收益法在房地产评估中的应用

然而 ， 在我国的实践中， 没办 收益法 在房地产评 估 中的应 用才 开始增 所 有 者 带 来 的 利 息 收 入 必 须 等 于 他 每 年 的专业知识 。 这个金额就 法达到相应 的要求 ， 从而使 收益法在 实际 多， 直至现在 ， 收益法演变 为房地产 评估 能从房地产 中获得的净收益。 中最常用的方法之一 。 有收益 的房地产价 值评估 ， 如 商场 、 写字
的发展， 收益法在我国的研究也取得 了一
一
次 性 支 付 一 定 的金 额 ， 补 偿 房 地 产 所 有 因此收益法 的应用 ， 需要比较发达和 成熟
定的进展，在 ２ ０世 纪 九 十 年 代 以后 关 于 者 失去 的收益 。 这一货 币额每年给房 地产 的资本市场 ， 需要评估 人员具有 更加精湛
定； ３ 、 收益 为 无 限年 期 。运 用 收 益 法 评 估 本 费用 的大 小 ， 这 么做 考 虑 的不 够 全 面 。 房地产 的价值 ， 首 先要求取净 收益 ， 其 通 （ 二） 解 决方 法
然 后 确 定 资 本 化 （ 一） 理论依据充分。 收 益 法 是 以预 期 过 总 收 益 减 总 费 用 求 得 ， １ 、以 同 类房 地 产 的 市价 作 为收 益 额 率 ； 最后 选 用 适 当 的计 算 公 式 求 得 待 估 房 理 论为依据 ， 将受托估价的房地产的未来 的计价基础 。 通常对房地产收益额的确定 现 金净流 量折现值之 和作为 其现在 的价 地 产 的价 值 。 是直接计算 ， 本文认 为在确 定某房地产收
问题 到 解 决 问题 。 其估价 。 的 价值 评估 大 多不 适 用 。 在 信 息 资 料 比较
关键词： 房地产； 收益法 ； 估价
中图 分 类 号 ： Ｆ ２ ７ 文献 标 识 码 ： Ａ 收 录 日期 ： ２ ０ １ ４年 １月 ２ ４日
一

（ 三） 符合购买者的理念 。 通过收益法 全、 对 比案例 比较多 的情 况下 ， 市场法 与 所 确定 的收益 价格 ，实质是一 种需求价 收益法相比， 市场法能更好地评 估出房地
收 益法在 房 地产 评估 中的应 用
口文 ／宋 亚楠 白雪梅
（ 大连 财经学院 辽 宁－ 大连 ）
［ 提要］ 本文从房地产评估的 角度 的房地产 ， 重要的是有 收益性 的或者 具有
１ 、收益法的适用范围有 一定的局 限
收益法适用于有收益 的房地产价值评 研 究 目前 我 国 房 地 产 评 估 的基 本 方 潜在 的收益性， 都可 以运用收益法进行估 性。 法—— 收益 法。 本文的基本逻辑进程是 引 价 。特别是对于不能用成本法估价、 不可 估， 如商场、 写字楼 、 旅馆 、 公寓等 ， 对 于政 学校、 公 园等公用 、 公益性房地产 出问题 、 提 出问题到分 析 问题 ， 然后探 讨 再生 的城市土地 ， 收益法 同样也可 以适用 府机关、
房地产 的价格 ＝
园 等 公用 、 公 益 性 房 地 产 的 价 值 评 估 大 多
不适 用 。 二、 收 益 法 在 我 国 房 地 产 评 估 中 的 优 势
未来纯收益 ， 是以预测为基础 （ 与实际 的 这种理论的抽象 ， 包含着三个假设前 收 益额 不一 定 相 符 合 ） ； 其次， 收 益 法 仅 仅 提： １ 、 净收益 每年不变 ； ２ 、 资 本 化 率 的 固 从 预测 收益 的角 度 考 虑 价 格 ， 完 全 忽 视 成
房地产 的收益转 归房地 产购 房 地 产 市 场 发 展 变 化 和 社 会 经 济 条 件 各 顺市、 深圳市等几个城市先后开始征收土 权利 的让渡 ，
房 地 产 所 有 者 让 渡 出 去 的权 利 必然 个 方 面 因素 的影 响 ， 最 终 导致 其 结果 受主 地使用费， 为收益法在我国房地产估价中 买 者 。 的 应 用 奠 定 了理 论 基 础 。 随着 房 地 产 评 估 要 在 经 济 上 得 以实 现 ， 房 地 产 购 买者 必 须 观 判 断和 未 来 不 可 见 因素 的影 响 比较 大 ，
人们 受传 统观 念 影 响都 （ 一） 含 义。 收 益法 是指 预 计 估 价 对 象 会 去 考 虑 该 房 地 产 在 开 发 建 设 过 程 中花 地 产 评 估 的 时候 ， 收 益 法 还 可 以充 分 考 虑 资 产 的 认为折 旧费应作 为费用扣除 ， 而在 实际应 未来的正常净收益， 选用适当的还原利率 费 的成 本 。
（ 二） 产 生。１ ９ ８ ４ — １ ９ ８ ７年 广 州 市 、 抚
３ 、纯收益及资本化 率的确 定比较 困
三、 收 益 法应 用于 房 地 产 估 价 的 原 理 难。 由于 收益法需 要对 未来 收益进行 预
房地产在交易时 ， 随着房地产所 有者 测 ， 要度量 收益所承担 的风险 ， 而 且 它 受
楼、 旅馆 、 公 寓等 ， 对 于 政府 机 关 、 学校 、 公
是该收益性房地产的理论价格 ， 用 公式可 评估中的操 作也有较大 的困难。
４ 、仅根 据预 期 纯 收益 来确 定价 格 可 能 脱 离实 际 。 首先 纯收 益 是 购 买 者 期 望 的
（ 三） 收益 法适 用 范 围 。 收益 法 适 用 于 以表 示 为 ：
格 。对 于 房 地 产 的购 买 者 来 说 ， 其 购 买 房 产的真实价值 。 地 产 所 愿 意 支 付 的代 价 ， 自然 以 该 房 地 产
２ 、折 旧费是否应 该扣 除在 实际应 用
、
收 益 法 概 述
在 未来 所 能给 他 带 来 的收 益 为 依 据 ， 而 不 中存在较 大的争议 。 在运用收益法进行房
将其折现到估价 时点后再 累加 ， 以此估算 各种贬值 因素 ， 并且它是用未来 收益 来衡 用 当 中 许 多专 家 对 这 样 的做 法 提 出质 疑 ， 估价对象的客观 合理价格或价值 的方法 。 量房地产 的资产 的价值， 所 以其 结果较容 认为把折旧费应作为 费用扣除不恰 当。 收益法 的本质是 以房地产 的预期 未来收 易被投 资者所接受 。 益为导 向求取估 价对象 的价值 。