昆明新螺蛳湾市场调研报告
昆明新螺蛳湾市场调研报告
昆明新螺蛳湾市场调研一、昆明新螺蛳湾一、二期商户数量统计二、昆明新螺蛳湾一、二期各楼层业态规划三、昆明新螺蛳湾一、二期商户反应情况及意向四、结合昆明新螺蛳湾一、二期考察情况分析本市场劣势五、针对本市场劣势的参考意见一、昆明新螺蛳湾一、二期商户数量统计本次考察主要针对昆明新螺蛳湾一、二期服装及小商品等业态，一期分为A/B/C/D/E/F/G总计七个区域，每个区域有五层，每层约750间商铺，一期入住率达100%，但是二期空置率很高，入住率60%～70%。
二、昆明新螺蛳湾一、二期各楼层业态规划三、昆明新螺蛳湾一、二期商户情况及意向1、市场内商品的上下游关系及市场内商户来源、性质及其构成2、市场内商户的地域来源。
市场内云南本地商户占比不高，仅为29%，其中昆明占17%左右，而大部分为外地商户，占比达到71%。
其中主要来自江浙一带，福建、广东、湖南也占有不小比例。
经营服装、鞋业的商户多来自浙江、福建等地；日杂百货则多为湖南、浙江等地；工艺品、饰品、茶叶茶具商户则多来自云南本地及福建一带；市场内广东商户多经营服装、电子等。
3、市场内商户性质根据市场走访得知，市场内商户性质主要为经销商，厂家及代理商所占比例达到42%，比例较高，同时也说明了市场的商户实力较强。
市场五楼的女装、男装、童鞋等业态品类多为厂家直销及地区代理商，以展厅形式经营，定位于中高档；另外一些业态如工艺礼品、茶叶茶具等多为本地厂家和云南总代理；市场内经销商多经营一些中低档服装、玩具、日杂百货、小电器等业态4、商户意向根据走访，商户意向较差，其主要原因是商户主要以批发为主，主要客户群体来至各个县市，不愿到到地州或县市经营。
三、结合昆明新螺蛳湾一、二期考察情况分析本市场劣势1、楚雄地区经济薄弱2、市区人口基数偏低3、本地区消费水平不高4、市场可辐射范围较小五、针对本市场劣势的参考意见1、服装板块楚雄市区服装产业比较旺盛，市区街道大部分店面都是以服装经营为主，但是根据市场了解，本地区服装主要以中低档为主，品牌专卖店极少，介于多方考虑，建议服装部分招商先以中高档服装为主，主要以一些材质好价格又有优势的服装零售店为主攻点，再结合一些特色服饰进行招商。
昆明商业市场调查
一、昆明商业地产现状概况（一）商业业态发展趋势纵观整个商业地产发展变化，大体可以分为6个阶段、如下：从目前状况来看，除一线城市外，中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变，像成都、南京及次级的省会城市，如昆明。
（二）昆明商业地产的发展2000年以后，昆明商业逐步进入快速发展状态，总体有四大趋势：第一：常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。
常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。
这些商业业态，只能满足单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成价格战的竞争局面。
第二：高档物业趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争日益激烈。
昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次，并开设了连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入，高档服饰百货的竞争日益激烈。
第三：社会商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。
北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号，2008年昆明20个各类商圈。
（商圈图）第四：休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。
从云南省的地域背景看昆明，休闲商业的发展历程有以下轨迹：1)从市中心区休闲商业向郊区扩展到2005年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区，这种休闲商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。
从业态看，其最大的特点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。
2)传统零售百货业向生活方式中心演变进入21世纪，美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后，出现了新的趋势——生活方式中心（也称“零售娱乐中心”）的大量出现。
昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。
零售娱乐中心有三大特点：其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售；其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化；其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。
关于构建新昆明中央商务区的调查分析报告
关于构建新昆明中央商务区的调查报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2关于构建新昆明中央商务区的调查报告摘要：2008年9月28日，昆明螺蛳湾国际商贸城（以下简称“国际商贸城”）开工建设。
随着2009年11月11日一期工程的投入使用，标志着2009年12月底前，昆明市主城区近千亩的螺蛳湾商业片区内，原有批零兼营和仓储业态，将全部搬迁转移到三环以外的国际商贸城，不再回迁。
原址将建设以商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等为一体的二级CBD。
螺蛳湾国际商贸城包含了国际商贸城、精品商业街、国际酒店、会展中心、CBD企业总部等功能，是具备全方位物业功能的国际级商贸中心；而最为核心的商业交易区就有300万平方米，是全国第二大商贸市场。
全文在调查基础上，对国际商贸城构建新昆明中央商务区的优势条件及重要性做深入探讨，并提出几点建议与措施。
关键词：国际商贸城构建新昆明中央商务区昆明螺蛳湾国际商贸城座落在官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路（新昆洛路），南连南绕城路，北邻广福路。
项目选址昆洛路，市场正居未来昆明市的新CBD板块核心地段，规划中的城市轨道1号线和5号线、昆明市汽车总站、昆明火车新客站、昆明市政府、使馆区、新亚洲体育城、昆明新国际机场、呈贡国际物流园区等一系列的城市一线配套将簇拥其左右，使其傲踞城市新中心……该项目是2008年昆明市重点招商引资项目，已列为云南省重点工程。
项目总投资350亿元，计划用地近12000亩，总占地面积7平方公里；规划总建筑面积1000万平方米，其中商贸城占地面积5705亩，规划主体市场550万平方米；小商品生产加工区3000亩；物流仓储区3000亩。
将于2009年11月11日交付使用的一期市场占地860.1亩，总建筑面积120万平方米，设计标准商铺23000个；同期交付使用的还有配套占地1000亩的物流仓储区和占地1000亩的小商品生产加工区。
昆明螺蛳湾国际商贸城调研报告
4.政府的大力支持，打造泛东南亚第一国际商贸城 5.成熟的人居环境，多个项目集聚周边 6.商场经营业态分区明显，尚未布局科学合理 7.辐射范围巨大，能更快的活跃南市区商业发展以及 促进未来新昆明的建设
1.项目规划指标太过于庞大，运作成本比较高，整个 工程建设存在一定的风险。
楼层 1F 2F 3F
4F 5F
经营业态
备注（面积）
时尚服饰 休闲运动服饰 牛仔服饰 中老年服饰
皮鞋皮革 其他鞋类 鞋类配件 皮具箱包 品牌服饰 西装裤 类 衬衫 帽类 童装
针织 电子电器 钟表眼镜 护理美容用品 日用百货 饰品 玩 具工艺品 文体用品 服装
10—20㎡
布料 床上用品 窗帘 毛线
25—45㎡
3.项目基本信息：
名称
中国·昆明螺蛳湾 开发商 国际商贸城
云南中豪置业责任 所属区域 有限公司
南市区
占地面积
约12000亩
商贸城占地面积 小商品生产加工区 物流仓储区
5705亩 3000亩 3000亩
规划总建筑面 1000万㎡ 积
项目类型
商贸 住宅
占地面积
860亩
车位数
其中（项目一 建筑面积
期工程）
商贸品牌展厅区 （服装 童装 针织 玩具 工艺品 饰品 日用百货 皮具箱包）
50㎡
1—3层经营业态布局图
三.商城功能配套设施：
商贸城一期市场按当前最新现代化规划 设计，呈现楼层差异少，光线、通风性 能好、通透性强.
一期内部社主通道6条，进出口20个， 外部设置环形车道直达顶楼，停车位 7000个，电梯51部，自动扶梯58台
新螺蛳湾中药材市场调查及分析
新螺蛳湾中药材市场调查及分析摘要：中药材市场调查是全国第四次中药资源普查的重要内容之一，昆明市官渡区作为第四次全国中药资源普查云南省第六批普查县，对官渡区县域内的新螺蛳湾中药材市场调查是本次资源普查的基本组织实施单元。
中药材市场调查能够为当地中药产业发展提供科学依据、分析市场调查中的关键环节及应对措施。
