推荐-融创宜兴东氿项目高层产品定位报告58p 精品
宜兴金融商务区办公地块评估报告
【宜兴金融商务区办公地块评估报告】一、地块位置说明金融商务区位于城东新区东南侧，紧邻东氿。
东侧为未来城市建设的标志建筑东氿大厦和凯宾斯基酒店，南侧为洑溪河公园，西北侧为宜兴文化中心，设置大剧院、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心、科技馆等，北侧为滨水商务街。
二、东氿金融商务区（RBD）未来规划随着东氿新城的建设，东氿RBD的商业价值逐步凸显。
规划布局分为七大功能片区，即星级酒店区、公共文化区、滨水商业休闲区、商务办公区、商业金融区、公寓居住区及生态休闲区。
规划沿东氿水面布置了一条休闲摈水商业街，努力创造富有活力和趣味的公共活动滨水空间。
规划将主要形象性高层商务办公建筑分布在解放东路沿线，与南侧居住高层带一起，共同形成两条高层建筑连续的空间界面，打造富有魅力的城市天际线，并在靠东氿大厦处形成高层建筑聚集的标志性节点，共同打造极具活力的新城标志性形象地区和山水相间的新城空间形态。
二、宜兴写字楼市场说明宜兴写字楼市场相对于住宅市场来说比较冷清，项目很少，目前只有1个在售的写字楼项目，纯写字楼项目主要位于西面的环科园附近。
1、东来国际（在售）物业地址：宜兴市环科园绿园路南侧、新城路西侧均价：7800元/平方米2、宜兴国际经贸大厦（售罄）楼盘位置：宜兴教育西路21号（教育西路、华兴路交界处）起价：8134元/平方米3、金汇大厦（售罄）楼盘位置：环科园绿园路（恒峰线缆对面）均价：7250元/平方米可以看到目前宜兴的写字楼市场还处于未开发的状态，项目很少，多集中于环科园附近，周边自然环境一般，主要是靠近园区的优势，价格在7000-8000元/平米左右。
宜兴写字楼二手市场情况目前二手的写字楼主要集中在市中心的老写字楼，价格在11000-12000元/平米左右。
环科园因为环境较差，价格低于7000元/平米，东氿大厦已经有二手房出售，由于凯宾斯基的品牌和良好的自然环境，目前价格为14000-15000元/平米左右。
别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
宜兴东氿规划
宜兴东氿新城启动区城市设计一、规划范围宜兴市东氿新城启动区位于东氿以西、以南，东氿大道以东，大溪河以北，用地面积约1 39公顷。
二、规划理念启动区城市设计在尊重实际的基础上创意性地提出了“引湖入城、双向联动” 的总体构想。
“引湖入城”，即打通东氿与城东新区的景观通道，使湖区景观能融入城市之中，城市与景区互相带动。
“双向联动”，即沿东氿大道和解放西路延长线双向布置主要公共建筑和商业住宅设施。
三、功能分区启动区城市设计将基地划分为文化艺术、酒店商业、生态居住、活力游憩、滨水商务、水岸休闲六大功能分区。
1、文化艺术中心区：紧临东氿大道东侧，设置大剧院、博物馆（包括美术馆）、图书馆（包括图书发行中心）、青少年活动中心、规划展示馆等；2、酒店商业区：以五星级酒店为标志性建筑，沿解放大道延长线北侧结合临水景观，布置时尚商业休闲设施；3、生态居住区：位于解放大道延长线以南，临水布置低层独立式住宅，沿街配置少量商住混合用途；4、活力游憩区：相对独立于基地的东北角，规划为具备地方特色的休闲游憩体验岛；5、滨湖商务区：布置于基地的西北角，面对东氿湖，形成开阔的商务办公景观界面；6、水岸休闲区：位于大溪河两侧、基地西北角及北侧部分生态湿地，为滨湖的公园及天然湿地形成良好的休闲区域。
四、交通组织1、交通方式：规划三种不同形式的交通方式，分别为车行、步行、水上巴士。
2、道路等级：主干道、次干道、支路、人行通道等。
3、静态交通：每块区域根据用地性质配备相应的停车空间，并在浮岛西入口和南入口附近结合公建设置大型公共地下停车库，倡导步行交通。
4、人行系统：浮岛南北向通道设为人行通道，由两座连续的人行桥连接，增强浮岛及整个区域的景观性和趣味性。
五、空间景观景观节点、景观廊道、景观界面相结合，形成丰富的景观空间效果，同时打通湖水与基地的通道，形成丰富的景观渗透廊道。
宜兴市大溪河南侧地区控制性详细规划及城市设计规划依托自然资源优势和便利的交通条件，融合山水特色，打造南北向的生态景观渗透廊道以增强山水之间的联系，凸显地区特色，形成“一轴一廊三片”的功能结构。
