西安市—高新区居住带调研报告

西安市房地产市场——高新区居住带调研报告一、调研范围界定本次调研范围为：北到科技二路，南至锦业路，东至电子西街，西至丈八五路的广大范围内；在行政规划上属于雁塔区，在建设规划上属于高新区。

二、区域的发展历程1、历史背景回顾西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。

19年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。

西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。

全区累计转化科技成果近10000项，其中90%以上拥有自主知识产权。

列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。

西安高新区经过十年的建设与发展，已初步形成基础配套设施完善，管理体制、运行机制先进高效，技术创新成果显著，生产力要素市场活跃，人才聚集效应明显，科研、生产、生活功能齐全的现代化新城区，尤其是在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产品方面形成了自己的特色。

2、高新房产市场发展的阶段高新房地产的发展大致可以分为三个时期；第一个发展时期；（约1991—2000年）最早的时候，从修第一条路、建第一个厂开始，高新区的城市建设步伐逐步进入建设写字楼高潮。

这个时期，高科大厦、西部电子广场、创业广场成为当时的代表作。

直到2000年以后，才开始大规模的房地产开发。

第二个发展时期；（2001—2004年）在房地产开发早期，市场还是以高新、高科、紫薇三大企业为主，随后，中海地产通过竞拍成为高新区“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。

此后，深圳鸿基、和记黄埔、上海大华、融侨、东航置业、浙江中天集团、江苏伟业集团等大批外地品牌先后进入高新区。

国内众多房产巨头挺进高新区，正式拉开了大规模开发的序幕。

从此，高新区的房地产开发从本土品牌割据升级为国内品牌群雄逐鹿的局面。

第三个发展时期；（2005—至今）在外地品牌大举“入侵”后，西安本地企业包括高新地产、紫薇地产和高科房产及天地源股份，这些开创西高新楼市辉煌的品牌更加精神抖擞，加快开发速度与“外来和尚”一争高下，共同推进高新区的城市建设。

不仅如此，诸如锦业、南湾、利君等新生地产势力也不甘示弱，投巨资在高新区建设新锐项目。

在紫薇、高新、天地源、高科、和记黄埔、阳光城集团、宏府地产、中铁置业、中国铁建、南湾地产等房产巨头的推动下，高新区楼市走上了快速发展之路。

3、区域发展的主要推动动力西安高新技术产业开发区1991年3月被国务院首批批准为国家级高新区。

多年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国53个高新区前5位：ν高新一期、二期高新区1991年3月被国务院批准为高新技术产业开发区，开始一期发展。

1997年经国家科委以及市政府批准同意新建二期用地。

ν电子园1998年12月22日，按照市政府会议纪要和西安市规划局“城市规字[1998]126号文件”精神，建设一个“以开发新技术产业为主的院校、科研、生产相结合的电子工业园”。

ν长安科技产业园随着西部大开发热潮的到来，二期新建区规划用地已经不能满足发展需求，根据1999年12月16日西安市人民政府第79次市长办公会议纪要，高新区管委会和长安县市政府决定，在符合长安县郭杜镇总体规划的情况下于长安县郭杜镇建西安高新区长安科技产业园。

ν高新区二次创业发展规划目前，高新区全面实施“二次创业”计划和建设中国西部创新科技城计划。

进一步加快规划建设步伐，优化创业环境，强化科技技术创新优势，进一步加快园区和企业的国际化进程，培养大型企业集团，壮大产业规模，确保在“十五”期间取得更大的发展。

ν地铁3、6号线项目即将开通西安地铁三号线以于2010年启动建设，2015年通车。

地铁三号线贯穿国家级曲江文化产业示范区，连接西安国际港务区、浐灞生态区、曲江新区、高新区以及金花路商圈、小寨商圈。

六号线在城市中心区和一号线基本平行。

线路连接东郊纺织城、明城墙内东、西大街及钟楼、南郊大学城、西安高新技术产业开发区及长安科技产业园等工商业聚集区和人口密集区。

可带动东郊纺织城社会经济发展及产业结构调整、南郊大学城土地综合开发利用，拓展城市发展空间，是规划轨道交通线网中的辅助线，而高新亦将成为本次3、6号线开通的直接受益者4、当期房地产市场的发展规划及空间特点管委会以北管委会管委会以南《西安高新区正在按照“两带四区七园(基地)”的总体布局，掀起新一轮开发建设高潮。

“十二五”期间，高新区将坚持专业化聚集、集群化推进和园区化承载，在107平方公里的范围内，实施“两带四区七园(基地)”的总体布局，进一步拓展园区产业承载空间。

两带、四区、七园：“两带”——“万亿元现代服务产业带”和“万亿元高新技术产业带”;“四区”——现代商业聚集区、总部经济聚集区、创意产业聚集区、金融商务聚集区;“七园”——创业新城、国际软件园、先进制造产业园、生物医药产业园、出口加工区B区、长安通讯产业园、草堂科技产业基地。

由此；区域内的开发楼盘大体呈现出了“两横”的局面：两横：指的是以丈八东路为分界线的北边和南边，围绕高新区管委会开发的一系列房产项目。

随着高新管委会的第四次迁址，新址的配套会不断推进，“两横”的局面将会更加成熟。

而本次我们所调研的区域便居于“管委会以北”一带。

三、管委会以北居住带的发展状况：1、南北分区的区分木塔寨居住圈锦业路居住圈根据“管委会以北”房产市场的发展情况；我们将区域分为南北两区。

北区以“木塔寺遗址公园”为核心，依托公园的相关配套目前已形成了完善的配套体系。

南区配套发展稍显缓慢，但接近高新区管委会，未来的发展投资潜力无限；北区的配套设施相对比南区完善，并且两边都是以公寓为主，方便该地区的白领和工作人员置业。

木塔寨：依托木塔寺遗址公园的建立，配套的迅速完善与开发的急速完善，从而使其居住环境迅速过渡到高端市场，高新·水晶城、建邦华庭、天地源·丹轩坊、荣禾城市理想等内外实力开发商齐聚，进而将“木塔寨”居住圈的房产市场建成了高新的标杆。

