二手房交易中卖方违约问题研究

二手房交易中卖方违约问题研究
——从法官的自由裁量权角度出发
房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一，房地产市场的健康发展对促进我国国民经济发展、维护社会和谐稳定具有重要意义。

近年来，随着我国的房地产行业的迅速壮大，房价的飞速攀升，不少购房者把目光转向了相对廉价的二手房。

据住建委公开数据统计，今年一月至八月，北京二手房共成交18.35万套，比去年同期上涨46.1%，创下了2010年以来的新高。

随着二手房交易的激增，与其相关联的各种法律诉讼问题也相伴而生，其中卖方为追求更大的经济利益而违约甚至悔约的行为占了很大比重。

而与之相对的，二手房买卖相关法律体系却并不完善，没有专门的法律法规加以指导，只依照地方高院或中院出台的若干指导性意见，这也就导致法官在审理二手房买卖合同纠纷案件往往需要依据民法的诚实信用、公平等基本原则来裁量判决。

下面，笔者就通过一个具体案件来探析二手法买卖纠纷案件中，法官对买方可选择的救济方式的裁量。

案情简介：
2016年3月7日，买方蒋某、卖方颜某与某房地产中介服务公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：买方购买卖方位于某小区的住宅一套，成交价为1170000元，买方须于3月30日支付首付款，剩余房款以按揭贷款的方式支付，如买方不能顺利办理贷款业务，则须从不能办理贷款之日起二十日内一次性补齐剩余房款。

同时约定如有违约，违约方向守约方支付成交价5%的违约金。

2016年3月29日，买方蒋某又与卖方颜某在房管部门网签了《房产买卖协议》，约定买方在协议签订后的五个工作日内支付首付款，
一个月内付清全部款项办理过户手续。

之后，在该合同给予的一月内，买方的贷款迟迟未办理成功，也并未交付首付款。

在买方蒋某恳求下，卖方丈夫刘某又于2016年4月29日与蒋某签订了《房屋买卖居间合同》的《附属合同》。

该《附属合同》约定，“一、买卖双方正常履行此合同，退房管局原买卖协议，重新签订买卖协议，选银行做贷款。

二、经买卖双方协定，如卖方在6月1日前拿不到房款，买方承诺付购房款的1.5%作为利息付给卖方。

”但事实上，至6月1日，买方贷款依然未办理成功。

2016年6月23日，买方蒋某、卖方颜某在房屋管理部门就该房屋又网签订了《房产买卖协议》，约定买方在协议签订后的五个工作日内支付首付款，且双方应在协议签订后30日内去相关机构办理权属转移登记手续，如因一方原因未及时办理登记手续，则该方需承担违约责任。

蒋某于7月14日将首付款交付房管部门的资金监管账户。

2016年7月23日，蒋某贷款未成功，双方因此也未办理相关权属登记手续。

7月29日，买方蒋某申请银行贷款成功，要求卖方办理房屋抵押贷款手续及房屋过户手续。

此时，卖方颜某认为买方存在违约行为及第二次网签的《房产买卖协议》未争得共有人刘某的同意，因此认为此第二次网签的《房产买卖协议》无效，明确表示不履行此次交易。

有鉴于此，买方蒋某将卖方颜某起诉到法院，要求其继续履行3月7日签属的《房屋买卖居间合同》，同时支付违约金58500元。

在此案中，买方蒋某与卖方颜某的买卖交易行为持续了近半年的时间，期间签属过三份买卖协议，价格均约定不一致。

买方存在数次违约行为，截止到本案起诉之日卖方尚未收到任何款项，而本地区的房价却发生了大幅上涨情况。

笔者认为，本案件处理意见存在如下三个观点：
一、原告要求继续履行房屋买卖合同是否具备履约的可能性
《合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务。

换句话说，如一方违约，另一方要求继续履行的，除履行不能或代价过高外，应责令其履行。

在实下的房屋买卖纠纷的司法实践中，卖方违约撕毁合同，拒不履约的情况时有发生，有的地方法院基于考虑保护交易安全及守约方权益，判令继续履约。

笔者对这类判令继续履行合同的案件进行了大量梳理，认为宜判决继续履约的情况，有以下两种：
1.涉案房屋无权属争议，卖方拥有处分权。

买方已支付了大部分购房款，且涉案房屋已交付买方使用；
2.涉案房屋无权属争议，卖方拥有处分权。

买方已给付卖方定金，且在交易中积极履行完成交易的其他义务，而卖方是在买方要求其配合办理过户手续时才提出解除合同。

由此可见，法院在判令继续履约时，是综合考虑了保护守约方的利益及合同继续履行无其他障碍的情况。

而具体到此案中，法官是否应当判决卖方继续履行房屋买卖合同则需要多重考量。

据前文可知，涉案房产由最初3月份签属的《房屋买卖居间合同》始，共经过三次买卖协议签订的过程，且导致双方拖延完成房屋交易的原因是买方存在履约障碍原因导致的。

虽然，买方最终于7月29日逾期完成银行贷款的审批，但此逾期完成义务的行为并未事先争得卖方的认可和谅解，在这种情况下卖方可以选择不接受买方逾期履行义务的权利。

而本案的特殊性在于，在买方迟延履约期间发生了当地房屋市场价值飞涨的情况，市场的变动确实是导致卖方不愿在继续履约的一个因素，但导致此情况发生的原因更多的是来自买方的迟延支付房款的行为。

