军 ）
调节 、信贷 约束 以及规范 土地供应等手段联合行
动 。在税 收方 面 ，应 当充 分发挥 税 收对经 济 的调控
作用 ，尤其是加强对房产的持有环节征税 。因此 ， 改革总的原则应当是加强商品房保有税主体地位，
引起 了社会各界 的关注。２０ 年我 国政府提 出要通过加快公共租赁房的建设来解决“ ０９ 夹心层” 群体 的住房 困 难。本文从公共租赁住房 的资金 来源、 管理机构 、 营模 式几个方面对美 国、 运 英国和香港的公共租赁住房政 策进 行 了介 绍， 同时总结 了他 们存 在的问题 和经验 。在 结合我 国公共租赁住房 目前建设 实践情况的基础上 ， 对现存 的各种 问题进行 了分析 ， 并结合 美、 香港的经验提 出了改进建议 。 英、
浅谈国外公共租赁房融资比较及启示
源是我 国发 展公共租赁住房 的一个瓶颈 因素 ， ， 对此 完全依靠 财政资助 ， 愿储蓄融 资的形式能有效吸引社会 资本参 与到保 自
政府投入的方式是不可持续的， 必须进一步拓展住房公积金的 障性住房项 目中来 。
用途 ， 积极探索我 国住房公积金制 度的创新 。
二、 发达国家和地 区公共租赁房融资 比较 １ ．香港 。香港 的公共 租赁住房 被称为“ 公屋 ”最 早始于 ， １５ ９ ４年对受灾居 民的资助。 独立的管理机构—— 香港房委会于
提供社会住房贷款和 资产津贴等优 惠政策 来鼓励其参 与社会 年金还不能投资不动产 。如果放宽 限制让地方社保基金和企业 股权 、 债权等 多种形式 投 住房 的供给与管理 。此举在推动社会住房建设 的同时， 也直接 年金也像保 险资金一样允许 以物权 、
加大 了政府的财政压力 。１ ８ ９ ９年住房市场化改革启动后 ， 则主 资不动产 ，尤其是投 资于具有长期租赁的特点公共 租赁住房 ， 收益稳定的要求是完全契合的。 要依靠金 融市场 的抵押贷款 ，同时荷兰政府积极鼓励银行 、 养 与这些 资金长期投资、
【 关键词】 公共租赁住 房； 融资； 启示
一
、
我 国公共租赁房 的发展及 问题
２ ．德国 。 德国公共住宅融资主要由三种渠道来源 。 政府通
住房权是基本人权的重要组成 部分， 是人类经济文化权利 过财政 拨款和各项 补贴支持公共住宅建 设公共住宅租户 缴纳 中不可或缺 的一部分 。商品房价格上涨过快 已给普通购房者造 的租金 同时政府运用各种金融财税 政策 ， 同时鼓 励多种经 营机
１７ ９ ３年成立 ， 全面统筹有关政府公屋 的供应 、 编配及管理工作 ，
其用于前 期建设和后期 维护 运作 的资金 主要来源于 以下两个
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析王睿涵(中国农业大学经济管理学院ꎬ北京㊀１０００８３)摘㊀要:二十大报告强调 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎬ国内房屋租赁行业已成为解决居民居住问题的重要方式ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的盈利模式ꎬ文章对比分析美国和日本主要的房屋租赁模式ꎬ阐述目前国内房屋租赁行业的主要模式ꎬ进而探讨国内房屋租赁行业的发展趋势ꎮ关键词:房屋租赁ꎻ轻资产模式ꎻ重资产模式中图分类号:Ｆ７２１.６㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)１１－０１６３－０４㊀㊀近几年我国房屋租赁行业在政策春风推动下迎来发展期ꎮ二十大报告从 增进民生福祉ꎬ提高人民生活品质 的角度阐述了房地产发展方向ꎬ即 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎮ梳理中央政策文件ꎬ其核心在于培育住房租赁主体和扩大租赁房源供给ꎬ未来政策支持力度有望持续提升ꎮ目前国内各种类型的企业正积极进入房地产租赁领域ꎬ未来国内房地产租赁行业何去何从成为重点关注所在ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的模式ꎬ文章首先阐述美日主要的房屋租赁运营模式ꎬ并比较国内房屋租赁行业运营模式与国际模式的差异ꎬ从而探讨国内房屋租赁运营未来的发展趋势ꎮ一㊁美国房屋租赁模式分析ＡｖａｌｏｎｂａｙＣｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ(简称:ＡＶＢ)作为美国上市公寓型ＲＥＩＴｓꎬ是美国运营规模第二大的房屋租赁运营公司ꎬ仅次于ＥｑｕｉｔｙＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌꎮＡＶＢ长期以来通过持续开发和收购不断进行扩张ꎬ截至２０１７年６月底ꎬＡＶＢ拥有的公寓社区数量为２６４个ꎬ公寓总规模为７６１５８间ꎮ总结ＡＶＢ房屋租赁模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)发挥ＲＥＩＴｓ的融资优势ꎬ快速推动规模化扩张ＡＶＢ能够在资本市场进行高效且低成本的融资主要得益于ＲＥＩＴｓ的灵活性ꎮＡＶＢ作为ＲＥＩＴｓꎬ充分发挥融资优势ꎬ通过内生物业开发和外延收购ꎬ快速实现规模化扩张ꎮＡＶＢ在１９９４年上市后的１３年期间ꎬ利用股票和债券等融资方式ꎬ从资本市场获得了规模高达数１０亿美元的融资ꎮ在上市之初ꎬＡＶＢ仅在加州北部拥有两千多间公寓ꎮ借助于高效且低成本的融资优势ꎬＡＶＢ拥有的公寓规模在１３年期间增长了３０多倍ꎬ由２０００多间增长至现在的７６１５８间ꎮ(二)盈利分为两大部分:租金收益和资产增值有了通畅的融资渠道支持ꎬ美国公寓在运营上普遍采取自持方式ꎬ以自主开发㊁改造和收购等形式获得公寓产权ꎬ再进行招租运营ꎮＡＶＢ的运营模式也以自主开发和改造为主ꎬ会综合评估所在区域和物业类型ꎬ针对性地购买未来具有发展前景的土地和物业ꎬ然后根据其特点建成相对标准化的公寓ꎮ另外ꎬＡＶＢ为了快速提升目标市场的渗透率ꎬ会直接收购相对看好的公寓资产ꎮ目前公寓出租收入是ＡＶＢ营业收入的主要来源ꎬ占比高达８０％以上ꎬ物业出售和投资收入两者合计占比则在２０％以下ꎮ作者简介:王睿涵(２００１—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ天津人ꎮ主要研究方向:国际经济与国际金融ꎮ(三)精准把握资产价格周期ꎬ实现资产超额收益ＡＶＢ根据房地产资产价格周期的变动实施不同的发展模式:第一个阶段(１９９３－２０００年)是快速扩张阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出高资产回报率的特征ꎬＡＶＢ凭借ＲＥＩＴｓ的融资优势顺势而为ꎬ在美国国内进行快速扩张ꎮ第二阶段(２０００－２００５年)是收缩出售阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出资产价格高涨和资产回报率回落的特征ꎬ因而ＡＶＢ开始主动收缩ꎬ并及时出售资产ꎮ尤其是２００１－２００３年ꎬ公司平均的综合融资成本上升到６.３％ꎬ２００３年更达到６.