中药材的采集、种植、收购最终都要通过市场转化,因此,中药材专业市场的存在和建设就显得非常重要。
同时,由于中药材直接关系到人体健康,因此，对中药材市场的监督和管理也就显得更加迫切。
关键词：中药资源普查中药材市场调查分析引言：云南昆明菊花园中药材市场是全国17个经批准成立的中药材市场之一，也是全国最早实行企业化管理的中药材市场。
昆明市菊花园中药材专业市场始建于1991年，于1996年通过国家卫生部、国家医药管理局、国家工商行政管理局严格的全面考查审批，经验收合格后，挤身进入全国十七家被保留的中药材专业市场之列，成为云南省唯有一家的中药材专业市场。
近些年，随着昆明中药材市场的不断发展，各种优势与劣势一并展现出来，本文就昆明中药材市场如何扬长避短提出自己的观点和建议。
1、昆明中药材市场的优势分析云南中药材历史悠久，产地适宜，品种优良，疗效突出，带有地域性特点的药材，2013年8月昆明菊花园中药材市场整体搬迁至新螺蛳湾中药材市场。
新螺蛳湾三期C4中药材市场实际经营面积达8万㎡，市场设有3个交易区（18-20区），经营的中药材品类达3000多种，诸如三七、天麻、玛卡、虫草、石斛、燕窝、人参、西洋参、鹿茸、藏红花、三七花、辣木子、虫草花、石斛花、雪蛤、松露、枸杞、黑枸杞等贵细药材占到70%，是全国一流的贵细药材主营市场之一。
昆明药材市场优势体现在以下几个方面：1.1资源丰富据第三次中药资源普查显示，云南省中药资源种类有6559种，药用植物资源有6157种，中药资源种类总数和药用植物种数分别占全国的51.4%和55.4%，民族药资源有2000多种，有574个品种药进入中国药典，居全国之首，并且能将中药材优势转化为资源优势。
昆明四大商圈调研报告
所属商圈
开业时间
三市街商圈
2009年9月
商业定位
消费档次 整体客流量
商业运营公司 昆明顺城商业管理公司 车位数 车位收费标准 1000余个 执行昆明车位收费标准，6+3模式，车位 充足
代表商家/品牌 王府井、百老汇
客源描述
聚集昆明时尚、潮流、品味人群
售价/租金/扣点 200-500元/㎡·月 顺城购物中心成为集购物休闲、旅游观光、 餐饮娱乐、顶级商务办公、高档公寓于一 体的城市综合体，成为联动三市街、青年 路、小西门商业网点的城市黄金枢纽区位。
美食
品牌服饰 、休闲餐饮、数 码 名品服装、鞋、化妆品、 个人护理超市、茶业、快 餐、美食、饮品、珠宝 品牌服饰、化妆品、鞋、 休闲食品
正义坊以服装、鞋帽、饰品、餐饮、化妆品、
珠宝等业态多元化经营，客户主力为城市中端消
费人群，客户流较大，经营生存状况较好； 整体商业依托规模优势、丰富的业态、中低端
• 由昆百大、五华商厦、西
代表商圈 举例
• 旧城改造和房地产开发的
• 南市区东南板块世纪城商
圈 • 北市区北辰财富中心商圈 • 西市区经典双城
带动下，一环板块内俊发 南 大厦、樱花购物中心等 中心商圈快速崛起 几大百货主导的青年路、三 市街、小西门和白塔路是当 • 老螺蛳湾商圈酝酿建设主 城次级CBD 时主要的商圈 • 昆都和老螺蛳湾基本成形
• 分布：昆明传统商业格局
颠覆性变化，城市新商业 中心雏形初现。大型商业 设施从中心商圈向外围多 区域发展 • 商业形态和业态：以商业、 写字楼、公寓等为主的城 市总体兴起并快速发展
• 老昆百大 代表商业 • 老西南大厦 项目 举例 • 樱花购物中心 • 天元商场 • 仟村百货 • 五华商厦
昆明螺蛳湾国际商贸城市场调查报告9页
二、开业简报
开业情况
中国·昆明螺蛳湾国际商贸城开业庆典现场
2009 年 12 月 16 日，
中国·昆明螺蛳湾国际
商贸城盛大开业。该项目
自去年 2 月份筹建以来，
通过一年多的努力，一座
设施配套，功能齐全，立
足昆明，辐射全省，面向
东南亚、南亚及中东、非
洲地区的国际商贸城，展
现在世人面前。
中
最新动态
10-19 ㎡；
具工艺品 文体用品 服装
四层为
4F 布料 床上用品 窗帘 毛线
25-45 ㎡；
5F 云南商贸品牌展厅区
五层为 50 ㎡
（服装、童装、针织、玩具、工艺品、饰品、日用百货、皮具箱包等）
6
中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 1-3 层业态布局图
目标客户（招商对象） ① 老螺蛳湾商业片区、云坊商业片区、金商业片区、双龙商业片区的经营
装箱中转站、货运场距商城 3 公里；
昆明城市新中心。
商城功能配套及扶持政策
招商总原则
商贸城一期内部设主通道 6 条，进出口 20 个， 为配合老螺蛳湾中央商务区（二级 CBD）建
外部设置环形车道直达楼顶，设地面、地下、
设和三环路以内业态转移，商贸城的招商总
楼顶停车位 7000 个，电梯 51 台，自动扶梯 58
辐射到整个大昆明的东城，未来区域将形成新
