板块研究之区域属性研究——杭州三墩板块研究_201312
杭州市西湖区三墩镇中心幼儿园
杭州市西湖区让/孩/子/拥/有/属/于/自/己/的/童/年浙江省杭州市西湖区三墩镇中心幼儿园是杭州市西湖区教育局直属公办幼儿园，地处三墩庙前街55号，创办于1954年6月，至今已经有66年的办园历史。
幼儿园先后获得浙江省二级幼儿园、杭州市甲级幼儿园等荣誉称号。
幼儿园现有四个园区：中心园区、双桥园区、德泽园区、绕城园区。
各个园区设施设备齐全，环境温馨舒适，目前共有42个班级、1000余名幼儿、160余名教职工。
“三墩”古称“兰里”，丰厚的兰里文化传承与城市化进程结伴而行。
幼儿园四个园区就处在具有得天独厚地理优势的三墩古镇，中心园区地处三墩老街、双桥园区毗邻西湖大学一期、德泽园区地处三墩新开发的城市居住区块、绕城园区地处三墩兰里景区。
近年来，幼儿园基于幼儿真实的发展需求，开展了“童言兰里”园本课程的研究和实践。
以“童言主题”“童言项目”“童言节庆”为主要实施路径。
在老师的引领下，幼儿们走进了一个个丰富的主题教育现场，进行了丰富多样的童言项目探究活动。
“我是挖土机研究生”“玩转毕业照”“蜗牛班的故事”等具有独特地域资源色彩的课程故事得到了广泛传播。
同时，基于语言发展需求开展的“诗歌季”“兰里故事会”“兰里庙会”等童言节庆活动，给幼儿提供了多种多样的表现机会，使幼儿在多姿多彩的活动中，更富有个性地表达与发展。
该课程的实施，推动了幼儿对兰里生活创造性地进行“一百种语言”表达。
近一年里，“童言兰里”园本课程建设取得了一定的成绩，相关课题在市、区立项，并在浙江省“课程园本化背景下的幼儿语言教育研讨会”中做展示交流。
幼儿园课程活动始终坚持基于儿童，助推儿童的语言发展，表达儿童真实的童年生活。
“让孩子拥有属于自己的童年”是三墩镇中心幼儿园全体教师共同的追求。
三墩镇中心幼儿园。
龙湖杭州紫荆天街业态调研
杭州龙湖紫荆天街项目考察报告目录一、基本概况 (2)二、项目构成 (3)三、购物中心 (3)1.主题文化 (3)2.商场体量 (3)3.目标客群 (4)4.主力业态 (4)5.首进品牌 (5)四、龙湖天街特色 (5)旅游研究院2020.1.20一、基本概况紫荆天街位于杭州市西湖区三墩板块核心位置，地铁2号线三墩站B出口直达。
项目用地面积约47公顷，建筑面积约13万平方米，总辐射人口超30万人。
并于2019年12月21日正式开业，开业双日客流破30万人次，总营业额破2200万元。
紫荆天街区位图二、项目构成紫荆天街项目是体量约30万㎡的TOD综合体，集购物中心、独栋商业、公寓产品和国际BLOCK商业街区于一体。
其中：·购物中心：面积约13万公平米，包括主力店、零售、餐饮、服务、娱乐、家居等。
·独栋商业：铂金岛，一座可售型独栋商业，用来引入奢侈品牌旗舰店。
·公寓产品：紫金上城，有5幢高层精品公寓。
·国际BLOCK商业街区：位于公寓底部，一条24h开放的国际商业街区。
三、购物中心1.主题文化紫荆天街以“院子文化”为主题，将江南庭院融入商场，打造“聚院、动院、静院、智院、宴院、静院”六院主题空间，独具江南水乡、白墙黑瓦的特色。
2.商场体量·项目体量：86000㎡；·楼层分布：B1-6F；·车位分布：超1500个。
六院空间分布图3.目标客群天街以亲子、家庭为核心目标群，以服务亲情欢聚，追求更有品质生活的成熟家庭为核心，让家的美好在紫荆天街得到延伸。
聚焦“细分社群”的精确性，致力于为三墩居民打造“第二个家”。
以“家庭”为核心客群定位，结合区域客群成熟、高校多、年轻人多的特点，将客户群划分为：萌宝家庭、文艺少女、运动狂人等个性鲜明的“细分群体”，针对不同群体，设计专属矩阵。
通过丰富业态组合，打造有偏好的共同体。