融科宜兴商业项目市场分析与产品定位报告260p
世纪花园
富康家园西区
岳阳苑
岳堤苑二期
富康家园东区
岳堤苑一期
金色年华家园
岳阳新村
岳堤南苑
谢桥花园二期
泽福苑
谢桥花园一期
富雅苑
城南新村
城市嘉苑
★龙背山庄
富卓苑
龙背山庄东苑
谢桥新村
幸福公寓
地块周边小区居住人口统计
小区 谢桥花园二期 谢桥花园一期
岳阳新村 岳堤苑一期 岳堤苑二期 岳堤南苑
富雅苑 城市嘉苑 富卓苑 龙背山庄东苑 谢桥新村 金色年华家园 富康家园东区 富康家园西区 岳阳苑 泽福苑 城南新村 龙背山庄
（2）学校 提供稳定的消费客源：项目附近有两所学校，共
4500人左右，可以为项目提供稳定的消费客源； 扩大项目的影响区域：实验小学、试验中学是宜兴
市最好的两所学校，面向全市招生，覆盖面广，其 学生家长中，中高端消费者较多；随着生源不断更 新，每年不断更新的学生和家长，在不断带来消费 者的同时，将扩大本项目的辐射和影响。
★移动公司 ★移动公司
★君悦商业广场
★实验小学
★检察院
★实验中学
6、项目周边区域重点设施分析
（1）政府机关 周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、
海关、公安局、行政服务中心等政府机关,另外还 有移动公司、证券公司、邮政等大企业在此办公， 会对项目产生很大支撑； 公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存 在，会产生大量的公务及商业消费，为项目带来很 多高质量的商业人流； 催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员 的存在，催生了许多对餐饮、娱乐等中高端业态的 消费需求。
项目单个店面体量太大：项目单个店面 体量较大，单个店面的面积从400-1000 多平米，面积过大；
【包装】融创15个优秀售楼处案例
选址示意
办 公 区
住宅区
示范区选址：楼盘西北代征绿地内 示范区面积：3589m² 售楼处面积：780m² 样板房位置：售楼处二层，实楼内部
融创中国控股有限公司
立面效果
外檐材料：石材（莱姆石）+玻璃幕墙 【重点提示】 莱姆石色差较大，效果不稳定，建议选择品相稳定的石材做替换。
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精装效果
硬装单方实际单价 精装设计单位 精装设计风格
4200元/㎡
GOTOMAIKAN INTERNATIONAL LIMITED
法式
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景观效果
景观设计风格 B档 C档
法式 1100元/㎡ 880~990元/㎡
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选址示意
【重点提示】 售楼处面宽70米，对场地面宽需求较大，建议场地最小应满足90m（宽）X80m（深）。
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选址示意
示范区选址：2#地块东北角商业 示范区面积：11062㎡ 售楼处面积：1644㎡ 样板房位置：售楼处旁另建，示范 区内北侧
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立面效果
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风格 面积 层数 设计单位
现代风格 2127平方米
2层 上海日晴
精装效果
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硬装单方实际单价 软装单方实际单价
得较好的市场口碑，前来参观的同行和设计院络绎不绝； 3. 本区域内时代奥城项目复制了候潮府售楼处的外立面；融创西安项目复制了候潮
府售楼处。
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选址示意
