二、三线城市的开发策略及案例解读
市场开拓计划及理由说明
市场开拓计划及理由说明一、引言市场开拓是指企业为了实现市场份额的增加和销售收入的提高，通过开展新的市场、引进新的产品或服务来拓展市场空间的行为。
开拓新市场是企业实现可持续发展的重要举措之一、本文将就企业开拓新市场的计划及其理由进行详细说明。
二、市场开拓计划1.目标市场确定企业应首先确定目标市场，选择具有潜力的市场进行开拓。
市场潜力的主要衡量指标包括市场规模、消费能力、竞争程度等。
同时，企业还需要考虑自身的资源、竞争优势以及市场需求与企业产品或服务的匹配程度。
基于上述考虑，本企业决定将目标市场定位为中国二线城市及三线城市。
2.渠道拓展渠道是商品从生产者到消费者之间传递流通的路径，渠道的拓展直接关系到企业能否顺利将产品或服务推向市场。
本企业计划通过与当地的经销商、代理商合作，建立稳定的销售渠道。
同时，也将积极利用互联网平台进行推广和销售，以提高品牌知名度和影响力。
3.产品定位优化企业的产品或服务定位与受众需求的契合度是市场开拓的关键。
根据对目标市场的调研和分析，本企业将对产品进行调整和优化，以满足目标市场的需求。
具体优化包括调整产品设计、改进产品质量、提升产品服务等，以提升产品的竞争力和市场占有率。
4.品牌建设与宣传品牌是企业在市场中的形象和认知度，也是企业开拓市场的重要资产之一、本企业将加大品牌建设和宣传的力度，通过举办活动、广告投放、赞助活动等方式提升品牌知名度和形象。
同时，还将积极利用社交媒体平台，与消费者进行互动，增加品牌的粉丝和忠实用户，从而提升市场影响力。
三、市场开拓的理由1.中国二线城市及三线城市市场潜力巨大中国二线城市及三线城市的经济快速发展，人民生活水平不断提高，消费能力逐渐增强。
与此同时，这些城市的市场竞争相对较小，相对于一线城市，对新产品或服务的需求更强烈。
因此，开拓这些城市的市场将有巨大的潜力，有利于企业实现销售收入的提升。
2.市场空间逐渐饱和目前，企业面临的市场竞争日益激烈，市场空间逐渐饱和。
三线社区改造工程方案
三线社区改造工程方案一、项目背景随着城市发展的不断加速，城市的三线社区也日益面临着改造和提升的需求。
而且，现有的三线社区存在许多问题，比如老旧的建筑、缺乏公共设施、交通拥堵等等，这些问题都影响着居民的生活质量。
因此，对于三线社区进行改造和提升成为了当务之急。
本文将围绕三线社区改造工程，就其改造目标、方案设计、实施步骤等进行阐述，对于三线社区的改造工程提供一个可行的方案。
二、改造目标1、提升社区居住环境：改造社区内老旧的建筑，提高建筑质量，改善生活环境；增加绿化植被，改善空气质量，使居住环境更加舒适宜居。
2、改善社区基础设施：增加公共设施，如健身场所、图书馆、社区活动中心等，为居民提供更多便利和娱乐活动选项。
3、优化社区交通：改善社区内道路交通状况，增加停车位，提高交通效率，确保居民的出行更加方便。
4、提升社区管理水平：建立规范化、科学化的社区管理机制，提高社区管理效率，改善居民的生活质量。
三、改造方案1、建筑改造：对于老旧的建筑进行全面改造，提高建筑质量；增加防火设施，提高建筑安全性；改善建筑外观，提高社区面貌。
2、绿化提升：增加社区内的绿地面积，种植更多的绿化植物；改善道路两侧的绿化带，提高社区内的绿化水平。
同时，加强绿化养护工作，确保植被的健康生长。
3、公共设施增加：增加社区内的公共设施，建设健身场所、图书馆、社区活动中心等；同时，适当增加社区内的公共厕所数量，提高居民的生活便利度。
4、交通优化：对社区内的道路进行重新规划，增加交通便利设施，如交通信号灯、公交站点等；增加停车位数量，解决社区内停车难的问题；同时，加强交通管理力度，提高社区内的交通效率。
5、社区管理提升：建立规范化的社区管理机制，规范社区内各项管理事务；加强社区保洁工作，保持社区内的环境整洁；建立社区安全防护系统，提高社区的安全性。
四、实施步骤1、项目立项：对三线社区改造工程进行立项，明确改造目标和实施计划。
2、方案设计：确定具体的改造方案，包括建筑改造、绿化提升、公共设施增加、交通优化、社区管理提升等方面。