锦业路：依托于接近“管委会”的优势，加之借助于整体区域内市场的发展；在“锦业路”居住圈内，虽然起步较晚，但是发展潜力很大，正在向高端项目发展，其代表性项目有：高科·尚都、旗远·锦樾、晶城秀府。

2、两“居住圈”房产市场发展概况“木塔寨”居住圈“木塔寨”居住圈房产价格走势2007年—2011年区域房产价格大幅上涨，目前整体均价已接近9500元/㎡从网路数据统计表中；可以看出，2007年—2008年，区域内的房价走势不大，其波动尽在500元左右；2008年后，区域内房价开始起步，从2008—2010年，木塔寨区域内的房产价格呈直线式上涨；均价从5200元/平米猛增到了8300元/平米。

之所以会有这么快速的增长，一是由于本区域是商业发展快速，交通等生活配套也日趋完善为区域内的产品升级提供了基础。

高端品质的项目的发力也是促成区域内房价迅速提升的原因。

◆“木塔寨”居住圈房产市场的现状目前，“木塔寨”居住圈的核心区域主要是“木塔寺遗址公园”周边；凭借着优越的环境配套，极大地提高了区域内的居住品质，诞生了众多高品质的房源。

居住圈项目汇总：区域内项目销售情况区域项目名称开发商建筑类型户型面积均价主力户型木塔寨建邦华庭北京建工高层、小高98—200㎡9500 三室、四室高新水晶城高新房产高层43—102㎡13000 一室、二室荣禾城市理想荣禾集团高层30—220㎡8900 二室-四室从图表可以看出；“木塔寨”范围内的产品高层为主，户型跨度较大，总体上以二室及以上户型为主，价格接近9500元/平米。

该地区项目主要是对于高端人群设计的。

“锦业路”居住圈◆“锦业路”居住圈房产价格走势2007年—2011年区域房产价格在波动中上涨，目前整体均价达到8000元/㎡“锦业路”居住圈价格走势01000200030004000500060007000800090002007年2008年2009年2010年2011年目前“锦业路”居住圈的房产市场起步较晚，在2009才零星的逐渐起步；但涨幅较高，09-10年一年时间就上涨了将近2000元/平米。

到目前为止，区域内的房地产市场已经形成了一定规模及特色。

房价达到了8000元/平米左右。

“锦业路”居住圈房产市场的现状从图上可以看出，“锦业路”区域主要集中在锦业路的北侧；这主要是由于北侧接近高新核心区；但是随着高新管委会的迁址，南侧的项目也会日趋渐多，配套设施由东向西越来越完善。

居住圈项目汇总： 区域项目名称 开发商 建筑类型 户型面积 均价 主力户型锦业路 晶城秀府 北京嘉恒 小高 98—150㎡ 8800 二室、三室 旗远锦樾陕西旗远 高层 38-83㎡ 6500 一室-三室 高科尚都 高科集团 高层 40—256㎡ 8000 一室-四室从表中可以看出：区域内的项目建筑类型主要以高层为主，户型根据项目的不同分为公寓型（1—3室）与住宅（2—4室）两种业态。

其中，两室户型为区域内的产品主力。

由于该地区办公场所多并且离市区较远，加上公寓的购买特殊性，白领会选择在离办公地点较近的地方居住，所以该地区是投资的良地。

3、“管委会居住带”房产市场总结：综上；经过多年的发展，“管委会居住带”的房产市场已经形成了一定的规模和档次，其中木塔寨居住圈高端项目较多，这和他多年的商业发展离不开关系，而锦业路由于不在高新一期发展计划内，导致他起步较晚，不过随着管委会的南迁，锦业路区域的房地产也会随着周边商业、生活配套的完善而迅速发展。

四、“管委会居住带”的配套设施银行：交通银行、农业银行、建设银行、中国银行、招商银行等；商场：金鹰国际、世纪金花、国美、苏宁、绿地中央广场、华晖百货商场、西安怡丰城购物中心；医院：高新医院、丽人医院；木塔寺公园奥林匹克公园休闲配套：木塔寺遗址公园、奥林匹克公园、永阳公园教育配套：高新一中，唐南中学，高新国际学校，西电附中，电子一中，高新一小、二小，山门口小学等省市级重点学校；项目周边还有西安文理学院，西安师范学校，西北大学、西安石油大学等国内知名高校；公交线路：608、261、900、324、32、322、312、206、700等。

五、“管委会居住带”项目简介：木塔寨区域：建邦华庭外立面区位项目简介：建邦华庭位于高新中央枢纽，科技六路与太白南路交汇处西南。

地处西高新最具生态与人文宜居价值的“中央公园生活区”。

唐城墙遗址公园、奥林匹克公园、木塔寺遗址公园、创意公园及永阳公园，五大公园环伺，拥揽优越自然、历史、人文生态，为上层精英量身定制臻藏级城市公园生活。

周边商业配套完善，尽享国际时尚潮流。

高新一中等多所学校环绕，人文教育氛围浓郁。

建邦华庭32万平米公园华宅典范社区，欧式建筑风格，融合典雅华贵与现代时尚气息。