总站（9 条公交线路）、国际长途客运站、
的居住集中区，并有望发展成为官渡新城；
云南省旅游大巴集散中心，将与市场同步交
昆明新国际机场、市政府新行政中心、新亚洲
付使用；
体育城、领馆区、呈贡国际物流园区等一系列 新的铁路昆明客运站离商城 4 公里，铁路集
俊发 新螺蛳湾国际商贸城
功能配套
全国最具投资潜力市场俊发·新螺蛳湾国际商贸城南侧就是昆明南部汽车客运站、新螺蛳湾公交枢纽站、云 南省旅游大巴集散中心。俊发·新螺蛳湾国际商贸城距云南铁路枢纽最大客运车站昆明南站14公里，距云南铁路 枢纽主要货运车站与滇面向东南亚的铁路货运枢纽站王家营西站8公里。另外，昆明长水国际机场、昆明市人民政 府、新亚洲体育城、领馆区、呈贡国际物流园区等一系列城市一线配套簇拥在俊发·新螺蛳湾国际商贸城周边， 成为了昆明城市新中心。
升级改造
第一，对俊发·新螺蛳湾国际商贸城现有314万平米市场的硬件进行提升改造，对市场外围环境进行综合整 治、完善片区基础配套设施、强化品牌塑造、完善市场商业管理，重塑螺蛳湾市场形象，实现商户营业额的稳步 增长目标。
第二，加快俊发·新螺蛳湾国际商贸城中央湖公园及周边购物中心、星级酒店的建设，补充完善俊发·新螺 蛳湾国际商贸城的商业业态，打造集体验式消费、文创艺术、品牌服饰展示发布的时尚集合地，IMAX影院、一站 式娱乐潮玩、运动健身、餐饮娱乐、文创零售都将囊括其中。
与俊发·新螺蛳湾国际商贸城同时配套的还有仓储区，小商品生产加工区，为了培育发展市场，省、市、区 出台了相应的扶持政策，范围涵盖税务、金融、海关、市场监督管理等方方面面。
俊发·新螺蛳湾国际商贸城仓储区分为两个期，一期总建筑面积25.67万平方米，拥有仓库50栋，综合楼2栋。 二期总建筑面积34.18万平方米，拥有建筑57栋。
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昆明新螺蛳湾市场调研
一、昆明新螺蛳湾一、二期商户数量统计
二、昆明新螺蛳湾一、二期各楼层业态规划
三、昆明新螺蛳湾一、二期商户反应情况及意向
四、结合昆明新螺蛳湾一、二期考察情况分析本市场劣势
五、针对本市场劣势的参考意见
一、昆明新螺蛳湾一、二期商户数量统计
本次考察主要针对昆明新螺蛳湾一、二期服装及小商品等业态，一期分为
A/B/C/D/E/F/G总计七个区域，每个区域有五层，每层约750间商铺，一期入住率达100%，但是二期空置率很高，入住率60%～70%。
二、昆明新螺蛳湾一、二期各楼层业态规划
三、昆明新螺蛳湾一、二期商户情况及意向
1、市场内商品的上下游关系及市场内商户来源、性质及其构成
2、市场内商户的地域来源。
市场内云南本地商户占比不高，仅为29%，其中昆明占17%左右，而大部分为外地商户，占比达到71%。
其中主要来自江浙一带，福建、广东、湖南也占有不小比例。
经营服装、鞋业的商户多来自浙江、福建等地；日杂百货则多为湖南、浙江等地；工艺品、饰品、茶叶茶具商户则多来自云南本地及福建一带；市场内广东商户多经营服装、电子等。
3、市场内商户性质
根据市场走访得知，市场内商户性质主要为经销商，厂家及代理商所占比例达到42%，比例较高，同时也说明了市场的商户实力较强。
市场五楼的女装、男装、童鞋等业态品类多为厂家直销及地区代理商，以展厅形式经营，定位于中高档；另外一些业态如工艺礼品、茶叶茶具等多为本地厂家和云南总代理；市场内经销商多经营一些中低档服装、玩具、日杂百货、小电器等业态
4、商户意向
根据走访，商户意向较差，其主要原因是商户主要以批发为主，主要客户群体来至各个县市，不愿到到地州或县市经营。
三、结合昆明新螺蛳湾一、二期考察情况分析本市场劣势
1、楚雄地区经济薄弱
2、市区人口基数偏低
3、本地区消费水平不高
4、市场可辐射范围较小
五、针对本市场劣势的参考意见
1、服装板块
楚雄市区服装产业比较旺盛，市区街道大部分店面都是以服装经营为主，但是根据市场了解，本地区服装主要以中低档为主，品牌专卖店极少，介于多方考虑，建议服装部分招商先以中高档服装为主，主要以一些材质好价格又有优势的服装零售店为主攻点，再结合一些特色服饰进行招商。
2、小商品部分
介于市场规模、市场辐射度、以及市场的影响力等多方因素考虑，小商品的招商更多还是以本地区零售为主，因而建议小商品招商需要有一定针对性以及本地区的稀缺性，例如小食品（休闲食品：饼干、糕点、蛋糕、糖果、蜜饯、肉干、核果、果冻、巧克力、薯片、虾条、面包!冲调食品：咖啡、方便面、奶粉、麦片等！保健品: 保健补品、营养品）、婚庆用品、玩具等，根据市场走访，这些业态在本地区经营数量极其有限，因而建议加强此等业态的招商力度。
另外，水闸口的商户对本市场关注度较高，因而对该区域商户应重点关注，建议针对该区域商户出台更加优惠的招商政策，争取该区域商户能集体进驻。