易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位60PPT
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上海金丰易居东方明珠项目推广战略整合案定稿117p.ppt
马鞍山市位于长江下游 南岸、安徽省东部，西临 长江；南与芜湖接壤。至 芜湖市区30公里；北与南 京市江宁区毗连，有南京 后花园之称，具有临江近 海，紧靠经济发达的长江 三角洲的优越地理位置。
总人口122万，其中非 农业人口约52万。城市规 模正在不断扩展中。
25
20
15
10
5
5. 52
0
2000年
（本节结束）
_______中国．马鞍山______
东方明珠．世纪花园营销思路汇报 推广策略篇
性格决定命运 气度改变格局
解读营销
庄家造势 坡地滚石 应时顺势 速战速决
9.5折初始成交
坡地滚石效应
3000元／㎡入市 本案
庄 家 造 势
理动平
价购台
位 攀 升
房 者 心
构 建 推
时间结点一
时间结点二
从马鞍山房地产市场的容量
（ 单位：万平方米）
来看，2004年马鞍山的销售面
积已经达到近90万平方米。
100
89.17
0.8
80
58.6%
64.22
60
40
29.5
46.78 37.3%
65.2 36.8%
0.6
而在2005年，我们预计在
0.4 供应放大及营销加强的市场格
20 0 1999年
2001年
花
花
园
园
国 际 华 城
格林、春晖
西湖花园
销售现状： 一期基本销售完毕，现在主要销售二期， 且价格增幅明显。
二期2004年7月开盘 主力户型面积：3+2（106—128㎡） 均价：3100元/㎡ 主力总价： 35——39万元 一期已销售完，二期销售80% 去化速度： 多层封顶销售90%左右
恒大绿洲ppt课件
• 恒大绿洲园内商街汲 取国际先进商业模式， 集购物、休闲、餐饮、 观光于一体，在建筑 风格和商业经营规划 上，融合项目居住、 形象定位，具有人文 居住、文化休闲、商 业消费等复合功能， 大型百货、商业步行 街、休闲娱乐中心一 应俱全。
7000平米豪奢会所
• 恒大绿洲精心打造7000 平米豪奢会所空间，设 施齐全、服务专业，让 您完全享受休闲的安逸 与惬意。在咖啡茶室品 茗会友，在阅览室静阅 午后阳光，动静结合的 棋牌室、多功能活动室 应有尽有，尽享超5星级 豪华礼遇，带来每刻非 凡享受，尊享一片休闲 净土，容纳一方心境平 和。
4年） 2、中国房地产项目品牌第一名 3、中国十佳品牌开发商 4、中国城市运营商10强 5、广东最具竞争力房地产企业
第1名 6、中国广州质量诚信品牌领先
企业第1名 7、中国最具社会责任感企业 8、中国最佳企业公民 9、中国企业500强
精品领袖 挥师22城
• 恒大地产集团自成立之初便 提出 “质量树品牌，诚信立 伟业”战略方针，在房地产 开发建设的各个环节力求实 现产品的“精细化”。
感谢亲观看此幻灯片，此课件部分内容来源于网络， 如有侵权请及时联系我们删除，谢谢ห้องสมุดไป่ตู้合！
• 恒大绿洲作为DTZ戴德梁行在沈 阳唯一直接管理的精品项目，精 选优秀管理人员，全面执行原滋 原味的英式“管家服务”，并制定 专属的《物业管理服务标准》， 保证为业主提供全面、细致的服 务并感受真正的尊崇荣耀享受！
精选ppt
27
惊世之作 大盘精品
精选ppt
28
感谢亲观看此幻灯片，此课件部分内容来源于网络， 如有侵权请及时联系我们删除，谢谢配合！
优
质
生
活
高尔夫成就高尚生活
7000平米豪奢会所
• 恒大绿洲精心打造7000 平米豪奢会所空间，设 施齐全、服务专业，让 您完全享受休闲的安逸 与惬意。在咖啡茶室品 茗会友，在阅览室静阅 午后阳光，动静结合的 棋牌室、多功能活动室 应有尽有，尽享超5星级 豪华礼遇，带来每刻非 凡享受，尊享一片休闲 净土，容纳一方心境平 和。
4年） 2、中国房地产项目品牌第一名 3、中国十佳品牌开发商 4、中国城市运营商10强 5、广东最具竞争力房地产企业
第1名 6、中国广州质量诚信品牌领先
企业第1名 7、中国最具社会责任感企业 8、中国最佳企业公民 9、中国企业500强
精品领袖 挥师22城
• 恒大地产集团自成立之初便 提出 “质量树品牌，诚信立 伟业”战略方针，在房地产 开发建设的各个环节力求实 现产品的“精细化”。
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• 恒大绿洲作为DTZ戴德梁行在沈 阳唯一直接管理的精品项目，精 选优秀管理人员，全面执行原滋 原味的英式“管家服务”，并制定 专属的《物业管理服务标准》， 保证为业主提供全面、细致的服 务并感受真正的尊崇荣耀享受！
精选ppt
27
惊世之作 大盘精品
精选ppt
28
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优
质
生
活
高尔夫成就高尚生活
2018.1.13世联行_上海_青浦远洋项目产品定位及营销策略报告
蟠龙路站
徐泾
虹桥火车站
虹桥
首创
青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-
02、21-05、22-01、31-03、35-02地 块
中核
首创
东方绿舟站
青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块
未成交
机会2 ：供不应求，青浦市场价值迅速提升
市区饱和，需求外溢，青浦承接市中心； 青浦住宅市场活性大，去化速度快，整体呈现供不应求的态势
生而耀眼璀璨 VS 局限下舞蹈
仅通过1轮竞价，远洋以10.1004亿夺得青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块，楼板 价24096元/㎡，溢价率0.4%。媒体都这么说：“去年的地王泪奔了，远洋以底价成交！ ”，但我们抽丝剥茧，事实并非如此 局限一：规模不足5万方，不具备自我价值构筑能力 局限二：限制因素多，可售部分楼板价高达3.7万/㎡，所谓底价并非低价 局限三：远洋品牌，实力央企，但主力发声商业地产，住宅地产品牌发声力度不够
O目b标je解ct读ive interpretation
18年15亿目标，可售部分2.7万方
整盘均价5.5万/平
市场意义是什么？
一年周期需超出周边平均价格水平1万/㎡ 赶超外环物业价格，接近中环物业价格
仁恒西郊花园 6万
龙湖天璞 6万
招商中环华府 6万
万科天空之城 5.5万
U5n.5p万re/平ce的d价e格nt要e求d Challenge
余存量 万方
