房地产开发与经营管理计算
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理一、引言房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，对于国家经济和社会的发展起到了举足轻重的作用。
随着城市化进程的加速，房地产开发经营与管理的重要性越发凸显。
本文将针对房地产开发经营与管理的关键问题展开探讨，包括市场研究、项目规划、资金管理、人力资源和市场运营等方面。
二、市场研究市场研究是房地产开发经营与管理的首要步骤，它对于项目可行性评估以及后续工作的顺利进行至关重要。
市场研究应包括对需求和供应的准确预测，以及对竞争对手和潜在机会的深入分析。
1. 需求预测需求预测是通过对市场经济情况和人口发展趋势进行研究，预测未来房地产市场的需求量和结构，确定开发项目的合理规模和定位。
需要综合考虑当地经济发展水平、居民收入水平、人口增长率、城市化进程和政府政策等因素进行分析，以提高预测的准确性。
2. 供应预测供应预测是根据市场需求情况，结合当前和未来房地产项目的供给能力，预测房地产市场的供应量和组合。
这需要考虑项目的区位、规模、价格、品质等因素，以及项目的开发周期和风险。
通过供需匹配，可以更好地控制市场波动，平衡供求关系。
3. 竞争对手分析竞争对手分析是指对同一市场区域内的其他房地产开发商进行深入研究，了解他们的项目定位、产品差异化、营销策略等，并评估他们的优势和劣势。
这有助于制定有针对性的竞争策略，增加市场份额。
三、项目规划项目规划是将市场研究的结果和实际可行性结合起来，制定详细的发展规划和布局，为后续的开发和运营提供指导。
1. 土地选址与审批土地选址应结合市场需求、供应情况以及城市发展规划进行综合考虑，选择合适的地段和区域。
同时，还需进行土地审批，确保项目符合相关政策和法规的规定。
2. 开发规划与设计开发规划与设计是确定项目的建筑风格、功能分区、景观设计等，以及设施设备的配置。
合理的规划和设计能够提升项目的竞争力，增加市场价值。
3. 可行性研究可行性研究是在市场研究的基础上，综合考虑地价、开发成本、房地产投资回报率等因素，评估项目的可行性和经济效益。
房地产经营管理计算题
房地产经营管理计算题 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】1、某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000ｍ2的土地50年的使用权，建筑容积率为4，建筑密度为50％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/ｍ2，专业人员费用为建筑成本预算的8％，行政性收费等其他费用为450万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的％、％和％，预计建成后售价为12000元/ｍ2。
项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为14％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？解:1、项目总开发价值（1）项目总建筑面积：5000×4=20000（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（20000-4000×50%×4）/10=1200（平方米）（3）项目总销售收入：20000×12000=24000（万元）（4）销售税费：20000×%=1560（万元）（5）项目总开发价值：240000-1560=22440（万元）2．项目总开发成本（1）土地成本：4000万元（2）建造成本：20000×3500＝7000(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7000×8%＝560(万元)（4）其他费用：450万元（5）管理费：(4000+7000+560+450)×%＝(万元)（6）财务费用①土地费用利息：4000×[(1+14%/4)3×4-1]＝(万元)②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：(7000+560+450+×[(1+14%/4)(2/2)×4-1]＝(万元)③融资费用：+×10%＝(万元)④财务费用总计；++＝(万元)（7）市场推广及销售代理费用：24000×%+%)＝840(万元)（8）项目开发成本总计：4000+7000+560+450+++840＝(万元)3、开发商利润：＝(万元)4、开发商成本利润率：×100%＝%2、某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。
《房地产开发与经营》课程标准
《房地产开发与经营》课程标准课程代码：180512117 建议课时数：64学分：4适用专业：工程造价专业先修课程：工程财务平行课程：工程经济学、AutodeskRevitArchitecture,建设工程投资与控制一、前言1.课程的性质《房地产开发与经营》课程是本专业的主干课程之一，通过本课程的学习，使学生能够掌握房地产的基本概念和属性特征；能够对房产业、房地产市场、房地产开发与经营管理活动等相关内容有一个初步的、较为全面地了解2.设计思路注重实用性和系统性，以全面阐述房地产知识体系为着力点，详细介绍房地产项目管理全过程所涉及的开发、投资分析、市场营销、资金融通、产权确认及物业管理等系列知识和房地产咨询业务中所涉及的房地产估价及房地产经济等相关知识，并与我国现行房地产管理的有关法律、法规、规范及标准相结合，贴近房地产实际项目运作的各项工作。
依据工作任务完成的需要，职业学校学生的学习特点和职业能力形成的规律，按照“学历证书与职业资格证书嵌入式”的设计要求确定课程知识和技能等内容。
依据各学习项目的内容总量以及在该门课程中的地位分配各学习项目的课时数。