样板房
售楼 处
景观 示范 区
停车 场
示范区选址：基地南端商业 示范区面积：4500平方米 售楼处面积：800平方米 样板房位置：售楼处内部
宜兴东氿大厦幕墙工程项目策划书
项目策划书一、工程概况：1、工程名称：宜兴东氿大厦幕墙工程;2、工程地点：江苏省宜兴市解放东路延伸段；3、建设单位：宜兴市金源置业有限公司；4、建筑设计单位：华东建筑设计研究院有限公司；5、幕墙设计单位：苏州金螳螂幕墙有限公司；6、监理单位：理工大学工程兵工程学院南京建设工程监理部；7、工程建筑面积为：162000m2（摘自土建施工牌）;8、建筑总标高为：239。
80m；9、楼层标高与层数及分布情况：（1）楼层层高情况：一层层高6m，二层～四层高均为5。
2m，五层高4。
5m，六层～三十六层层高均为4.1m，三十七层层高5.5m，三十八层～五十二层层高均为3。
6m,五十三层～五十四层层高均为3.8m，五十五层层高4。
4m,五十六层起钢结构从标高225.600～239。
800m；(2)楼层分布情况及基本情况：该工程分为主楼和裙楼两部分，主楼和裙楼之间有连廊连接.其中裙楼四层，裙楼五层为1。
5米高的女儿墙。
主楼一层～四层标高与裙楼一致。
主楼幕墙形式较为单一,主要为竖明横隐半隐框玻璃幕墙,竖向外盖板为装饰大盖板，屋顶从标高225。
600～239。
800m为钢结构外包幕墙。
裙楼幕墙造型较多,幕墙形式不一.10、外立面装饰:总工程量大约60500平米。
其中裙楼石材幕墙面积3850平米，其余为玻璃幕墙、铝板、装饰线等。
幕墙总高：239。
8m，幕墙最高标高:239.8m。
11、主要材料等级要求均按照业主确认材料样品进行采购供应,样品目前还未经设计和业主确定，大致情况(意向）见下表：编号材料名称品牌材质、级别及规格招标时间签订时间备注1 玻璃南京圣戈班1、10mm钢化透明玻璃（19700.92㎡）；2、8mm钢化透明玻璃（1628.60㎡);3、10+12A+8+1.52pvb+8钢化中空夹胶Low-E玻璃（78。
89㎡);4、6+0.76pvb+6透明夹胶钢化玻璃（244.75㎡）；5、8+1。
52pvb+8夹胶钢化玻璃（1630.18。
宜兴东氿RBD城市设计及控制性规划方案
宜兴东氿RBD城市设计及控制性规划方案一、背景分析宜兴东氿位于江苏省宜兴市，地理位置优越，经济发展迅速。
然而，随着城市化的进程，东氿地区的空间布局、交通拥堵、环境污染等问题逐渐凸显，需要进行城市设计及控制性规划来解决这些问题。
二、设计目标1.优化空间布局：合理规划土地使用，提高土地资源的利用效率。
2.改善交通状况：修建交通设施，提升道路交通的通行能力，缓解交通拥堵。
3.提升环境质量：加强环境保护，改善水体和空气的质量，打造宜居环境。
4.促进经济发展：引进新兴产业，推动区域经济的发展与转型。
三、具体方案1.空间布局优化根据土地资源情况，将东氿划分为不同功能区域，包括居住区、商业区、公园绿地等。
合理规划土地使用，确保各功能区域间的相互衔接性和便利性。
2.交通改善（1）修建交通设施：增设公交站点、地铁站点等，方便居民出行；改扩建道路，提高道路通行能力。
（2）建设便捷交通网络：修建步行和自行车道，鼓励居民绿色出行；优化公共交通线路，提高公共交通的覆盖率和便利性。
3.环境质量提升（1）水体治理：加强水体污染治理，建设污水处理设施，提高水体的水质。
（2）空气治理：加强工业排污治理，控制移动源排放，减少空气污染物的浓度。
4.经济发展促进（1）引进新兴产业：积极招商引资，引进高新技术企业和创新型企业，推动区域经济的转型与发展。
（2）建设科技园区：打造科技创新孵化平台，提供企业创新支持，促进科技创新与产业发展相结合。
四、实施措施1.制定详细的规划方案，明确各项任务和时间节点，并建立相应的责任体系，确保规划方案的顺利实施。
2.加强与居民群众的沟通与合作，征求他们的意见和建议，并及时调整规划方案。
3.加强监管力度，对违反规划的行为进行处罚，并修订完善相关法律法规。
4.加大资金投入，保障规划方案的顺利实施，同时引导社会资本参与相关项目。
五、预期效果通过宜兴东氿RBD城市设计及控制性规划的实施，预期将实现以下效果：1.空间布局更加合理，资源利用效率提高。
