市场研究课件：商圈调查
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课件：城市商圈普查PPT(余江)
江西省余江县 属于鹰潭市(311位)的下辖县
城市商圈调研资料
提 交 人：方乐民 时 间：2015.8.26
1. 城市基本状况
1.1 城市市场基本情况
序号 1
项目 当地人口总数（万人）
2 当地手机市场所有渠道总有量(台/月)
3 当地手机市场高端机(2500元以上)销量(台/月)
1.2 城市主要客户情况
照片
照片
照片
照片
4. **商圈街景照片(商圈2)
照片
照片
照片
照片
填写示例
全县人口/县城人口 25/8
全县总量（县城总量） 5000（4000）
800/
城市客户状况
Apple
三星
销量排 名
公司名 称
老板姓 名
总门店 数
客申市数户请门量在城店（月销台均量/总月）额市（场％份）（2上5台0销0/以量月）（iP台ho/n月e ）A作pp关le系合 POS量店数（销台量/月）（2上5台0销0/以 量月）三作星关合系
三星体 验店数
量
鹰潭 聂鸿 13 市新东 民 1 方搏远 数码有 限公司
2
水晶 齐新 1
宫
华
1
130 0
35%
200
100110 0源自25%16060
200 60 120 20
3
帝王 晏军 1
手机城 华
其它
800 20% 100 40
80 10
2. 运营商分布与商圈
3. **商圈街景照片(商圈1)
城市商圈调研资料
提 交 人：方乐民 时 间：2015.8.26
1. 城市基本状况
1.1 城市市场基本情况
序号 1
项目 当地人口总数（万人）
2 当地手机市场所有渠道总有量(台/月)
3 当地手机市场高端机(2500元以上)销量(台/月)
1.2 城市主要客户情况
照片
照片
照片
照片
4. **商圈街景照片(商圈2)
照片
照片
照片
照片
填写示例
全县人口/县城人口 25/8
全县总量（县城总量） 5000（4000）
800/
城市客户状况
Apple
三星
销量排 名
公司名 称
老板姓 名
总门店 数
客申市数户请门量在城店（月销台均量/总月）额市（场％份）（2上5台0销0/以量月）（iP台ho/n月e ）A作pp关le系合 POS量店数（销台量/月）（2上5台0销0/以 量月）三作星关合系
三星体 验店数
量
鹰潭 聂鸿 13 市新东 民 1 方搏远 数码有 限公司
2
水晶 齐新 1
宫
华
1
130 0
35%
200
100110 0源自25%16060
200 60 120 20
3
帝王 晏军 1
手机城 华
其它
800 20% 100 40
80 10
2. 运营商分布与商圈
3. **商圈街景照片(商圈1)
_个好的商圈调查报告(PPT31页)
• 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。10/14/
2020 10:24:33 AM10:24:332020/10/14
• 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。10/14/
谢 谢 大 家 2020 10:24 AM10/14/2020 10:24 AM20.10.1420.10.14
消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
对银泰的一点看法
1、店面简介明了，很干净、轻松的感觉。 2、可以开发专车。。。因为5路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
•
7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我 。。20 20年10 月上午 10时24 分20.1 0.1410: 24October 14, 2020
•
最新商圈调查21世纪房产ppt课件
我们为什么要进行商圈调查？ 进行商圈调查的流程？ 商圈调查的内容？ 调查反馈是如何进行的？
结束语
谢谢大家聆听！！！
22
商圈调查前的准备
新经纪人的准备工作:
1. 准备好公文包、交通工具、水壶、毛巾和风油精 (夏天)； 2. 熟悉并准备好调查的目标和内容，以及将要填写的表格； 3. 对店长安排的计划提前熟悉，并安排自己下一天的行程。
竞争者分析
了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评 估、短期及长期的展望、饱和的程度。 （参见附表）
新经纪人商圈调查的安排
第1天新经纪人熟悉商圈的范围，绘制商圈调查图。 标明相关的街道、街道边建筑物、车站等信息。 第2—第4天,新经纪人根据商圈内的街道划分完成竞争 者调查分析表，社区楼盘调查表，商圈配套设施统计 表等三张表格，并在商圈调查图上反映。 第5天,将商圈调查的结果加以整理归档。
课程回顾
商圈调查的课程结构
商圈和商圈调查的概念、目的和意义 商圈调查的流程和内容 制作表单 结果反馈
Hale Waihona Puke 流 程调查方法 政府出版资料
确定商圈调查项目，范围 确定调查经纪人 收集资料
商圈内资料
辖 区 内 红 线 图
理区 事房 务地 流局 程受
人 口 所 的 资 料
价辖 格区 及内 指房 数屋
竞 争 店 资 料
社 区 位建 图筑 物 布
配 套 设 施 资 料
绘制简图，撰写报告
商圈调查的方式与途径
➲ 实地观测 ➲ 报刊网络 ➲ 访谈方式 ➲ 问卷方式
商圈调查前的准备
店长的准备工作:
1. 对所管辖商圈，了解其范围、主要街道及主要 社区,并绘制简图； 2. 根据参与调查的经纪人数的不同，将辖区划分 为若干片区； 3. 为经纪人准备好纸张，地图，铅笔； 4. 对经纪人每天的调查量作出安排； 5. 针对社区的情况，有需要的时候，设计出调查 问卷。
结束语
谢谢大家聆听！！！
22
商圈调查前的准备
新经纪人的准备工作:
1. 准备好公文包、交通工具、水壶、毛巾和风油精 (夏天)； 2. 熟悉并准备好调查的目标和内容，以及将要填写的表格； 3. 对店长安排的计划提前熟悉，并安排自己下一天的行程。
竞争者分析
了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评 估、短期及长期的展望、饱和的程度。 （参见附表）
新经纪人商圈调查的安排
第1天新经纪人熟悉商圈的范围，绘制商圈调查图。 标明相关的街道、街道边建筑物、车站等信息。 第2—第4天,新经纪人根据商圈内的街道划分完成竞争 者调查分析表，社区楼盘调查表，商圈配套设施统计 表等三张表格，并在商圈调查图上反映。 第5天,将商圈调查的结果加以整理归档。
课程回顾
商圈调查的课程结构
商圈和商圈调查的概念、目的和意义 商圈调查的流程和内容 制作表单 结果反馈
Hale Waihona Puke 流 程调查方法 政府出版资料
确定商圈调查项目，范围 确定调查经纪人 收集资料
商圈内资料
辖 区 内 红 线 图
理区 事房 务地 流局 程受
人 口 所 的 资 料
价辖 格区 及内 指房 数屋
竞 争 店 资 料
社 区 位建 图筑 物 布
配 套 设 施 资 料
绘制简图，撰写报告
商圈调查的方式与途径
➲ 实地观测 ➲ 报刊网络 ➲ 访谈方式 ➲ 问卷方式
商圈调查前的准备
店长的准备工作:
1. 对所管辖商圈，了解其范围、主要街道及主要 社区,并绘制简图； 2. 根据参与调查的经纪人数的不同，将辖区划分 为若干片区； 3. 为经纪人准备好纸张，地图，铅笔； 4. 对经纪人每天的调查量作出安排； 5. 针对社区的情况，有需要的时候，设计出调查 问卷。
商圈报告PPT课件
Part 4
四、心得、不足、收获、后期规划
心得
1、渠道不容易，且行且珍惜 2、吃的苦中苦，方为人上人 3、团队协作，共同进退，共同成长 4、市场每天都在变化
收获
1、了解鹰潭市等地市场行情，为后期市场拓展奠定基础 2、熟悉出差前期、中期、后期要走的流程工作 3、见识了完全不一样性质的江西市场，增长了市场经验
不足
1、市场切入不够深入，很少接触到一房东 2、对竞品的分析不够全面，实际租金与销售准确度还有待提高 3、谈判能力需要提升
商圈报告 *
谢谢指导！
商圈报告
此课件下载可自行编辑修改，供参考！ 感谢您的支持，我们努力做得更好！
商圈报告
Part 1
Part 2
二、出差任务
1、主要任务 2、深入终端