4.主力业态以健康休闲生活、健身运动、儿童游乐、影院等主力业态。
杭州房地产分析.docx
目录历史回顾以住宅为主体的杭州市房地产市场，与全国其它城市一样，经历了1992以后的超速发展和及时调整，现已进入平稳发展期。
他的发展，基本上经历了这样几个阶段：初期，参与建房的只有房管局及政府所属建设单位，主要进行旧城的改造和新城的扩建。
随着市场的发展，集资建房的出现，一些政府所属建设单位渐渐地不满足于旧城改造，开始扩大市场，逐步拓宽建设范围。
随着市场的扩大，一些民间开发商纷纷展露头脚。
由于政府所属的开发商垄断着杭州市中心的开发，民间开发商们无法轻易进入，于是，他们只好从杭州市郊区开始开发，试图以“郊区包围城市”，从外围打开缺口。
就这样，他们选择了蒋村。
蒋村作为余杭的一部分，在他们看来，迟早是要被划为杭州市的。
而且，即使不被划为杭州市，由于其毗邻杭州，在地理位置上也是有优势的。
当时，浙江绿城房地产开发有限公司、浙江金都房地产开发有限公司、浙江南都房地产开发有限公司等一批开发商都列于其中。
正是这样的一批早期为了生存而在杭州市郊摸爬滚打的开发商们，奠定了杭城房地产业的基础。
随着市场的发展，开发商的增加，竞争日趋激烈。
于此同时，为在竞争中求发展，开发商们开始在规划、设计上显现出一些特色、品位，形成了品牌的雏形。
蒋村正式划为杭州市，掀起了蒋村建设的高潮，也就真正拉开了杭州市房地产行业竞争的序幕。
97年下半年，随着竞争的加剧，开发商们开始意识到品牌在竞争中的重要性。
于是，纷纷采取多种形式，以扩大自己及楼盘的知名度。
绿城房地产公司率先引进了一大批设计界年青的精英加盟，来为公司服务，开始了其桂花园系列的规划设计。
98年初，以绿城桂花园系列和南都德加公寓为代表的一大批精品楼盘突然间拔地而起，令业内人士和消费者眼前一亮，吃惊非小。
从此，对于环境规划的重视，对于楼盘品质的重视，以及广告、楼书上包装自己的楼盘等品牌意识越来越为开发商所接受。
杭城房地产行业也由此迈入了新的历史时期。
概况1999年，杭州市全年财政预算内外投资22.5亿元，用于房地产开发。
万科地产针对杭州区域市场研究报告
万科城市板块研究报告——杭州三墩片区杭州华坤市场研究有限公司二00六年六月目录摘要 (3)第一章宏观环境及外部影响因素 (4)一、杭州宏观环境分析 (4)二、杭州经济发展状况 (8)三、行业相关政策影响分析 (12)第二章、西湖区土地供应 (17)第三章、板块周边配套情况和市政规划情况 (19)一、三墩片区整体规划 (19)二、周边居住状况 (24)三、本区域的配套状况 (25)第四章三墩板块总体供需分析 (27)一、房地产二级市场分析 (27)1、房地产开发投资 (27)2、商品房预售状况分析 (30)三、竞争板块研究——滨江板块 (33)1、板块市场总体供应分析 (33)2、板块市场总体价格分析 (34)3、板块市场总体物业、户型分析 (34)4、板块市场总体客群分析 (34)三、目标板块市场分析 (35)1、板块市场总体供应分析 (35)2、板块市场吸纳分析 (37)3、去化特征分析 (37)4、单价分析 (38)5、户型及总价分析 (38)6、物业个案研究 (39)7、综合评判 (40)四、需求研究 (43)第五章定位建议与产品建议 (46)一、地块分析 (46)二、项目SWOT分析 (49)三、项目基本定位 (52)1、市场定位 (52)2、产品定位 (53)3、住宅产品设计建议 (55)4、部分公共配套建议 (60)摘要本次研究主要目的在于了解杭州三墩区块的房地产市场，对杭州房地产市场发展背景，三墩的城市规划、三墩板块总体供应情况、竞争物业的情况以及需求现状做了比较全面的了解。