８％ꎬ已接近当时持续经营物业的净租金回报率(７.３％)ꎮ同时ꎬＡＶＢ抛售的非核心物业以售价计算的持有期回报率(ＩＲＲ)可以达到１５％~２２％ꎬ显著高于其继续持有这些物业的净租金回报率贡献ꎮ２００１－２００３年ꎬＡＶＢ成为物业交易市场上的净卖方ꎮ第三阶段(２００６年至今)是市场聚焦阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出核心市场资产增值㊁非核心市场资产贬值的分化特征ꎮ因而ＡＶＢ重新调整发展策略ꎬ一方面在非核心市场资产处于相对高位及时进行出售剥离ꎻ另一方面发力核心市场ꎬ加大核心市场优质资产的布局ꎬ在租赁公寓资产价格分化的背景下顺势而为完成资产结构优化调整ꎮ(四)管控效率保障出租业务的运营利润率从２０１６年ＡＶＢ公寓出租收入部分的运营成本结构来看ꎬＡＶＢ最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销ꎬ合计占到５０％左右ꎻ其次是税收和利息支出ꎬ运营利润率达２９％ꎮ相比之下ꎬ自持分散式公寓管控效率低ꎮ美国大型的分散式独户公寓管理公司ＡｍｅｒｉｃａｎＨｏｍｅｓ运营利润率仅为０.５５％ꎬ高昂的运营费用和折旧费用侵蚀了其运营利润率ꎮ集中式公寓具有明显的规模化优势ꎬ而且旗下公寓大多为自建或收购ꎮ相比之下ꎬ分散式公寓在拿房㊁装修㊁管理等方面不具有规模经济性ꎬ而且旗下公寓大多通过单个物业投标而来ꎬ因而集中式公寓较分散式公寓具有明显的成本优势ꎮ二㊁日本房屋租赁模式分析日本的房屋租赁模式与美国自持经营的主流模式存在明显的差异ꎬ前者采用的是分散式的轻资产运营模式ꎮ两者存在差异的原因主要是日本给予建造租赁住房和房屋租赁税收减免ꎬ从而鼓励租赁住房建设和房屋租赁ꎮ大东建托经过４０多年的发展ꎬ已成为日本房屋租赁规模最大的公司ꎬ２０１６年旗下管理的房间数量为９２４万间ꎮ大东建托的核心利润是建设租赁住房ꎬ稳定现金流的来源则是托管租赁ꎬ同时借助租赁平台在金融㊁护理等业务方面实现增值服务ꎮ大东建托运营模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)打造一站式服务ꎬ掌握房屋和业主资源大东建托真正以客户为中心ꎬ打造一站式服务覆盖整个房屋生命周期ꎬ其中包括房屋建筑规划㊁租赁房屋建成以及后期的物业出租㊁维修与保养ꎬ真正实现了业主对大东建托的全面委托ꎬ促成了业主与大东建托的长期信任关系ꎮ业主一旦与大东建托形成委托管理关系就会形成深度绑定ꎬ因而业主对大东建托具有很高的客户黏性ꎬ这也使后者掌握了充分的房屋和业主资源ꎮ(二)借助租赁业务作为平台入口ꎬ发挥全产业链优势大东建托业务结构不同于ＡＶＢ聚焦于出租和资产增值的模式ꎬ前者业务呈现多元化特征ꎮ大东建托借助租赁业务作为平台入口ꎬ带动房屋建筑㊁能源㊁环保㊁医疗等多元化业务ꎬ真正发挥全产业链优势ꎮ开发建造和租赁管理是大东建托的主要营收来源ꎮ２０１６年大东建托租赁管理业务营收占比为５５％ꎬ但却不是利润的主要来源ꎬ２０１６年租赁管理业务利润占比仅为２０％ꎮ其原因为大东建托的租赁管理业务是典型的二房东模式ꎬ赚取的是租客交纳租金与业主获取租金的租金差ꎬ显著低于ＡＶＢ自持公寓获取的租客租金ꎮ相比之下ꎬ开发建造既是营收主要来源ꎬ也是盈利主要来源ꎮ２０１６年大东建托开发建造业务营收占比为４２％ꎬ利润占比则高达７５％ꎮ大东建托通过土地所有者提供建造和租赁方案从而获得代建租赁房屋业务ꎬ本质上租赁业务是大东建托切入开发建造业务的核心平台入口ꎮ(三)通过高周转率实现高ＲＯＥＲＯＥ是一项综合性经营指标ꎬ能够系统反映企业投资㊁融资㊁业务和资产各项能力ꎮ２０１６年大东建托ＲＯＥ是２７.