Part 3
Part 4
竞品信息
商圈报告 *
Part 1
Part 2
Part 3
Part 4
1、主要任务
1 熟悉市场
熟悉街道商圈位置 了解该地区经济、水平
2 商圈行情
商圈各地段店租水平 获取转让店铺信息以及寻找潜在意向店铺
3 竞品信息
Part 2
Part 3
Part 4
四、心得、不足、收获、后期规划
收获
1、对走访区域的市场有了基本了解 2、找到了一些意向店铺及后期可跟 进的店铺 3、切入陌生市场的能力得到锻炼
4、交心到得了一些朋友，不为后足续市场跟
进铺垫
2
心得
1、目前鹰潭、上饶、景德镇地区的市场我司布点比较空白 2、繁华地区的租金和转让费高昂，品牌竞争激烈 3、初步走完有几家意向店铺，但时间仓促，分析不够全面， 还要继续深入分析和回访
商圈调查(21世纪房产)PPT精品文档23页
新经纪人商圈调查的安排
第1天新经纪人熟悉商圈的范围，绘制商圈调查图。 标明相关的街道、街道边建筑物、车站等信息。 第2—第4天,新经纪人根据商圈内的街道划分完成竞争 者调查分析表，社区楼盘调查表，商圈配套设施统计 表等三张表格，并在商圈调查图上反映。 第5天,将商圈调查的结果加以整理归档。
课程回顾
价辖 格区 及内 指房 数屋
竞 争 店 资 料
社 区 位建 图筑 物 布
配 套 设 施 资 料
绘制简图，撰写报告
商圈调查的方式与途径
Hale Waihona Puke 1. 实地观测 2. 报刊网络 3. 访谈方式 4. 问卷方式
商圈调查前的准备
店长的准备工作:
1. 对所管辖商圈，了解其范围、主要街道及主要 社区,并绘制简图； 2. 根据参与调查的经纪人数的不同，将辖区划分 为若干片区； 3. 为经纪人准备好纸张，地图，铅笔； 4. 对经纪人每天的调查量作出安排； 5. 针对社区的情况，有需要的时候，设计出调查 问卷。
店 客 收营 业
面 户 费业 务
面 来 标额 品
积源 准
种
竞争者分析（表格）
社区楼盘调查
• 社区内房屋套数 • 房屋产权状况 • 楼盘外围状况 • 该区域房屋价格
• 社区的发展规划 • 社区人口 • 小区物业
经纪人商圈调查表
社 区 楼 盘 调 查 表
商圈内重要商店分布统计表
经纪人商圈调查图
我们为什么要进行商圈调查？ 进行商圈调查的流程？ 商圈调查的内容？ 调查反馈是如何进行的？
商圈调查的目标
1、 了解地区居民的人口特性、社会经济的变量 及生活形态等。
2、 确定区域内楼盘名称、位置、结构。 3、 了解商圈内配套设施状况。 4、 分析商圈内同性质的竞争家数。 5、 找出商圈内的障碍。 6、 其它因素。
零售管理课件：商圈调查
22
第三步：观察家庭垃圾。从20世纪70年代起日本城市居民的垃圾袋处 理，已全部实行由居民自己按规定的垃圾袋分类，集中置于公共垃圾 箱的制度。翻阅垃圾的目的，是通过对各家各户的各种废弃物，如食 品清洗过程中的遗物、空瓶罐、日用品外包装、旧物品等的分类统计， 整理本地区对深加工、半加工、不加工食品的需求比例和不同品牌的 饮品、日用品、穿着品的需求状况。该公司尤其重视对本地区现有店 铺中未陈列商品的记录，以避免因店铺不经营就误认为不需求的错误。 该公司原计划从拆迁旧建筑到新店铺建成耗时11个月，但因调查未结 束，店铺晚开业4个月。就是说，为设计新店铺的商品构成、品种结 构、价格体系等，店铺减少了4个月的营业时间。但该店铺开业两年 半来，一直保持着基本无脱销、无库存、适销达90%以上的记录。当 负责此项调查工作的公司企划部长被问及为了这样的调查而使店铺晚 开业4个月，经济上是否值得时，回答是：这样做得大于失，值得。
30
（1）零售引力法则（莱利法则） 具体内容：两个城市之间存在着一个
商圈分界点，两个城市对处于该分界点上 的顾客的吸引力是相同的，但是，该分界 点距离两个城市的空间距离是不同的。
这分界点就是两个城市各自的商圈。
31
莱利法则的计算公式如下：
D ab
d
p
1 b
p
a
d为A城市与B城市的距离 Pa为A城市的人口数 Pb为B城市的人口数 Dab为A城市的商圈边界
▪ 3）潜在消费额调查与分析
潜在消费额是在人口调查的基础上，进一步调查 消费者的收入水平和消费者的消费水平后的测算 出来。
