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房地产投资剖析课件第10章 房地产开辟投资项目案例剖析[资料]
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表10-2
序 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 2 3 3.1 3.2 3.3
2019/1/21
项目总投资估算表
项 目
单位：万元
总 投 资 12 391 420 28 10 9 917 96 99 99 367 183 449 722 12 391 12 391 估算说明
10．1租售房地产开发项目案例分 析
小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式 住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两 栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑 造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理 。依据小区道路的分隔与围全，小区分为4个 组团，即南部的两个居住组团，北部的公建 组团和学院路东的组团。以南部两个居住组 团形成小区的基本居住单元。小区的主要入 2019/1/21 房地产投资分析课件 口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路
1383 1383
2 025 2 025
2.6.2
3 891
483
1383
2 025
2.6.3
经营资金人民币借款
2019/1/21
房地产投资分析课件
10．1租售房地产开发项目案例分 析
10.1.12贷款条件 年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年， 3年等额还本。 10.1.13税费率 税费率见表10-4。
10．1租售房地产开发项目案例分 析
10.1.5规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点，规划设计 将小区中心设置在地块的几何中心部位，以 中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成 ，并采用空间划分和限定的手法，组织好由 公共空间、半公共空间到私密空间的相互联 系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心 2019/1/21 房地产投资分析课件 ，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、
房地产投资的十个成功案例分析
房地产投资的十个成功案例分析近年来，房地产投资成为了许多人关注的焦点。
在这个行业中，成功案例具有很高的参考价值，可以为其他投资者提供经验和启示。
本文将分析十个房地产投资的成功案例，探讨它们的成功之处，以期为读者提供有益的指导。
案例一：《中央公园项目》中央公园项目位于城市核心区域，周边交通便利，配套设施完善。
投资者通过准确的市场调研和分析，预测到该地区的房价将持续上涨，因而在开发商推出前就抢购了大量的房产。
随着城市的发展，该项目的价值大幅提升，投资者成功实现了资产增值。
案例二：《商业综合体投资》投资者发现某城市商业综合体的场地位置优越，人流量庞大，且周边商业环境繁荣。
基于对市场需求的深入研究，投资者选择在该区域开设了一家大型购物中心，吸引了众多商家入驻。
这个投资案例成功的关键在于准确的市场定位和对潜在客户需求的准确预测。
案例三：《城市改善项目》某废弃工业区的土地被投资者购买，后来经过投资者的精心规划和开发，成功将该区域改造成了一个现代化的商业区。
投资者在前期的市场调研中发现，该城市发展迅速、人口流动性强，并且对于现代化购物场所的需求较大。
因此，投资者决定将这片废弃区域打造成一个多功能的城市综合开发项目，引入大型商场、餐厅、影院等设施，成功地吸引了大量顾客和商家。
案例四：《旅游地产项目》投资者发现某个风景优美的旅游城市有较高的旅游流量，且游客对于高端的住宿设施有较大的需求。
投资者购买了一块靠近旅游景点的土地，并在其上建设了豪华度假酒店。
由于位置优越和高品质的服务，该酒店迅速成为游客的首选，投资者实现了可观的投资回报。
案例五：《住宅项目投资》投资者在一个城市新开发区购买了一片土地，计划建设住宅小区。
在购买前，投资者详细研究了该区域的人口密度、就业机会、配套设施等因素，并预测到该地区将成为人们迁居的热门区域。
在项目开发过程中，投资者注重品质和舒适度，并通过创新的销售策略吸引了购房者。
由于良好的市场预测和高品质的开发，该项目成功获得了投资回报。
房地产投资分析PPT课件
/m 2
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
返回本 章目录
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
房地产投资分析第五章PPT课件
容相一致。 （2）估算的投资内容和费用构成齐全且计算合理，不提高或者降低
估算标准，不重复计算或者漏项少算。 （3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。 （4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应
进行必要的换算或者调整。 （5）估算的准确度应能满足房地产投资分析不同阶段的要求
开发项目总投资=开发建设投资+经营资金
开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 将上述两等式进行整理得：
开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 如果房地产开发项目在开发完成后只有出售而没有自营和出租部分 ，则开发项目总投资中就不存在经营资金，同时开发建设投资全部形成 了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资 与成本满足下面的等式：
11
❖ 房地产投资估算的依据包括以下几个方面：
（1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、 计算方法，以及其他有关工程造价的文件。
