南山后海中心区规划分析报告

南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析

2：后海片区规划分析

1：南山区规划分析

、南山区“十三五”规划

南山区依托四大功能定位重点布局六大片

2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到万亿元,对比2015年的万亿元，接近1万亿的增量。年均增速需达%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持%左右的中高速水平。明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。

、四个中心的功能定位

科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。

文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等著名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。

国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。

、南山区未来开发建筑体量

目前的南山区，是全市最大的一个工地，有前海、蛇口、后海、深圳湾、留仙洞、高新区北区六个重点发展片区都在加快建设；经过初步核算，南山区经过二十几年的发展，一共建成了9000多万平方米的建筑；目前正在建设的这六个重点发展片区和加上计划开展的城市更新项目，未来南山还要再建设7500万平方米的建筑体量。预计会在15年时间完成建设，几乎是再造了一个新南山。

——南山区大沙河创新走廊

深圳全力打造深圳湾超级总部经济，如何实现这一目标？大沙河创新走廊正成为重要支撑。因为，在大沙河创新走廊这片深圳湾区106平方公里的土地上，高端创新资源汇聚：深圳三分之二的高端人才、三分之一的高新技术企业、60%的重点实验室和工程技术中心。

11月17日高交会期间，南山与市投资推广署一起，举行大沙河创新走廊重点项目投资推介会，深圳湾科技生态园、万科云城、留仙洞总部基地等19个项目亮相，一批新兴产业园授牌，力争吸引更多战略性新兴产业、未来产业落户。

目前，大沙河创新走廊规划编制已初步完成，实行”五个三工程”优化创新发展模式，新兴产业基地建设进展顺利，已建成56个新兴产业园。其中，新增29个新兴产业园，总面积超过150万平方米；

未来的深圳湾，从东往南再往西，从后海湾，到蛇口渔港、太子湾，再到赤湾、妈湾、前海湾，长达公里的海岸线，不仅是一条美丽的滨海风光带，也是一条靓丽的产业风景线，更是深圳落实“一带一路”国家战略、发展湾区经济的桥头堡和主战场。

——南山区新增长极——大沙河创新走廊”一带一路”

目前，南山拥有国家自主创新示范区、广东自由贸易试验区、粤港澳大湾区，“三区叠加”的优势。借助大沙河创新走廊，打造“南山—前海”城市中心，在这一创新要素聚集的区域，大沙河创新走廊有望崛起成为国际创新中心，成为深圳创新发展新的增长极。

从产业分布上看，大沙河下游的深圳湾高新园区，高新技术企业和研发中心林立，形成技术创新高地；

大沙河上游的大学城，高校和科研机构云集，形成知识创新高地；

大沙河中游，正在加快开发的留仙洞园区和正在更新改造的一批旧工业区，即将形成产业创新高地。

随着深圳“十三五”规划蓝图的展开，大沙河创新走廊将要争取建成国家自主创新示范区核心区，前海蛇口自由贸易试验区的支撑区、粤港澳大湾区先行区。

1：后海片区规划分析

后海金融总部经济中心总体规划

1、地理位置

后海湾填海区位于南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，全部填海造陆而成，地形平坦，比较方正，大致呈东西长、南北短的长方形状，总面积公顷。

2、区域交通

后海湾填海区拥有发达的交通网络，主要干道“四纵三横”形成闭路循环。

四纵：后海滨路、沙河西路、科苑大道、中心路（规划中）南北贯通整个区域，三横：滨海大道、东滨路、望海路东西贯通整个区域。

另外，创业路、登良路、工业八路、工业七路、招商路等也向东延伸进区域内。另一个交通亮点是地铁线，地铁2号线沿后海滨路从区域西面经过，区域内设有

四个地铁站，从北至南依次为后海站、登良站、海月站、湾厦站，使得片区内的物业几乎都成为地铁物业。

3、周边情况

后海湾填海区狭长的地形使得其与周边多个组团连接，首先区域本身属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。可见，后海湾填海区与多个居住区、商业区、旅游区相连，处于各功能组团的转换区，起着承上启下的连接作用，客观上要求该区域要承担多种城市功能，以继承和深化各组团的功能，使各组团形成连续的、一体化的布局，互补共生、协调发展。

