深圳后海总部定位及物业发展建议报告1604457

本项目
配套、居住及商业氛围；
代表南山区域最高商务水平的南 山商业文化中心，目前售价在4.5 万 /㎡ 左右，租金介于 150-180 元
商业文化中心区 办公商业区 居住区 文体休闲区
天利中央 海岸城 广场
深 圳 湾
/㎡·月，市场需求较旺盛，高端写
字楼产品市场认知度高，代表项 目有海岸城东、西座，天利中央 一期、二期；
启示：放大后海区域发展利好，抓住后海金融区建设特色， 主要发展金融及关联客户。
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项目本体
区位分析
项目位于后海金融总部区门户位置，也是连接后海金融总部区与高 新填海六区枢纽，能够起到区域形象展示与金融传导作用
门户位置：位于滨海大道
头排，是深圳到机场的主要 干道，距机场只需30分钟， 是从市区进入后海中心的主
工程进度
主体工程 主体工程 地下室工程 土方工程 土方工程 地下室工程 地下室工程 前期勘测 主体竣工 土方工程 前期勘测 地下室工程 一期在售，二期 土方工程
新 海 百 王 天 丽 星 虹 辰 总 部
中 铁 中南 喜 建方 中 海 之钢 海 信 郎构 油 南 方 深 圳 湾 一 号 阿 里 巴 巴
发展定位
参照香港中环模式，将后海打造成为集生活、办公、商业、 文化、体育、娱乐为一体的综合海傍新城，建设总部聚集的 第三金融商务区
后海区位：由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路围合而成，总用地面积2.26平方公里，包括 深圳湾体育中心0.3平方公里，内湾公园0.7平方公里； 后海定位：2004年后海开始填海作业并进行区域的规划设计，借鉴上海陆家嘴CBD、悉尼CBD、新 宿CBD等国内外CBD案例，提出后海中心区的城市角色，打造未来深圳城市的滨水生活、办公、商
高度集约开发 后海中心区可开发用地87.4万平米，建
图例 车行出入口 人行出入口 空中通廊
筑总体量 472 万平米，净容积率达到5.4 ；
用地单元划分以 100*100m 为单元，实 现土地高效利用； 多元功能复合 后海城市中心区以满足人们交流、工作、
生活、娱乐等多种需求，实现用地功能
的复合化，非单一物业类型，而是多种 物业类型的合理组合； 地块间相互联系 不仅对地块的容积率、建筑限高进行规
XXXXX总部项目整体定位及物业 发展建议
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目 录
一 、 项 目 背 景 二 、 市 场 研 究
三 、 案 例 借 鉴
四 、 项 目 定 位 五 、 规 划 排 布 六 、 物 业 建 议 七 、 经 济 测 算
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目 录
一 、 项 目 背 景 二 、 市 场 研 究
三 、 案 例 借 鉴
四 、 项 目 定 位 五 、 规 划 排 布 六 、 物 业 建 议 七 、 经 济 测 算
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宏观环境
城市定位
全国经济中心城市与国际化城市定位更强化深圳的城市角 色，促进深圳城市地位升级与经济长远发展
经济发展窗口与改革示范区：《珠江三角洲地区发展 改革规划纲要》提出：“深圳市要继续发挥经济特区
的窗口、试验田和示范区作用，增强科技研发、高端
深圳市
服务功能，强化全国经济中心城市和国家创新型城市 的地位，建设中国特色社会主义示范市和国际化城 市。” 全国经济中心城市与国际化城市：《深圳市城市总体 规划》（2010-2020 ）提出：深圳是我国的经济特区， 全国性经济中心城市和国际化城市。发展目标是依托 华南，立足珠三角，加强深港合作，共同构建世界级 都市圈。
天 佶 湾 广 场
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
14
15 16
天虹总部
海王星辰 百丽大厦
主体工程
土方工程 地下室工程
后海模型示意图
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小结 Summary
一、深圳金融产业快速发展，将利于后海金融企业聚集
−− 深圳金融产业发展迅速，2012年金融产业占到深圳国民生产总 值的14.1%，金融产业壮大将有利于金融产业链形成，利于后海吸 引金融产业类客户。
业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城；
发展目标：建设成为深圳超级总部聚集区和全市第三金融商务区。— 前南山区委书记叶民辉
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后海规划
功能布局
后海中心区充分考虑周边建筑及区域特征，将商业用地、绿 地、体育用地进行有机组合，且进行高度分区及节点控制， 完善了区域的建筑形象
32m裙楼
•项目南侧的航天科技广场项目占地面积12618平米，容积率12.08， 12万平米写字楼、3万平米商业；且在北侧塔楼与南侧裙楼商业设有 2层连廊； •这种多功能设计与建筑地上或地下连廊设计在后海规划中到处可见， 增强建筑间的互动，提高空间的利用率。
定，且在地块设计指引中规定了地块间
的地上、地下连接方式，形成地块间垂 直的交通联系。