４％ꎬ同期Ａ股房地产上市公司平均ＲＯＥ是１０.０６％ꎬ万科ＲＯＥ是１９.１４％ꎬ大东建托远高于行业平均水平和优质房地产企业ꎮ根据价值投资专业网站ＧｕｒｕＦｏｃｕｓ.ｃｏｍ统计ꎬ大东建托２０１６年行业内的ＲＯＥ排名高于全球９６％的１３３２家房地产服务公司ꎮ纵向观察大东建托过去１１年的ＲＯＥ数据可以发现ꎬ并不是一开始就处于高位ꎬ２００６年至２００９年ＲＯＥ保持较稳定的水平ꎬ约１５％ꎬ和国内开发商水平相差不大ꎮ但自２０１０年开始起飙升ꎬ然后保持在了２４％~３２.５％的高位水平ꎮ高ＲＯＥ并非由于高利润带来的ꎬ实际上大东建托利润率很低ꎮ其主要原因是大东建托在２００９年果断优化业务结构ꎬ主动从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型ꎬ带来杠杆率的快速提升ꎮ(四)高效的运营能力大东建托的住宅出租率始终维持在９６.７％~９７.９％的水平ꎬ远高于专业资产管理公司行业９０％的平均水平ꎬ更高于个人出租７５％的水平ꎮ２０１６年ꎬ大东建托的房间数量和签约量比例为３.５ʒ１ꎬ即平均的租赁期为３.５年ꎬ远高于中国的８~１０个月的平均租赁期ꎬ由此大幅度地降低了获取客户的成本ꎬ同时保证了较高的出租率ꎮ三㊁国内房屋租赁模式分析目前国内长租公寓市场迎来政策红利期ꎬ国内各种类型的企业看好长租公寓未来发展前景ꎬ正积极进入该领域ꎮ总体来看ꎬ国内房屋租赁模式大致可以分为轻资产二房东模式和重资产自持模式ꎮ(一)轻资产模式 自如生活自如生活是典型的轻资产二房东运营模式ꎮ其业务不仅仅是租赁服务ꎬ还扩展至生活服务体系ꎮ传统的二房东租房业务是从房东手中收到零散房源后直接转手给租客赚取租金差ꎮ自如生活则是对房源进行相对标准化的改造升级ꎬ并利用自身的品牌影响ꎬ最终获得相对传统租房房源的品质与品牌溢价ꎮ通常来说ꎬ自如旗下的自如友家㊁自如整租等品牌产品的租金都高于周边市场的同类竞品ꎮ另外ꎬ自如生活获益途径为租赁产业链的综合收益ꎮ自如推出租赁业务已经多年ꎬ而围绕该产业链的保洁㊁维修㊁搬家等增值服务也逐渐成形ꎬ同时利用Ａｐｐ/微信等平台享受居家商品的业务也在逐渐启动ꎮ从自如生活的运营模式上可以看出ꎬ其将会从租赁业务㊁平台业务㊁家政服务业务㊁客户积累以及融资五个方面获益ꎮ自如生活围绕着租赁业务产业链正逐步探索出保洁㊁维修㊁搬家等增值服务模式ꎬ并借助Ａｐｐ/微信等平台推广居家商品的业务ꎮ(二)重资产自持运营 新派公寓和万科泊寓新派公寓是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌ꎮ新派公寓发展初期借助赛富不动产基金在房地产资产价格相对低位收购了北京ＣＢＤ核心区域的优质物业ꎬ同时积极创新融资模式ꎬ运用私募ＲＥＩＴｓ模式收购或整租㊁改造物业ꎬ实现了快速复制和规模化扩张ꎮ新派公寓的盈利模式和美国ＡＶＢ模式非常类似:一方面获得了资产增值收益ꎮ一线城市现在增量土地极其稀缺ꎬ产品新增供应很有限ꎬ而一线城市人口净流入不断增加ꎬ使得供需关系持续处于不均衡状态ꎬ资产价格持续攀升ꎻ另一方面通过产品溢价模式获得了较高的运营收益ꎮ新派公寓ꎬ一方面明确目标群体是白领租客ꎬ另一方面通过物业的改造升级塑造高端产品品牌ꎬ通过供需匹配实现产品溢价的定价权ꎮ相比周边市场的同类竞品ꎬ新派公寓租金溢价率通常在３０％左右ꎮ万科泊寓是万科通过战略性亏损换取规模ꎬ最终达到边际成本的降低ꎮ万科是房地产行业龙头企业ꎬ随着房地产行业趋势性的变化ꎬ目前万科正积极向城市服务配套服务商进行转型ꎮ万科进入房屋租赁市场有助于自身业务的转型ꎬ一方面万科通过万科泊寓进入长租