最新开盘2017年4月，在售剩余144套，货量
约 17.9 约1.5万方
最新加推2017年6月，2018年年中交付；
万方 在售剩余136套，货量约1.6万方
最新加推2017年4月，2017年底交付使用
上海浦东恒大锦之嘉项目定位
PROJECT RATIOCINATION
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
本案
定位方向 普通公寓
服务式公寓 产权酒店
产品属性 自用
投资兼自用 纯投资产品
普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升” 销售状况普遍平平 调控后市场降温
调控影响市场表现
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资 的青睐，更成为海外基金公司的追 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公 。（总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约70 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆
地址 成山路578号 西营路成山路
星级 ** /
房间套数 100 138
上海樱枫酒店 东方路2891号
/
100
江天宾馆
浦东南路3456号 ***
266
产权酒店可行性判断
上海酒店业的巨大缺口； 世博辐射区的产权酒店空白； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机； 项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
本案
定位方向 普通公寓
服务式公寓 产权酒店
产品属性 自用
投资兼自用 纯投资产品
普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升” 销售状况普遍平平 调控后市场降温
调控影响市场表现
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资 的青睐，更成为海外基金公司的追 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公 。（总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约70 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆
地址 成山路578号 西营路成山路
星级 ** /
房间套数 100 138
上海樱枫酒店 东方路2891号
/
100
江天宾馆
浦东南路3456号 ***
266
产权酒店可行性判断
上海酒店业的巨大缺口； 世博辐射区的产权酒店空白； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机； 项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前
浦东嘉里城商业案例调研分析PPT课件
30
03
建筑设计
Architecture Design
F2
F1
B1
2020/3/24
主空间——中庭
31
03 建筑设计 Architecture Design
主空间——中庭
2020/3/24
32
03 建筑设计 Architecture Design
主空间——中庭
2020/3/24
33
03 建筑设计 Architecture Design
Apartment
Hotel
Office
2020/3/24
5
01 项目背景 Case Background
开发商与项目概况
上海嘉里中心
北京嘉里中心
天津嘉里中心
沈阳嘉里中心
浦东嘉里城的投资方之一是嘉里建设，它隶属于香港多元跨国公司集团——嘉里集团。 北京嘉里中心，上海嘉里中心，静安嘉里中心以及香港megbox，浦东嘉里城将成为嘉里建设又一具有重要意 义的项目。
地面
商业部分整体围绕素雅的自然栗色展开： 天花以不规则白灰色铝合金吊顶 店面顶部是一圈约500高深色金属栅栏 地面是黄色广场拼砖
2020/3/24
内部装修
43
03 建筑设计 Architecture Design
内部装修：细节
2020/3/24
44
03 建筑设计 Architecture Design
9
01 项目背景 Case Background 地铁七号线直通浦东嘉里城购 物商场 地铁2号线和18号线（正在建 设中）以及磁悬浮列车站，仅咫 尺之遥 经龙阳路或罗山路高速连接城 市内环线
2020/3/24
项目区位——交通
03
建筑设计
Architecture Design
F2
F1
B1
2020/3/24
主空间——中庭
31
03 建筑设计 Architecture Design
主空间——中庭
2020/3/24
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03 建筑设计 Architecture Design
主空间——中庭
2020/3/24
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03 建筑设计 Architecture Design
Apartment
Hotel
Office
2020/3/24
5
01 项目背景 Case Background
开发商与项目概况
上海嘉里中心
北京嘉里中心
天津嘉里中心
沈阳嘉里中心
浦东嘉里城的投资方之一是嘉里建设，它隶属于香港多元跨国公司集团——嘉里集团。 北京嘉里中心，上海嘉里中心，静安嘉里中心以及香港megbox，浦东嘉里城将成为嘉里建设又一具有重要意 义的项目。
地面
商业部分整体围绕素雅的自然栗色展开： 天花以不规则白灰色铝合金吊顶 店面顶部是一圈约500高深色金属栅栏 地面是黄色广场拼砖
2020/3/24
内部装修
43
03 建筑设计 Architecture Design
内部装修：细节
2020/3/24
44
03 建筑设计 Architecture Design
9
01 项目背景 Case Background 地铁七号线直通浦东嘉里城购 物商场 地铁2号线和18号线（正在建 设中）以及磁悬浮列车站，仅咫 尺之遥 经龙阳路或罗山路高速连接城 市内环线
2020/3/24
项目区位——交通
某楼盘整体定位及营销策略报告(ppt版)