▪ 4）顾客消费倾向分析 消费者意愿调查与分析。
消费者行为调查与分析。
耐用品拥有率调查与分析。
18
▪ 2．城市结构调查 1）地域 2）交通 3）繁华地段 4）各项城市功能 5）城市发展规划
第三步：观察家庭垃圾。从20世纪70年代起日本城市居民的垃圾袋处 理，已全部实行由居民自己按规定的垃圾袋分类，集中置于公共垃圾 箱的制度。翻阅垃圾的目的，是通过对各家各户的各种废弃物，如食 品清洗过程中的遗物、空瓶罐、日用品外包装、旧物品等的分类统计， 整理本地区对深加工、半加工、不加工食品的需求比例和不同品牌的 饮品、日用品、穿着品的需求状况。该公司尤其重视对本地区现有店 铺中未陈列商品的记录，以避免因店铺不经营就误认为不需求的错误。 该公司原计划从拆迁旧建筑到新店铺建成耗时11个月，但因调查未结 束，店铺晚开业4个月。就是说，为设计新店铺的商品构成、品种结 构、价格体系等，店铺减少了4个月的营业时间。但该店铺开业两年 半来，一直保持着基本无脱销、无库存、适销达90%以上的记录。当 负责此项调查工作的公司企划部长被问及为了这样的调查而使店铺晚 开业4个月，经济上是否值得时，回答是：这样做得大于失，值得。
30
（1）零售引力法则（莱利法则） 具体内容：两个城市之间存在着一个
商圈分界点，两个城市对处于该分界点上 的顾客的吸引力是相同的，但是，该分界 点距离两个城市的空间距离是不同的。
这分界点就是两个城市各自的商圈。
31
莱利法则的计算公式如下：
D ab
d
p
1 b
p
a
d为A城市与B城市的距离 Pa为A城市的人口数 Pb为B城市的人口数 Dab为A城市的商圈边界
▪ 3）潜在消费额调查与分析
潜在消费额是在人口调查的基础上，进一步调查 消费者的收入水平和消费者的消费水平后的测算 出来。
▪ 4）顾客消费倾向分析 消费者意愿调查与分析。
消费者行为调查与分析。
耐用品拥有率调查与分析。
18
▪ 2．城市结构调查 1）地域 2）交通 3）繁华地段 4）各项城市功能 5）城市发展规划
一个好的商圈调查报告ppt课件
组员：方超、杜春雷、李宝山、王克长、 俞乐、陈聪、姚鑫、董一鸣、胡康
1
银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
2
分析目录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
30
31
21
主要看中的还是质量的保证，其次是品牌的魅力
22
23
24
25
消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
26
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
27
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
28
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
5
银泰的内部布局
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
问卷分析
可以看出消费者主要集中在年轻人和事业成功的中年人
16
消费者的男女比例为1 3 开
17
主要以江干区、西湖区、上城区、下城区为主。外地以绍兴为主要客源
18
代步工具主要为公交车ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ其次为私家车
19
花费花时间大多较长。
20
收入水平上看主要还是以年轻人为主，高收入人群比较少
3
商圈结构分析
4
公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
1
银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
2
分析目录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
30
31
21
主要看中的还是质量的保证，其次是品牌的魅力
22
23
24
25