本次研究的第一部分主要围绕杭州的宏观环境、杭州经济近5年的发展状况、以及与房地产相关的政策面分析了解杭州房地产业发展的大背景。
此外，还对三墩区域的未来规划情况做了全面的阐述，旨在能够清晰的看到未来三墩片区的发展前景以及规划对该区域房地产市场的影响，为了更深刻的了解蒋村而不是仅仅停留在规划文本上，本次研究专门针对三墩区域的现状，以及附近的配套设施做了全面详细的了解。
景溪南苑(三墩北A-R21-04地块经济适用房)环境报告
1、建设项目概况1.1 建设项目的地点及相关背景我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。
如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受；而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。
经济适用住房是现阶段解决城市中低收入家庭住房困难的有效方式。
杭州市从1999年开始实施经济适用房建设工程，陆续建成并受理了30多期经济适用房，经济适用房政策作为社会保障体系的重要组成部分，无论是政策上还是实践上都取得了显著的成效。
经济适用房对解决中低收入弱势群体住房问题，缓解城市居住压力都起到了一定的促进作用。
为积极响应国家政策，进一步推进经济适用房的建设，经杭州市发展和改革委员会确认，三墩北A-R21-04地块（用地面积约41500m2）用于建设经济适用房，解决杭州市中低收入群体的住房问题。
项目建成后，地块内共有8幢高层住宅，预计可入住1649户。
1.2 工程概况项目名称：三墩北A-R21-04地块经济适用房建设单位：杭州景河房地产开发有限公司建设性质：新建总投资：45000万元建设地点：三墩北单元A-R21-04地块竣工日期：2015年12月1.3 建设规模项目建设商品住宅，总用地面积约41500m2，总建筑面积约m2，其中地上建筑面积m2，地下建筑面积约20759m2。
项目建成后，地块共有8幢高层住宅楼，可提供1649套住宅（约4947人，按每户3人计）。
主要经济技术指标见表1-1。
表1-1主要经济技术指标1.4 审批原则可行性结论1.4.1 建设项目环评审批原则符合性分析根据《浙江省建设项目环境保护管理办法》规定，环评审批必须符合以下几点：1．建设项目符合生态环境功能区规划的要求根据《杭州市主城区生态环境功能区规划》、《关于对西湖区生态环境功能去规划进行局部调整和修改意见的函》，项目所在区域属于“西湖三墩综合发展生态环境功能小区（Ⅰ1－10106D06），优化准入区”。
杭州房地产板块发展
良渚文化村、朗诗美丽洲、赞成良著、 广大美地兰庭 新湖香格里拉、南北乐章、美好桂花 溪园 翡翠城、新湖果岭、世茂西西湖、复 地上城、大华西溪风情
瓶窑组团
余ห้องสมุดไป่ตู้组团
高层7000-10000元/方 排屋20000元/方起
萧山区楼市板块
钱江世纪城 北至钱塘江，南至机场高速 2008年开始房地产开发 萧山开发区 北至机场高速、南到金城路、 西至风情大道、东到新街镇 2001年开始房地产开发 老城及南部卧城
2012年萧山成交金额前5名
第三名：四季华庭 销售金额：13.8亿 开发商：绿都 高层住宅 第四名：霞飞郡 销售金额：13亿 开发商：保利 排屋、高层住宅 高层16500元/方
14000元/方
第二名：金地天逸
第五名：旺角城 销售金额：11.7亿 开发商：顺发
销售金额：17.8亿
开发商：金地 高层住宅 28000元/方 第一名：开元广场 销售金额：19.2亿 开发商：开元 住宅、写字楼、商铺 15000元/方
南至103省道
上世纪90年代开发房地产开发 湘湖新城 包含湘湖风景区、闻堰镇及义 桥镇绕城南线以北部分 上世纪90年代开发房地产开发