高新园填海六区
入口，昭示性地位凸出；
形象昭示：具备形成整个 后海金融总部区的身份标 志，对整个区域的形象昭示
深圳科技馆 新址用地
滨
海 后 海 滨
本项目 后海金融 总部区
大
科
道
具有重要意义； 纽带作用：作为两大总部 基地的纽带，能够更好的发 挥金融资本与产业资本融合 作用。
苑 大
道
路
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项目本体
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项目本体
四至分析
西侧受立交桥遮挡、南侧昭示性较差，且西南侧与航天科技 广场存在较严重对视，东侧昭示性最好，北侧景观视野最佳
北侧：滨海大道及规划的 深圳科技馆新址， 无遮挡 ，视野开阔，景观较好；
深圳第三产业构成
100% 80% 60% 40% 20% 0% 第三产业 第二产业 第一产业 48.90% 2008 51% 48.90% 0.10% 46.70% 2009 53.20% 46.70% 0.10% 47.50% 2010 52.40% 47.50% 0.10% 46.44% 2011 53.50% 46.44% 0.06% 44.25% 2012 55.70% 44.25% 0.05% 51% 53.20%
金融产业
深圳金融产业持续高速增长，占全市GDP比重不断升高，成 为全市经济的重要支柱产业
金融产业占GDP比重
30 25 20 16.3 15 10 5 0
深圳金融产业产值及增长率情况
2000 26.6 1500 1000 500 0 2008 2009 金融产值 2010 2011 增长率（％） 2012 969.36 1110.62 14.6 1300.58 17.1 1563.63 20.2 1819.19
后海中心城市结构 ：城市中心功能 + 核心
绿地 + 体育功能；三大功能板块通过开放 的空间形成以内湖为核心面湖向海的空间 结构； 后海中心城市形象：城市中心功能从东向 西进行高度分区，提高滨水公共界面的丰 富度，并通过节点项目限高控制，提升区 域的建筑形态。 路 创 业 路 绿 道 绿 深圳湾内湖公园 中心路绿道
本项目
公共交通系统
地铁： 2 号线、 11 号线、前南线、石岩
线； 有轨电车 公交车 观光轻轨
自行车网络
提倡绿色交通，对接深圳湾； 机动交通网络 单向循环、地下交通系统
2号线 11号线 前南线 石岩线
自行车道
单向机动车道
有轨电车 观光轻轨
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后海规划
开发特征
后海城市中心设计注重地块的高强度集约开发并强化地块功 能复合，提升地块间地下或地上空间的联系
罗湖中心
大前海中心
深圳商务市场的“西进运动”将促进传统企业的西迁，而前海的国
家战略规划及金融创新，终将促进大前海甚至南山区域的繁荣，而
后海金融中心规划将在区域规划中占据重要的作用与地位。
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宏观环境
城市经济
深圳整体经济保持平稳较快的发展，第三产业对经济的贡献 不断增大，将进一步拉动商务办公需求的增长
深圳GDP发展情况
14000.0 12000.0 10000.0 8000.0 6000.0 4000.0 2000.0 0.0 2008 2009 2010 2011 12.10% 12% 10.70% 8201.32 9581.51 11505.53 10%
单位：亿元
12950.08 14.0% 12.0% 10% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2012
150m及 以下
本项目 中 心 深圳湾体育中心
深圳湾内 湖公园
道
100m 及以下
50m及 以下
深圳湾体育公园
建 筑 限高分区线
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后海规划
交通规划
以公共交通优先原则，提供多种公共交通系统，实现高效接 驳换乘；采用机动车单线循环与地下交通，提升通行能力； 倡导绿色交通，与深圳湾区形成自行车道系统
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宏观环境
区域格局1
南山未来将形成5大总部区，将成为深圳总部最密集、商务 办公最活跃的区域，深圳新的CBD聚集地
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宏观环境
区域格局2
后海中心区位于香港－后海－前海轴带中心，前海深港合作 区建设与香港政治环境影响，将促进港企向深圳转移；后海 先于前海区建成，将对港企发挥截流或过渡作用
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后海规划
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宏观环境
城市发展格局
深圳商务市场的“西进”、前海战略、南山总部规划，将促 进产业与金融的融合，后海金融中心将发挥更大作用
留仙洞总部 基地
南山核心 商务圈 前海深港 合作区
本项目
科技园高 新企业商 务圈
深圳湾超级 总部基地 后海金融总 部区
中心西区 商务圈
中心区高 端商务圈
地王金融 中心
科技园
福田中心