三线城市商业地产发展问题及策略分析
三线城市商业地产发展问题及策略分析叶敏河南省驻马店市不动产登记服务中心摘要：近年来，我国城镇化进程日益加快，三线城市经济水平逐渐提升，商业地产市场在此背景下迅速崛起，不过进入新时代后，经济增速放缓、一系列国家调控政策出台，导致三线城市商业地产市场受到一定影响，鉴于此，本文主要对三线城市商业地产发展背景进行分析，结合当前形势下阐述商业地产在三线城市中的发展优势，并针对现存问题提出有效策略，旨在为三线城市商业地产健康、高质量发展提供借鉴和参考。
关键词：三线城市；商业地产；城镇化；开发三线城市是我国具有战略意义的经济较发达中等城市，其一般位于中部和东部地区，非农业人口规模在100万以上，居民具有一定的消费潜力。
尤其是最近几年，三线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，远远超过一二线城市，蕴含极大的商业地产发展机会，越来越多的地产商将视线转移到三线城市，致使其商业地产仍面临诸多挑战，如何启动三线城市商业，提高地产经济发展实效成为业内关注的重点。
为此，应当结合当前发展背景，明确三线城市商业地产开发的优势，以此采取有效措施解决实际问题，助力城市经济高质量发展。
一、三线城市商业地产发展的现实背景相比于一二线城市而言，三线城市的商业房地产发展环境相对较落后，不过在城镇化进程不断推进的过程中，三线城市的房地产市场日益呈现发散性的特点，同时有关地产的调控政策不断出台，对发展尚未成熟的三线城市商业地产将会产生一定的影响。
通常情况下，根据三线城市的特点，其商业中心偏少，商业业态较少、招商存在局限性等，在开发和投资过程中也存在一定风险。
另外，商业地产的开发建设以及布局等，还需考虑居民的消费习惯、文化理念等，对于消费者认知度相对较低的商业品牌，如盲目扩大供应量或加大规模开发，将会导致商业地产投资过热等问题。
而且三线城市的人口规模相对较小，当商业地产的文化娱乐、休闲、餐饮和购物等多种业态发展过程中，将会出现不均衡的情况。
在此背景下之下三线城市商业地产发展面临较大的挑战，为此应当针对现存的问题创新发展对策，有效启动三线城市商业地产市场活力，激发经济快速增长。
二三线城市的开发策略及案例解读
二三线城市的开发策略及案例解读随着中国城市化进程的不断深化，一线城市资源逐渐紧张，房价高涨，环境污染等问题也日益突出。
相对而言，二、三线城市拥有更为丰富的资源，发展潜力较大。
因此，如何制定合理的开发策略，提升二、三线城市的综合竞争力，成为当前亟待解决的问题。
1.产业优化升级：根据城市资源禀赋和发展优势，科学规划产业布局，打造特色产业集群，提升城市综合竞争力。
例如，西安在充分发挥其历史文化资源和科技优势的基础上，建设了国内重要的高新技术产业基地和创新创业中心，吸引了许多高新技术企业入驻，推动了城市经济快速发展。
2.增加城市吸引力：通过改善城市环境、提供优质公共服务和基础设施建设等措施，吸引人才和企业投资。
例如，武汉打造了“华中科技城”，在建设大型科技园区的同时，配套建设了一流的教育、医疗和文化设施，吸引了大量高端人才和创新型企业。
3.培育市场主体：支持和引导本地企业做大做强，培育新兴产业和创新企业。
鼓励各类市场主体创新创业，打造具有核心竞争力的企业。
例如，成都通过设立各类创业基金，支持创新型企业发展，培育了一批具有国内领先地位的高科技企业，提升了城市的创新能力。
4.推进城市空间优化：合理规划城市土地利用结构，提高土地使用效率，推进城市建设与生态保护的协调发展。
例如，青岛通过开展城市更新，合理利用土地资源，将原先的旧厂房改造成创意产业园区，提升了城市的环境质量和经济效益。
以上策略只是对二、三线城市发展的一些方面进行了概括，具体的发展策略需要因城施策。
以下是一些成功的案例解读，为二、三线城市的发展提供借鉴。
1.成都高新区：成都高新区是中国西部最大的高新技术开发区，成功地打造了一批高科技企业和杰出人才集群。
