第19讲,第五节

第五节物业服务企业资质管理制度
大纲要求：
物业服务企业的性质和地位；
物业服务企业资质管理的必要性；
物业服务企业资质等级的申请和核定；
不同资质等级企业承接项目的规定；
物业服务企业资质证书的变更、注销与撤销；
物业服务企业资质管理违规行为的法律责任。

2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》，规定了物业管理企业资质的条件、分级、申请、审批和年检等内容。

2007年11月，建设部对《物业管理企业资质管理办法》进行了修订，发布了《物业服务企业资质管理办法》（以下简称《资质管理办法》），将“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”，取消了企业资质年检的有关规定。

实行物业服务企业资质管理制度，对规范物业服务企业的行为，维护业主的共同利益，营造公开、公平、公正的物业管理市场环境发挥了重要作用。

知识点一：物业服务企业的性质和地位（常考点）
物业服务企业是从事物业服务活动的市场主体。

作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立地承担民事责任。

如果物业服务企业不具备独立的法人资格，与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。

《条例》明确规定，从事物业管理活动的企业，必须是独立的法人。

按照《民法通则》的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

具备下列条件：
(1)依法成立。

(2)有必要的财产或者经费。

(3)有自己的名称、组织机构和场所。

(4)能够独立承担民事责任。

知识点二：物业服务企业资质管理的必要性（常考点）
物业服务企业资质管理是《条例》设定的行政许可，《条例》之所以规定实行物业服务企业资质管理制度，是基于以下四个方面的考虑：
（一）实行物业服务企业资质管理，是贯彻落实《行政许可法》的重要措施
《行政许可法》第二十三条规定：“提供公共服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项，可以设立行政许可。

”物业服务具有准公共服务的性质。

（二）实行物业服务企业资质管理，是规范物业管理市场的必要手段
在物业服务企业发展的不同阶段，根据其客观条件和综合实力的变化，
确立资质的逐级晋升制度，有利于鼓励企业做大做强，扶持一批物业服
务品牌企业，及时清理和整顿管理水平低和经营不规范的企业，促进行
业优胜劣汰，营造公开、公平、公正的市场环境。

（三）实行物业服务企业资质管理，是实现业主知情权和选择权的客观需要
在物业管理市场发展的初期，对不同管理规模、服务水平、竞争能力的企业核定相应的资质等级，有助于公开市场信息，消除买卖双方的信息不对称，协助业主理性地进行市场比较和判断，通过招投标方式选择质价相符的物业服务企业，减少交易成本，促进交易便捷，切实保护业主作为物业服务买方的知情权和选择权。

（四）实行物业服务企业资质管理，是促进物业服务业健康发展的必然选择
实行物业服务企业资质管理制度，有利于提高物业管理的专业化程度和技术含量，延长建筑物使用寿命，有利于转变物业服务发展方式，推动节能减排，为物业服务业的持续健康发展提供了保证。

物业服务企业资质管理的必要性：
（一）贯彻落实《行政许可法》的重要措施
（二）规范物业管理市场的必要手段
（三）实现业主知情权和选择权的客观需要
（四）促进物业服务业健康发展的必然选择
知识点三：物业服务企业的资质等级（必考点）
（一）取得各级资质的条件
《资质管理办法》规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

各资质等级物业服务企业的条件如下：
（二）资质证书的颁发和管理
国务院建设主管部门负责颁发和管理一级物业服务企业资质证书。

省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理二级物业服务企业资质证书，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁
发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

（三）资质等级与项目承接（必考点）
知识点四：物业服务企业资质等级的申请与核定
（一）新设立物业服务企业的资质申请
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；
(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

（二）物业服务企业资质等级的核定
申请核定资质等级的物业服务企业，应当向房地产主管部门提交下列材料：
(1)企业资质等级申报表；(2)营业执照；(3)企业资质证书正、副本；(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动
合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；(5)物业服务合同复印件；(6)物业管理业绩材料。

资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。

一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

知识点五：物业服务企业资质证书的变更、注销与撤销
（一）资质的变更和注销
(1)物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

(2)物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

(3)物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

（二）资质证书的撤销
《资质管理办法》第十八条规定，有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：
(1)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；(2)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；(3)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；(4)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；(5)依法可以撤销审批的其他情形。

知识点六：物业服务企业资质管理违规行为的法律责任
（一）《条例》规定的法律责任
《条例》第六十条规定：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

"
（二）物业服务企业的法律责任
(1)物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

(2)物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

(3)物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

（三）资质审批部门的法律责任（轮换考点）
《资质管理办法》第二十二条规定：“资质审批部门有下列情形之一的，
由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其
他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(1)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；(2)对符合法定条件的企
业不予颁发资质证书的；(3)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以
审批的；(4)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；(5)不
履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

”。