商业地产开发流程和关注要点
商业项目前期研策要点
商业项目前期研策要点很多企业在土地获取前，其实并没有对项目有过深度的思考与规划，例如什么样的城市？什么样的土地？什么样的区位环境和客群，到底做何种业态及产品？这些问题他们都没有想过，所以在获取土地后，往往不知所措，甚至不知道什么才能够获得最佳的利益。
而土地选定之前需要研究什么？例如一块土地，究竟是做五星级酒店还是做公寓？是做奥特莱斯还是做商业街？是做成文旅还是做成特色小镇？是否能与这座城市相匹配，是否能够获得相应的经济回报？这些问题其实是任何商业地产项目都应严重关注的原点。
所以本文在此向新进入商业地产领域的朋友简要介绍一下，通常在实践工作中，我们对商业项目去调研考察时，往往在内核之中考虑的是两个方向：一个是城市，一个是文化。
但在此，简要介绍一下关于对城市调研的考察要点。
一、城市研究的粗颗粒对目标城市研究分为好几个方面，如南北地域、气候分析、城市政策、城市规划等方面。
这任何一个方面都可以独立成章，但是为了简化，在此只是泛泛而过。
譬如气候因素具体表现就是北方城市四季分明，尤其是冬季气温较冷，这会导致在项目自身设计时有着供暖系统的设计，进而导致商业的建筑成本增加。
而南方城市雨季较长雨水较多，则项目的排水体系如何设计又与北方不同，是否需要在项目外部设置遮雨栏等，以便于引导顾客入场消费。
做政策分析又可有效判断当地政府对于项目的真实看法，譬如城市是以工业还是农业为主，城市未来扩展主导方向或城市对于居民消费的引导，城市规划方案等。
举个例子，某城市在开发商签署商业开发协议后，又将其门口的交通主干道改为高架桥，从而使得项目展示面大大缩小，街道宽度加大，使得顾客增加了安全成本因素，最终使客流减少，商户也无法获得预期利润，最终导致项目并没有获得市场认可。
这种将主干道改变为高架桥的行为，如果是在政府招商引资前期就故意隐瞒的话，那确实是从内心之中并没有经营诚意，更是对商业行为的不尊重与不认可，这种项目就不值得投资。
二、城市人口的研究人口研究的意义在于有效分析城市中的民族、年龄、出生率、学历层次、收入比、家庭比、客群等问题。
商业地产项目市场调研要点
商业地产项目市场调研要点想做好商业地产的第一步就是调研，为什么这么说？因为只有调研到位了才能清晰的知道一个项目能做什么，不能做什么。
更因为调研的实质就是情报分析，无论是作为甲方开发地块、收购项目，承租土地或载体，都需要对项目进行调研。
同理，乙方也是如此，了解你将为之付出金钱与时间的地方，了解有多少竞争对手，了解有多少风险和商业机会，这都是最为真实的诉求。
尤其是当你成为受托人时你必须清楚的认识到，你是委托人的眼睛和大脑，你要用你的专业知识来提供充分的依据供委托人参考并相信你的判断。
“不要轻视简单,简单意味着坚固”，这些简单的诉求往往决定了项目的成本、呈现与成败。
所以一定要重视这些基础内容，要详尽去了解。
在此粗略介绍一下关于商业地产项目市场调研的方式与内容。
一、商业地产的调研方式通常来说，商业地产开发、收购、招商运营前端都需要进行市场调研。
这是开展所有商业地产工作的起点和关键点，如果市场调研工作做得扎实，整个项目工作将水到渠成。
相反，如果市场调研工作出了问题，项目定位、项目分析、商业运营等所有工作都会受到影响。
但是如何做调研才能称之为“扎实”？这个是有一定区别的，目前市面上很多调研行为，要么是委托外包给第三方，要么是依靠一些机构统计数据。
从理论上他们确实便捷，但是实际效果并不理想。
一是缺少了数据的真实性，二是缺少对于项目地块、地块、城市、人口的系统化理解与反思。
所以真正能够称为调研“扎实”，在我看来就是现场实际勘察，一圈圈的走访、一圈圈的观察、一户户的去看。
只有这样，才能称为“扎实”。
我们当年为了调研项目，从海口市政府步行到海南省政府，全程19公里，都是靠自己走下来看周边的项目。
看广州珠江广场，也是靠几个人把所有的写字楼全部走一遍后才能进行初判。
过分追求速度一定意味失去了质量，商业地产调研如果脱离了这个工作，用住宅土地的快速调研，那就一定会产生错误偏差。
二、商业地产调研的方法与对象（一）商业地产调研的三种方法1、数量积累法所谓数量积累，就是对目标商圈内同类业态下各种数量进行累加，包括商铺面积、商铺数量等，这些数据能够反映市场的大小，通过它们了解市场与重点定向目标。
商业综合体开发常见的问题
不同地区、不同部门在政策执行上存在差异，导 致企业在开发过程中面临诸多不确定性。
3
政策与市场需求不匹配
部分政策未能充分考虑市场需求和发展趋势，导 致企业在开发过程中面临市场与政策之间的矛盾。
土地使用权问题
土地取得成本高
01
商业综合体开发需要大量土地资源，但土地取得成本较高，增
加了企业的经济负担。
利益冲突
商户和业主的利益诉求存 在差异，容易产生利益冲 突和矛盾。
管理权限问题
商业综合体的管理权限不 明确，导致商户和业主在 决策和管理上存在分歧。
04
法律法规与政策问题
法律法规不健全
法律法规体系不完
善
商业综合体开发涉及多个领域， 但相关法律法规存在空白或不明 确之处，导致开发过程中缺乏明 确的指导和规范。
法律法规更新滞后
随着市场环境的变化，相关法律 法规未能及时更新，导致开发过 程中出现法律适用难题。
法律法规执行力度
不足
部分地区存在执法不严、监管不 力等问题，导致法律法规在商业 综合体开发中的约束力大打折扣。
政策变动影响大
1 2
政策调整频繁
政府在商业综合体开发方面的政策经常调整，导 致企业难以预测未来的政策走向，增加了投资风 险。
设计与施工的衔接问题