萧山区楼市板块
板块 钱江世纪 城 萧山开发 区 老城及南 部卧城 湘湖新城 板块属性 改善、高端居 住 刚需、改善、 高端居住 刚需、改善 刚需、改善、 高端居住 主要在售产品类型、户型 高层 130-160方三房 排屋、高层 高层90方两房三房、130-160方 三房 高层 高层90方两房三房、130-160方 三房 别墅、排屋、高层 高层90方两房三房、130-160方 三房 主流价格 20000元/方 代表楼盘 万和国际
高层18000元/方
文化礼堂--西湖区三墩镇
绕城村坐落于浙江省杭州市西湖区三墩镇，是一个民风淳朴环境幽静的小村落。
村子周围都属于景兰景区，景区的建设也为村子的发展与文化传播起到了积极的影响。
而我们此行的目标——文化礼堂，也就位于景兰景区内。
在礼堂外我们可以看到许多铜人像，记录着他们从前的辛勤劳作，也体现了这个村的独特文化，如手工制作草鞋与竹编。
在村子所在地附近制作草鞋已经有了几百年的历史，几乎每家每户都有编织草鞋的副业。
草鞋在当时的年代有价格低廉、保暖、耐脏、防滑等特点，十分适合于田间劳作。
而编制竹编也在当地有了八百多年的历史，竹编使用冬天砍伐的本地早竹为材料，经长时间浸泡，有寿命长、韧性好的特点，并且美观大方，结实耐用，有较高使用价值。
与其说这是一个文化礼堂，不如说这是一个当地的文化博物馆。
在文化礼堂中陈列着各种各样的古代用具，记载着这个古老村落的悠久历史，在文化礼堂里的三四十分钟，我们仿佛在古今的绕城村遨游，感受到了当时人们的生活状况与日常劳作，也感受了文化的传承与发展。
进入文化礼堂后，映入眼帘的便是“柴车故里诗意绕城”八个大字。
柴车是明代名臣，是当地最杰出的人物。
美丽乡村促蝶变，移步换景好风光，则是绕城村现在进行华丽转变的真实写照。
再向右走，便是柴车的一尊雕像，旁边则记载了他的生平事迹。
柴车出生在一个穷苦人家，父亲游手好闲，柴车家在村里也没什么地位，但他小小年纪，就敢在家族祭祀中与族长雄辩，颇有“王侯将相宁有种乎“的豪迈壮志。
在而立之年，柴车参加考试中举，后被选为兵部武选司主事，官居六品，不久转任员外部，之后柴车随明成祖出征，因他作战勇敢，指挥有方，被多次提拔。
且他为人正派，刚正廉洁，拒绝了别人赠送的白金，举报了谎报战果请赏的军官。
在正统五年，柴车荣归故里，在水月湖墩附近看到了明月当空杨柳依依的美景，情不自禁地脱下了紫袍停舟驻足欣赏美景。
后来，人们为了纪念他，便在此处建了一座石桥，取名”卸紫桥“。
再往前走，我们又看到了绕城村的历史改革和名字由来。
即将消逝的三墩桥腾
即将消逝的三墩桥腾三墩多桥，冠绝周边地区，这与三墩的特殊地理有关。
东苕溪出自临安天目山脉的马岗尖，流到杭州西北部时，就着低缓的地势，袅袅地铺开了一张绵密的水。
但与良渚、蒋村等地不同的是，三墩地势更低，除了唯一一座看上去极像古代陵墓封土堆般的“方山”，其他地方全是平原及密布的河流。
于是，陆地宛如河中沙洲的土墩，散布在水脉盘绕间，文星墩、灯彩墩、水月墩便是其中最大的三个——三墩之名，或即由此而来。
它们四面临水，彼此间只能以桥相连。
于是，沿着五里塘河两岸、每个墩之间，架起了数不清的小桥，据说一度曾达四五十座之多：大港桥、望月桥、永兴桥、兴福桥、穆桥、环隆桥、卸紫桥……三墩之桥，乃是水上的迷你桥群。
又因为三墩之水的纤秀——这里的河流绵密却又窄浅，以至于隔水相望的两岸，总是让人感觉触手可及，于是三墩的桥也便多是精致而微的单孔石梁桥，大多像肖家桥一样，桥身短到几个箭步就可以冲过。
然而这些近乎迷你规模的桥，却大多伴随有亦真亦幻、史实与传说夹杂的故事。
如卸紫桥的来由，据说就关乎明代三墩人、兵部尚书柴车。