4、景观规划

区域内的景观以“一湖三带”为主，“一湖”即内湾湖，占地70万平方米，水域面积36万平方米的内湾湖像镶在区域内的一块蓝宝石，目前已经开发成F1

摩托艇世界锦标赛赛场，是区域的代表性景观亮点之一；“三带”即三条绿化带，东面沿岸为15公里滨海休闲带的中部，由北至南以此规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等休闲景点，西面沿中心路是一条南北贯通整个后海湾填海区的宽90米的带状公园，中部沿科苑大道深圳口岸段是一个宽70米的城墙公园。

5、功能分区

由于南北段所连接的组团不同，为了充分发挥各自的地段优势，规划上以东滨路为界将后海湾填海区分成南北两个区，南区命名蛇口东填海区，规划为居住和口岸用地，北区命名后海中心区，规划为商服旅游休闲用地。

、南区——蛇口东填海区

、地理位置

蛇口东填海区由于其位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口相交接的部分而得名，区域范围为后海滨路以东、东滨路以南和深圳湾围合的区域，规划总用地面积公顷。其中，南区又以西部通道口岸红线（大致沿科苑路）为界分为东西两个区，东区规划用地面积公顷，西区规划面积公顷。

、规划定位

蛇口东填海区位于深圳中部滨海休闲带的中部地带，北部及其以东部分为深圳未

来的沿海RBD发展中心，南部及西部为蛇口滨海生活区，因此，蛇口东填海区需要承担多种功能，为深圳市沿海旅游发展带与居住生活组团的转换区，既承担重要的滨海休闲区的功能，又承担为RBD及西部通道口岸进行生活配套的功能。根据所承担的城市功能不同，东西两个区的规划定位不同：东区定位为深圳市重要的交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带；西区定位为延续蛇口独特风情的、代表深圳门户形象的滨海生活区。规划居住人口约5万人，全部集中在西区。

、用地规划

蛇口东填海区规划总用地面积公顷，其中城市建设用地公顷，占总用地％，非城市建设用地（包括特殊用地、发展备用地）公顷，占总面积的％。在西区的公顷用地中，居住用地公顷，住宅用地公顷，分别占西区城市建设用地的％、％；东区公顷用地中，军事及备用地公顷，占％，城市建设用地公顷，占％。

、建筑面积规划

根据规划，蛇口东填海区规划区总建筑面积万平方米，总毛容积率。其中，西区总建筑面积万平方米，毛容积率。规划居住面积为万平方米，全部集中在西区；办公面积为万平方米，主要为东区的深圳湾口岸；商业面积为万平方米，大部分集中在西区，公共配套设施面积为万平方米，主要集中西区。

、配套设施规划

根据规划，本区规划有教育、医疗、文娱体育、行政管理、公安消防、邮电、商业等各种配套设施，具体规划如下：

、开发现状

蛇口东填海区目前已经进入开发的高潮，口岸和西部通道已建成，各种配套设施正在有序的建设中，居住区全面开发，十个新盘拔地而起，预计2-3年内将会全部开发完毕，届时在深圳湾之滨将屹立一片现代化的高尚滨海住宅区。

东区的深圳湾口岸、西部通道已经建成并投入实用，城墙公园正在建设中。西区的住宅区已经陆续开发，已开发或正在开发的项目有卓越维港、皇庭港湾、曦湾、宝能太古城、新天湾畔、三湘海尚、颐岸阅海、百丽湾、紫藤苑、鸿威海怡湾畔等十个项目。带状公园的西区段目前正在建设中。

、北区——后海中心区

、地理位置

后海中心区位于深圳湾滨海休闲带西侧，深圳湾口岸北侧，南山商业文化中心东侧，高新技术产业园区南侧；并由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路形成边界，规划总用地面积公顷。