公寓领域ꎬ可以触及未来具有购买需求的潜在客户ꎬ有助于保障未来商品房销售的相对稳定ꎬ依靠万科泊寓的品牌影响力加宽原有商品房竞争力的护城河ꎻ另一方面可以保障多元化的拿地模式ꎬ尤其是对旧城改造项目ꎬ万科可以将原有不可拆除但符合长租公寓特性的旧物业改造升级成万科泊寓项目ꎮ四㊁国内房屋租赁发展趋势分析从美国和日本两种租赁运营模式的对比可知ꎬ国际房屋租赁模式主要包括自持物业获取稳定租金与资产增值㊁依靠房屋租赁作为获取全产业链超额利润的平台入口ꎮ这两种商业模式的差异主要体现出不同房屋租赁模式运营能力的差异ꎬ两种模式取得成功都具有较高的竞争门槛ꎮ自持物业获取稳定租金与资产增值需要充分把握房地产行业周期ꎬ并且能够具备高效低成本的融资能力ꎬ而获取全产业链超额利润则需要对产业链不同环节的协同能力以及对全产业链平台的一站式管理能力ꎮ推演到国内房屋租赁行业ꎬ进入并不难ꎬ但要做大并且持续稳健发展却并不容易ꎮ从目前国内房屋租赁行业的发展进程来看ꎬ我国很可能会先在获取全产业链超额利润模式上取得突破ꎬ然后再在自持物业获取稳定租金与资产增值这一模式上发展壮大ꎮ当然在这个过程中ꎬ也有可能会出现同时具备两种模式运营优势的大型房屋租赁企业出现ꎬ还有可能在全产业链中衍生出小而美的细分领域龙头企业ꎮ从商业运营理论角度看ꎬ自持集中式公寓在房屋租赁行业中最具有竞争力ꎬ一方面在物业获取效率㊁托管周期㊁运营效率和跨周期资产运营等方面自持集中式公寓相比轻资产模式具备明显优势ꎻ另一方面ꎬ自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量ꎮ但从现阶段实践来看ꎬ在国内发展自持集中式公寓还存在诸多阻碍ꎮ首先ꎬ由于房地产价格处于高位ꎬ租金收益率偏低ꎬ自持物业用于租赁的回报率偏低ꎮ其次ꎬ自持物业对资金实力要求较高ꎬ而国内公寓地产融资渠道尚不完善ꎮ此外ꎬ由于在房源供给端ꎬ个人持有分散房源占主导地位ꎬ因此托管分布式公寓仍将占据重要市场份额ꎮ考虑到运营的规模化效应和低毛利特点ꎬ未来轻资产运营领域马太效应会进一步加剧ꎬ集中度有望提升ꎮ五㊁结语从产业背景来看ꎬ国内长租公寓领域运营主体可以大致分为创业公司类型㊁房地产开发商类型㊁房地产中介类型和酒店类型ꎮ长租公寓是一个先获取资产ꎬ再通过资产运营和投资获取回报的过程ꎬ涉及金融㊁开发和运营三种能力ꎮ房地产开发商类型公寓企业背靠开发商业务积累和重资产ꎬ在融资能力和物业开发能力上都具备优势ꎬ在规模扩张阶段具备很强的竞争力ꎬ主要挑战在于在大规模扩张过程中如何做好精细化运营ꎮ目前房地产开发商正开始加强与运营方的合作ꎮ房地产中介类型公寓企业主要在分散房源获取上具备渠道优势ꎬ也是目前公寓管理规模最大的运营主体ꎮ酒店类型公寓企业具备丰富的住宿业务管理经验ꎬ在存量物业持有和获取上也具备一定优势ꎮ创业类型公寓企业入场最早ꎬ参与者最多ꎬ主要优势体现在基于互联网的产品运营能力ꎬ在金融和开发方面的竞争力有较大差异性ꎮ参考文献:[１]房晶.租住同权背景下长租公寓市场问题对策研究 以南京市房屋租赁市场为例[Ｊ].中国管理信息化ꎬ２０２０(６):１５６－１５８.[２]黄朝波.租购并举时代住房租赁服务创新探究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(２１):６７－６９.[３]林婉婷.长租公寓经营和融资策略分析 以上海地区为例[Ｊ].城市开发ꎬ２０１９(２２):７２－７３.[４]杨玲.重庆住房租赁市场短板与对策[Ｊ].中国房地产ꎬ２０２１(２１):２９－３２.[５]战松.长租公寓现存问题分析及解决对策[Ｊ].上海商业ꎬ２０１９(１１):７０－７１.[６]张英婕ꎬ王洪强ꎬ徐愉.一线城市房屋租赁价格影响因素研究 以上海市中心城区为例[Ｊ].价格理论与实践ꎬ２０２０(１１):７２－７５.。
