社区商业招商与销售管理
浅谈物业企业之“社区商业经营”
共享经济模式
总结词
共享经济模式是指物业企业将社区内的 资源进行共享，通过共享经济平台实现 资源的优化配置和高效利用。
VS
详细描述
这种经营模式下，物业企业需要建立共享 经济平台，将社区内的资源进行整合和优 化，为居民提供便捷、高效的共享服务。 这种模式的优点是能够提高资源的利用效 率和降低成本，但缺点是需要投入大量的 人力、物力和财力进行平台的开发和运营 。
服务创新
优化服务流程，提升服务质量，通过广
营销策略
制定有针对性的营销策略，包括价格、促销、渠道等方面，以吸引目标客户并 提高销售额。
推广手段
利用线上线下多种渠道进行宣传推广，如社交媒体、户外广告、活动策划等， 扩大品牌知名度和影响力。
成功案例二：某物业企业的社区商业营销策略
总结词
精准定位、品牌塑造、互动营销
详细描述
该物业企业通过精准的市场定位和品牌塑造，采取了 一系列有效的社区商业营销策略。他们深入了解社区 居民的需求和消费习惯，通过精准的定位和品牌塑造 ，打造出符合居民需求的商业品牌。同时，他们还通 过互动营销的方式，增强与居民的互动和粘性，提高 了商业设施的知名度和美誉度。
集中商业经营模式
总结词
集中商业经营模式是指物业企业将社区内的商铺集中起来，统一规划、统一招商、统一管理，形成商业聚集效应。
详细描述
这种经营模式下，物业企业需要对商铺进行统一规划和设计，确保商铺的品质和形象，同时需要与商户协商招商 和租金等事宜。这种模式的优点是能够形成商业聚集效应，提高商铺的吸引力和竞争力，但缺点是需要投入大量 的人力、物力和财力进行规划和招商。
03 社区商业经营策略
市场定位与品牌建设
市场定位
明确社区商业的目标市场和消费 群体，根据社区居民的需求和特 点，提供有针对性的产品和服务 。
社区底商招商方案
社区底商招商方案一、背景介绍社区底商是指位于住宅小区楼下的商业场所，也被称为商业底层或商业底商。
这些底商通常面临着白天人流有限、商圈竞争激烈等问题，因此需要一个有效的招商方案，以吸引优秀的商业品牌进驻，为社区居民提供高品质的生活服务。
本文将提供一个社区底商招商方案，助力社区底商实现良好的招商效果。
二、目标市场分析在制定招商方案之前，首先需要对目标市场进行分析。
社区底商的目标市场主要是社区居民以及周边人群。
通过对目标市场的深度了解，才能确定招商的方向和策略。
1. 社区居民特征社区居民通常以家庭为主要群体，他们对生活品质和便利性有较高的要求。
人口结构方面，社区居民以30-59岁的中产阶级为主要消费群体。
2. 周边人群特征除了社区居民，周边人群也是重要的消费者。
周边人群以上班族、学生、退休人员等为主要群体，他们对价格较为敏感，同时注重便利性和购物体验。
三、招商策略基于对目标市场的分析，我们可以制定以下招商策略，以吸引优秀的商业品牌进驻社区底商。
1. 多样化的业态布局社区底商应该以满足社区居民日常生活需求为基础，同时兼顾吸引周边人群。
因此，招商时需要考虑引入多样化的业态，例如超市、便利店、餐饮店、咖啡馆、美容美发店、洗衣店等。
这样的多样化布局可以提供丰富的服务选择，满足不同消费者的需求。
2. 引入优质商业品牌招商过程中，应该注重引入优质的商业品牌。
这些品牌可以通过在市场上的口碑和知名度来提升社区底商的招商吸引力。
同时，可以考虑与当地企业合作，推动本地品牌进驻社区底商，为社区发展做出贡献。
3. 支持创业者除了引入知名品牌外，社区底商也应该提供机会给创业者。
可以设立一定的创业扶持政策，例如降低租金、提供装修补贴、推广支持等。
这样可以吸引一些新兴品牌和创新业态，为社区带来新鲜感和活力。
4. 提供个性化服务社区底商可以通过提供个性化服务来吸引消费者。
例如，为社区居民提供会员卡、优惠券、积分兑换等福利，增加消费者的黏性和忠诚度。
某社区商业招商方案
某社区商业之商业街招商方案1．基本情况与核心思路21．1项目基本情况21．2社区商业中心运作思路32．周边商业市场调查42．1周边现存商业分布42．2现存商业格局对本项目影响62．3人口流动示意72．4案例分析--万科四季花城93．项目成长性分析123．1人口导入成长性分析123．2住户对商业需求的渐进性分析133．3商业成长性前景规划144．综合运作计划164．1初始业态建议及分布164．1．1业态建议考量重点164．1．2初始业态建议及分布174．2综合运作计划224．2．1招商策略224．2．2现场区隔与包装宣传234．2．3业态成长时间表245．租金及免租金建议265．1租金建议265．2免租金建议276．现金流量分析287．招商前工作计划301．基本情况与核心思路1．1项目基本情况⏹项目开发进程⏹人口导入时间进程从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30%左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。
据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为●交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离；●配套不齐全，实际居住有较大困难；由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