> 90/70政策严格执行。
2 支持自住与改善型需求(xūqiú)，抑制投资、投机
> 购置第二套〔以家庭为单位〕，贷款首付款比例不得低于４０ ％，贷款利率严格按照风险定价。
> 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
“国十一条〞政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩 序等违法违规行为的查处力度，
一月(yī yuè)新政一览
第二十三页，共二百零三页。
二月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十四页，共二百零三页。
三月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十五页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十六页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十七页，共二百零三页。
第十九页，共二百零三页。
2021年政策主基调(jīdiào)：扩大内需，全力保增长
2021年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2021年实 施适度。
宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有(qián suǒ wèi yǒu)之大，其中 包括四项主要任务：
经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策(zhèngcè)，房地价市 场出现“报复〞性反弹，09年下半年，政策(zhèngcè)开始逐步收紧
第二十一页，共二百零三页。
2021年宏观调控主基调(jīdiào)：“稳增长、调结构、促消费〞
1 增加商品房有效(yǒuxiào)供给
> 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给， 提高土地供给和使用效率。
2 支持自住与改善型需求(xūqiú)，抑制投资、投机
> 购置第二套〔以家庭为单位〕，贷款首付款比例不得低于４０ ％，贷款利率严格按照风险定价。
> 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
“国十一条〞政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩 序等违法违规行为的查处力度，
一月(yī yuè)新政一览
第二十三页，共二百零三页。
二月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十四页，共二百零三页。
三月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十五页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十六页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十七页，共二百零三页。
第十九页，共二百零三页。
2021年政策主基调(jīdiào)：扩大内需，全力保增长
2021年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2021年实 施适度。
宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有(qián suǒ wèi yǒu)之大，其中 包括四项主要任务：
经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策(zhèngcè)，房地价市 场出现“报复〞性反弹，09年下半年，政策(zhèngcè)开始逐步收紧
第二十一页，共二百零三页。
2021年宏观调控主基调(jīdiào)：“稳增长、调结构、促消费〞
1 增加商品房有效(yǒuxiào)供给
> 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给， 提高土地供给和使用效率。
房地产基础知识培训课件版
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房地产广告公司
红鹤沟通 揽胜
东方博文 世纪瑞博 黑蚁设计
今久 达奇 浩文世纪 洋正 韩家英设计 早晨 庞博 典晶创艺 红狐
风火广告 黑弧奥美
主观 同路 长城盛花 尚美佳 马一丁 相互 BOB尽致 喔噻 平衡传扬 自在 青铜骑士 主意会 博思堂 相互
经典PPT模版 欢迎下载
唐都 天橙 省广 和声 壹加壹 蓝色创意 华坤道威 腾鲤 帝十三 实效机构
95 新疆华源
96 重庆泽京
57
联发
67
大华
77
盛高
87 南京栖霞建 97
龙光
58 四川蓝光 68
奥宸
78 厦门海投 88 新疆广汇 98
59
颐和
69 世纪金源 79
朗诗
89
中锐
99
泉舜 银城
60
星河湾
70
中骏
80 宁波奥克斯 90 浙江祥生 100 厦门国贸
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l 报批报建 l 施工工艺 l 标准规范 l 工程监理 l 项目管理 l 质量管理 l 给排水 l 强电弱电 l 采购管理
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物业类型
住宅地产
商业地产（写字楼、酒店）
产业地产 旅游地产
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住宅
l 低层 l 多层 l 小高层 l 高层 l 超高层 l 别墅 l 独栋别墅 l 联排别墅（TOWNHOUSE) l 叠拼别墅 l 洋房 (花园洋房） l 公寓（商务公寓） l 小户型 l 酒店式公寓 l 复式（跃式、错层) l 大户型
l 社区商业
l 超市
l 百货
l 专业店
房地产广告公司
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今久 达奇 浩文世纪 洋正 韩家英设计 早晨 庞博 典晶创艺 红狐
风火广告 黑弧奥美
主观 同路 长城盛花 尚美佳 马一丁 相互 BOB尽致 喔噻 平衡传扬 自在 青铜骑士 主意会 博思堂 相互