、规划定位

后海中心区的发展定位：未来深圳城市的滨水生活中心、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城。体现深圳城市建设和城市空间及城市生活的新标准、新价值。其城市功能将是城市中心功能、核心绿地、体育功能三位一体。根据所承担的城市功能不同后海中心区同样可以分为东西两个区，东区承担的功能主要有文化、体育、娱乐、休闲等，西区承担的功能主要有办公、商业等。

、规划用地

后海中心区总规划面积公顷，全部规划为商服、市政、绿地、水域、文体设施等非居住用地，具体如下表所示。

、开发现状

后海中心区东区的体育板块已经开始建设，其中，F1世界摩托艇国际锦标赛赛场已经建成并投入使用，深圳湾体育中心已月2008年9月动工建设；西区的金融区还处于待开发状态。

①内湾湖：占地70万平方米，其中，水域面积36万平方米，环湖绿地34万平方米，已经建成F1世界摩托艇国际锦标赛赛场。

②深圳湾体育中心：深圳湾体育中心为2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，工程采用“春茧”方案，已于2008年9月动工，将在2010年底竣工。深圳湾体育中心坐落在深圳湾15公里滨海休闲带中段、南山后海中心区东北角，占地面积30．74公顷，总建筑面积达25．6万平方米，主要建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功能。

③深圳歌剧院：项目主要内容为一个2000座左右的歌剧场、一个800座左右的中型歌舞剧场、一个350座左右的实验剧场和配套若干个排练厅。占地50000

平方米,总建筑面积62150平方米。计划投资亿元。

④深圳现代艺术馆：现代艺术作品的展示、收藏、研究、教育、交流，含展厅、库房、办公等，占地29800平方米,总建筑面积万平方米。计划投资亿元。

⑤金融区：目前没有任何项目动工，整个地块仍然为荒地。初步预计建成后其办公面积达到142万平方米，商业服务面积为68万平方米，公寓面积为50万平方米的建筑规模。

后海中心区，也称后海金融商务区，位于深圳湾填海区。深圳湾填海区由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，规划总占地面积平方公里。规划总建筑面积（不含深圳湾体育中心建筑面积） 603万平方米。

为什么后海拿地？

后海总部基地成立以来实行一系列优惠的金融政策，如对落户的企业总部实行最高给予5000万元的奖金、总部自用办公用房补贴、便利直通车服务、引导金融机构加大对进驻企业的信贷投放等，这些利好政策吸引了华润集团总部、中航航天国际中心、阿里巴巴国际运营总部、百度国际总部等纷纷进驻。

6、片区SWOT分析

、优势

①位置优势：地块东面临海，拥有丰富的海资源；同时地块位于滨海休闲带的中部，拥有良好的生态环境和多样的休闲娱乐设施；片区与周边各功能组团联系密切，更是西部通道进出深港的门户，拥有地缘优势和后发优势。

②规划优势：由于地块为新生填海造地，方正平坦，有利于进行现代化规划、统一开发，因此政府高度重视后海填海区的规划，根据地块的地缘情况规划有口岸区、住宅区、商务区、绿化区、运动区等功能区，多元合理的城市功能形成一个相互配合、相互促进、相互补充、协调发展的城市功能系统，另外，政府还将深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等多项重要市政设施布置在区域内，使得片区的价值得到进一步提升。

③交通优势：区域的交通网络非常发达，以三纵四横的主干道、地铁2号线、西部通道等交通动脉为主，区域内的各规划路为辅的交通网络，使得无论是区域内部联系还是外部联系都畅通无阻。

④配套优势：区域内无论是大配套还是小配套都比较完善，大配套方面，深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆、F1摩托艇赛场等重量级配套均属市级设施，对片区具有很好的宣传效应，有利于提高片区的知名度；小配套方面，片区内规划有各级学校、医疗卫生、文娱体育、商业等充分满足了日常生活的需求，有利于营造良好的居家氛围。

⑤环境优势：以“一湖三带”——内湾湖、滨海休闲带、带状公园、城墙公园为主，各景观大道为辅，形成片区独特的、自然与人工结合的滨海生态环境，绿色生活、绿色办公成为片区的亮点之一。