其成功之处在于充分发挥成都科技和教育资源的优势，引进了大量的高新技术企业和人才，并提供了良好的创新环境和创新支持政策。
同时，成都高新区还积极拓展国际市场，为企业“走出去”提供支持和便利，实现了高新技术产业的跨国发展。
二三线城市房地产业发展策略研究
《商场现代化》2007年3月（下旬刊）总第498期２５１术含量低，在进入国际市场时不能克服相关技术壁垒及贸易壁垒，这直接导致了国际竞争力不强，如２００３年上半年的温州打火机遭遇欧盟ＣＲ法规事件。
三、提升浙江中小企业集群竞争力的主要思路１．积极采取措施，提高创新能力（１）科技创新。
技术进步是生产力发展的决定因素，企业只有通过持续快速的技术创新才能取得长远的发展。
浙江中小企业集群可从以下几个方面推进科技创新：第一，加大研发投入，为产品创新及技术创新提供资金支持。
第二，积极引进技术人才，为科技创新提供技术装备。
第三，加强员工培训，提高管理者素质，为企业创新提供内在动力，如为员工提供再学习机会及环境，学习国外先进经验，建立学习型组织等。
第四，企业积极与科研机构及高校建立合作关系，即产学研相结合提高企业的创新能力。
（２）制度创新。
首先，建立现代企业制度，完善市场机制，提高企业运行效率。
其次，充分发挥政府的宏观调控作用，为企业提供良好的发展环境，如为企业技术开发提供技术及咨询服务；为企业引进外部创新资源和高技术人才；为企业提供资金支持或者提供融资途径，解决中小企业的融资困难问题。
２．提升核心竞争力，避免过度竞争竞争可以促进发展，但过度竞争会阻碍集群的发展。
企业集群应在合作和竞争共存的状态下有序的发展，在有效的市场机制中展开合理竞争，减少产生过度竞争的因素，推进行业的发展。
企业可以通过提升核心竞争力去取得竞争优势。
如企业通过自主创新或者引进新技术来提高企业产品的质量、服务，提高产品的差异化程度，创造良好的营销环境，以提升企业竞争力，提高行业利润，避免过度竞争。
３．“走出去”战略在国际竞争日趋激烈的经济格局下，企业应积极实施“走出去”战略，即采取主动出击，开拓国外市场。
可从以下几个方面着手：依靠技术创新来提高国际竞争力，如开发新产品、新技术、提高产品差异度等方式；加强区域营销能力及区域品牌推广，如加大广告投入；利用低成本优势，在国外投资办厂以开拓国外市场。
大、中、小城市总体规划案例分析
大、中、小城市总体规划方案分析——以广西柳州、陕西宝鸡、四川绵竹广济镇为例Part1.大城市案例—柳州一．概述柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。
全市辖6县4区。
作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占广西的三分之一。
柳州是一座底蕴浓厚的历史名城和文化名城，也是一座充满风情的旅游名城。
柳州的民族风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称柳州“民族风情四绝”。
柳州市是一个位于广西壮族自治区中北部的城市，史称“龙城”，地形为“三江四合，抱城如壶”，亦称“壶城”。
柳州风貌区位关系图二．区域规划层面分析1.城镇体系现状及规划结构现状：从整体上看，属于“大城市+小城镇”的二元结构模式；中心城市是典型的政府主导的“自上而下”的城市化；其它城镇发展的主要动力是农村市场建设和乡镇企业发展“自下而上”的；第三产业日益成为城市化的又一强大动力。
规划：由“大城市+小城镇”的模式向“特大城市+小城市”发展模式转变；由“自上而下”型城市化向“自上而下”和“自下而上”相结合的多元复合型城市化转变；由市域低水平均衡型城镇化向相对极化型城镇化转变。
市域城镇体系空间结构规划：2总体思路：规划构成“一圈一带二走廊”的城镇体系空间结构。
即以柳州大都市圈为主中心，融安——融水城镇带为次中心，沿湘桂线、枝柳线组织重点城镇发展走廊。
柳州都市圈：以柳州为核心，拉堡、柳城、穿山、六塘、沙埔、雒容、鹿寨等为外围城镇，以产业空间为核心，形成基础设施紧密联系的都市圈，作为市域城镇体系组织结构的核心。
