深圳星河时代楼盘
2010深圳十大楼盘建筑立面
万科棠樾
●在立面设计上立足于建筑的整体 性，比例的和谐统一，体量的错落 有致，从意的层面去体现东方生活 精髓；
●延续一期水城内在的中式意向。 不同材料构成的形体穿插，又为建 筑增添了现代的气息。
Part 6
万科棠樾—一袭东方味
万科棠樾
现代中式风格 万科棠樾是结合北方院落和徽派建筑风 格的现代建筑；徽派建筑是中国古建筑 最重要的流派之一，它的工艺特征和造 型风格比较独特，结构严谨，雕镂精湛， 不论是规划构思，还是平面及空间处理、 建筑雕刻艺术的综合运用都充分体现了 鲜明的地方特色。
万科棠樾
水榭山
水榭山别墅选用了砂岩做基座和外墙 装饰，铺贴的面积巨大。这种材料成 本大概在150元/㎡，比一般的花岗岩 、大理石要贵。而且，其2期的楼梯护 栏也全部采用砂岩切割而成，这是深 圳最大规模的砂岩楼梯护栏了。
水榭山
别墅的屋顶采用的是美国 进口的玻纤瓦，其质量比 国产的玻纤瓦要好，同样 造价也高。
香山里
在立面的整体背景上，有效地将阳台和一 些建筑构件进行有韵律的重复，这样在建 筑样式上形成跳跃的美感，给人强烈的视 觉刺激，从而留下深刻的印象。
Part 9
熙龙湾--滨海的新古典主义
熙龙湾
熙龙湾的建筑立面是以新古典主义海滨住宅风格为蓝本，塑造新的住宅形 象，通过色彩的变化，使滨海住宅形象成为雅典、高贵、豪华住宅的特点 ，凸显高贵典雅、恢宏大气；
万科棠樾
●立面风格以传统灰砖为基调， 以白色洞石为陪衬，并点缀青绿 色木质和金属构件，勾勒出现代 而富有典雅的韵味；
万科棠樾
星河时代营销策划方案
contents •项目背景与理解•目标客户群体分析•竞争分析•产品定位和差异化策略•营销策略制定•营销执行方案•营销效果评估与优化目录星河时代项目是由星河集团开发的大型住宅和商业综合体，位于城市核心区域。
项目占地约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，包括住宅、商业、酒店等多种业态。
星河时代项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，具有较高的市场潜力。
项目背景介绍星河时代项目定位为高端综合体，面向中高端消费者群体。
项目的核心优势在于地理位置、配套设施和品质服务。
针对消费者对生活品质和舒适度的追求，星河时代项目致力于打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合体。
项目理解和定位他们注重生活品质、舒适度和便利性，对价格敏感度较低。
目标市场的消费习惯和需求包括高品质的住宅环境、便捷的商业设施、丰富的休闲娱乐等。
目标市场为年龄在30-50岁之间，具有稳定收入和家庭的中产阶级群体。
项目目标市场分析年龄职业地域030201目标客户群体特征购房需求投资需求改善生活品质目标客户群体需求分析目标客户群体购买行为分析01020304关注品牌和口碑注重性价比喜欢一站式购物考虑未来发展前景竞争对手一竞争对手二主要竞争对手概况竞争对手一该竞争对手的营销策略主要是通过广告和促销来吸引消费者，同时它们也注重线上线下的融合，以便更好地满足消费者的需求。
此外，它们还注重与合作伙伴建立合作关系，以扩大自己的市场份额。
竞争对手二该竞争对手的营销策略主要是通过品牌建设和口碑传播来吸引消费者。
它们注重提供高质量的产品和服务，并积极鼓励消费者分享自己的使用体验。
此外，它们还注重在社交媒体上与消费者进行互动，以提高品牌知名度和认可度。
竞争对手营销策略分析该竞争对手的优势在于其专业性和独特性，品牌形象较强。
然而，它们的劣势在于其市场份额相对较小，产品线较短。
竞争对手优劣势分析竞争对手二竞争对手一目标市场定位根据产品独特的特点和优势，确定产品的差异化卖点。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
星河时代高档住宅项目全程营销推广策略
房产讲座与咨询会
组织专业讲座和咨询会，邀请行业专 家、设计师等分享房产知识和经验， 吸引潜在客户。
社区互动活动
举办社区互动活动，如亲子活动、健 康讲座等，增进与目标客户的互动与 联系。