（2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标 准，以及有关机构发布的物价指数。
（3）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。 （4）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。 （5）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量
开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本
8
现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产 开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如 表5-2所示。
表5-2 房地产投资估算中的投资与成本的关系表
9
❖5.1.2 房地产投资与成本费用估算的要求和依据 ❖ 1．房地产投资与成本估算的要求
平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆 除费用，场地平整费用和通水、通电、通路的费用。
估算标准，不重复计算或者漏项少算。 （3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。 （4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应
进行必要的换算或者调整。 （5）估算的准确度应能满足房地产投资分析不同阶段的要求
开发项目总投资=开发建设投资+经营资金
开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 将上述两等式进行整理得：
开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 如果房地产开发项目在开发完成后只有出售而没有自营和出租部分 ，则开发项目总投资中就不存在经营资金，同时开发建设投资全部形成 了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资 与成本满足下面的等式：
11
❖ 房地产投资估算的依据包括以下几个方面：
（1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、 计算方法，以及其他有关工程造价的文件。
（2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标 准，以及有关机构发布的物价指数。
（3）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。 （4）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。 （5）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量
开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本
8
现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产 开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如 表5-2所示。
表5-2 房地产投资估算中的投资与成本的关系表
9
❖5.1.2 房地产投资与成本费用估算的要求和依据 ❖ 1．房地产投资与成本估算的要求
平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆 除费用，场地平整费用和通水、通电、通路的费用。
房地产投资分析第三章房地产开发投资项目案例分析
420 28 10 9 917 96
99 99 367 183 449 722
经营资金
项目总投资
12 391
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
12 391
房地产投资分析课件
估算说明
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.11资金筹措 项目总投资12 391万元。其中项目资本金3
000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3 891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、 35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。 详见表10-3。
2020/4/28
房地产投资分析课件
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.5规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置
在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站 等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共 空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑 布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调 搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局， 使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施 沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建 设开发创造了有利条件。
2020/4/28
房地产投资分析课件
10．1租售房地产开发项目案例分析