要点一
总结词
设计与施工之间的衔接问题也是商业综合体开发中常见的 问题之一。
要点二
详细描述
设计单位和施工单位之间的沟通协作至关重要。在设计阶 段，应充分考虑施工的可操作性和可行性，避免出现设计 过于复杂或不符合实际情况的情况。同时，施工单位应充 分理解设计意图，严格按照设计要求进行施工，并及时反 馈施工过程中的问题。通过加强设计与施工的衔接，可以 有效避免因沟通不畅或理解偏差导致的工程问题。
商业地产开发流程和关注要点
商业地产开发流程和关注要点商业地产开发是指将商业房地产用地通过规划、设计、投资、建设等各项活动，将其转化为商业建筑物，最终达到商品流通和服务消费的目的。
商业地产开发是一个综合性、复杂性强的项目，涉及到多个环节和要素。
在进行商业地产开发时，需要遵循一定的流程并关注一些重要的要点。
1.市场调研阶段：在这个阶段，开发商需要进行市场调研，了解市场需求、竞争情况、消费者群体等，以确定商业地产项目的定位和规模。
2.地产选址阶段：在确定商业地产项目的定位后，开发商需要选址。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保商业地产项目的发展潜力和回报率。
3.资金筹措阶段：在选址确定后，开发商需要进行资金筹措。
资金筹措方式可以包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
4.项目设计阶段：在资金筹措完成后，开发商需要进行项目设计。
项目设计包括总体规划、建筑设计、装修设计等，以满足商业地产项目的功能和美观要求。
5.施工建设阶段：在项目设计完成后，开发商需要进行施工建设。
施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
6.运营管理阶段：在商业地产项目建设完成后，开发商需要进行运营管理。
运营管理包括商户招募、租金收取、设施维护、服务管理等，以保证商业地产项目的正常运营。
1.市场定位：开发商需要对市场进行准确的定位，确定商业地产项目的类型、规模和目标消费人群。
市场定位不准确会导致项目无法吸引足够的消费者，造成投资回报率低。
2.地产选址：选址是商业地产开发成功的关键。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保项目有足够的流量和盈利能力。
3.资金筹措：资金筹措是商业地产开发的基础。
开发商需要合理选择资金筹措方式，确保项目能够按计划进行。
4.项目设计：项目设计需要满足商业地产项目的功能和美观要求。
开发商需要与专业设计团队合作，制定合适的设计方案。
5.施工建设：施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
马来西亚房地产开发项目流程
马来西亚房地产开发项目流程1.引言1.1 概述马来西亚房地产开发项目是指在马来西亚国内进行的土地开发和房屋建设的一系列流程。
这些项目旨在满足人们对住房和商业空间的需求，并为经济发展提供支撑。
马来西亚房地产开发项目的执行过程可以分为几个关键步骤。
首先，项目开始时需要进行土地收购。
这意味着开发商需要购买土地才能开始项目的实施。
土地收购过程涉及到与土地所有者的谈判和购买合同的签订。
接下来，规划与设计是房地产开发项目中的重要阶段。
项目开发商需要根据土地的特点、市场需求和规定的法律法规来制定项目规划和设计方案。
这包括确定土地用途、建筑物外观和内部布局等细节。
建筑施工是项目实施的核心环节。
开发商需要聘请建筑公司来进行实际的建筑工程，包括土地平整、地基打桩、建筑物的结构建设等。
该过程需要遵循相关的建筑法规和质量标准来确保建筑物的安全性和质量。
完成建筑施工后，开发商将进入销售与市场推广阶段。
他们将制定销售策略，积极宣传和推广房地产项目，以吸引潜在购房者的兴趣。
这可能涉及到广告宣传、开放日活动、媒体推广以及与经纪人合作等手段。
最后，项目的交付与验收是确保房地产项目的顺利完成的重要一环。
在购房者签订购房合同后，开发商将组织房屋交付和进行最终的验收。
这包括确保房屋设施的完善，以及购房者的满意度和权益的保障。
总结而言，马来西亚房地产开发项目涉及到土地收购、规划与设计、建筑施工、销售与市场推广以及交付与验收等一系列环节。
通过这些步骤的有序进行，开发商可以成功完成房地产项目，并满足人们对优质住房和商业空间的需求。
展望未来，随着马来西亚经济的不断发展，房地产开发项目将继续为国家的建设和发展做出贡献。
1.2文章结构文章结构部分的内容如下所示：文章结构部分旨在介绍本文的组成和各个部分的内容安排。
本文将按照以下方式进行组织和展开：第一部分为引言部分，包括概述、文章结构和目的。
在概述中，将简要概括马来西亚房地产开发项目的背景和重要性，以引起读者的兴趣和注意。
房地产项目运作流程及各环节管理重点
论文摘要自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。
关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。