合作活动
与其他高端品牌、社区等合作举办活 动，共享客户资源，提高项目知名度 。
跨界合作与资源共享机制构建
与设计师合作
产品类型
高档住宅，包括别 墅、洋房、高层等 多种物业形态
项目名称
星河时代高档住宅 项目
项目规模
总占地面积50亩， 总建筑面积10万平 方米，绿化率35%
价格定位
均价2万元/平方米 ，面向高端客户群 体
目标客户群体定位
家庭结构
核心家庭为主，注重家庭氛围 与亲子关系
收入水平
家庭年收入100万以上，具备 较强购买力
公关活动
策划系列公关活动，如品鉴会、论坛、 跨界合作等，邀请行业专家、意见领袖 和潜在客户参与，提升项目影响力和美 誉度。
价格策略及优惠活动设计
01
02
03
价格策略
优惠活动
付款方式
根据项目定位、成本和市场行情，制定合 理的价格策略，确保价格与项目品质相符 ，同时考虑客户的心理预期和购买力。
设计具有吸引力的优惠活动，如认筹优惠 、开盘优惠、团购优惠等，以刺激客户购 买欲望，加速销售进程。
报纸广告
02 在高端报纸上发布项目广告，突出项目的品质和价值
，吸引潜在客户的关注。
户外广告
03
在城市核心地段、高速公路等位置发布户外广告，扩
大项目的知名度和曝光率。
社交媒体运营及互动营销
官方微博/微信公众号
01
开设项目官方微博和微信公众号，发布项目最新动态、活动信
9-福田COCOPark案例
比例
59% 10% 26% 6% 100%
百老汇、ANOTHER、STELLALUNA、VERO MODA、FILA、KAPPA、易天数码、SUNION、和 民居食屋、HOLA、全棉时代、维多利亚的秘密
L3层主要为餐饮和美容，消费档次覆盖中端及大众化；
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
L1层业态比例 面积 0
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
福田项目两次发展升级，成为品牌复制标杆
随着区域环境的剧烈变动发展，COCO Park经历两次业态调整。 第二次业态调整期间，星河集团商业地产项目正值全国扩张阶段，因此福田COCO Park的调整对 星河集团COCO Park系列发展显得至关重要。事实证明，COCO Park本次调整适应了周边商业发 展，有力提升了COCO Park品牌影响力。
福田COCO Park
——案例分析——
发展商背景：星河地产进入多元发展格局 星河集团深耕深圳多年，发展为综合发展商
星河集团（前身为深圳市怡和企业公司）成立于1989年，集团秉承“做市场先锋，走 品牌之路”的经营理念，坚持打造“星河精品”，为客户提供“至诚服务”。 经过24年的发展，星河集团除布局深圳外，还布局常州、惠州、广州、天津，在战略 上形成了“多元化、跨产品、跨地域、跨产业”的发展格局，在模式上形成了“以房地 产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅”的三元驱动。
房龙智业深圳星河cococity案例研究
居住新区商业成功案例研究
项目位于深圳龙华区，城市副中心，深圳的后花园，城市外围的居住新区；项目临 近多个地铁站，外部交通良好
a.Coco city：项目区位
深圳北站
Coco city
0.4公里
1.5公里
白石龙站
距离白石龙地铁站0.4公里； 距离深圳北站1.8公里；
民治站
距离民乐站1公里
1.项目发展路径研究
1.项目发展路径研究
7
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究
居住新区商业成功案例研究
项目主要以零售、餐饮、服务类业态为主，主打儿童天地、女性和美食主题，也进 驻了像亲子乐园等体验式业态，增加了项目业态丰富度
a.Coco city 项目：业态占比分析
业态 零售 餐饮 服务 娱乐 合计 面积 5万㎡ 1.7万㎡ 1万㎡ 0.3万㎡ 8万㎡ 占比 62.5% 21.25% 12.5% 3.75% 1
物业类型
入市时间 价格 车位
商业8万㎡，住宅22万㎡，商务公寓 2.8万
住宅2012年，商业2014.11开业 住宅均价3万元/㎡ 4100（地下两层车库）
