关于《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则
国有建设用地使用权出让地价评估技术要求规范
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规前言为规国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《人民国物权法》、《人民国土地管理法》、《人民国城市房地产管理法》、《人民国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价标准、行业标准，制定本规。
本规由国土资源部提出并归口。
本规起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规由国土资源部负责解释。
1适用围在人民国境出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规中引用而构成本规的条文。
本规颁布时，所示版本均为有效。
使用本规的各应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规》3依据（1）《人民国物权法》（2）《人民国土地管理法》（3）《人民国城市房地产管理法》（4）《人民国资产评估法》（5）《人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》附件前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位。
国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
gb/t18508-202x《城镇土地估价规程》gb/t18507-202x《城镇土地分等定级规程》gb/t21010-202x《土地利用现状分类》gb/t28406-202x 《农用地估价规程》td/t1052-202x《标定地价规程》td/t1009-202x《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔202x〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔202x〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)通知：___办公厅发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，___制定了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”），现予以发布。
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、___和___应结合本地实际情况遵照执行，并转发至相关行业协会和土地估价中介机构。
为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、健全国有建设用地使用权出让定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。
如委托给土地估价中介机构，则应采用公开方式。
如需补缴地价款，则市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。
从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范近些年来，经济的持续发展与城市化进程的不断加速，推动城市土地使用需求的不断提升。
而其中，国有建设用地使用权出让地价的评估技术规范的标准化与统一化，在城市土地市场的高效运转中起着举足轻重的作用。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范，是指为使土地出让价格公平合理，避免土地出让市场上让价行为的发生，对土地出让价格进行科学的评估标准。
首先，国有建设用地使用权出让地价评估技术规范首先要求准确评估土地价值。
评估土地价值这一步骤，非常重要，它是评估工作的核心环节。
评估土地价值，不仅可以帮助政府合理地定价，还可以降低市场的风险。
因此，评估的数据和信息需要全面、准确，评估过程应遵循科学的规范操作，使评估结果更真实可信。
其次，国有建设用地使用权出让地价评估技术规范要求评估人员技能的统一与标准。
评估土地价值需要有专业的评估团队，评估人员要对关键数据和信息进行正确的判断，并在现场对土地成交情况进行观察、了解各种市场潜在风险，因此要求评估人员具有一定的专业性和工作经验。
评估人员的技能、经验和知识水平的统一，可以保证评估结果的准确性和科学性。
此外，评估的时效性也是国有建设用地使用权出让地价评估技术规范必须考虑的问题。
随着城市规划的变更以及土地市场的波动，土地价值不断变化，评估的时效性就显得尤为重要。
因此，在进行评估的过程中需要尽可能及时地反映市场的新情况，及时更新市场数据，补充最新的信息，从而保证评估的结果具有最佳的时效性。
最后，国有建设用地使用权出让地价评估技术规范还要求评估结果的标准化和透明化。
评估结果需要按照一定的标准进行分类和分级，从而达到评估的全面性和可比性。
同时，评估必须要做到透明化，公开评估过程，保证评估的公正性和科学性。
综上所述，国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的制定具有十分重要的意义。
这些规范可以保证地价评估标准的科学性，可以提高土地出让市场的透明度和公正性，使其更有利于城市的经济发展和社会持续稳定。
国土资源部土地利用司负责人解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
国土资源部土地利用司负责人解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》文章属性•【公布机关】国土资源部,国土资源部,国土资源部•【公布日期】2018.03.22•【分类】问答正文国土资源部土地利用司负责人解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称《规范》）。
《规范》出台的背景是什么？与2013年起实施的《国有建设用地使用权出让地价评估规范（试行）》相比，《规范》在哪些方面进行了修订和完善？《规范》对国有建设用地使用权出让地价评估提出了哪些具体要求？围绕这些问题，记者采访了部土地利用司负责人。
记者：什么是出让地价评估？为什么需要对出让地价评估单独规范？负责人：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第10条要求：市、县国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。
《协议出让国有土地使用权规定》第11条要求：市、县国土资源行政主管部门要对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。
《城市房地产管理法》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
不难看出，出让地价评估是依照法律法规或国家有关政策规定，针对拟招拍挂或协议出让地块，以及出让后调整规划条件的地块开展的地价评估。
评估目的是为确定出让底价或标定、核定应补缴土地价款提供参考依据。
考虑到以下问题，有必要单独出台出让地价评估技术规范。
第一，由于出让地价评估的结果可能直接影响到土地出让收益、影响到国有土地资产是否流失，因此出让地价评估相比一般的宗地地价评估更为重要，需要慎重对待。
第二，相对而言，出让地价评估类型多样，比一般宗地评估更为特殊复杂，需要考虑的各方面技术因素很多，有必要从技术规范上单独予以明确。
【全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
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关于《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则（一）
在研究讨论的基础上，现对《规范》中的部分技术问题解答如下：
1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？
答：应用标定地价系数修正法有两个前提：
一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。
二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。
2、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。
答：这里所指的“比较案例价格”，可以采用楼面地价。
3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否各种条件下的地价均要求按照《规范》中确定的原则，选用两种（含两种）以上方法评估？
答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上方法独立评估，方法选择应符合《规范》要求。
特殊情况下，如认为只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估报告中附专家签字的论证意见。
4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大，地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？
答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合《城镇土地估价规程》的要求确定，并需充分阐述理由。
5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解“先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？
答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。
对于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致的评估结果。
6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高原则”？
答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。
中国土地估价师协会技术审裁委员会
在征集有关专家意见的基础上，经讨论研究，现对《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称《规范》）中的部分技术问题解答如下：
1、在采用市场比较法中选择可比案例时，如何理解和把握“原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例”的要求？
答：在选择可比案例时，不采用趋于过度竞争的土地出让交易实例，将有助于避免估价结果偏离正常市场价格，从而与《规范》中多次强调的“正常市场”这一基本要求相衔接，这也体现了出让地价评估中应当遵循的“审慎原则”。
在案例的具体选择过程中，判断某一交易实例是否属于“竞价轮次较多”、“溢价率较高”，需根据不同地区、不同时期的土地市场状况来把握，没有统一的量化标准可循。
此外还须注意正确理解溢价率的内涵，应按下式测算土地出让的溢价率：
溢价率=（成交价-底价）/底价
2、成本逼近法中，为什么不能把“农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费”计入土地成本？
答：按照有关规定，上述所列各项属于从政府土地出让收入（收益）中计提的专项资金，是土地有偿使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是构成出让土地成本的相关费用。
在正常情况下，成本逼近法测算公式中的土地增值收益已经涵盖了政府出让土地时应获取的纯收益。
3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。
”的要求？
答：这里提及的“客观费用”与传统评估理念中的相关要求一致，即：各项取费水平应是区域的平均、客观水平，而非待估宗地自身发生的、个案性的水平。
这里强调“取得土地实际发生的客观费用水平”，是因为各地公布的征地补偿标准的内涵及其执行情况存在较大差异，例如：存在最低保护价、实际执行价、是否包含社保费用等多种情况。
因此，确定实际支付的土地取得费用不能简单依据当地的政策标准取值，还应调查分析当地对政策标准的实际执行情况。
4、什么是标定地价系数修正法中所言的“标定地价”？
答：标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。
目前，标定地价体系建立的技术方法和相关管理规定正在试点研究中。