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唐都 天橙 省广 和声 壹加壹 蓝色创意 华坤道威 腾鲤 帝十三 实效机构
95 新疆华源
96 重庆泽京
57
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67
大华
77
盛高
87 南京栖霞建 97
龙光
58 四川蓝光 68
奥宸
78 厦门海投 88 新疆广汇 98
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颐和
69 世纪金源 79
朗诗
89
中锐
99
泉舜 银城
60
星河湾
70
中骏
80 宁波奥克斯 90 浙江祥生 100 厦门国贸
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l 报批报建 l 施工工艺 l 标准规范 l 工程监理 l 项目管理 l 质量管理 l 给排水 l 强电弱电 l 采购管理
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物业类型
住宅地产
商业地产（写字楼、酒店）
产业地产 旅游地产
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住宅
l 低层 l 多层 l 小高层 l 高层 l 超高层 l 别墅 l 独栋别墅 l 联排别墅（TOWNHOUSE) l 叠拼别墅 l 洋房 (花园洋房） l 公寓（商务公寓） l 小户型 l 酒店式公寓 l 复式（跃式、错层) l 大户型
l 社区商业
l 超市
l 百货
l 专业店
上海高档小区定位
突出江景效果
未来规划 升值空间
未来规划、功能定位明显 具有稀缺性资源特点条件
世博概念、区域功能 明确
具备形成稀缺性资源 条件
具有完全可复制条件甚至超越
可比度较高 具有一定差距 差距明显、可比1度3 低
5、可比楼盘配比分析
面积配比：
家化滨江 世茂滨江 财富海景 仁恒滨江 汇豪天下
80-100 32
18.3% 96
0.09
2
1
交通 条件
3
公交站 机动车可达性
《100m
《300m
《600 m
>600m
0.035
道路从不堵塞，道 路质量良好
只在高峰时期 （≤1.5小时/天）堵 塞，道路质量良好
机动车进出有一定 困难
机动车的运行非常困 难
0.025
4
快速干道（出入 口）
<0.2km
《0.5 km
〈1 3.3% 10
2.1%
100-150 28
16.0% 360
15.9% 1
0.5%
252 53.5%
150-200 27
15.4% 180 7.9% 1 0.5% 243
30.6% 173
36.7%
主 200-240 240-280
5
25
2.9% 14.3%
力 782
294
宏观调控导致滨江概念楼盘整体下跌 居住型别墅成为市场宠儿，分流部分目标 客户 区域楼盘同质化强，次新房供给量大 区域板块内同质楼盘的销售状况并不十分 理想
19
SWOT矩阵组合分
析
战略
外部因素
内
优势(S)
劣势(W)
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世博区域内酒店数量较少且档次不高； 区域酒店市场将在世博前达到高峰； 目前区域内尚无可售酒店
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆 上海樱枫酒店
江天宾馆
路漫漫其悠远
上
江海
天樱
宾枫
亨 泰地址
成山路578号
宾 西营路成山路 馆 东方路2891号
浦东南路3456号
恒馆 酒
山 店 星级 房间套数
城** /
100 138
当今，"Boutique"概念，意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计 标榜量身订造的贴心服务。它重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高 精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指
将Boutique 与 Serviced Apartment 结合，将以新的概念，以产品设计感 个性化来弥补项目在区位及立地条件方面的不足与缺陷。
区位因素
产品因素 管理服务 综合系数
地段 周边环境 交通便利
景观 内外装修 硬件设施 会所配套 经营管理公司 项目知名度
东樱花 苑 1 1 1 1 1 1 1 1 1
锦之家
0.5 0.5 1.2 0.7 1.1
1 0.8 0.8 0.5
参考权 重 30% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 25% 10%
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓可行性判断
上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充； 世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，
O
K
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
PART III
路漫漫其悠远
项目定 PRO位JECT POSITION
ING
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
导入Boutique serviced Apartment概念
Boutique的起源 起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生 “Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。
而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白； 可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力； 避免与尚东及万科新里程竞争；
路漫漫其悠远
可以做为服务式公寓进行定位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
酒店市场分析
世博会期间预计上海将有7000万人流，对 酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳 人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目基本状况