融创项目可行性研究报告
融创项目可行性研究报告一、项目概述融创项目可行性研究报告是对融创地产公司近期正在策划的一项重大项目进行深入调研和分析的产物。
该项目计划在国内建设一座综合性的商业综合体，涉及到商业、文化、旅游等多个领域。
该项目的策划和实施对于融创地产公司的发展具有重要意义，也对当地的经济发展和城市形象的提升有着积极的推动作用。
二、项目背景融创地产公司是中国领先的综合性地产发展商，成立于1996年，总部位于中国深圳。
公司旗下拥有多家子公司，主要从事房地产开发、物业管理、商业地产运营等多个领域。
在过去的几年中，融创地产公司一直致力于打造高品质的商业地产项目，并已在全国范围内拥有多个商业地产项目。
在不断扩大和深化商业地产业务的同时，融创地产公司也努力推进社会责任工作，积极参与公益事业和环境保护。
三、项目目标本次可行性研究报告的目标是帮助融创地产公司全面评估该项目的可行性，包括市场需求、财务状况、风险分析等多个方面。
通过对项目的充分研究和分析，为融创地产公司提供决策依据，确保项目的顺利推进和成功实施。
四、可行性研究1. 市场需求分析该项目涉及商业、文化、旅游等多个领域，对当地市场需求的准确了解是项目可行性评估的关键。
经过调研分析发现，目标城市的商业和旅游业发展迅猛，市场需求潜力巨大。
同时，当地文化资源丰富，为该项目的发展提供了良好的土壤。
2. 技术可行性分析在项目建设中，需要运用前沿的商业和旅游技术，以及高品质的文化设施。
通过技术可行性分析，确定项目所需的技术资源和设备，保证项目的可行性和先进性。
3. 财务状况评估财务状况评估是项目可行性研究的重要环节。
通过详细的财务分析，确保项目的资金投入、预算安排和收支状况合理有序，保证项目的经济效益和长期可持续发展。
4. 风险分析在项目运营中，可能会面临多种风险，如市场风险、管理风险、政策风险等。
通过风险分析，及时发现并有效应对可能出现的风险，确保项目的稳健运行。
五、实施计划根据可行性研究报告的结果，制定合理的实施计划是确保项目顺利实施的关键。
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6500元/㎡ 8500元/㎡
主力 面积
150-178㎡ 150-183㎡ 165-202㎡ 180-220㎡ 140-190㎡ 140-176㎡ 130-175㎡
区间
高层产品起步阶段（2005-2006年）：团氿时代，宜兴住宅主流市场开始 出现高层产品。
以占据团氿湖的自然景观资源和周边成熟的商业配套为核心卖点，产品品质 仅仅表现为：有电梯、住的高、面积大。
高层产品户型仅有270、350平米两种的复式产品，希望营造空中 别墅的感觉，客户对于复式结构，尤其是客厅挑空设计表示喜欢 ，但由于面积大、总价高，接近甚至超过当前市场联排别墅产品 的总价，市场接受程度低。
客户对酒店式大堂、建筑立面用材、安防智能化、建筑架空设计 等表示推崇，认为能体现项目的高端形象。
偏大，对空间尺度要求高，一般需求为140平米左右的三居室或170平 米左右的四居室。
7
三、高层住宅市场发展判断
1. 未来3-5年，东氿区域内已知高层产品供应量达200余万平米。预计 今明两年入市供应量近50余万平米，竞争开始逐渐激烈。
已知潜在供应量
三、高层住宅市场发展判断
今明两年供应量
2. 品牌开发商陆续进入，市场整体操作水平将大幅提升，产品品质得 到有效保障，高层住宅市场将迎来“资源占有+高品质”的全方位竞 争阶段。
350
万/套
较含糊。
二期高层 （5栋）
建筑面积约为12万平米，暂时没有具体户型等详细信息
一期三栋楼均以下为干挂石材，以上均采用真石漆。 酒店式大堂设计，墙地面均为石材铺设；建筑一楼架空。
350平米
270平米
东氿一号情况描述：
目前高层产品市场高端项目的代表，定位高端客户群。
二、竞争项目Ⅱ：东湖公馆(逸品尚东三期)
占地面积13万平米 建筑面积14.3万平米 容积率：1.1 产品构成： 高层、联排、独栋
（尚未开发，已报规划）
东湖公馆产品信息统计表
产品形式 高层
户型
主力户型面积 （平米）
套数
三房两厅两卫
149
290
四房两厅两卫
165
312
合计
