(2023)产业园区房地产发展规律-坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告53课件(一)
XX房地产开发项目后评估报告
XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 (1)【项目投资管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目规划设计评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目营销工作评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目进度、工程管理评估】 .............................. 错误!未定义书签。
【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。
项目位于某市市中心13公里。
用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。
项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。
（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。
该项目住宅总计1233户，商铺51套。
截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。
实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。
已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。
2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）89214 47725.2 41488.8总建筑面积（㎡）166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（㎡）136115.52 64019.23 72096.291.多层36747.46 19680.72 17066.742.小高层34498.23 21943.39 12554.843.高层64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.03 1496.98 2331.05三.公共设施（㎡）1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房330.85 0 330.852.社区活动中心203.37 0 203.373.文化活动用房353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（㎡）18861.27 7760.2911100.98 （不含另加建703.97平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。
房地产行业：产业地产市场月度报告
华夏幸福：深哈金融科技城项目盛大奠基
10月9日，位于哈尔滨新区的深哈金融科技城项目盛大奠基。该项目连接深圳、哈尔滨两地优势， 汇聚政府、平安集团、华夏幸福三方合力的超级引擎。
金融服务
高端商业
五大产业
科技服务
总部经济
健康产业
深哈金融科技城项目总投资200亿元，总占地面积约88万平方米，总建筑面积约159万平方米， 项目规划金融、科技、活力三大中心，重点布局金融服务、科技服务、健康产业、总部经济、高端 商业五大产业。
点评与启示：项目建成后将成为国家战略落地和区域经济提升的新引擎，也将为政企合作、产城融 合开创新范本。
15
星河产城：南京星河WORLD盛大开园，智启城市新篇章
10月28日，南京星河WORLD&星河•领创天下开园暨红山新城规划展示馆、政务服务中心启幕盛 典在南京星河WORLD产城融合会客厅圆满举行。
China Index Academy
产业地产市场月度报告
2020年10月
中指研究院
目录
CONTENTS
01
产业政策 动向
02
工业用地 市场
03
企业 动态
政策 动向
国务院：深圳建设先行示范区综合改革试点 国务院：进一步提高上市公司质量 此外，发改委、福建等部门或省份均有利好产业发展新动向，本期月报将逐一解读
国务院：深圳建设先行示范区综合改革试点
10月11日，国务院等印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020
－2025年）》，《方案》赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权，支持深圳在更高起点、
更高层次、更高目标上推进改革开放。
《方案》措施
1、完善要素市场化 配置体制机制
市县国土空间总体规划评估技术指南(试行)
本指南适用于编制市、州、县（含县级市）级国土空间总体 规划时的现行空间规划实施评估工作。
市县空间规划评估范围主要基于《湖南省主体功能区规划》 的要求，以城市总体规划和市县土地利用总体规划（以下简称“两 规”）为主体，同时根据市县地方规划编制实际，可涵盖生态环 境保护、综合交通发展、历史文化名城保护、林地保护等各专项 类空间规划内容。
5.3.1 基础图件 ................................. 14 5.3.2 评估成果图件 ............................. 14 5.4 附件 ............................................ 16 6 附则 ................................................. 16 附件 1 市县空间规划实施评估资料收集清单 .................. 17 附件 2 市县专项类空间规划参考名录 ........................ 20 附件 3 现行空间类规划实施评估指标表 ...................... 21
26新增基础设施市域县域重大公共服务设施对比图标明规划实施期间新增公共服务设施市域县域土地整治重大工程实施情况图标明规划实施期间的土地开发综合整治复垦高标准基本农田建设城乡建设用地增减挂钩等土地整治重大工程项目实施情况中心城区综合交通对比图底图为中心城区综合交通规划图标明规划实施期间新增道路及交通设施中心城区市政公用设施与公共服务设施对比图底图为中心城区市政公用设施规划图标明规划实施期间新增市政公用设施与公共服务设施布局及用地中心城区住房建设对比图底图为中心城区总规居住用地规划图标明规划实施期间新增居住用地情况
城市更新专项规划—文本20101010