商住综合物业 规划占地面积：16389平方米 总建筑面积：63450.9平方米 其中——
居住面积：22144平方米 商业面积：17239平方米 地下面积：24367.4平方米
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
户型配比
以小面积紧凑房型为主
11000元/m2为区域价格 体系上限，很难突破
市场竞争情
万科新里程： 6万平 1000 尚 东 国 际： 9万平 11000
未来竞争再度升
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
普通住宅可行性判断
项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性； 项目整体规模不大，无社区感觉 项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性； 项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以
易居上海浦东恒大锦之 嘉项目定位-60PPT
路漫漫其悠远
2020/11/16
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
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1
产品项定目位方解向析思考
1
价产格品推导
1
价项格目推定导位
1
产产品品定建位议建议
1
产企品划定推位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
PART I
路漫漫其悠远
项目解 PR析OJE CT ANALY ZING
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目SWOT分析
优势（strength）
劣势（weakness）
• 世博核心三林上南板块； • 交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造 • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理
发展商方面无回租回购计划。
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不适合做为产权酒店进行定位
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综合建议
住宅市场
酒店市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高
P机会选择 A S S
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强 地段价值 交通便利性
可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报
期保持旺盛
未来受其产品特性和市 场容量的影响，将长期
保持比较稳定的水平
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资 的青睐，更成为海外基金公司的追 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公 （总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约70 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
项目价值定位
测算条件：
本案理论租金：13.4—16.75美元/平方米/月 年 空 置 率：20% 投 资 回 报 率：8%
本案理论售价＝(月租金×12月×80％) × 8 / 8%
=13248—16560元/平方米
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普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升”
销售状况普遍平平 调控后市场降温
调控影响市场表现
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
宾/
100
馆***
266
易居上海浦东恒大锦之嘉项目世博辐射区的产权酒店空白； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机； 项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前
市场供应状况
市中心土地稀缺 投资建设门槛高
市场供应量增幅有限， 成为稀缺产品类型
市场需求状况 上海国际化地位提升
会展业高速发展 世界500强企业移师上海
市场需求状况 长期保持稳中有升的态 势，平均租金水平达到
25$/平方米/月
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作为星级酒店及高档住 宅的演变提升产品，吸 纳量连年走高，需求长
项目定位依据
■ 引入Boutique概念，形成个性化产品和个性化服务，与普通服务式公寓差异 ■ 上海的酒店式服务公寓总量有限，新增供应减少,需求稳定，供不应求的状况
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，
service
可持续发展de
location
持续推广经营策略
spread
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项目整体定位
世博核心/全功能/城市级/ Boutique 服务式公
[ 上海首家 Boutique Serviced Apartment ]
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1R:31000 2R:38800 3R:47880 1R:14760 2R:21320 3R:27000-32800 1R:30000 2R:47500 3R:51000
价格 USD/平
3
20—
35—
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项目价值定位
选取东樱花苑与本案比较