消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
26
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
27
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
28
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
5
银泰的内部布局
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
问卷分析
可以看出消费者主要集中在年轻人和事业成功的中年人
16
消费者的男女比例为1 3 开
17
主要以江干区、西湖区、上城区、下城区为主。外地以绍兴为主要客源
18
代步工具主要为公交车ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ其次为私家车
19
花费花时间大多较长。
20
收入水平上看主要还是以年轻人为主，高收入人群比较少
3
商圈结构分析
4
公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
商圈分析ppt课件
◆长江路有来往双向行车道中间又栅栏的阻隔，行 人难以穿越，以天桥作为连接点。
◆周边公交站牌有：飞凤街、三孝口、安农大等， 途经公交车有：110路、113路、1路、3路、133路、 162路、166路、701路、706路、901路、17路、30 路、901路空调
周围的交通道路
步行街商圈
◆步行街处于市中心淮河路，长960米、宽22米
淮河路步行街 东 西 长江路三孝口 东 西
原因：长江路作为
主干道车流量比较 大，而且道路中间
19:00~19:30 时间段 有栅栏阻隔，与无 淮河路步行街 西 东 车辆的步行街相比
聚客能力弱的多
长江路三孝口 西 东
五、周围的交通道路
三孝口商圈
◆三孝口为长江路和金寨路的交叉口，长江路作为 主干道，每天的车流量很大。
一、
项目商圈内 百货商场 高
档 次
定位分析
鼓楼商厦
百盛
国购广场
低
30岁
CBD购物中心
商之都
城隍庙
百货大楼 乐普生
低
高 年龄层
二、商圈的形态
淮河路步行街
商圈特征：集中性商圈（
商业场所多，商圈规模大， 人口密集，流动人口多 ）
消费特点：快速、流行、
便利性、人口密集、消费额 相对较高。
行业业态：多功能业态（
三、商圈的覆盖范围
边
缘
次 商
主商圈
商
圈
圈
三孝口商圈 属于分散性商圈 （主要商圈半径 在500米以内， 次要商圈半径在 500米—1000之 间边缘商圈在 1000米以外。）
主商圈
次商圈
步行街商圈 属于集中性商圈 辐射范围能够覆 盖整个合肥市区
◆周边公交站牌有：飞凤街、三孝口、安农大等， 途经公交车有：110路、113路、1路、3路、133路、 162路、166路、701路、706路、901路、17路、30 路、901路空调
周围的交通道路
步行街商圈
◆步行街处于市中心淮河路，长960米、宽22米
淮河路步行街 东 西 长江路三孝口 东 西
原因：长江路作为
主干道车流量比较 大，而且道路中间
19:00~19:30 时间段 有栅栏阻隔，与无 淮河路步行街 西 东 车辆的步行街相比
聚客能力弱的多
长江路三孝口 西 东
五、周围的交通道路
三孝口商圈
◆三孝口为长江路和金寨路的交叉口，长江路作为 主干道，每天的车流量很大。
一、
项目商圈内 百货商场 高
档 次
定位分析
鼓楼商厦
百盛
国购广场
低
30岁
CBD购物中心
商之都
城隍庙
百货大楼 乐普生
低
高 年龄层
二、商圈的形态
淮河路步行街
商圈特征：集中性商圈（
商业场所多，商圈规模大， 人口密集，流动人口多 ）
消费特点：快速、流行、
便利性、人口密集、消费额 相对较高。
行业业态：多功能业态（
三、商圈的覆盖范围
边
缘
次 商
主商圈
商
圈
圈
三孝口商圈 属于分散性商圈 （主要商圈半径 在500米以内， 次要商圈半径在 500米—1000之 间边缘商圈在 1000米以外。）
主商圈
次商圈
步行街商圈 属于集中性商圈 辐射范围能够覆 盖整个合肥市区
