对挂牌出让实务中的几个重要问题的深入分析

行 政 主 管 部 门 发布 挂牌 公 告 ， 公 告 规 定 按 的 期 限 将 拟 出让 宗 地 的交 易 条 件 在 指 定 的 土 地 交 易场 所 挂 牌 公 布 ， 受 竞 买 人 的 接 报 价 申请 并更 新挂 牌 价 格 ， 据 挂 牌 期 限 根 截 止 时 的 出 让 结 果 或 者 现 场 竞 价 结 果 确 定 围有 建 设用 地 使 用 权 的行 为 。 牌 出让 挂 是 一种 公 开配 置土 地 资源 的 方式 ， 兼 有 并 招标 和 拍 卖 的优 点 ， 有 较 强 的 操 作 性 和 具 可行 性 。 因此 ， 国土 资 源 部 将 挂 牌 出让 向 各地 推 行 。 但 挂 牌 ｆ招 标 和 拍 卖 活 动 相 ｊ 比 ， 牌 活 动 的 时 间 更 长 ， 序 也 更 为 复 挂 程 杂 。因此 规 范 操 作 更 显 其 重 要 。 者 在 几 笔 年 的 实 际工 作 中 ， 挂 牌 出让 实 务 中的 就 Ｌ 个 重 要 问题 进 行 深 入 分 析 。 挂 牌 出 让 的 组 织 实 施 主 体 国有 建 设 用 地 使 用 权 挂 牌 出让 主 体 ，
一
资 格 。 告规 定 的 挂 牌 申请 时 间 届 满 即挂 公 牌 申请 时 间 截 止 ， 向 竞 买 人 提 交 挂 牌 申 意 请 的 ， 、 国 土 资 源 管 理 部 门 可 不 予 受 市 县 理 ， 就 是 说 ， 牌 申请 时 间 通 过 挂 牌 公 也 挂 告 向社 会 公 布 。 ３ 挂 牌 申请 截 止 时 间 和 挂 牌 时 间 的 、
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对 挂 牌 出－： 务 中 的 几 个 重 要 问 题 的 深 入 分 析 ｉ实 Ｊ
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（ 阳市 国土 资 源 交 易 中 心 ， 宁 朝 辽 挂牌 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 （ 下 以 简 称 挂 牌 ） 是 指 市 、 人 民政 府 国土 资 源 ， 县 朝阳 １ ２０ ） ２ ０ ０
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依法只能是市 、 县人 民政 府 国 土 资 源 行 政 主 管 部 门， 何 其 他 的 部 门 、 织 、 体 ， 任 组 团 均 不 能成 为 挂 牌 出让 的法 定 卡 体 。 因此 ， 整 个 挂 牌 过 程 ， 应 当 有 市 、 国土 资 源 都 县 管 理 部 门来 部 署 安 排 。 二、 挂牌 出 让 中 的 三 个重 要 时 间 １ 挂 牌 公 告 时 间 、 牌 申请 时 间 和 、 挂 挂 牌 时 间 政策规定 ： ２０ ０ ７年 发 布 实 施 的 《 标 拍 卖 挂 牌 招 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出让 规 定》 国 （ 土资源部第 ３ ９号令 ） 八 条 规 定 ： 让 人 第 出 应 当 至 少 在 投 标 拍 卖 或 者 挂 牌 开 始 口前 ２ ０日，在土 地 有 形 市 场 或 者 指 定 场所 、 媒 介 发 布招 标拍 卖 或 者挂 牌 公 告 ，公 布 招 标 拍 卖 挂牌 出让 宗 地 的基 本 情 况和 招 标 拍 卖 挂 牌 的 时间 、 点 。 地 同时 对挂 牌 申请 时 间和 挂 牌 时 间做 了进 一 步 明确 ， 十 一 条 规 定 ： 第 挂 牌 出让 的 ， 出让 公 告 中规 定 的 申请 截 止 时间 ， 当为 挂牌 出让 结束 日前 ２天 。 