根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户 数8 000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住 房困难户3 000户，随着城市人口的增长，今后每年 还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央 提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住 房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距 还很大。
3 891 483 1383
房地产投资项目分析(案例)
c )�t � COt (1 � ic )�t
t �0
t �0
① FNPV大于或等于0�说明获利能力达到或超过基准 �目标�收益率的要求�该方案可以接受。
② 贴现率获取的困难。
③ 绝对指标�没有反映出单位回报。
已知项目的现金流出和流入量�设定计算期�寿命期�、 i1或i2� 则FNPV���练习教材示例�
NPV1 ��i2 � i1 �
NPV1 � NPV2
i2 i
FIRR的试算内插法示意图
练习�见教材
FIRR的特点 ① 说明项目所能支付的最高贷款利率。 ② 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 ③ 对非常规项目�现金流正负号�的多解问题。
速算法�
应纳土地增值税 �150×40%�150×5%�52.5万元
提示�从2006年1月1日起�建筑面积超过140平米的商品房� 按照0.5�的预征率征收。
二、房地产开发投资经济评价指标体系
经济评价指标
盈利能力指标
清偿能力指标
成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 内部收益率�FIRR� 净现值�FNPV� 动态投资回收期
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 速动比率
资金平衡能力
经济评价指标的计算
成本利润率�开发利润÷总开发成本 ��项目总开发价值�总开发成本�/总开发成本
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
3. 房地产开发投资中的税金
�1�经营税金�两税一附加
包括�营业税�5��、城市维护建设税和教育费附加 �营业税的10��。
�2�印花税和交易服务费
t �0
t �0
① FNPV大于或等于0�说明获利能力达到或超过基准 �目标�收益率的要求�该方案可以接受。
② 贴现率获取的困难。
③ 绝对指标�没有反映出单位回报。
已知项目的现金流出和流入量�设定计算期�寿命期�、 i1或i2� 则FNPV���练习教材示例�
NPV1 ��i2 � i1 �
NPV1 � NPV2
i2 i
FIRR的试算内插法示意图
练习�见教材
FIRR的特点 ① 说明项目所能支付的最高贷款利率。 ② 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 ③ 对非常规项目�现金流正负号�的多解问题。
速算法�
应纳土地增值税 �150×40%�150×5%�52.5万元
提示�从2006年1月1日起�建筑面积超过140平米的商品房� 按照0.5�的预征率征收。
二、房地产开发投资经济评价指标体系
经济评价指标
盈利能力指标
清偿能力指标
成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 内部收益率�FIRR� 净现值�FNPV� 动态投资回收期
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 速动比率
资金平衡能力
经济评价指标的计算
成本利润率�开发利润÷总开发成本 ��项目总开发价值�总开发成本�/总开发成本
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
3. 房地产开发投资中的税金
�1�经营税金�两税一附加
包括�营业税�5��、城市维护建设税和教育费附加 �营业税的10��。
�2�印花税和交易服务费
房地产项目投资分析汇报PPT(模版)
一、项目介绍—地块区位
江阴市政府 11公里23分钟
地块
月城镇 8公里15分钟
示例
指引：
1. 标 示 地 块 在 城 市 中 的 位 置 、 与市中心的距离关系（道路距 离、驾车用时）、城市发展方 向。
2.是否存在城市空白带，如
有，需要标记。
建议附上地块现状和周边 城市路况的拍摄视频
青阳镇 12公里23分钟
一、项目介绍—地块不利因素分析
1、收地难度 2、复杂地质 3、复杂地形地貌 4、高压线迁移 5、环境（噪音）污染 6、其他不利条件
指引：客观、完整的列出地块
存在的不利因素，并对不利因 素进行分析、评估及提出解决 措施与建议
一、项目介绍—小结
1、 2、 3、 4、 5、 6、
指引：根据前面的项目介绍，
厦门市海沧 区 近三年商 住地块成交均 价726万元/ 亩
万科XX项目， 2011年5月。 00亩，容积率 1.5，130万元 /亩。
厦门岛内 (湖 里区、思明区） 近三年商住地 块成交均价 1417万元/亩
厦漳跨海大桥
（预计2013年上半年通 车）
厦漳跨海大桥 （预计2013年上半年通车）
地块 云盖山
□ 提前预售 □ 提早预售
政策要求的预售形象进度要求。
现行政策要求。能否豁免，或放宽的程度。 抗震设防等级
是否已经跟银行对接相关业务，预计放款周期。
是否已对接融资问题 融资方式及具体要求（利率、额度、期限）
月至 月
雨季
月至 月
总费用： 元/㎡ （总费用涵盖所有开发报建费用） ； 其中：城市基础设施配套费 元/㎡ 、人防易地建设费 元/㎡ 其他特殊收费 元/㎡ （上述数据均以折算至可售建筑面积为准）
《房地产投资分析》PPT课件
6、房地产投资外在效应分析的程序 （1）、筹备与计划 （2）、确定项目目标与分析范围 （3）、选择分析指标 （4）、调查预测，确定分析基准 （5）、制定备选方案 （6）、进行分析评价 （7）、选出最优方案 （8）、专家论证 （9）、评价总结，编制“项目外在效应分析报告”
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
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第一节 房地产投资概述
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