总套数
总面积 （万平米）
面积占比
融创宗地
二、竞争项目Ⅰ：东氿一号
占地面积17.8万平米，建筑面积29万平米，其中高层产品20万平米，容 积率：1.5-2 独栋及联排产品已全部售罄，后期上市产品全部为高层
东氿一号产品信息
产品形式
数量
主力户型面积 （㎡）
目前二手房价格
备注
一期高层
3栋
（预计年底） （174套）
270
预计均价240-310 暂无对外报均价，比
建筑外立面、社区内部绿化景观设计、及智能化等附属设施的投入处于很低 的水平，物业管理不规范。
代表小区：水岸豪庭、新天地、氿滨国际
高层产品发展阶段（2007-2009年）：城市发展方向东移，高层产品市场 向东氿区域转移，产品品质得到一定的提升。
“一心双城”为核心的城市规划，城市重心东移，东氿新城的开发进入快速 发展期。但高层产品核心卖点仍然依托自然资源或行政资源。
602
9.47
67.3%
602
9.47
东湖公馆情况描述：
开发商为有多年开发经验的本地领先企业，对客户需求理解深入， 且本项目是在借鉴和总结逸品尚东优劣的基础上形成的产品设计。
高层产品仅有149平米三居、165平米四居两种户型，吻合市场主 流高端客户群体的需求，市场认可度高。
二、竞争项目Ⅲ：恒基誉珑湖滨
宜兴东氿项目 高层产品定位报告
1
目录
第一部分 高层住宅市场分析 第二部分 竞争项目分析 第三部分 高层产品客户定位 第四部分 高层产品定位及产品设计要点
2
第一部分 高层住宅市场分析
3
一、以往高层住宅市场发展情况
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
2008年
2009年
代表楼 盘
龙泽苑
龙背山庄 水岸豪庭
新天地 中星湖滨城 君悦府邸 逸品尚东
（城西板块）（城南板块）（城西板块）（城中板块） （城西板块） （城中板块） （城东板块）
社区类 型
当期 公寓 价格
多层
多层
小高层， 高层
高层
3300元/㎡ 3100元/㎡ 4100元/㎡ 4800元/㎡
高层 5300元/㎡
高层
小高、 高层
总占地面积52.1万平米，建筑面 积83.4万平米，容积率1.6。 项目分为南、北两个地块，先期 开发南地块
（尚未开发，已报规划）
南地块整体情况： 占地面积26.7万平米，建筑面积42.7万平米，容积率：1.6 产品形式：高层、小高层、多层、叠拼、双拼
南地块产品分布图
21
誉珑湖滨南地块高层产品统计
代表小区：君悦府邸、久隆华府、逸品尚东
二、高层住宅市场特征分析
高层住宅市场起步晚，发展慢，市场上现有项目的产品竞争力比较弱。 目前，高端的高层产品均为资源型产品，强调对外部资源的占有（如：
自然景观、成熟的商业配套等），而项目产品品质的打造水平仍较低。 高层产品有比较高的接受度，有较好的市场表现。客户需求户型面积
规划设计理念逐步提升，建筑开始风格化，社区内景观、外檐开始有统一风 格的规划设计，但因受视野、开发经验的限制，规划设计水平仍处在较低的 水平，同时因受开发成本投入限制，导致产品品质无法有效呈现，整体开发 水平仍处于较低阶段。
产品类型开始丰富，在高层中出现错层、跃层的户型结构。有相对高端定位 的产品出现，主力户型为三四居和大面积的复式产品。
本项目高层主力产品为紧凑型的两居、三居户型，定位为中低端客 户群体，经济实力较弱，主要包括普通公务员、企事业单位的员工， 及有城区生活需要的乡镇居民。
产品形式
栋数
主力户型面积 （平米）
16栋
82
高层
（其中32层4栋、27 层6栋、22层4栋、18
89 115
层2栋）
140
小高层
4栋 （11层）
190
南地块合计
套数
888 882 687 714
176
总面积 （万平米）
总套数
面积占比
33.03
3171
80%
3.34
176
8%
36.37
3347
恒基誉珑湖滨情况描述：
3. 为满足不同的客户需求，寻求差异化竞争优势，各项目定位不同， 高层住宅市场开始产品细分。
第二部分 竞争项目分析
11
一、竞争项目分布图示 城市重心东移，东氿新城进入快速发展期，潜在竞争项目集中在东氿版块内。
中星湖滨城
溪隐村地块 恒基誉珑岛
颐景东方
金色阳光
苏宁环球 恒基誉珑湖滨
逸品尚东
东氿一号 东湖公馆