三墩镇北水月湖墩附近，湖边至今还有个叫柴家坝的小村，村中故老相传，在正统五年（1440年），柴车奉旨回乡省亲扫墓。
到达杭州后，便星夜乘船赶往他阔别多年的故乡三墩柴家坝。
船行至三墩水月湖墩附近，两岸有十八棵大垂柳，此时又正是明月当空，柴车看到此番美景，脱下身着的紫袍，停舟驻足，细细品味。
后来，人们为了纪念柴尚书，就在此建了一座石桥，取名“卸紫桥”。
人与桥的生命勾连沈国桥最近有些失落。
他祖居的三墩镇肖家桥村，全村土地都已经被开发商圈走。
今年以来，陆续有村民签完字拿到补偿后迁走了，沈国桥知道自己很快也将搬离。
但对他来说，最深的失落并非是离开祖居，而是很可能再也见不到门前的那座永兴桥（肖家桥）了。
这是一座建于清代，重修于民国年间的迷你型石拱桥，如今是市级文保点。
它形制很小，从桥这头大跨步走，一步、两步、三步，就到了桥中间的石梁顶。
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2
休闲购物广场， 五里塘 同时提供商务 河商业 办公、教育文 16.4万方 综合体 化、医疗保健 功能 集餐饮、娱乐、 西田商 休闲、购物于 业中心 一体的一站式 购物中心 麦德龙 / 20万方
3
2012 年底 2009 年12 月
4
1.37万方
区域资源/教育配套
根据计划，今年三墩板块会有一所小学、一所幼儿园投入使用；一所中学最快于2015年建成； 到2015年，还将有一所小学、一所幼儿园建成（位置在古墩路西面、董家路北面）。
教师支 付力
中等 中等 中等 中等 中等 中等 中等 中高
作为卖 点的强 烈程度
一般 强 强 强 强 较强 强 强
投入使 用时间
1955年 建成 创办于 1909年 创建于 1944年 2013年 9月 2015年 9月 2000年 7月 2010年 9月 2015年 9月
幼
中
小
幼
幼
中 小 幼
4 5 6
幼 大 中
小
7 8
幼
小 幼
中
中
幼儿园
小学 中学 大学
小
中 大
9
10
普通小学
普通小学
中等
中等
一般
一般
2009年
2009年
区域资源/医疗
在医疗方面，除了目前杭州第九医院、杭州西湖区中西医结合医院、杭州拱墅区中西医结合医院 等以外，浙江大学将也将在三墩建医院。
医疗资源 编 号
1 2 3
名称
等级
医生支 付力
启动期（价格驱动期）
成长期（品牌房企带动期）
价值提升期（配套升级驱动）
02-04年，亲亲家园 拿地-首开-交付入住， 板块启动发展
06年兰韵天城；07 年金地、中海拿地， 08年白马尊邸开盘； 09年亲亲家园最后一 期入住、金地首开
10、11年自在城蝉 联销冠；12年中海紫 藤苑入住、金地自在 城大批入住、 协安紫 郡首开 13年西田城购物中心 开业
中等 中等Hale Waihona Puke 中等作为卖 点的强 烈程度
较强 较强 一般
在建/ 规划状 态
已建成 已建成 已建成
5
浙江医院分院 杭州市第九人 民医院 杭州市西湖区 中西医结合医 院 杭州市拱墅区 中西医结合医 院 杭州市余杭区 第四人民医院
二级甲等 综合医院 综合医院
2
1
4
4 3
综合医院 综合医 院
中等 中等
一般 一般
宣杭铁路贯穿板块，存在一定的噪音影响，购房者具有心理抗性。
小结
• 未来随着 2 号线二期的落地，区域 楼盘逐步交付，人气聚集，板块将 逐步融入市中心，板块地位得以提 高。
• 三墩板块地处城市西北边缘地带，具有城市边缘区 的特性，享有城区辐射的便利条件，典型近郊板块
• 板块交通较便利，对地缘性客户和主城区挤压客户 吸附力强。 • 板块目前配套有多个已投入使用，未来将不断完善。 • 板块内规划教育资源较丰富，但有几个就为所属小 区服务。
