百度文库上传件--县---农资物流园投资可行性报告

**县***农资物流园投资可行性报告二零一五年一月**县***农资物流园投资可行性报告1、现状情况：随着城镇化建设力度的加大，**的城镇功能日臻完善，城镇的聚集效应日益突出，周边农牧民随着收入的提高和意识的改变，改善居住环境的愿望正在逐步提高。

在此背景下，在**规划建设一个功能完善的涉农类综合市场的呼声不断提高。

最近几年以来，**县每届的政协会议和人大会议，屡有代表和委员提出在**建设一个综合市场的提案，从而更好地为**的几万农牧民服务。

经过调查，**目前农贸、农资建材、农机汽修汽配类的商户数量如下：1.1农资经营户31户1.2农贸生活类经营户39户1.3建材类经营户31户1.4农机汽配修理类经营户51户这些商户均零散的分布于**的沿街两侧，呈现自由经营的状态，对城镇的管理带来了极大的不便，占道经营，乱停乱放，仓储不便。

在这种经营状态下，经营户也难以发展壮大，未来对济的持续发展亦构成影响。

每逢集市日，周边乡镇的农牧民都到**来赶集，进行农牧产品的交易，人流量非常大，摊位多达400余个。

这些摊位目前没有固定的经营场地，全部都在路上临时摆摊经营，将道路完全阻断，附近也没有公共厕所，造成随地大小便，对镇区环境造成污染，同时存在消防、治安等方面的隐患。

镇区没有农机停放的固定场地，一到农闲季节，农机停放随意，既影响城镇美观，又没有办法保证农机的安全。

农资、农贸、农机修理经营商户规模都不大，经营户数量偏少，如果对上述行业进行分类单独建立专业市场的话，规模较小，难以形成真正的市场竞争力。

因此，通过我们调查，建议将上述行业合并规划，建立一个综合性的市场，统一管理，集中经营。

市场建成后向东辐射到**以及**偏西的片区，向西辐射**全境，立足**县，建设一个规范、集中、规模经营的综合市场。

充分发挥**的地理优势，让**参与到县域经济的发展中来，提升**作为**县域副中心的经济地位。

2、项目名称及定位：2.1 项目名称：**县***农资物流园；2.2 建设成为**县的农副产品交易中心—集市部分20000平米；2.3 建设成为**镇区内1.2万人的菜篮子基地—农贸市场部分4200平米约60个摊位；2.4 建设成为**县的专业农资市场5400平米约60户商户、建材市场5400平米约60户商户；2.5 建设成为**县的农机、汽车服务市场12000平米约80户商户，农机停放大院13000平米；2.6 建设成为**民族特色餐饮街—餐饮部分5600平米约20户商户；3、业态布局：3.1 将目前每周六的集市在项目区内进行统一规划，为**周边区域内的农牧民搭建一个规范的农副产品交易中心，并配建市场管理中心，设置广播站，管理站，**县大宗农牧产品电子交易信息平台；3.2 建设农贸市场，引入国家农贸市场建设规范，在农贸市场内设置摊位和铺面。

设立水果、蔬菜、牛羊肉、大肉、副食品、调料、干货、粮油、豆制品、卤制品、水产、活禽、干果、面食等；3.3 规划农资、种子、建材等业态，将农资、农药、种子、建材、水暖、日杂、机电等商户引入市场；3.4 规划农机修理、农机配件、农机停放、汽车修理、汽车配件、汽车美容装潢、洗车等业态；3.5 布局餐饮小吃街，烧烤、拌面、抓饭、凉皮、炒菜、小吃、酒水商店等作为本市场的配套服务内容；3.6 其他为农牧区生活生产提供便利的行业；3.7 在市场配建相应规模的仓库，满足市场商户的仓储需求；4、项目选址及用地计划：本项目拟选址镇区以北区域，南至原北街农贸市场、北至环城路、东至供热公司、西至X206。