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区、河西区和河东区。第一商圈总家庭户数共计 为：14.83+21.13+19.39＝55.35万户
（2）上述商圈每户平均3.16人，每户年购买 力中等收入户平均值为4566元。则年总购买力为 25.27亿元
（3）本地购买率。按照北方大城市具体情况 推算本地购买率为80％
（4）第一商圈本地购买力＝ 25.27×80%=20.22亿元
或者骑自行车10分钟为半径，确定第一商圈的范围。没有 第二商圈和第三商圈，只以两个1.1系数估计非固定顾客 来确定销售额。
注：小型商场的人口购买力分析需要进行一些修正， 主要考虑日常消费品占购买力的比例
四、商圈研究方法举例
某市甲商厦项目 1、选址特点
来街手段：公共汽车、旅行客车、小汽车占80％ 客层：主客层为中青年妇女、青少年、中老年、城市 观光顾客。固定客占30％。 通行量：平日15万人次以上 2、购买特点
购买习惯动机：每月1－2次，专门品多。顾客重视商 厦的商业信誉
欲求分类：社会的欲望、个性化、新气化、流行化 购入商品：专门品、高级品、高价品、流行品、赠客 品、名牌品为主
四、商圈研究方法举例
3、商业机能 商业形态：集购物、娱乐、餐饮、宾馆于一身，多功
能综合商业中心。 街区形成：改造历史形成的老商业区，形成新商业街
四、商圈研究方法举例
（5）本项目在第一商圈占有的销售份额。 第一商圈内大型百货商场营业面积推算为：
现有的劝叶场：15000平方米 现有的百货大楼：15000平方米 现有的国际商场：8000平方米 现有的华联商厦：14000平方米 拟议合资的正大国际商业大厦有限公司：50000平方米 本合资项目：54000平方米 第一商圈内其余为数众多的中小型销售网点营业总面积估算
三、商圈研究的原始方法
2、调查第一商圈的人口资料 这一阶段包括确定此商圈的人口数量、家庭数量、家庭平均年
收入、总购买力，最后确定该商圈的年消费能力
3、确定本项目在第一商圈内所占有销售份额 主要从营业面积和竞争状况角度来确定其所占的销售份额。最终
确定第一商圈的销售额的估计值
4、确定本项目在所有商圈的总销售额 一般从经验上估计，第二商圈的销售额为第一商圈的10％，而第
圆，圆心是商场所在的位置。半径的确定： 方法一：将圆心距离城市边缘的平均距离除以三为第
一商圈的半径，再扩大一倍为第二商圈的半径，距离城市 边缘的平均距离为第三商圈的半径。
方法二：圆心距离其所在区域或者相邻区边缘的平 均距离为第一商圈半径，再将圆心距离靠近第一商圈行政 区划的所有区边缘的平均距离为第二商圈，整个城区为第 三商圈。
二、商圈研究的原始理论
商圈研究内容： 1、顾客的构成 2、需求特点 3、商圈内的发展趋势 4、商圈内的竞争情况
三、商圈研究的原始方法
（一）大型商场商圈研究的原始方法 对于大型商场而言，商圈研究的原始方法是将整个城
区分为三个商圈，分为几个确定商圈的步骤。 1、确定商圈半径 在这种意义上，商圈是三个同心
S2＝4.265×1.5＝6.40亿元 （7）关于第二商区及第三商圈。如上所述，选址于 小白楼的甲商厦，地处某市第二商业中心，毗邻金融街、 涉外高级宾馆区、历史上和现实中其商业辐射覆盖范围， 远远超过其第一商圈的和平、河西、河东三区，对S2销 售值应与第二商圈、第三商圈调整。另外，某市约有80万 流动人口。这三项用两个1.1系数来测算。
商圈调查
商圈调查主要是为了商业企业选址所要考虑的因素而 进行的调查，分为商区研究和商圈研究两种。
商区研究是为了新建企业希望在原有商业区域内新建 商场而进行的研究
商圈研究是为了新建企业希望创建新商区所要考虑的 因素的研究。
一、商区的概念与商区的扩展
（一）商区的概念 商区是商业区域的范围。一般来讲确定商区
是用商业企业的顾客流量。虽然地域接近，但是 有可能不属于同一个商区。 （二）商区的扩展
在一般商业企业选址时，首先考虑的时在原 有商业区域内建立商场，这就是商区研究，这种 研究主要考虑原有商区的中心企业或设施与自己 的关系。一般包括两种方法：并入、续点和转移
一、商区的概念与商区的扩展
1、并入商区 并入商区是通过一种手段，使得新建商场与