学习程度用语主要使用了“了解”、“熟悉”、“掌握”。
“了解”、“熟悉”、“掌握”用于表述对于基本知识点的学习程度，二、课程目标根据本专业的培养目标和人才规格，按照知识、能力、素质三个维度的分析方法，概括出本课程的目标。
（一）知识目标掌握房地产的基本概念和属性特征，熟悉房地产行业，熟悉房地产开发与经营管理活动的主要环节和内容和房地产行业人员的从业资格与要求，了解房地产产权与房地产制度的内容及我国房地产政策制度演变的历史。
（二）能力目标了解房地产业的范畴及其组织机构，了解我国房地产业政策制度的演变历史，熟悉房地产市场体系、结构和房地产市场交易的主要形式，熟悉城市规划与房地产开发的关系，以及房地产开发的基本程序与步骤，了解房地产开发经营企业设立的条件，熟悉房地产行业从业人员的执（职）业能力要求（H）素质目标培养学生掌握房地产开发与经营管理的基本理论与知识，培养学生爱岗敬业、团结协作、热爱科学的学风和创新精神三、课程内容和要求本课程采用模块式教学，模块内容和要求及活动与建议，参考教学课时如下表所示：（-）教学内容第1章房地产基本概念与属性教学内容：11什么是房地产？1.2房地产的基本属性与特征13房地产的类型教学要求：掌握房地产的基本概念与属性特征；熟悉房地产的类型。
房地产开发经营与管理笔记
房地产开发经营与估价第一章：房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资（通常以回收期1年为界限）：长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。
2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离）：直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益：学校…）5、投资的特性：经济行为；时间性；目的是获得收益；风险性。
（四个特性）6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。
7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。
（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。
9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场）；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。
10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）；商业（特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等）11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定）；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在经济外溢或转移。
12、房地产投资的作用：收益；保值；增值；消费；业主荣誉。
13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产置业投资（长期投资）。
14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs （权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益）；房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发与经营管理案例
房地产开发与经营管理案例概述房地产开发与经营管理是一个复杂的领域，涉及到土地开发、建筑设计、销售市场、物业管理等多个方面。
在本文中，我们将重点讨论一个具体的房地产开发与经营管理案例，以便更好地了解这个行业的运作和挑战。
案例背景这个案例是关于一家房地产开发公司，我们简称为“ABC房地产公司”。
该公司成立于2000年，总部位于一个经济发展较快的城市，专注于高端住宅项目的开发和销售。
ABC公司在过去几年取得了不俗的业绩，但最近却面临着一些挑战。
挑战与问题ABC公司在进行了一系列市场调研后发现，市场对高端住宅项目的需求有所下降，而中低端住宅项目的需求正在上升。
此外，政府对房地产市场的调控也越来越严格，包括土地供应、贷款政策等方面的限制，给公司的发展带来了一定的不确定性。
另外，ABC公司在项目管理和营销方面也存在一些问题，例如项目进度不够及时、销售策略不够灵活等。
这些问题导致了公司在竞争激烈的房地产市场中处于劣势地位，急需改进和调整。
解决方案与改进措施为了解决上述问题，ABC公司制定了一系列解决方案和改进措施。
首先，公司决定调整产品结构，增加中低端住宅项目的开发比例，以适应市场需求的变化。
同时，公司积极与政府合作，了解并遵守相关规定，确保项目的合法性和稳定性。
在项目管理方面，ABC公司加强了内部团队的协作和沟通，优化了项目进度管理流程，确保项目能够按时交付。
在营销方面，公司拓展了销售渠道，尝试新的营销策略，提升品牌知名度和市场竞争力。
结果与展望经过一段时间的努力和改进，ABC公司逐渐摆脱了之前的困境，取得了一定成绩。
中低端住宅项目的销售增长迅速，为公司带来了稳定的收益。
同时，公司在高端住宅项目上也有所突破，加强了与高端客户的合作，优化了项目质量和服务水平。
在未来，ABC公司将继续致力于提升自身的管理能力和创新能力，不断探索房地产市场的发展机遇，保持行业领先地位。
同时，公司也将积极响应政府的政策调整，与各方共同推动行业的良性发展。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
房地产项目开发经营及管理