世界各国保障性住房供给主要模式
城市在抑制房地产投机的同时，许多国家和地区不遗余力地采取多种措施完善住房保障制度，有效地解决了购房困难群体，尤其是中低收入家庭的住房问题。
美国：实物与货币补贴相结合模式在美国，通常年收入低于2万美元(1美元约合6.83元人民币)的家庭被视为低收入或者是贫困家庭，来自这样家庭的人口目前约有3900万，占美国总人口的12.1%。
多年来，美国政府为解决中低收入者的住房问题绞尽脑汁，现已形成了一整套比较完善的住房保障制度。
实物补贴。
一是公共住房，指政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋。
这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的1/3。
二是廉租公屋，指政府为收入低偏上家庭提供租住的公有住房。
其家庭年收入限制标准相对较高，如一家一口为28150美元，两口为32150美元，一般租金标准要超过家庭收入的1/3。
一旦家庭收入超过以上标准，便要搬出去，否则，将大幅提高租金，最高租金可达基准租金的5倍以上。
货币补贴。
一是租金补贴。
这一政策主要针对低收入者承租私人房屋。
政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。
当低收入者承租后，便将自己收入的1/3付给房主作为房租，其余部分由政府代付。
二是购房补贴。
根据美国前总统布什2003年签署的《美国首付款法案》，凡能够支付月供房屋抵押贷款、但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助，政府将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。
为购房的中低收入家庭提供1万美元或者是住房买入价格6%的首付款资助，该法案每年至少帮助6万中低收入家庭支付首付款和交易费用。
用义工降低修缮成本。
由于劳动力成本高昂，美国修缮房屋的费用中人力成本一般都高于材料费。
对此，美国政府和很多社区组织都鼓励志愿者无偿帮助低收入者进行房屋修缮，以降低修缮成本，志愿者也借此得到较好的履历记录。
这些记录可以帮助他们在今后的就业过程中得到用人单位的优先录取，而接受援助的居民则有义务以社区义工等形式回报社会。
国外公共住房融资模式分析及对我国的启示
国外公共住房融资模式分析及对我国的启示【摘要】保障房建设是我国重大的一项民生工程，随着我国建设保障房工作不断深入开展，保障性住房融的问题成为新形势下保障性住房建设的瓶颈。
本文介绍分析国外公共住房融资的经验和做法，并在此基础上结合我国保障房假设的实际情况，为完善我国保障房融资模式提供建议。
【关键词】保障性住房；融资模式；国际经验一、国外主要保障性住房融资模式国外与我国保障房相对应的住房通常被成为“公共住房”（Public housing）或“社会住房”（Social housing）。
目前，国际上较为典型的公共住房供应和融资模式有新加坡的组屋模式、日本的公共住房模式、德国的公共福利房模式、英国的可负担住房模式和美国模式。
总体看来，各国保障房的供应模式和融资模式各具特色。
主要可以大致可分为三种类型。
第一种是政府直接进行保障房建设开发和运营的模式，以新加坡为代表，美国、日本、德国、英国等多数国家在早期也采用此模式。