目录一、房地产项目流程 (1)（一）项目决策阶段 (1)1、房地产项目开拓 (1)2、房地产项目可行性研究 (2)3、房地产项目决策 (2)（二）房地产前期开发阶段 (2)1、获取土地使用权 (3)2、开发项目立项与报批 (3)3、建设工程招标 (3)4、办理施工许可证 (3)（三）工程建设阶段 (3)（四）项目销售阶段 (4)（五）交付使用阶段 (4)二、房地产开发流程环节管理重点 (4)（一）时间进度 (4)（二）合同 (4)（三）成本 (5)（四）企业资源 (5)（五）项目绩效 (5)三、房地产项目开发管理的具体措施 (5)（一）范围管理 (5)（二）计划管理 (6)（三）质量管理 (6)（四）成本管理 (6)（五）组织管理 (7)（六）采购管理 (8)四、房地产项目进行重点环节管理后的优化成效 (8)五、结论 (10)主要参考文献 (10)房地产项目运作流程及各环节管理重点自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。
房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。
一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。
（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。
而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。
住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。
说明：上图为商业地产资金链运作模式。
（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。
商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。
（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。
大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。
即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。
而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。
二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。
（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。
一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。
而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。
例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。
华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。
商业项目开发计划书
商业项目开发计划书一、策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景1.用地概述地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。
地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。
该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡(合17.53亩)。
2.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。
建筑密度：42%绿地率：25%容积率：4.53.规划设计要点《苏州世景国际方案设计说明》(略)4.用地红线图(略)三、项目资源分析、项目目标的界定---效益和品牌1.项目销售按目标计划顺利完成第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。
综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
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商业地产开发运营流程和关注要点
开发 商业管理 阶段 投资财务
项目评估
商业发展部（投资） 招商运营 行政管理
区域市场趋势
财务管理
项目管理 开业后营运管理
设备设施
物业公司 保安保洁
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前 期 阶 段
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可 行 性 评 估
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商 业 规 划
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行政管理
架构模型
管理方式设计
内外动线
决策规则 营运需求评估
物业管理设计
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开发 商业管理 阶段
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