比较项目
临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道 以及杨高路等主干道，全方位立体交通 便捷
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中
外
环
内间
环 内内
中
环
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间
世博规划
世博会已开始建设 ，带动世博辐射区 域的投资建设
世博会后，会址将发展会展旅游、商 务贸易等综合功能的新的多功能城市 公共活动中心
本案位于世博规划核心辐射区内
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BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 标准
稳定健康发展的经济环境
Economy environment
别出心裁的设计
unique design
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方便通达的交通
Communications
BOUTI Q六UE 项
标
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆 上海樱枫酒店
江天宾馆
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上
江海
天樱
宾枫
亨 泰地址
成山路578号
宾 西营路成山路 馆 东方路2891号
浦东南路3456号
恒馆 酒
山 店 星级 房间套数
城** /
100 138
当今，"Boutique"概念，意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计 标榜量身订造的贴心服务。它重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高 精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指
将Boutique 与 Serviced Apartment 结合，将以新的概念，以产品设计感 个性化来弥补项目在区位及立地条件方面的不足与缺陷。
区位因素
产品因素 管理服务 综合系数
地段 周边环境 交通便利
景观 内外装修 硬件设施 会所配套 经营管理公司 项目知名度
东樱花 苑 1 1 1 1 1 1 1 1 1
锦之家
0.5 0.5 1.2 0.7 1.1
1 0.8 0.8 0.5
参考权 重 30% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 25% 10%
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服务式公寓可行性判断
上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充； 世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，
O
K
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
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PART III
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项目定 PRO位JECT POSITION
ING
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导入Boutique serviced Apartment概念
Boutique的起源 起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生 “Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。
而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白； 可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力； 避免与尚东及万科新里程竞争；
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可以做为服务式公寓进行定位
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酒店市场分析
世博会期间预计上海将有7000万人流，对 酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳 人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目基本状况
商住综合物业 规划占地面积：16389平方米 总建筑面积：63450.9平方米 其中——
居住面积：22144平方米 商业面积：17239平方米 地下面积：24367.4平方米
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
户型配比
以小面积紧凑房型为主
11000元/m2为区域价格 体系上限，很难突破
市场竞争情
万科新里程： 6万平 1000 尚 东 国 际： 9万平 11000
未来竞争再度升
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
普通住宅可行性判断
项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性； 项目整体规模不大，无社区感觉 项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性； 项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以
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2020/11/16
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产品项定目位方解向析思考
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价产格品推导