、劣势

①深圳湾口岸的车流量大，会带来一定的废气污染。

②由于后海湾填海区是一块新生的土地，片区内的配套建设需要一定的时日才能完善，因此住宅区的生活便利度短期内将相对较低。

、机会

后海湾填海区可以充分发挥自身各方面优势，发展成为各种具有代表性的功能区，主要有以下几种：

①高尚滨海居住区：利用自身拥有的自然禀赋，打造新型的滨海居住区，形成滨海生活、滨海豪宅示范区。

②金融区：利用政府的政策支持和口岸经济的支持，发展市级金融产业聚集区，与罗湖蔡屋围金融区和福田中心区金融区共同承担深圳金融业的发展。

③新型商圈：片区内拥有较多的商业汇集点，如口岸商圈、地铁商圈、金融区商圈，通过政策引导，优劣互补，有机会发展成为继东门、人民南、华强北等商圈之后的新型商圈。

④文体中心：深圳湾体育中心、F1摩托艇赛场、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等大型文体设施，有利于片区发展成为深圳新的文体中心。

⑤旅游休闲区：片区内拥有众多景观区域和各种大型文体设施，特别是滨海休闲带，片区内的滨海休闲带由北至南规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等景点，有利用片区发展成为深圳新的旅游休闲区。

、威胁

片区的威胁主要来自周边组团的竞争，表现在：

①高尚滨海居住区的竞争对手主要为蛇口，蛇口为传统的滨海生活区，而且富有异国风情，因此高尚滨海居住区的建设需要独树一帜，有自己的风格，有自己的亮点才有可能成为示范区。

②金融区的竞争对手为罗湖蔡屋围金融区和福田中心区金融区，蔡屋围是传统的金融区，拥有众多的金融机构驻扎，福田中心区是新兴的金融区，在区域优势和政策扶持的影响下日益壮大，前两大金融区可谓占尽了天时、地利、人和，而后海金融区仍在规划中，想要和前两大金融区分庭抗礼，需要充分发挥地缘优势，需要整合区域内口岸、商圈、旅游、文体等各种资源，整体经营，综合发展，以综合功能胜单一功能。

③商圈和文体中心竞争对手主要为南山商业文化中心，商业方面，南山商业文化中心目前已经初具规模，天利中央商务广场、海岸城购物中心等重要商业载体已建成并投入使用，天虹百货、海雅百货、家乐福、吉之岛等品牌百货已经进驻，

对填海区的商圈形成较大的压力；文化方面，深圳书城、保利文化广场等文化设施也给填海区的文体业带来较大的竞争。

④旅游休闲业的竞争主要来自蛇口海上世界、红树林公园、华侨城，这些旅游休闲区都各具特色，蛇口海上世界有浓厚的异国风味，红树林公园有原始的自然生态景观，华侨城更深圳旅游的名信片，这些都给后海湾填海区的旅游休闲业带来巨大的挑战。

二、深圳后海片区规划升级三湾核心构筑人居高地

地产领袖视野——国际中环舞动深圳都市升级的魔法棒

国际化标准打造的公园配套让人们拥有在同一片蓝天下享受空气、阳光、青草地的机会。“都市”代表了先进的生产力、文化、科技水准、生活方式，意味着一定高的人口密度，意味着文化载体和传播体，意味着经济、政治、文化、服务的

论规划，后海凭借“一核两翼”概念，成为深圳影响全球经济的桥头堡；

谈经济，后海凭借中泰南山主角、深圳湾一号、华润深圳湾综合发展项目等超一流写字楼、五星级酒店荟萃，阿里巴巴、中铁南山等世界500强总部进驻，铺垫总部经济最佳平台；

议区位，后海一肩挑两头，成为连接福田CBD和前海湾、深圳湾金融区的关键地带；

话商业，南山后海凭借海岸城、保利文化广场(小区网论坛)、宝能太古城等商业巨头，打造出集中商业的繁华配套；

言交通，后海凭借跨海大桥、蛇口码头，地铁二号线，南联香港、北接珠三角，成功塑造大珠三角国际都市圈的核心枢纽地位；

说文化，后海凭借深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等顶级文化设施，锤炼深圳人文浓度制高点；