配套
停车位 项目定位 1.项目发展路径研究 1
3000㎡幼儿园，3000㎡社区公共设施
2500 新型社区型购物中心
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究
10
城市外围城市综合体模式研究
居住新区商业成功案例研究
项目先开发高品质住宅，再开发商务公寓，为最后的新型社区购物中心提供优质客 群，商业面积（购物中心和公寓）占整个项目总建面的23.5%，商业作为项目配套
a.Coco city 项目：项目的物业组成分析
星河时代营销策划方案
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星河时代营销策划方案
•CBD（中央商务区） 情 况
•1、现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务 机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通信 条件，便于现代商务活动的场所。
•2、CBD局限于一个大城市，并且是一个世界性的城市。真正意义上的商务中心 区一定是公认的国际性城市。
•建筑布局： •由7栋高层住宅组成，创新波特曼国际共享街区，4万多平方米的内街区，2万多平方米 的空中花园，打破传统豪宅高度封闭的空间模式，通过所有节奏空间过渡，使私密空 间——半空间——开放性空间和谐的街接起来。
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星河时代营销策划方案
•项目的SWTO分析
•优势： •地段、位于CBD内、实力地产商、升值潜力、目前同区竞争对手少、大师级团队、 项目特点针对性强
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星河时代营销策划方案
•推广思路
•2、 开盘庆典
• 主 题：星河·现代开盘庆典之国际生活，率先体验
• 活动内容：
• （1） 雕刻表演：雕刻工艺师可以根据来宾的要求为来宾雕刻，并将完成品作为礼品
•
送给来宾。
• （2） 爵士乐队：根据现在的气氛演奏，营造一个浪漫时尚的名流聚会环境。
• （3） 现场表演大型的国标，伦巴、恰恰……将现场气氛提升至最高点。
•劣势： •况争对手是在深圳有较强实力的城建集团、社区配套还在完善与规划中
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星河时代营销策划方案
•项目的SWTO分析
•机会点： •市场潜力大，专业的CBD商务公寓刚刚起步，本项目领先一步。 •针对CBD的特性量身打造的配套公寓，针对性，适用性强。
•威胁点： •CBD的作为商务区与生活住宅区存在较大的差别，生活配套与氛围不够成熟。
龙岗中心区
1、龙岗区域划分 2、龙岗中心城介绍及规划 3、龙岗中心城划分片区 4、片区楼盘分布解析北部，处于珠江口东岸深莞惠城市圈的重要节点，是 连接珠三角经济圈与海峡西岸经济区的重要通道。与惠州的惠阳区、 东莞的凤岗镇相接，与深圳市罗湖、盐田、宝安三个区相邻，东部海 域与香港海域相连。205国道和深汕、机荷、水官等7条高速公路， 广深、京九、平盐和正在规划建设的厦深高速铁路等4条铁路，深圳 地铁3号线、5号线穿境而过。 龙岗1993年建区，是全市最年轻的行政区。2005年完成城市化改制 。今年7月，市委市政府决定设立坪山新区，将坪山、坑梓两个街道 划归坪山新区管理，行政区划仍属于龙岗。全区总面积844.07平方 公里（含坪山新区面积160平方公里），辖平湖、布吉、坂田、南湾 、横岗、龙岗、龙城、坪地、葵涌、大鹏、南澳11个街道及坪山新区 坪山、坑梓街道，共152个社区（含坪山、坑梓街道23个社区）。全 区海域面积440平方公里。
龙岗中心城介绍
综合考虑与规划重点地区的相关因素，确定了以龙城广场 为核心，包括龙岗街道办的龙平地区、南联地区、吉祥路 地区以及龙岗河的部分地区，约11.8平方公里的规划研究 范围和龙城广场周边空间，包括龙岗镇、龙岗河、地铁三 号线、客家围屋等。 龙岗中心区沿用总规中组团分区的概念，范围包含龙城、 龙岗、坪地、横岗四个街道。龙岗中心城位于龙岗区的核 心位置，为区政府驻地。是龙岗区行政、文化和商务中心 职能。大概范围为龙平路、深惠路、黄阁路、龙城路围合 范围。