地铁2号线：镇中 路、董家路、金渡 北路三个站点经过 该板块，将板块至 市中心缩短为半小 时生活圈。地铁二 号线二期力争 2013年底建设， 2018年通车。
当前干道： 莫干山路：距主城区有9公里的距离 古墩路：到杭州大厦驾车25分钟。
三墩区域内路网 主干道：环镇北路、古墩路、吉鸿路和留祥路 次干道：金渡北路、镇中路及振华路
浙江杭州
三墩板块市场研究
| 克而瑞杭州机构 2013.12 |
日期地点，微软雅黑16号
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 。
绝对保密
板块发展
三墩板块：随着项目的交付入住，板块居住氛围逐渐提升，目前处于价值提升期，主要由配 套升级驱动。
• 区域农居点、回迁房多，有碍居住氛围。 • 地铁2号线是在板块东侧通过，没有进入板块腹地， 对区域发展有一定的影响； • 板块内现有大型配套还未全部落地，区域发展健全 还有几年时间；
• 2 号线的规划，商业配套即将落地， 都将引来新一轮板 块的价值提升。
• 随着区域的规划，一些有碍发展的 农居点将会搬迁移除，有利于周边 楼盘价位的提升。
难点：三墩板块南北发展步调不协调，同时区域内
发展不同步，规划落后区域对片区的整体档次提升
浙大紫金港
有较大影响，同时因镇级转换，村级留用地众多， 南北分化严重，规划落地难度大。
交通配套
三墩板块交通便利，可通过城市快速路和古墩路、莫干山路等城市主干道，快速到达城市的各 。 个方向，板块内公共交通初具规模，但也存在单一性。
区域资源/大型商业配套
区域内商业配套低端，西田城购物中心的开业填补了区域大型商业的空白，未来香港城和五里塘 综合体将是区域价值提升的重要引擎。
编 号 项目 三墩新 天地 规划业态 餐饮，娱乐， 服装，养生， 图书，音像 商业体量 入市时 间 2012 年12 月 规划阶 段
3
4
1
15万方
1 2
已建成 已建成
5
板块抗性
三墩板块内多经济适用房、农民点，影响区域楼盘品质，有碍居住氛 围；尤其是三墩镇影响区域形象提升；
现区域人口较多，到市中心基本都走古墩路，致使上下班高峰期交通 拥挤，而地铁2号线是在板块东侧通过，没有进入板块腹地，对区域 发展有一定的影响；
板块内现有大型配套还未全部落地，区域发展健全还有几年时间；
教育资源
大
编 号
1 2 3
名称
三墩中心幼儿 园 三墩小学 三墩中学 三墩自在城校 区文三街小学 西湖小学分校 杭师大附属中 学 文一街小学秀 水校区 文新幼儿园 德胜小学都市 水乡校区 杭州市大禹路 小学
等级性 质
乙级幼儿 园 普通小学 普通中学 普通小学 普通小学 普通中学 普通小学 特级幼儿 园
区域规划
三墩板块规划定位为功能复合的宜居宜业宜游的区域副中心。
规划定位：集商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、高新产
业、居住等功能于一体的区域副中心，杭州西北部新中心；
规划人口：近期9.8 万，中期20万人、远期40万人 重点规划项目：五里塘综合体、地铁2号线
老小区 次新房 西 湖 科 技 园 原住 居民区
规划道路： 吉鸿快速路：驾车出行更便捷 地铁2号线：到城区半小时以内 三墩地下交通： 镇中路振华路之间的区块，地下空间是今 后三墩的亮点，杭州首个地下交通网络
留祥路：东西向的景观大道
绕城高速：去杭州每个区域都通达
区域地铁规划
规划地铁2号线站点设置镇中路和古墩路口
当前B2快速公交是三墩连接市区的主力交通动线；而规划中的吉鸿快速路还未通车，地铁2号线西北段通车时间较晚，因此区域和市区的割离感是明显的 抗性，同时区位的原因，板块和主城区之间受申花、桥西和西溪等板块过滤，中高端客户客户流失严重。