初步计划投资建设**的三大市场。

以服务农牧业地区的生产生活为目标，**辖区常住人口为3万人，镇区人口1.2万人。

本次规划以**区域人口5万人，镇区人口2万人为基数进行设计建设，市场将来集中为上述人口进行服务。

计划用地面积为170亩。

5、政策需求5.1 对农贸市场、农资市场、农机市场给予部分财政资金补贴，并争取**援疆的项目资金支持；5.2 对三大市场内的入驻商户在前三年执行税收优惠政策；5.3 市场建成后的前二年对在农资市场、农机市场购买相应产品的农牧民进行补贴（资金可由政府与投资方共同承担）；5.4 政府对马路市场进行清理，全部进驻集市及三大市场；5.5 政府组建工作组配合建设三大市场，耕地的征迁工作由政府负责，征地费用由投资方负责支付，对符合入驻三大市场的街面商户，由工作组动员其入驻三大市场；5.6工商、交警、商会入驻市场设立办公场所；5.7 自来水、排水、电力、暖气、通讯等基础设施到用地红线；5.8鉴于新疆的气候条件，本项目需享受建筑工程绿色通道政策，建设手续边建边办；5.9三大市场需在2015年5月1日前完成耕地的征迁工作和土地变性的报批报件工作，2015年5月20日完成四通一平、正式开工建设，7月份主体封顶，2015年10月份第一批竣工验收交付使用，商户入驻；6、投资规模：6.1 三大市场规划建筑面积43426平米，概算投资1.08亿元；6.2 市场管网、绿化硬化等外配套工程概算投资1143万元总计：1.2亿元7、项目运行模式：7.1 本项目的A地块，我们计划作为集市用地，占地面积78.15亩，全部投资为1992万元，在本项目开工后，一个月之内要完成集市的场地硬化工程和设施安装工程，使之具备使用条件，并同步将目前在马路上赶集的商户整体迁入集市经营。

同时我们将在**县注册成立一家市场经营管理公司，自项目征地、勘察、立项等开始，就对集市进行独立建设，全程对该市场进行建设管理和经营管理。

并在此基础上，创立农牧产品的电子商务平台，力争将该电子商务平台建设成为**的大宗农牧产品集散地。

7.2 本项目的B地块，计划建设农资市场和农机服务市场，并配套建设仓储中心，餐饮服务街。

我们计划对市场内的商铺进行对外销售，以回笼部分资金，这也是该项目资金回笼的唯一渠道。

7.3 本项目的另外一个重点是招商工作，只要招商成功，该市场就具备了运营的基础。

因此，我们计划在启动本项目的时候，就成立专业的招商团队，启动市场的招商工作，在市场交付使用的时候，确保商户入驻率达到60%以上。

8、投资回报分析：8.1、投入分析：8.1.1 土地征收费用：拟建本项目的区域需要征收的耕地约240亩，按照目前镇政府初步沟通的方案，每亩3万元，合计需要720万元；8.1.2 全部建筑面积43426平米，全部完成后的综合成本约为2500元/平米，合计1.08亿元；8.1.3 集市及集市停车场地面硬化44409平米，每平米120元，合计530万元；8.1.4 市场地面硬化绿化管网电力以及农机停放大院地面硬化约40874平米，每平米合计150元，合计613万元；投资合计1.27亿元8.2、经济分析：8.2.1 农贸集市部分作为公共服务性质，无法进行销售，只能出租管理，约78.15亩地，建筑物合计4500平米，此部分计划注册成立一家市场管理公司进行运营管理，上述资产只能作为该公司的经营性资产，投入合计1992万元，计划年收取物业租金及管理费月为40万元，回收期约为50年。