融安——融水城镇带：以长安、融水为基础，以融安县浮石镇为结合点，构筑基本连片的城镇带。
以此为基础，远景组建组团式结构的带形城市。
城镇发展走廊：湘桂线城镇发展走廊；枝柳线城镇发展走廊；其它次要城镇发展走廊。
2.城镇职能中心城市（柳州）城市职能（1）区域性综合交通枢纽；（2）区域性工业、产业与服务中心，是桂中经济区的核心城市；（3）广西乃至西南地区重要的交通枢纽；（4）区域性文化、教育、体育产业中心；（5）多元文化融合的地区和适宜居住与创业的理想家园。
三线城市的地产营销策略
三线城市的地产营销策略引言随着中国城市化的不断推进，一线和部分二线城市的地产市场已经相对饱和，竞争激烈。
因此，开发商越来越开始将目光投向三线城市，寻找新的发展机遇。
然而，三线城市的地产市场相对较小，消费群体的购买力有限，对于开发商来说，制定合适的地产营销策略至关重要。
本文将探讨三线城市的地产营销策略，帮助开发商更好地开拓这一市场。
了解三线城市市场在制定地产营销策略之前，首先需要全面了解目标市场。
三线城市的发展水平、消费能力、人口结构等因素与一线和二线城市存在较大差异。
因此，在开发营销策略之前，开发商应仔细研究三线城市市场情况，包括以下几个方面：人口结构与购房需求三线城市人口结构通常以年轻家庭、中低收入群体为主。
他们对于房屋的需求更加注重实用性和价格合理性，同时看重房屋的品质和舒适度。
城市发展规划了解三线城市的城市发展规划将有助于开发商了解城市未来的发展方向，可以据此决定项目的定位和规模。
同时，了解城市规划还可以帮助开发商预测房地产市场的增长潜力。
竞争对手分析研究分析竞争对手的项目定位、价格策略、销售策略等，可以帮助开发商了解市场上的竞争状况。
通过竞争对手分析，开发商可以找到自身的优势和差异化点，从而制定相应的营销策略。
制定地产营销策略制定地产营销策略需要根据三线城市市场的特点和企业的定位来确定。
以下是几个可以考虑的策略：价值定位在三线城市的地产市场中，价格往往是购房者最重要的考虑因素之一。
因此，开发商可以通过定价策略来满足市场需求，并提供合适的住房选择。
例如，可以推出价格适中的经济型住房项目，同时提供较好的居住环境和配套设施。
差异化竞争在竞争激烈的市场中，开发商需要找到自身的差异化竞争优势。
可以通过提供独特的设计、绿色环保的理念、高品质的建筑材料等方面来吸引目标消费群体。
同时，开发商可以通过与本地企事业单位、学校等合作，为购房者提供特殊的优惠政策，增加项目的吸引力。
宣传和营销手段开发商需要采用多样化的宣传和营销手段来吸引目标购房者的注意。
二、三线城市中小型房企的危机与出路
而投资需求中保值投资需求高于增值投资需求 ， 房 价 处于 稳 步 上 升阶 段 ， 别 二 、 个 三线 城 市 中被 游 资炒作 ， 投资资金大量涌入后导致房价迅速上
升 ， 坏 当地 整 体 行 业 的健 康 增 长 ， 得 刚需 中 破 使
的 自有住房需求和婚房需求实现难度加大。
有 些 公 司是 上述 模 式 （ １ 的典 型代 表 ， 表 ） 也 有 的是 几种 模式 的混合 形态 ， 管各 自的模式 有 尽 较 大差 异 ，但在 整 体市场 飞速 发 展 的趋势 下 ， 地 产 商在 过去 的几 年 间都赚 得 盆满 钵满 ， 论哪 种 无 运 作模 式都获 得 了市场 的认 可 。 随着 市场趋 于 但 健 康和 稳 定 ， 资热 情 回 归 理性 ， 场 也最 终 会 投 市 对这 些模 式进 行筛选 。 二 、 、 线城 市房 地产 市场 发展 中的危机 二 三 １城镇化 速度将放 缓导致 总体需求增速 减慢 ． 国家统 计 局 数据 显 示 中 国城 镇人 口在 ２ ０ ００
专题： 调控之下房企应对策略
埘ｖ Ｅ Ｌ Ｅ ７ ＡＲ Ａ Ｓ Ｅ
表 １ 常见的二 、 ： 三线城市 中小地产企业运作模 式 模式 主要 目的 实力强项 实力弱项 核心特点
土 地 投 资 土地增值 回报 社 会 关 系 资 开发 建设 能 力 、 拿地后不着急开发 ，不希望通过长时间的开发销售来 模式 源