新加坡公共住房的筹资与建设统一由建屋发展局负责。
建屋发展局的公用住房开发建设资金主要来自于中央公积金，并辅之以一定的财政资金。
新加坡公共住房融资模式如下图。
政府直接投资建设保障房的优势是，能够在住房严重短缺、住房供求矛盾尖锐时期迅速提高住房供应量，缓解中低收入家庭的住房问题。
但是，此模式的一大问题是，随着保障房建设规模的扩大，政府的财政压力会越来越大，租赁型保障房建成后还需要以租养房，更是占用大量的财政资金。
即使是财政力量雄厚的美国、德国等国家，也没有长期采用此模式。
目前，人口规模较小的新加坡是此模式的典型，日本也保留了部分参与保障房建设的政府机构。
即使依然在采用此模式的国家，政府的保障房建设资金也并非全部来自财政资金，政府通过使用公共基金，如新加坡的中央公积金、日本的财政投融资体制，支援公共住房建设。
第二种是民间参与保障房建设、政府提供金融支持的模式，以德国、英国为代表。
政府直接参与保障房建设的各种弊端，使西方主要发达国家政府逐渐不再直接参与保障房建设，转向间接参与的方式，鼓励民间企业和非营利机构成为保障房建设的主力军，政府为其提供各种税收、金融等方面的支持，同时，对保障房的价格和租金进行一定程度的干预。
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１ 培 育租赁住房市场 的合理性和必要性
从 国外 的经 验 看 ，无论 是 经济 发 达 的 欧美 ， 还 是 发展 中 的 亚 非拉 ，租 赁 住 房 始 终 是 住 宅 市
场 中 不 可 或 缺 的组 成 部 分 。例 如 ，美 、 英 、法 、 德 、日的住宅 自有 率分 别 为 ６ ８ ％ 、 ６ ９ ％ 、 ５ ４ ％ 、４ ７ ％ 和６ １ ％ ，但 仍 有相 当一 部 分 居 民住 在 租 赁 住 房 。 而 且 越 是 大 城 市 、明星 城 市 的 房 价 越 高 ， 住 房
自有率
６ ９
租房率
３ ｌ
其他
ｎ ． ａ
城市
开 罗
自有率
３ ７
租房率
６ ３
其他
ｎ ． ａ
南非
中 国
７ ７
８ ４
２ ２
１ ６
２
ｎ ． ａ
约翰 内斯堡 ．
北京
５ ５
５ ９
４ ２
４ ０
３
１
印度
泰 国 巴西
ｎ ． ａ
日内瓦
伦敦
１ ４
５ ８
８ ６
４ １
ｎ ． ａ
ｎ ． ａ
４ ７ ％ ，但城 市仅 为 ３ ３ ％ ， 郊 区为 ４ ３ ％ ， 城 郊 以外 是 自有住 房 。 换 言之 ， 各 国的人 口结 构 、 人 口年 龄 、 ６ ０ ％ （ 详见 表 １ ） ，显然 租 赁 住 房 在 住 房 市 场 上 有 家 庭特 征 （ 小 型化 或几代 同堂 ） 和 婚姻状 况 的差
８ ７
８ ２ ７ ３
１ １
１ ８ １ ７
３
ｎ ． ａ １ ０
班加罗尔
曼谷 圣 保 罗
４ ３
５ ６ ７ ０
５ ５
４ ０ ２ ０
２
４ ｌ Ｏ
美 国
法 国 德 国
６ ７
５ ８ ４ ３
３ ３
４ ０ ５ ７
的 自有率 就越 低 。 例 如 ，日内瓦 的住房 自有率 只 有１ ４ ％ ， 柏 林 只有 １ ２ ％ ， 纽 约仅 为 ３ ４ ％ ，其 中曼 哈 顿 只有 ２ ５ ％ ， 皇后区为４ ５ ％； 法 国全 国 自有 率为
３
房地产市场
表 １ ：各国住宅 自有率和租房率 国别
埃 及
塞 塑 堕
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ ＡＬ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
