房地产开发与经营(专)作业

《房地产开发与经营》作业第一章绪论一、名词解释1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关建筑物）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。

其特点，固定性、耐久性、异质性。

2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业生产和再生产过程，也是完成房地产品生产和建设的过程。

房地产经营是房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识有计划实现经济活动过程。

两个相对独立又相互关联内容。

3．土地储备开发：是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应的行为。

4．房地产企业：是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租凭经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。

房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。

5．房地产项目定位：在相关的法律法规和城市指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，从而进一步进行产品定位。

是为寻找房地产项目的核心控制国和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，从而做出科学决策的过程。

二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

答：⑴直线制组织的结构。

优点：命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。

缺点：不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能。

⑵职能制组织结构。

优点：利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。

缺点：由于部门分割，不了解其他部门的工作，管理者不能了解组织整体的最佳利益。

⑶直线职能制结构。

优点：统一指挥与专业分工相结合。

缺点：是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。

⑷事业部制组织结构。

优点：强化了决策机制，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。

⑸矩阵型组织结构。

优点：可以很好协调复杂又相互储存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并借助矩阵结构平台很好地发挥资源作用。

缺点：消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，为了得到优秀的专业人员争斗，引起矛盾。

2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。

其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。

最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

3．房地产开发与经营有哪些特点？答：⑴难度较大，产品的固定性、单件性、复杂性。

⑵经营风险较大，投资大，周期长。

⑶政策性强，重要产业，民生热点。

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。

答：⑴投资机会选择与决策，是房地产开发与经营的重要环节。

⑵前期工作，是投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展的工作。

⑶建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上，进行建设施工的过程。

⑷租售阶段，主要的任务是投入销售或出租活动。

5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。

答：宏观环境是间接影响与制约企业营销活动的社会因素，它包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规因素。

⑴经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平。

⑵政治因素涉及政党、政权和政治活动对市场影响很大。

⑶人口因素包括人口状况、家庭人口结构的变化等，它决定了市场的规模和发展趋势，对房地产市场的影响十分密切。

⑷政策法规因素是介于政治和经济因素之间的环境因素，体现了尊重经济规律的要求。

6．房地产经营决策程序是什么？答：经营决策的程序是经营决策过程的规律性表现。

经营决策可分为：发现问题、确定目标、拟制方案、分析评价、选择方案、实施追踪，以上六个步骤都是经营决策过程所必不可少的，它们相互联系、相互制约，构成经营决策的动态过程。

7. 简述房地产开发与经营决策的内容答：⑴财务策略中的资金核算渗透于项目的策划中，是房地产开发可行性研究的重要内容，其结果直接为项目的决策提供依据。

⑵生产策略的主要内容包括：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式的确定等。

⑶市场开发策略：主要有：市场型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。

⑷价格策略，一般价格策略包括：高价策略、低价策略、均衡价格策略等。

8．简述房地产行业管理的主要内容。

答：房地产行业组织对行业管理的主要内容包括：一是行业专业管理。

二是建立行业内部运行规则，促进行业内各成员间的公平竞争，制止低价竞争和价格垄断行为。

三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。

四是为会员提供服务，提高行业的竞争力。

三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。

答：第一，初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾。

初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾，一些地方政府对调控措施贯彻不力。

第二，地价上涨推动。

土地储备和招标、拍卖、挂牌制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。

不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。

第三，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。

不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。

第四，房地产投资结构仍不尽合理。

供给结构不合理导致供需脱节，中低人们商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。

第五，多种住房需求旺盛。

新增城市人口的住房需求，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求，因城市房屋拆迁产生的大量被动需求，当前房地产市场中还存在大量投资需求。

第六，目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。

第七，房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。

人们对未来的经济预期是看好的。

市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨”，进一步强化老百姓的心理预期。

第二章土地制度演变与出让方式一、名词解释1．土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2．土地使用权划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该3．土地使用权转让：广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。

狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

出让是一级市场，转让是二级市场。

4．土地征用：是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。

国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。

5．土地储备制：是为加强对土地一级市场的统一管理，政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

它建立初衷是为了使混乱的土地市场变成有序的土地市场，让政府真正掌控土地市场，加强宏观调控，让土地市场公开透明，减少腐败，真正实现其作为垄断者的角色。

它的设立主要目的不是为了使政府的收益最大化而是为了使公众利益最大化。

二、简答题1．对土地使用权出让方式做出比较。

答：四种出让方式的比较：⑴协议。

协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。

⑵招标。

是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。

⑶挂牌。

挂牌更多体现为一种公示制度，挂牌之后，公示期间，谁都可以竞投。

⑷拍卖。

在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，最高者得拍的行为。

拍卖的特点是公平、公正、公开。

2．土地使用权转让必须符合哪些条件？答：⑴土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。

⑵按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书上。

⑶按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。

3．简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？答：⑴行为主体：出让：政府及土地管理部门；转让：境内外任何经济实体及个人。

⑵法律关系：出让：法律关系不平等，具有垄断性；转让：法律关系平等。

⑶市场层次：出让：一级市场，可以转让；转让：二级市场，转让受到限制。

⑷年限：出让：按合同规定，不超过国家规定；转让：合同年限-已使用年限。

⑸转移方式：出让：协议、招标、挂牌、拍卖；转让：出售、交换、赠与。

4．房地产项目土地费用包括哪些费用?答：房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。

主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

5．简述土地使用权转让的程序。

答：土地使用权转让的程序有：⑴转让申请⑵签订转让合同⑶转让合同公证⑷缴纳土地出让金和土地增值税⑸土地使用权变更登记。

6．简述划拨土地使用权的特点。

答：⑴划拨土地使用权的取得具有行政性。

⑵划拨土地使用权具有无偿性。

⑶划拨土地使用权具有无期限性。

⑷划拨土地使用权的流转具有限制性。

7．简述协议出让土地使用权的特征。

答：⑴非市场出让，没有竞争者。

⑵政府对地价较易控制，灵活性较大。

⑶价格和使用范围受到限制。

8．划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？答：⑴土地补偿费⑵安置补助费⑶地上附着物及青苗补偿费⑷拆迁补偿费⑸其他费用。

9．我国土地使用制度存在的问题有哪些？答：我国土地使用制度存在的问题有: (一)土地产权制度结构单一。

（二）土地市场机制欠成熟。

（三）现有立法规定滞后。

（四）行政管理体制不健全。

三、论述我国现阶段土地使用制度的特点答：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。

第三章房地产市场分析1．房地产市场有哪些特殊性？答：⑴产品固定性⑵产品唯一性⑶产品耐久性⑷市场的双重属性（消费、投资）⑸不充分市场2．简述房地产供给的特点？答：⑴市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”⑵市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房，土地的垄断性，政府的宏观调控。

3．需求法则和供给法则的含义是什么？答：需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求与其身价格呈方向变化。

供给法则：假定其它条件不变，则某一商品的供给量与自身价格呈正方向变化。