讲宜居，后海凭借世界级别最高的休闲场地亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，树立深圳宜居区域新典范。

只有这样的全方位规划和立体化发展，才能成为深圳影响世界、撬动全球经济的魔法棒。

三、后海代表性项目

后海雅园

项目地址：南山区后海大道与招商东路交汇处

主力户型：89平方米3+1房、181平方米5+2房

“中环”配套：后海雅园位于前海湾、蛇口湾、深圳湾三湾轴心地带，承袭深圳纯粹高端豪宅区地脉，在深圳一流的市政、文化、商业、商务资源基础上，锻造后海唯一的公园（约2万平方米招商东路休闲公园）+地铁（2号线）+名校（育才三中、四小）物业，居住及投资价值全城领跑。

看点：营销中心已经开放，样板间即将开放

业内点评：三湾一遇，价值独有的稀缺藏品。

深圳湾1号

项目地址：南山区科苑大道与东滨路交汇处（后海内湾湖公园西岸）

主力户型：约430平方米平层单位

“中环”配套：项目总建筑面积约47万平方米，主塔楼建筑结构高度约338米，是融合顶级公寓、高端商业、国际奢华酒店以及总部型商务办公等复合业态为一体的深圳湾新地标综合体。项目在城市中心湾区拥有难得的一线海景资源和70万平方米内湾湖公园。

看点：首批推出430平方米精装大平层单位正热销

业内点评：套用美国KPF著名建筑师Paul的感慨：“深圳湾1号已经达到了世界级水准，看顶级建筑完全不需要再到美国。”

深长城中心

项目地址：南山区后海大道与海德一道交汇处

“中环”配套：项目是集5A超甲写字楼、五星级万豪酒店及高端商业为一体的国际商务综合体，建面233410平方米，项目主塔楼高米。写字楼由2栋塔楼组成，分别为61层和34层。是迪拜塔设计大师安德里安·史密斯在深圳的首个作品。

华润深圳湾综合发展项目

项目地址：南山区科苑大道东侧，海德三道南侧

“中环”配套：由高达500米的华润集团总部大厦“春笋”、华润万家总部大楼、精华升级版高端商业“万象汇”、六星级酒店、高品质商务公寓及高端住宅等组成。该项目建成后将成为深圳未来滨海CBD核心区功能最齐全、业态组合最丰富、位置最显赫的高品质现代化都市综合体之一。其中，作为项目核心的华润集团总部大厦由建筑设计领域的“超高层建筑专家”美国KPF建筑师事务所设计，KPF 在全世界执掌过200多座高层和超高层建筑的设计工作。

中泰南山主角

项目地址：南山区南海大道与东滨路交汇处

主力户型：700平方米独层写字楼

“中环”配套：三湾汇集引发价值叠加，也为南山主角带来顶级商务能量场。项目周边已经云集了旗舰级配套逾169万平方米。交通方面，南山主角位于南海大道和东滨路两条城市动脉交汇处，规划中的10号线和15号线均将在项目附近设立站点。项目还聘请白金专属物管顾问戴德梁行，最大程度满足客户商务运筹需求。

看点：预计6月底开放营销中心

业内点评：三湾主角，开创商务新格局。

三湘海尚

项目地址：南山区科苑路与东滨路交汇处

“中环”配套：项目所在区域依山面海，景观资源丰富。内湾公园、南山体育公园、15公里滨海长廊近在咫尺。交通方面，项目距西部通道仅百余米，步行两分钟即可达地铁站、工业八路站。项目内含万平方米的商业部分三湘海尚·深圳湾1街，满足小区住户和周边居民的购物需求。

业内点评：占据后海金融商务区头排区位的豪宅典范

3：深圳湾规划分析

规划：国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！

深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万㎡；商务办公：230万平；研发办公（总

部基地）：50万㎡；商业：120万㎡；办公：44万㎡

滨海住宅区：总建筑规模：136万㎡； 南山商业文化中心：总建筑规模：223万㎡；住宅：124万㎡；商业：32万㎡；办公：44万㎡；文化娱乐场所：万㎡。