二、商圈研究的原始理论
商圈理论是一种判断商业物业供求状况的理论 商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内， 以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客 吸引所形成的一定范围或区域。
商圈大小：根据商店性质和规模大小的不同而有所 不同；商圈的大小不是一成不变的
商圈分为主商圈和辅商圈：所谓主商圈是指这个商 圈内的顾客大部分都到本商店购买商品；辅商圈内的顾客 只有一部分到商店购买商品，很大一部分到其他商店购买 商品
为100000平方米。因此本项目占有的销售份额： S1＝20.22×54000/（156000+10000）＝4.265亿元
四、商圈研究方法举例
（6）竞争率。以上计算的S1值是仅从营业面积角度 推定，应该按新建商厦的设施、商品、区位优势等综合竞 争率修正，根据发达国家经验，竞争率取为1.5。因此， 计入竞争率后 的第一商圈占有销售份额：
区 商业氛围：个性、新奇刺激，营销技术，追求流行
与渴望。 设施：大屏幕广告，霓虹广告，停车场，休息场，
观赏电梯，自动扶梯，最高层远眺观赏厅、屋顶花园等 商业文娱活动：按年龄消费层次组别展开以中青年妇
女、青少年、中老年为主题的商业文娱活动。
四、商圈研究方法举例
4、商圈计算方法 （1）ห้องสมุดไป่ตู้项目服务商圈设定为第一商圈即和平
原有商区合并为一的方法 填充法 连接法
2、续点商区 续点商区是在原有商区的基础上，用一个规
模比较大的企业在距离原有商区的主要企业有一 定距离的地方建立新企业，以此向外继续延伸商 区的方法。
一、商区的概念与商区的扩展
3、转移商区 用转移商区的方法扩建商区主要是在
有一定规模的商区的基础上，通过一系列 大型企业转移原有商区范围的方法。
三商圈的销售额则为第二商圈的10％，所以，确定了第一商圈之后， 加上两个1.1系数就是本项目的总销售额。 5、评估此项目的经济效益
在这个阶段，主要计算项目单位营业面积的销售额等经济指标来 对项目进行总体评估。
三、商圈研究的原始方法
（二）小型商场的商圈研究 小型商场的商圈研究比较简单，一般以步行20分钟，
（2）上述商圈每户平均3.16人，每户年购买 力中等收入户平均值为4566元。则年总购买力为 25.27亿元
（3）本地购买率。按照北方大城市具体情况 推算本地购买率为80％
（4）第一商圈本地购买力＝ 25.27×80%=20.22亿元
或者骑自行车10分钟为半径，确定第一商圈的范围。没有 第二商圈和第三商圈，只以两个1.1系数估计非固定顾客 来确定销售额。
注：小型商场的人口购买力分析需要进行一些修正， 主要考虑日常消费品占购买力的比例
四、商圈研究方法举例
某市甲商厦项目 1、选址特点
来街手段：公共汽车、旅行客车、小汽车占80％ 客层：主客层为中青年妇女、青少年、中老年、城市 观光顾客。固定客占30％。 通行量：平日15万人次以上 2、购买特点
购买习惯动机：每月1－2次，专门品多。顾客重视商 厦的商业信誉
欲求分类：社会的欲望、个性化、新气化、流行化 购入商品：专门品、高级品、高价品、流行品、赠客 品、名牌品为主
四、商圈研究方法举例
3、商业机能 商业形态：集购物、娱乐、餐饮、宾馆于一身，多功
能综合商业中心。 街区形成：改造历史形成的老商业区，形成新商业街
四、商圈研究方法举例
（5）本项目在第一商圈占有的销售份额。 第一商圈内大型百货商场营业面积推算为：
现有的劝叶场：15000平方米 现有的百货大楼：15000平方米 现有的国际商场：8000平方米 现有的华联商厦：14000平方米 拟议合资的正大国际商业大厦有限公司：50000平方米 本合资项目：54000平方米 第一商圈内其余为数众多的中小型销售网点营业总面积估算
三、商圈研究的原始方法
2、调查第一商圈的人口资料 这一阶段包括确定此商圈的人口数量、家庭数量、家庭平均年
收入、总购买力，最后确定该商圈的年消费能力
3、确定本项目在第一商圈内所占有销售份额 主要从营业面积和竞争状况角度来确定其所占的销售份额。最终
确定第一商圈的销售额的估计值
4、确定本项目在所有商圈的总销售额 一般从经验上估计，第二商圈的销售额为第一商圈的10％，而第