房地产项目开发的经营及管理中图分类号:f293.3文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)09-220-03摘要我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。
本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。
关键词房地产项目开发经营管理一、项目公司组建及团队组成一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。
在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。
所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。
其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。
在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由专业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。
再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。
二、前期策划阶段的管理项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。
(一)市场调查及市场定位的重要性以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。
这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。
如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。
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1【例4-1】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次移动平均法（N=3，N=5）、二次移动平均法（N=3）模拟该时间序列，并预测其1995年的开发面积。
某公司商品房开发面积统计年 份 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 开发面积（万M ²） 0.792.282.598.159.795.4610.21解：设N=3 根据(1)111()tt t t N M X X X N--+=+++分别计算各周期的移动平均值：(1)3M =1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07 (1)4M =1/3（2.82+2.59+8.15）=4.52 (1)5M =1/3（2.59+8.15+9.79）=6.84 (1)6M =1/3（8.15+9.79+5.46）=7.80 (1)7M =1/3（9.79+5.46+10.21）=8.49 据此，可预测该公司1995年的商品房开发面积为：95ˆX =8.49(万M ²) 设N=5，则各移动平均值计算如下：(1)5M =1/5（0.79+2.82+2.59+8.15+9.79）=4.83 (1)6M =1/5（2.82+2.59+8.15+9.79+5.46）=5.76 (1)7M =1/5（2.59+8.15+9.79+5.46+10.21）=7.24 95ˆX =7.24（万M ²） 答：该公司1995年的开发面积预测值为7.24（万M ²）。
解：设N=3，根据(2)(1)(1)(1)111()tt t t N M M M M N--+=+++，分别计算数列的二次移动平均值如下：(2)5M =1/3（2.07+4.52+6.48）=4.48 (2)6M =1/3（4.52+6.48+7.80）=6.39(2)7M =1/3（6.48+7.80+8.49）=7.71 求预测模型系数：根据(1)(2)2t t t a M M =- 7a =2×8.49-7.71=9.27根据(1)(2)1()1tt t b M M N =-- 7b =1/（3-1）（8.49-7.71）=0.39 由此，求得该公司商品房开发面积1995年的预测值。
根据ˆt T t tX a b T +=+ 95ˆX =9.27+0.39×1=9.66（万M ²） 【例4-2】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次指数平滑法、二二次指数平滑法模拟该时间序列值，并预测其1995年的商品房开发面积。
某公司商品房开发面积统计年 份1988198919901991199219931994开发面积（万M ²）0.79 2.28 2.59 8.15 9.79 5.46 10.21解：取初始值：(1)0S =1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07 取平滑系数α=0.40 根据(1)2(1)121(1)(1)(1)tt t t t t S X X X X S ααααααα---=+-+-+=+-，分别求得该数列的一次指数平滑值为：(1)1S =0.40×0.79+（1-0.40）×2.07=1.56 (1)2S =0.40×2.28+（1-0.40）×1.56=2.06 (1)3S =0.40×2.59+（1-0.40）×2.06=2.27 (1)4S =0.40×8.15+（1-0.40）×2.27=4.62 (1)5S =0.40×9.79+（1-0.40）×4.62=6.69 (1)6S =0.40×5.46+（1-0.40）×6.69=6.20 (1)7S =0.40×10.21+（1-0.40）×6.20=7.80 据此，可预测该公司1995年的商品房开发面积为：95ˆX =7.80（万M ²） 取平滑系数α=0.70根据(1)2(1)121(1)(1)(1)tt