1．2社区商业中心运作思路首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率,而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。
因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。
其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件.然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态,在早期的商业布置中就做好预留.最后,社区商业中心的运作,目的主要是提高社区的人口入住率，因此,我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。
社区商铺营销推广方案
社区商铺营销推广方案社区商铺营销推广方案一.本案背景1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。
4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机SWOT分析优势1、地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。
劣势1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。
3、部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。
机会1、目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。
2、武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。
风险1、目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。
2、武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。
二、目标客群分析（一）消费者人群1、武陟三阳商业区目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。
因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。
2、住宅项目新住户这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户的统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主3、项目周边村镇的住户项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。
社区商业招商方案
社区商业招商方案随着城市化的进程，社区商业已经成为了城市生活中不可或缺的一部分。
为了满足社区居民的生活和消费需求，社区商业需要一个可行的招商方案。
本文就社区商业招商方案做出详细的阐述和分析。
一、社区商业的特点社区商业一般指在社区内开设的商业店铺，其特点是生活类和服务类的业态占主导地位。
社区商业主要面向的是社区居民，以满足他们在日常生活中的购物、饮食、娱乐、医疗等全方位需求。
同时，社区商业具有服务本地人、接地气、便利、价格实惠等特点。
二、社区商业的现状随着城市化进程的发展，社区商业已经成为了城市商业的重要组成部分。
相比其他商业街区，社区商业有着更大的市场发展空间和更稳定的消费群体。
在当前经济形势下，社区商业的市场规模不断扩大，商业业态也日渐丰富。
三、社区商业招商方案1. 定位社区商业的定位应该是以居民为中心，满足当地居民对于日常生活所需的商品和服务。
同时需要考虑居民的居住特点、消费习惯、社区文化等因素，以此来确定商业定位，使商铺在社区中具有较大的竞争优势。
2. 商业选址和布局社区商业的选址需要考虑到社区中存在哪些消费热点和人群集聚点，以及商业的可达性、交通便捷性等因素。
同时，布局也需要注重商铺的统一风格，符合社区的文化特点，营造出舒适、便利的购物环境。
3. 经营管理社区商业的经营管理需要注重服务质量，建立完善的客户服务体系和有效的商品信息管理系统，满足居民对于购物体验的需求。
同时，需要实行灵活的价格政策和销售策略，以满足消费者日益增长的需求。
4. 商业租赁社区商业租赁需要遵循市场化规律，开展合理、公正、透明的租赁工作。
商业租赁需要注重商业合作、开展长期合作和共赢的合作关系，以推动社区商业的持续发展。
四、社区商业招商的优势社区商业招商的优势主要体现在以下几个方面：1. 市场稳定性高社区商业是市场需求的必需品，具有稳定的市场潜力，可以保证投资者的投资回报率。
2. 低进入门槛社区商业不需要太高的起始资金，比较容易进行招商。
社区临街商铺招商方案
社区临街商铺招商方案1. 市场分析近年来，城镇化进程的加速和人口的不断增加，导致城市社区人口密度越来越高。
在这样的环境下，社区商铺成为人们的主要购物场所之一。