十 应 第 八 条 规定 ： 牌 时 问 不 得 少 于 １ 日。 挂 ０ ２ 挂 牌 公 告 与 挂 牌 申请 时 间 的关 系 、 市 、 国土 资源 管珲 部 门 发布 挂 牌 出 县 让公告时 ， 必须 在 公 告 中 明确 规 定 意 向用 地 者 参 加 挂 牌 申请 时 间 。 这个 时 问 是 一 个 时 间段 ， 括 挂 牌 申请 时 间和 挂牌 申请 截 包 止 时 间 。意 向竞 买 人 应 在 这 一 时 间段 内 ， 向市 、 国土 资源 管 理 部 门 申请 取 得 竞 买 县
价 ， 过 现 场 竞 价 确 定 竞 得 人 。 挂 牌 主 持 通 人 连 续 三 次 报 出最 高 挂 牌 价 格 ， 有 竞 买 没 人 表 示 愿 意 继 续 竞 价 的 ， 照 下 列 规 定 确 按 定是否成交 ： 在 挂 牌 期 限 内只 有 一 个 竞 买 人 报 价 ， 且 报 价 不 低 于 低 价 ，并 符 合 其 他 条 件 的 ， 挂牌成交 。 在 挂 牌 期 限 内有 两 个 或 者 两 个 以 上 的 竞 买 人 报 价 的 ， 出价 最 高 者 为 竞 得 人 ； 报 价 相 同的 ， 先 提 交 报 价 单 者 为 竞 得 人 ， 但报价低于低价者除外 。 在挂 牌期 限内无应价 者或 者竟买人 的报价均 低于低 价或者 均不符 合其他条 件 的， 牌不成交 。 挂 在 挂 牌截 止 时 ， 由土 地 招 标 拍 卖 挂 牌 主 持 人 掌 控 挂 牌现 场 。 牌 主 持 人 视 现 场 挂 挂 牌 报 价 情 况 ， 活 确 定 挂 牌 成 交 、 牌 灵 挂 终止 或挂 牌转 为现 场 竞 价 。特 别 是 ， 进 在 入 挂 牌 出 让程 序后 ， 竞 买 人 报 价 进 行 确 对 认 、 新 显 示 挂 牌 价 格 ， 及 在 挂 牌 截 止 更 以 时 间确 定 竟得 人等 工 作 ， 需 要 由具 体 人 均 员 主 持 进 行 。挂 牌 出 让 进 入 具 体 实 施 阶 段 ， 策 赋 予 挂 牌 主 持 人 更 多 具 体 、 明 政 更 确 的职 责 ， 以保 证 挂 牌 出让 活 动 的有 序 进 行 ， 效 避 免 竞 买 人 与挂 牌 人 、 买 人 与 有 竞 竞 买 人 之 间 对 挂 牌 结 果 产 生 的 理 解 不 一 致 甚 至产 生纠 纷 。 四 、 牌 成 交 和 《 交确 认 书》 挂 成 挂 牌 成 交 后 ， 牌 人 与 竞 得 人 应 当 当 挂 场 签 定 （ 交 确 认 书》 挂 牌 人 和 竞 得 人 不 （ 成 。 按 规 定签 定或 者拒 绝 签 定 《 成交 确 认 书》 的 ， 当 承 当法 律 责 任 ， 得 人 拒 绝 签 定 应 竞 《 交确 认 书 》 ， 于 违 约 ， 能对 抗 挂 成 的 属 不 牌 成 交 的法 律 效 力 。 牌 人 在 挂 牌 成 交 后 挂 不 签 定 《 交 确 认 书 》 或 者 在 签 定 《 交 成 ， 成 确 认 书》 后 不 签 定 国有 土 地 使 用 合 同 的 ， 均属于违约 ， 出让 方 均 可 以不 退 回竞 得 人 缴 纳 的竟 买保 证 金 。 五 、 语 结 国土 资源 部 第 ３ 令 政 策 的 出 台进 ９号 步完善规范 了挂牌 出让工作制度 ， 只要 认真贯彻执行好 ， 国有 建 设 用 地 使 用 权 的 出让 工 作 就 会 真 正 做 到 健 康 、 有 续 的 发
关 系 在 实 际 挂 牌 出让 中 ， 少地 方 往 往 把 不 挂 牌 申请 时 间 与 挂 牌 时 间 截 然 分 开 ， 使 即 有 申请 人 符 合其 他 所 继 续 竞 价 。 竞 买 人 表 有
示 愿 意 继 续 竞 价 的 ， 牌 出 让 转 入 现 场 竞 挂