t t t t S X X X X S ααααααα---=+-+-+=+-，分别求得该数列的一次指数平滑值为：(1)1S =0.70×0.79+（1-0.70）×2.07=1.17 (1)2S =0.70×2.28+（1-0.70）×1.17=2.33 (1)3S =0.70×2.59+（1-0.70）×2.33=2.51 (1)4S =0.70×8.15+（1-0.70）×2.51=6.46 (1)5S =0.70×9.79+（1-0.70）×6.46=8.79 (1)6S =0.70×5.46+（1-0.70）×8.79=6.46 (1)7S =0.70×10.21+（1-0.70）×6.46=9.08 据此，预测该公司1995年度的商品房开发面积为：95ˆX =9.08（万M ²） 解：设该序列二次指数平滑的初始值为：(2)0S =(1)0S =1/3(0.79+2.82+2.59)=2.07 取平滑系数=0.70 根据(2)(1)(2)1(1)tt t S S S αα-=+- ，分别求得该数列的一次指数平滑值为：(2)1S =0.70×1.17+（1-0.70）×2.07=1.44 (2)2S =0.70×2.33+（1-0.70）×1.44=2.06 (2)3S =0.70×2.51+（1-0.70）×2.06=2.38 (2)4S =0.70×6.46+（1-0.70）×2.38=5.24(2)5S =0.70×8.79+（1-0.70）×5.24=7.72 (2)6S =0.70×6.46+（1-0.70）×7.72=6.84 (2)7S =0.70×9.08+（1-0.70）×6.84=8.40 根据(1)(2)2t t t a S S =- 7a =2×9.08-8.40=9.75根据(1)(2)()1tt t b S S αα=-- 7b =0.7010.70-(9.08-8.40)=1.59由此可得该公司1995年度商品房开发面积的预测值为： 根据ˆt T t tX a b T +=+ 95ˆX =9.75+1.59×1=11.34（万M ²） 【例4-3】某企业为了以企业的年度管理费用预测其年度人均建安价值，收集了12月份的12组数据如下表所示，试据此进行相关与回归分析，提出预测模型。
人均管理费用及建安价值统计表月 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 管理费（千元）3.1 2.6 2.9 2.7 3.0 3.4 3.8 2.7 3.5 2.5 2.9 3.0 人均建安价值（千元/人） 3.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.8解：（1）数据处理。
如下表统计数据处理表 序 号 管理费X 人均建安价值YX ² Y ² XY 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3.12.6 2.9 2.73.0 3.4 3.8 2.7 3.5 2.5 2.9 3.03.9 3.5 3.8 3.9 3.94.0 4.2 3.6 4.0 3.4 3.2 3.8 9.61 6.76 8.41 7.29 9.00 11.56 14.44 7.29 12.25 6.25 8.41 9.00 15.21 12.25 14.44 15.21 15.21 16.00 17.64 12.96 16.00 11.56 10.24 14.44 12.09 9.10 11.02 10.53 11.70 13.60 15.96 9.72 14.008.509.28 11.40∑36.145.2110.27171.16136.90即：X ∑=36.1，Y ∑=45.20，2X∑=110.27，2Y∑=171.16，XY ∑=136.90故22(1/)()XX L X N X =-∑∑=110.27-（1/12）×（36.0）²=1.667 22(1/)()YYL Y N Y =-∑∑=171.16-（1/12）×（45.20）²=0.910(1/)XYL XY N X Y =-⨯∑∑∑=136.90-（1/12）×36.10×45.20=0.923（2）建立方程，一元线性回归方程系数计算式为：11XY XXL b L a Y bX Y b X NN==-=-∑∑将数据代入得：b=0.923/1.667=0.553a=1/12×45.20-1/12×0.553×36.10=2.103 故得回归方程Y=2.103+0.553X（3）相关分析。
相关系数为：0.920.746 1.670.91XY XX YY L r L L ===⨯由N=12，α=0.05，查相关系数检定表（表4-3）得相关系数临界值r α=0.532。
由于r ＞r α。
故判定该企业的管理费用与人均建安价值在α=0.05的水平上是显著相关 （4）误差分析。
原始数据标准偏差（σ）的无偏估计量为：2211(1)(10.746)0.910.191121YY S r L N =-=-⨯=-- 2s=0.38（5）预测模型： Y=2.103+0.553X ±0.38（6）预测下月份人均建安价值计划值。
设下月份人均管理费X=3.00千元，则人均建安价值计划值估计为：ˆY=2.103+0.553×3.00±0.38=3.38～4.14（千元） 第五章房地产经营决策【例5--1】某房地产企业编制出开发建设居住小区的两个方案。
方案①为大面积开发，方案②为小面积开发。
两方案的建设经营期都为6年。
其中，大面积开发需要投资5000万元，小面积开发需要投资3000万元。
根据市场预测，市场商品住宅需求量的概率及两个方案年损益值如下表所示。
试问选用哪个方案受益最大？决策表（万元/年）自然状态 损益值 行动方案 需求量高1p =0.70需求量低2p =0.30E(A) 大面积开发（1A ） 2000 -400 1400 小面积开发（2A ）9006001050解：根据1()mii iji A p a==∑∑，分别计算出两个开发建设方案在6年内的净收益期望值。