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价项格目推定导位
1
产产品品定建位议建议
1
产企品划定推位
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PART I
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项目解 PR析OJE CT ANALY ZING
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
项目SWOT分析
优势（strength）
劣势（weakness）
• 世博核心三林上南板块； • 交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造 • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理
发展商方面无回租回购计划。
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不适合做为产权酒店进行定位
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
综合建议
住宅市场
酒店市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高
P机会选择 A S S
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强 地段价值 交通便利性
可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报
期保持旺盛
未来受其产品特性和市 场容量的影响，将长期
保持比较稳定的水平
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资 的青睐，更成为海外基金公司的追 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公 （总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约70 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
项目价值定位
测算条件：
本案理论租金：13.4—16.75美元/平方米/月 年 空 置 率：20% 投 资 回 报 率：8%
本案理论售价＝(月租金×12月×80％) × 8 / 8%
=13248—16560元/平方米
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普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升”
销售状况普遍平平 调控后市场降温
调控影响市场表现
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
宾/
100
馆***
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易居上海浦东恒大锦之嘉项目世博辐射区的产权酒店空白； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机； 项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前
市场供应状况
市中心土地稀缺 投资建设门槛高
市场供应量增幅有限， 成为稀缺产品类型
市场需求状况 上海国际化地位提升
会展业高速发展 世界500强企业移师上海
市场需求状况 长期保持稳中有升的态 势，平均租金水平达到
25$/平方米/月
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作为星级酒店及高档住 宅的演变提升产品，吸 纳量连年走高，需求长
项目定位依据
■ 引入Boutique概念，形成个性化产品和个性化服务，与普通服务式公寓差异 ■ 上海的酒店式服务公寓总量有限，新增供应减少,需求稳定，供不应求的状况
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，
service
可持续发展de
location
持续推广经营策略
spread
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项目整体定位
世博核心/全功能/城市级/ Boutique 服务式公
[ 上海首家 Boutique Serviced Apartment ]
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1R:31000 2R:38800 3R:47880 1R:14760 2R:21320 3R:27000-32800 1R:30000 2R:47500 3R:51000
价格 USD/平
3
20—
35—
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项目价值定位
选取东樱花苑与本案比较
比较项目
临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道 以及杨高路等主干道，全方位立体交通 便捷
路漫漫其悠远
中
外
环
内间
环 内内
中
环
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
间
世博规划
世博会已开始建设 ，带动世博辐射区 域的投资建设
世博会后，会址将发展会展旅游、商 务贸易等综合功能的新的多功能城市 公共活动中心
本案位于世博规划核心辐射区内
路漫漫其悠远
易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位 60PPT
BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 标准
稳定健康发展的经济环境
Economy environment
别出心裁的设计
unique design
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方便通达的交通
Communications
BOUTI Q六UE 项
标