同时，由于社区商铺的面积相对较小，经营也相对简单，因此吸引了越来越多的创业者前来投资。
2. 商铺特点社区商铺不同于大型商场，具有以下几个特点：1.靠近居民区，客流量大。
2.面积相对较小，经营成本低。
3.开放时间长，方便消费者随时购物。
4.商品种类丰富，与居民需求紧密相连。
3. 招商计划基于市场分析和商铺特点，本公司计划在社区临街开设商铺，尝试开拓社区商业市场。
现面向投资人展开招商计划，拟以出售或出租的方式向投资人提供商铺投资机会。
3.1 商铺属性本商铺为社区临街商铺，位于居民区中心位置，面积约为100-200平米。
商铺主要用于居民日常生活用品以及消费品的销售和服务，建议投资人选择具有一定生活消费业务经验的投资人或具有合适业务运营经验的创业者。
3.2 招商方式1.出售方式：本公司可将商铺产权出售给投资人，价格面议。
2.出租方式：本公司可将商铺出租给投资人，租金、租期等事宜面议。
3.3 投资收益1.投资回报：预计投资回报率为20%-30%。
2.租金收益：根据市场行情和商铺接待客流量，本公司将合理定价。
租期为3年以上。
4. 合作流程1.投资人与本公司达成投资意向，提交投资计划书和企业注册证。
2.双方进行资质审核，并洽谈具体合作事宜。
3.签订合同手续，缴纳履约保证金，商铺产权或租赁正式转移。
4.经营过程中，投资人与本公司保持密切联系，接受指导和管理，共同完成投资目标。
5. 总结社区商铺市场潜力巨大，是大家亟待抢占的市场。
本公司致力于为投资人提供一个稳妥、安全的投资平台，为居民提供一个舒适、方便的购物场所。
欢迎各位投资人前来考察，共同开启社区商业新时代。
商管公司岗位职责
商管公司岗位职责商管公司岗位职责1一、负责本部门商管员、收银员、广播员、售后服务专员、自营导购员工作的总体安排与工作执行情况的督导。
二、负责商场综合营运管理，包括：营业安全管理、商户经营管理、商户导购员管理等，保证商场正常运营秩序。
三、负责根据商场实际情况与企划人员共同进行促销活动的策划和具体实施，以及评估活动效果。
四、负责协助招商部门做好商户租金的收缴和催缴工作。
五、负责协助物业部门对商户进行进场装修、撤场监督的管理工作。
六、负责商户管理档案的建立健全工作。
七、负责指导本部门员工熟悉工作流程。
八、负责了解本部门员工和商户的思想动态，并及时向总经理反映，关心员工的工作和生活情况，为员工和商户排忧解难。
九、负责组织与安排市场调研和评估，掌握竞争对手的价格、质量、促销、服务等情况。
十、负责商场内商品的.品类、品牌、价格、质量、售后、库存等管理，及时根据市场的竞争情况调整经营策略，并向总经理及时提出可行性建议。
十一、商管部经理违反上述规定的，第一次罚款50元；第二次罚款100元；第三次罚款200元，并可予以辞退。
商管公司岗位职责2一、岗位职责:1、负责社区商业定位、招商营运、组织管理、营销推广工作,以及年度经营目标的达成;2、负责商业项目运营管理团队建设,制度体系及标准的建立与执行、并不断完善和优化,对经营项目工作的'指导和监督;3、根据商业项目的区域特点不断调整业态、制定商业管理优化方案等;4、负责政府关系、公共关系的拓展、建立、维护,完成领导交办的其它工作。
二、任职要求:1、本科及以上学历,销售管理、市场或相关专业优先;2、有商业项目商管总、运营总相关领域工作经验,对计划、预算、成本管控、人员管理有丰富的实践经验;3、精通前期筹备及后期营运全盘操作管理工作经验;4、具备战略规划和战略布局的能力,具有良好的沟通、组织协调能力和营销技巧,市场意识和创新能力强,具有敏锐的市场洞察力。
商管公司岗位职责3岗位职责:1、负责对收购的商办进行整体设计和改造,提出改造要求,并对接施工团队;2、对商业办公运营进行全面管理,制定运营团队管理方案;3、支持、协调商业运营团队开展工作,并对其进行考核;4、制定月度、季度、年度目标计划,并协调各地开展资源对接会、项目路演会;5、负责协助拓展其他园区、商办项目,企业招募和申报工作,监督各地按时完成任务;6、资源对接,按照当地入驻企业需求,定向与全国目标资源进行对接;7、研究地方政策,适时调整区域运营布局,结合培训等项目,积极创收。
社区商业招商方案
社区商业招商方案一、方案背景近年来，随着城市化的快速发展和人民生活水平的提高，社区商业成为城市居民日常购物和休闲娱乐的重要场所。
然而，当前社区商业发展相对滞后，商业配套不完善，急需引进更多优质商户，提升社区商业水平。
二、方案目标1. 吸引更多高品质商户进驻社区，丰富居民的日常购物体验；2. 打造社区商业中心，吸引居民集聚并促进社区发展；3. 提升社区活力和吸引力，满足居民多样化的需求。
三、方案内容1. 市场调研与定位通过市场调研，明确社区商业的定位，包括商业类型、商户定位和目标消费人群等，为后续招商提供指导。
2. 商户招募与评选（1）制定招商政策和标准，明确商户的招募条件和优惠政策，如低租金、装修补贴等；（2）利用社区内部资源和外部专业公司，积极主动招募高品质商户；（3）对招募的商户进行评选，综合考虑其业态、品牌形象、经营能力等因素，确保商户的品质与社区定位相符。
3. 商户培育与支持（1）为新进驻的商户提供开业培训和经营指导，帮助其尽快适应社区商业环境；（2）加强商户之间的交流与合作，促进商户间的互利共赢；（3）提供其他支持措施，如广告推广、活动策划等，帮助商户提升品牌知名度和销售额。