圆，圆心是商场所在的位置。半径的确定： 方法一：将圆心距离城市边缘的平均距离除以三为第
一商圈的半径，再扩大一倍为第二商圈的半径，距离城市 边缘的平均距离为第三商圈的半径。
方法二：圆心距离其所在区域或者相邻区边缘的平 均距离为第一商圈半径，再将圆心距离靠近第一商圈行政 区划的所有区边缘的平均距离为第二商圈，整个城区为第 三商圈。
二、商圈研究的原始理论
商圈研究内容： 1、顾客的构成 2、需求特点 3、商圈内的发展趋势 4、商圈内的竞争情况
三、商圈研究的原始方法
（一）大型商场商圈研究的原始方法 对于大型商场而言，商圈研究的原始方法是将整个城
区分为三个商圈，分为几个确定商圈的步骤。 1、确定商圈半径 在这种意义上，商圈是三个同心
S2＝4.265×1.5＝6.40亿元 （7）关于第二商区及第三商圈。如上所述，选址于 小白楼的甲商厦，地处某市第二商业中心，毗邻金融街、 涉外高级宾馆区、历史上和现实中其商业辐射覆盖范围， 远远超过其第一商圈的和平、河西、河东三区，对S2销 售值应与第二商圈、第三商圈调整。另外，某市约有80万 流动人口。这三项用两个1.1系数来测算。
商圈调查
商圈调查主要是为了商业企业选址所要考虑的因素而 进行的调查，分为商区研究和商圈研究两种。
商区研究是为了新建企业希望在原有商业区域内新建 商场而进行的研究
商圈研究是为了新建企业希望创建新商区所要考虑的 因素的研究。
一、商区的概念与商区的扩展
（一）商区的概念 商区是商业区域的范围。一般来讲确定商区
是用商业企业的顾客流量。虽然地域接近，但是 有可能不属于同一个商区。 （二）商区的扩展
在一般商业企业选址时，首先考虑的时在原 有商业区域内建立商场，这就是商区研究，这种 研究主要考虑原有商区的中心企业或设施与自己 的关系。一般包括两种方法：并入、续点和转移
一、商区的概念与商区的扩展
1、并入商区 并入商区是通过一种手段，使得新建商场与
二、商圈研究的原始理论
商圈理论是一种判断商业物业供求状况的理论 商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内， 以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客 吸引所形成的一定范围或区域。
商圈大小：根据商店性质和规模大小的不同而有所 不同；商圈的大小不是一成不变的
商圈分为主商圈和辅商圈：所谓主商圈是指这个商 圈内的顾客大部分都到本商店购买商品；辅商圈内的顾客 只有一部分到商店购买商品，很大一部分到其他商店购买 商品
为100000平方米。因此本项目占有的销售份额： S1＝20.22×54000/（156000+10000）＝4.265亿元
四、商圈研究方法举例
（6）竞争率。以上计算的S1值是仅从营业面积角度 推定，应该按新建商厦的设施、商品、区位优势等综合竞 争率修正，根据发达国家经验，竞争率取为1.5。因此， 计入竞争率后 的第一商圈占有销售份额：
区 商业氛围：个性、新奇刺激，营销技术，追求流行
与渴望。 设施：大屏幕广告，霓虹广告，停车场，休息场，
观赏电梯，自动扶梯，最高层远眺观赏厅、屋顶花园等 商业文娱活动：按年龄消费层次组别展开以中青年妇
女、青少年、中老年为主题的商业文娱活动。
四、商圈研究方法举例
4、商圈计算方法 （1）ห้องสมุดไป่ตู้项目服务商圈设定为第一商圈即和平
原有商区合并为一的方法 填充法 连接法
2、续点商区 续点商区是在原有商区的基础上，用一个规
模比较大的企业在距离原有商区的主要企业有一 定距离的地方建立新企业，以此向外继续延伸商 区的方法。
一、商区的概念与商区的扩展
3、转移商区 用转移商区的方法扩建商区主要是在
有一定规模的商区的基础上，通过一系列 大型企业转移原有商区范围的方法。
三商圈的销售额则为第二商圈的10％，所以，确定了第一商圈之后， 加上两个1.1系数就是本项目的总销售额。 5、评估此项目的经济效益
在这个阶段，主要计算项目单位营业面积的销售额等经济指标来 对项目进行总体评估。
三、商圈研究的原始方法
（二）小型商场的商圈研究 小型商场的商圈研究比较简单，一般以步行20分钟，