、
资 金
管理 能力 、 销售 获取回报 ， 等土地升值后再出手 ， 需要有较强 的资金 实 能 力 力 多专 注 于 商 业 地 产
，
小 作 坊 模 稳定的收入 式
社 会资源 、 销 开发 建设 能 力 、 追求稳 定， 无力承担 大项 目， 有较 固定的土地来源 ， 每 售能力 管理 能力 、 资金 年一两个项 目， 小规模运 行， 多专注 于某一领域 ， 扩展 实力 能力有限
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为什么做商业地产？ ——商业地产的价值
商业物业的增值
有效的商业运作带来物业的增值；
持续稳定的收益
租金的回报能保证项目的可持续经营；
强大的融资平台
可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；
项目拓展的优势
有了成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；
品牌影响力
成功的商业运作将大大提升公司品牌，社会效益和经济效益双丰收
团队系统地有计划开发、
管理、运营，向消费者提 供综合性服务，理想营业 面积一般在10万平方以上， 空间呈纵向规划。
Shopping mall shopping center 购物中心1.ppt
百货商场
是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商 铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经 营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。
仓储超市
仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表 性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于
一个空间的零售形式。
这种商场规模大、成本低、价 格实惠，场内极少豪华装饰，一切
以简捷自然为特色。商品采取开架
式陈列，由顾客自选购物，商品品 种多、场内工作人员少，既适宜零 售购买又适合批发销售。
★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能
的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。
★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经
营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
名品折扣店
又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的 购物中心，因此也有称为直销购物中心。
商业地产实务讲义
二、三线城市的
开发策略及案例解读
一个故事
寓言‐清醒.pptx
新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略…… 房地产宏观分析.ppt
一、深入认识商业地产
二、开发流程及产品策略
三、业态解析及组合策略
四、项目定位清概念：
商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之 类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态，它是一种物业 形式——
商业地产与住宅开发的本质区别？
住宅地产
非请勿来
价值一次性实现
商业地产
非要你来
要实现价值增值
？
1
我们的商业项目是否有魅力？
你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？
你的建筑和定位是否吸引商家？它会来不？ 你的商业有没有磁性，消费者是否喜欢来？ 你的业态是否足够新颖有趣，是否有商业景点？