8.2.2 仓库部分9504平米，也是不可销售部分，作为市场的经营服务性使用，为入驻市场的商户提供出租仓储服务；8.2.3 作为本项目的主要盈利点，市场的商铺，可销售的面积为32000平米，预计销售均价3200元/平米，可实现销售收入1.024亿元；8.2.4 因此，本项目在没有计算土地出让金的情况下，可勉强实现投入与回收基本持平，并且投资方留下了很大一部分自持资产。

从这个角度来说，本项目的投资结果是，社会效益远远大于经济效益。

本项目作为为**县的农牧业提供最基本的服务性市场，作为**县的一项重大民生工程，请政府能否在土地出让金的政策上进行特殊对待，免收出让金，扶持好我们企业做好涉农类市场的建设工作。

8.3、税收分析：8.3.1 本项目的直接税收包括：建筑税预计在600万左右；房产销售税在700万左右；契税在300万左右；本项目完成以后，可向**县纳税1600万元左右；8.3.2 本项目的间接税收包括：钢材、水泥、商混、红砖、水电暖材料销售行业，广告行业，餐饮行业，百货行业等为本项目提供材料供应和服务的周边行业。

8.3.3 该市场建成后，约有300户常驻商户入驻该市场，400户集市商户每逢赶集进入市场经营，将为**县带来源源不断的财税收入；8.4、社会效益分析：8.4.1 我们将积极响应自治区党委2014年12月的经济工作会议的精神，将以该市场为平台，打造“***农资物流园”这个品牌，整合**县的大宗农牧产品，建立电子商务销售网络，为**县的优质农牧产品搭建一个统一的平台，实现“站起来，走出去”的目标，将**县的无公害绿色农牧产品推向全国。

8.4.2 我们将借鉴内地农村集市的先进管理经验，在做好硬件设施的同时，搞好软件服务，争创文明集市，在新时期下为**乃至全疆的农村集市的转型和发展探索经验，建成**最有影响力和最具特色的农村集市。

8.4.3 “增加农民收入，改善农民生活，是社会稳定和长治久安的重要基础，是农牧业现代化的重要标志，是全面建成小康社会的必然要求”。

这是2014年1月新疆农村工作会议张春贤书记提出的解决三农问题的重点政策。

本项目实施完成以后，确实将上述政策落到了实处。

仅解决就业一项，就可以吸收**县的农村富余劳动力400人以上，到该市场就地就业，转移了农村的富余劳动力，并可以很稳定的增加他们的收入。

8.4.4 本市场建设完成以后，有效的整合了**的农贸、农资、农机等涉及到农牧民生产生活的资源，将市场规模做大做强，进一步增强**作为**县东大门的重要经济地位，提升**参与县域经济的竞争力8.4.5 树立**作为旅游重镇的形象，打造**国家级重点城镇的名片，保持**的生态环境；8.4.6 政府职能部门可以对市场进行集中管理，保障了农牧民种子、肥料、农药的安全性和可控性，保障了农牧民的利益不受侵害，便于控制农资、农机的质量，并保证**城镇菜篮子的正常供应和食品安全；8.4.7 **政府可以更科学地组织实施**城镇总体规划；8.4.8 提升税收质量，培养行业大户，实现**经济的持续发展；8.4.9 扩大老百姓的投资渠道，吸引**人民立足本镇经商创业；鼓励在外的**县人员回乡创业，为他们创业搭建舞台。

8.4.10 集市部分还可以作为**将来举行大型公共活动的场所，以及城镇公共避难场所。

8.4.11 农机大院的建设，推进了农业机械向高性能、大马力的方向发展，提高了农机具利用率、完好率和农机经营组织化程度，加强了农机户技术交流、合作维修保养、协同配合作业、增加了农机户的收入。

农机大院发挥着桥梁与纽带作用，将分散的农机户在不改变产权关系的情况下组织起来，形成优势互补、信息共享；将农机户与农机管理部门联系起来，协助农机管理部门开展提供信息服务、科技服务、法律服务，建立了基层农机管理服务新模式，提高了农业机械促进现代农业发展的服务能力，为**县的农业生产提供保障。