各国多元租赁房供给模式与启示
汪 利娜 ’
（ １ ．中 国社会科 学 院经济 研 究所 ，北 京 １ ０ ０ ８ ３ ６ ）
摘要 ：在各 国的住房市场上，租赁住房具有 不可或缺 的地位。它既可满足消费者多样化选择 ，促进 人 口劳动力的合理流动 ， 平抑售房市场价格 ， 还可减轻政府公共住房的压 力。为培养租赁住房市场， 各 国政府无不运用财税 、金 融、法律等 多种政策鼓励 民营资本进入租赁市场，使得非盈利组织、住
权， 或因房产贬值蒙受财产巨额损失， 这迫使美
国政 府 开 始 重 新 调 整 住 房 政 策 ， 从 以往 单 一 的 鼓 励 和 提 高住 房 自有 率 ， 逐 步 转 向增 加 租 赁 住
房 的供 给 。 而我 国在 大规 模 的保 障房 建设 中，也 提 出了大力 发展 公共 租赁 房 。 那么 培 育租赁 住房 市场 的要 义 是什 么 ？租 赁住 房 市 场 是 政府 主 导 还 是 市 场 主 导 ？政 府 培 育租 赁 住 房 市 场 可选 择 的政 策 工 具 是什 么 ？从 对 各 国租 赁 住 房 市场 的
中图分 类号 ：Ｆ ２ ９ ３ 文 章编 号 ：ｉ ０ ０ １ — ９ １ ３ ８ 一（ ２ ０ １ ４ ） ０ ６ — ０ ０ ０ ３ 一 ｌ １ 文献标 识码 ：Ａ 收稿 日期 ：２ ０ １ ４ — ０ ３ — １ ２
长 期 以来 ，让 人 人 都 拥 有 自有 住 宅 不 仅 是
１ ． １满足 不 同群体 的多 样化住 房 需求
着选 择 了与住 房相 关 的区位 及 空 间环 境 。 通 常 情
首先 ， 对任 何 国家 而 言 ，总有 一部 分 国民家 况下 ，多是就 业 、生活 相对 稳 定 的家 庭选 择 购 买
而 就 业机 会 不确 定 、工作 岗位频 繁 变 庭 金 融 资产 积 累有 限 、 收 入 比较 低 ，可能 一 辈子 自有 住 房 ， 无 力购 买 自有住 房 。 他 们 只能租 房住 ， 或 居住 在 动 的人 其 购 房 意 愿 会 降低 ，从 而 多选 择 租 赁 住
２ １
２ ｎ ． ａ
纽约
巴黎 柏林
３ ４
４ ８
ｎ ． ａ
３ ｎ ． ａ
荷兰
５ ７
４ ３
ｎ ． ａ
鹿特丹
２ ６
４ ９
２ ５
瑞士
英 国
３ ７
６ ９
６ ３
３ ｌ
ｎ ． ａ
“ 美 国梦 ” ， 也是其 他各 国政府 孜孜 不倦 的追 求 ， 因为 住 房 不 仅 是 人 们 遮 风 挡 雨 的栖 息 地 ， 还 是
供 给 主 体 、市 场 结 构 和 政 府 干 预 方 式 的 比较 研
究可为 我 国提供 有益 的借 鉴 。
资产 、资本 财 富 的象 征 。自 ２ ０ ０ ８年 金 融危 机 以 来， 许 多美 国人 因无 力偿 还债 务 ， 痛 失 房屋 所有
着重 要地 位和 作 用 。
异 都会对 租 房或 买房 选择 产 生重大 的影 响 。 最后 ， 城 市 化 带来 城 市 间 、 城 乡 间 的人 口流
动。 住 房 具有 空 间 固定性 ， 购 买 自有 住房 就 意 味
大量 租赁 住 房 的存在 ， 其合 理性 和必 要性 可 简 单概 括为 以下 几 点 。
房合作社 、 房地产信托基金 、 保险公 司和私人 业主成为租赁住房的主力军。 借鉴 国外经验 ， 遵循 政 府工作报告》中 “ 建机制 、补短板 、兜底线”的精神 ，补好住房政策 中租赁市场欠发达的短板 ，鼓
励民营资本进入 ，更有效地解决大城市住房难的问题 。 关键词 ：租赁住房，民营资本，政策激励