2
3
4
如果回答：是！则项目大功告成。
商业地产的成功运营，精彩之余，意义更加深远 ……
商业地产的实质
定位
设计
建设
招商
运营
您是哪种类型开发商？
案例分享
西蒙介绍. ppt
招行的风险文化
没有利润，即使有最佳的产品、最好的 形象、最优秀的员工，企业也会很快陷入困 境；很多企业是先研究我是不是世界500强， 再研究我活不活得下去，路走反了。 提个问题： ——做商业地产，如何最大化地创造利润？
二、项目定位是商业地产开发的前提
三、产品研究是商业地产开发的根本
产品的分类.pptx 万达广场的三代产品概述.pptx
四、租售关系是商业地产开发的核心
五、商业模式是商业地产开发的关键
“先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键
商业地产开发模式.ppt
六、业态组合是商业地产开发的重点
七、招商管理让定位和业态组合落地
专业市场
以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售
后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商
城、通讯商场等。
专业市场.pptx
精品广场
以经营国际一线、二线 服装、箱包、皮具、饰品、 鞋帽、手表……重视产品质量 及品牌，又称“质贩”卖场； 多为高单价国际知名品牌， 选点多在一级城市市中心精 华地段，对物业品质及购物 环境要求极高，锁定金字顶 端客群。
商业地产可控性开发流程
开发全流程解析
土地与项目获取阶段
开发全流 程.xlsx
市场研究及定位阶段
方案与产品塑造阶段
设计与产品优化阶段
项目工程建设阶段
项目招商租售阶段
商业运营管理阶段
融资与资本运作阶段
一、 “现金流”是商业地产开发的基础
现金 为 王.pptx
案例分析
全产业链的不动产运营
案例：
嘉德置地的运作模式.pptx
如何实现物业价值
商业地产
建筑特征
产品形态
商业业态
理念超前，设计 出跳，形成地标 ，吸引市民
紧扣客户需求、 吸引购买者、投 资客、观光客
业态新颖，包容 性强，吸引消费 者、观光客
让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费， 让人回去做宣传
商业地产与住宅开发的区别？
商业地产与住宅地产的区别 别.. ppt
专题研究： 如何通过模型推导，形成产品策略？
案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx
万达商业模式的经验分享
万达的运作经验分享.pptx
一、深入认识商业地产
二、开发流程及产品策略
三、业态解析及组合策略
四、项目定位与设计规划
五、解析招商模式与管理
购物中心
购物中心是指多业态、多
业种、多店铺的全客层消 费场所，多设在市区或城 乡结合地带，由专业经营
百货店.pptx
综合超市
以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超 低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本 有连锁发展战略。
社区超市
以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必 需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300‐2000平方米不等，一般开 在住宅社区较密集的区域。
案例分析
大宁国际.ppt
商业地产的发展趋势？
做好准备了吗？
凡 事 都 得 趁 早 做商业地产——亦是如此
一、深入认识商业地产
二、开发流程及产品策略
三、业态解析及组合策略
四、项目定位与设计规划
五、解析招商模式与管理
商业地产开发系统的形成
商业地产开发全环节
招商与建设
规划设计
运营管理
定位
市场研究 （选址）