4. 空间布局与设计（1）对社区商业空间进行科学规划和合理布局，考虑到交通便利性和消费者流动性等因素；（2）利用空间和设计手法，打造舒适宜人的购物环境，增加顾客停留时间和购买欲望；（3）结合社区特点和居民需求，合理配置商业业态，形成互补效应。
5. 营销策划与推广（1）研究社区居民的消费习惯和需求，制定针对性的营销策略；（2）开展促销活动和特色节日，吸引消费者前来购物和消费；（3）与社区居民建立良好互动和沟通渠道，提供贴心的服务和个性化推荐。
四、方案效果评估定期进行方案效果评估，包括商户经营状况、客流量、市场占有率等指标的监测，以便及时调整和优化方案措施。
五、方案保障建立专门的团队，负责方案的执行和管理，确保方案的顺利实施；充分调动社区居民的积极性和参与度，形成共建共享的社区商业发展氛围。
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一、正文
社区商业招商与销售管理
1.社区商业租售定位
（1）租售定位原则
市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；
发展商的意图：
项目的租售前景预判。
（2）租价定位
通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：
a、整体区位
b、商业氛围
c、人流量
d、主力店
e、交通条件
f、发展商实力
g、规模主题
h、升值前景
（3）售价定位
主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。
市场比较法同租金定位类似，还有另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。
项目可以综合比较上述几种因素进行分析。
2.社区商业租售比例
无固定比例
开发商战略是根本依据
底商一般是销售
大中商业（1000平米）原则上先租后售）
内部商铺原则不售
3.社区商业租赁管理—租赁策略
（1）总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心
（2）主力店及次主力店的主要代表：生活超市、中西连锁快餐、中餐特
色酒楼、美容SPA、休闲足浴品牌商家、品牌24小时便利店等
常用招商优惠形式
优惠形式细分内容
扣率形式扣率即从营业额中提取一部分作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润
其它形式年期
一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年约，餐饮业一般5—10年固定合
约，可商议
免租期
给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。
由于项目所在区域，该区域
目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要
一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期
管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。
此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。
此条款也可作为协商合作的一些酌情条件
装修除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑
以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣
特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等
宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件
（3）租金模式
纯租金保底+扣点租金“保底+扣率租金”两者取高纯扣率租金（4）租金收取模式及计算依据
影响租户应负多少租金因素：
a.经营的商品业种
b.店铺面积大小
c.店的面宽
d.店的位置
e.承租户在整体策略重点角色
f.市场可参考类比租金
部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正
常租金策略或租金与抽成合并运用方式。
4.社区商业销售管理
（1）销售策略
目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长
期经营效果也各不相同。
纯销售：资金回笼快，风险和经营压力小，但市场做旺慢、产权分散，不
利整体形象塑造，适宜对竞争不激烈、市场成熟度低或体量极少的零星商
业物业。
带租约销售：可快速回笼资金并使业主短期获得收益，但为销售增加难度，中长期收益难以稳定，手续复杂，适宜商圈成熟并有大型主力店进驻的纯
街铺或少量商业物业。
短期返租销售：一般为一到三年返租，前期统一规划招商经营，能快速树立整体形象，但返租结束后的管理要求高，要承担返租产生的相应法律风险。
长期返租销售：一般为八到十年返租，坚定投资者信心，降低投资门槛加速销售，但项目运营管理压力大，决定远期命运，要承担返租产生的相应法律风险。