若此时判令卖方按照3月份时双方议定的价格进行履约交易，对卖方显失公平。

另外，涉案房屋自3月份确定买卖关系至买方完成银行贷款审批期间，买方未获得任何款项，且涉案房屋亦未交付买方实际占
有使用。

同时，买方履行支付房款的前提为，卖方及共有权人刘某需配合办理房屋的抵押贷款手续。

而在本案中，卖方及共有权人刘某均明确表示不予配合，尤其共有权人刘某根本不是本案的当事人，判决书对刘某并无拘束力。

因此笔者认为，若本案判令买方履约，从实际履约上存在新的交易风险，若卖方尤其是共有人刘某不予配合抵押贷款手续，那么买方根本无法完成支付全部购房款的义务。

具体至本案的情况，笔者认为不宜判令继续履约。

二、关于违约金问题
一般情况下，在房屋买卖合同中都会约定违约条款，即在履约过程中存在违约行为，该条款方能起动。

具体到本案，在3月7日签订的《房屋买卖居间合同》第五条第一款规定，“违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房产的实际成交价的5%的违约金。

”此违约金提出的依据是《房屋买卖居间合同》，而此后又陆续签订了其他的买卖合同且房屋的成交价格均不同，此时买方蒋某是否能基于最初的成交价格提出违约金赔偿就存有疑问。

且编号为27721-004261的《房产买卖协议》的签订未通知房屋共有人刘某，其是否为有效合同还须进一步判定。

假如此买卖协议有效，那么在买方蒋某长时间办理贷款未成功，交易期间为给付卖方任何款项，且也未能在合同约定的日期内交付首付款的情形下，卖方颜某拒绝履行此房屋买卖交易是否属于其不安抗辩权的行使。

以上，都是买方蒋某能否提出违约金的赔偿请求的前提与基础，需要法官在具体审理中衡量判断。

三、若人民法院依法确认第三份合同合法有效，原告变更诉讼请求，要求解除房屋差价赔偿是否能获支持的问题。

2007年，北京朝阳区一则二手房买卖合同纠纷案件，卖方因房
价飞涨而反悔，买方将其告上法庭要求赔偿，最终，法院不仅判决卖方双倍返还定金而且需赔付高额的房屋差价款。

关于房屋差价款的相关规定，早在2005年上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中即可见一斑。

其第六条规定对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，同时将二手房买卖合同纠纷中的可得利益认定为房屋涨跌损失金额。

随后深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》，北京市高级人民法院出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》也都作出了相似的规定。

笔者通过对这类案件进行了梳理，认为在双方签订的房屋买卖合同合法有效的情况下，判决赔付房屋差价的情况，应满足以下三点：
1.买方为守约方，积极履行交易，不存在任何违约行为；
2.卖方为恶意毁约，存在如“一房二卖”、拒领购房款、拒绝办理过户手续等违约行为；
3.违约的过错方完全在卖方，违约的动机为房价存在大幅上涨情况。

在本案中，虽存在房价上涨的情况，在这种情况不是发生在合理的合同履行期内，而是因为买方蒋某迟延取得贷款审批期间发生的。

卖方再给予买方支付房款的展期（6月1日之前）时，亦未提及房屋需要调价的要求，由此可见，本案中卖方不再履约的原因不仅仅是市场房价上涨导致，更多的是认为其未能如期获得房款，而导致其错过了其他项目投资的机会。

另外，买方的首付款是于7月14日打入监管账户的，其接到卖方不履行合同要求解约的时间为7月29日，那么买方的资金实际损失也仅为是资金监管账户中停留期间的利息损。

更何况买方已于8月初即提起诉讼，因此假如买方蒋某提出房屋差价
赔偿这一请求，笔者认为明显高于买方的实际损失，加之解约的过错并不完全在卖方，因此人民法院不宜判令支持。

综上所述，在二手房买卖领域法官拥有极大的自由裁量空间，是否判令继续履行买卖合同，或是判令违约金补偿？是否支持买方要求的房屋差价赔偿，都需要法官依据案件客观事实，以诚实信用的民事法律的基本原则，做出判断与衡量。

目前，我国针对二手房买卖交易纠纷尚缺乏相关的法律及司法解释，这也是法官处理此类案件的难点。

目前，北京、上海等地的高院出台的司法解释地域性较强，位阶不高，不能很好地推广运用。

希望我国在今后的立法活动中，针对二手房交易纠纷案件能尽快制定统一规范性的法律标准，从而完善整个房地产法律体系。