大运新城区楼盘分布
大运新城主要是由龙平路、黄阁路、如意路、北通道、深 惠路围合而成
在售楼盘：星河时代花园、绿景大公馆、阳光天健城、双子 座、奥林华府、睿智华庭、中海康城国际、中海塞纳时光 待售楼盘：美域蓝湾
世联_深圳星河丹堤开盘活动危机处理预案分享_33PPT
危机处理预案的思考点——现场突发事件
交通情况：
➢危机情况： 主路口塞车，停车位不足， ➢操作模式：
事先与交通部门沟通，请交警现场指挥并有拖车现场等候； 所有工作人员车辆提前一天进入丰泽湖山庄占车位，客户到后及时将占 位车辆开至梅林海关停车场； 为确保选房客户有足够车位，事先安排已领号客户领取“VIP停车卡”预 留车位； 所有工作人员禁止开车；
本报告是严格保密的
星河丹堤危机处理预案
开盘前充分考虑可能存在的各种危 机
按时间进行危机分类排序
确定各级危机处理人员及明确分工
开盘当日各级危机处理人员各司其 职 （将可能发生的危机变为不可能）
本报告是严格保密的
星河丹堤危机处理预案——成立危机处理小组
成立危机处理小组，分级别处理突发事件
一级：危机对象为个别人员问题，对活动流程不产生影响，完全可以 由各区域的一级决策人直接处理，小组成员配合执行解决； 二级：特指影响到活动流程，对部分客户造成不便的情况，且经一级 决策人协调后无法解决，则由二级决策人进行决策把握，小组成员配合 解决； 三级：指一、二级无法解决的问题以及对活动流程、客户购房心理产 生严重影响的问题，由二级决策人稳定局面，三级决策人召集危机小组 成员迅速解决；
预先公关，请交警、配警车及防爆队员
本报告是严格保密的
星河丹堤危机处理预案——按开盘区域划分
危机爆发点 停车场
197套TH+7套独立别墅； 户均面积：240平米； 官邸新区：（B区） 154套叠加TH； 户均面积：221平米； 二期： （E、F区） 1250套平面及复式； 户均面积：196平米； 三期：（D区） 96套TH+7套独立别墅； 户均面积：259平米；
采盘心得
外出观摩心得从11月23日上午开始，我们从惠城、惠阳、大亚湾、深圳龙岗进行了为期4天的跑盘，我们的任务是调查几大片区内25个高档别墅楼盘，熟悉片区交通情况、了解楼盘基本参数，售楼基本礼仪、楼盘建筑特点及优缺点、样板房装修标准、直到26号下午，除了少数几个偏远的楼盘（百合名门、清林径、太阳城等）和没有售楼处的楼盘（波西塔诺等），大部分楼盘我们都跑过，且登记了楼盘数据，总结这次跑盘经历，我有五个方面的认识。
一．关于城市惠州这是我是第二次踏上这一块土地，到惠阳、惠城、大亚湾、这对我来说是一个熟悉而又陌生的城市，一开始，我有一种新鲜感，期望从跑盘中能知晓这惠州这座千年古城的过去、今天与未来，但不久，新鲜感很快变成一丝失落，我从河源过来，当再一次踏上惠州时深刻的感觉到惠州的变化还是很慢，河源的“摩的交通”和这里的相差无几，噪杂拥挤。
后来，随着跑盘的深入，我对这个城市也有了更深入的认识，和惠阳本地人聊天时，他们都会感慨惠阳这些年翻天覆地的变化，他们说以前惠州是交通多么不发达，城市是多么破旧，而现在都变好了，市民由衷的感慨让我也看到了惠州未来房地产市场的前景和钱景。
深圳龙岗，来到了这里就像回到了第二故乡，在这里，最让我体会到的就是深惠路的干净整洁、行车通行无阻与当年一条又一条看不头的车队发生了翻天覆地的变化。
大运会即将到来，给这一座城市带来新的面貌！二．关于地产行业2010年对中国房地产市场是一个特殊的年份，经历了08,09年市场的大落大起后，很多专家学者预测今年房地产市场是一个调整年，行业将由冒进转为理性，投资者也会由盲目投机转为理性投资。
他们得出这样的结论是因为今年的宏观调控政策，今年调控的核心是“紧缩”，收缩信贷规模，而具体针对房地产市场的政策主要是开发贷款紧缩和个人住房按揭贷款紧缩政，这也可以从“国十条’找到论据。
大环境的变化也影响到了惠阳、大亚湾、龙岗片区的房地产市场，在跑盘过程中，我看到大部分楼盘的售楼处里都是冷冷清清，门可罗雀，除了白鹭湖雅居乐等个别“做势”的楼盘外。