深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015）文本·图集深圳市规划和国土资源委员会二〇一〇年十月目录总则 (1)第一章目标与策略 (3)第一节更新目标 (3)第二节更新策略 (4)第二章更新方式与改造功能 (8)第一节更新方式引导 (8)第二节改造功能引导 (10)第三章密度分区与城市设计 (12)第一节密度分区指引 (12)第二节城市设计指引 (14)第四章配套设施与综合交通 (16)第一节完善配套设施体系 (16)第二节优化综合交通体系 (17)第五章保障性住房配建 (20)第一节配建原则 (20)第二节配建比例 (20)第六章近期重点地区 (22)第一节重点地区划定 (22)第二节分类改造指引 (22)第七章实施机制 (25)第一节强化城市更新年度计划管理 (25)第二节构建城市更新单元规划制度 (26)第三节完善城市更新政策保障体系 (26)第四节健全城市更新工作体制机制 (27)第五节建立城市更新实施评估机制 (28)附件1：近期重点地区改造指引 (29)附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） (36)附图一：区位分析图 (63)附图二：“三旧”用地现状分布图 (64)附图三：“三旧”改造规划图 (65)附图四：“三旧”改造用地功能布局图 (66)附图五：密度分区指引图 (67)附图六：城市设计指引图 (68)附图七：公共设施规划布局图 (69)附图八：市政基础设施规划布局图 (70)附图九：综合交通规划布局图 (71)附图十：保障性住房配建指引图 (72)附图十一：近期重点地区图 (73)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。
第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。
发改局2023年工作总结和2024年工作计划
一、2023年工作总结（一）稳投资促项目，在扩大有效投资规模上有新提高。
一是狠抓省市重点项目。
『9月份，总投资68.65亿元的8 个省重点项目，累计投资24. 05亿元，投资完成率109%,投资贡献率4. 65%,综合排名全市第9位；总投资86. 4亿元的16个市级重点产业项目，累计完成投资32. 44亿元，投资贡献率7. 39%,投资完成率89. 21%,综合排名全市第8位。
二是优化固投存量占比。
―9月份我县固定资产投资同比增长0.2%、并列全市第13位，其中民间投资占比71. 1%、全市第9,高技术投资占比18. 2%、全市第6位。
三是狠抓全市观摩项目。
筛选筹备亿泰焊接、瑞芯半导体、鹏润新材料3个项目参与全市上半年观摩活动，排名全市第9位；筹备祺添新材料、民祥冷链物流和圣润纺织3个项目参与全市下半年观摩。
（二）抓转型促升级，在提升发展质效上有新进步。
一是服务业提质增量。
三季度，全县现代服务业增加值43.36 亿、全市第7位。
1-9月份，52家规上服务业企业实现营收13. 79亿元，同比增长13.8%,全市第5位，规上服务业利润率全市第6位。
“两业”融合集聚区入选省现代服务业集聚区、全市仅3个，周广胜入选省服务业专业人才、技术类全市唯一，中农联刘英慧荣获2022年度济宁市产业高质量发展明星企业家。
二是创新驱动持续发力。
益大获评国家企业技术中心、近年来全市唯一，市委主要领导批示表扬。
世纪阳光、祥农专用车获评省级企业技术中心，琛德实业、鹏程路桥、联峰精密获批市级企业技术中心，洪润电碳、鹏润新材料成功获批市级工程研究中心，德丰重工成功获批省急需紧缺人才项目。
三是能源结构稳步优化。
截至10月底，全县新能源发电装机及并网规模345. 56兆瓦，新能源袭机占比达到88. 48%。
上半年单位GDP能耗下降3. 67%,完成时序进度目标。
「9月份，全县煤炭消费26.53万吨，占全年控制目标的64.07%,好于时序目标10. 93个百分点、全市第4位。
房地产管控土地整备利益统筹政策和案例剖析
小区、开发主体与政府签订土地 协议并缴交地价
项目开发建设与房地产登记
计划申报阶段
方案与规划编制 审批阶段
引入开发主体与 房屋拆迁阶段
土地出让与房 屋建设阶段
14
3.3 职责分工
各部门旳职责分工
区土地整备局
街道办事处 规划土地监察局和土地 规划和自然资源局 小区股份合作企业
贮备中心
用地类别
面积 （平方米）
有征转统计土地 约80000
未征转土地
约70000
合计
约150000
H小区更新整备对比
该项目土地整备方案与城市更新方案相比有下列优势：
可开发建设用地面积更大（ 土地整备后可开发用地面积约3.5万平方米，城 市更新约2.7万平方米），且地块更规整。
不需要调入N万平米非农，另外还能够产生约2万平方米旳留用土地指标， 可根据需要落实到其他城市更新项目。
根据《土地整备利益统筹试点项目管理方法》（旧政策），留用地规模约3.9万平方米 根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理方法》(新政策），留用地规模约4.8万平方米 新政策相比旧政策增长约23%旳土地面积指标
土地分类
正当用地
土地面积 留用地核实百分 留用土地指标
（万平方米） 比
（万平方米）
备注
0
1:1
落实高中、九年一贯制学校等民生设施用地，政府更支持。
审
批 流
《土地整备利益统筹统筹行动验收工作指导》（深规土[2023]875号）
程
《土地整备项目审批工作规程》（深规土[2023]720号）
备注：强区放权后，各区正在主动制定有关配套政策，政策体系将越来越完善
5
1.3 土地整备利益统筹配套政策
工业园区2023年度工作总结和2024年工作计划
工业园区2023年度工作总结和2024年工作计划2023年，园区紧紧围绕中央省市全会和市县党代会精神，深入开展‘'园区提质”“企业满园”行动，按照县委“1355”发展战略，坚持“工业强县”不动摇，以“改革创新”为动力，以“开放合作”为路径，以“高效运营”为方向，以“提质增效”为目标，全力推动园区高质量、超常规发展。
ITl月，园区规上企业34户，实现工业总产值124.2亿元，同比增长16.33%o实缴税收1.52亿元。
完成基础设施投资15.43亿元，工业投资38.43亿元，技改投资33.14亿元。
预计全年园区规上企业44户，实现工业总产值140亿元，同比增长21.2%o税收1.9亿元。
项目投资55亿元。
一、主要工作及成效（一）实施“构建园区发展新格局”攻坚行动。
按照国土空间总体规划城镇开发边界划定工作部署，结合冬江三产融合片区国土空间总体规划编制，在全县建设用地总量控制范围内最大程度地优化中心城区及吴溪的工业区空间布局。
根据工业园区开发建设实际，结合省市考核指标体系，优化工业园区“一园三区”空间格局，下辖梁产城新区、两江工业区、吴溪工业区，总面积IL23平方公里。
与中纺联等专业机构对接，对园区各规划区的产业发展现状进行梳理，科学制定产业发展目标，研究产业壮大路径，培育、建立产业集群和优势产业链，编制产业规划，规划建设纺织鞋服、健康食品、新能源电池“两主一特”“3个百亿级”产业。
1-11月，纺织鞋服13户实现产值43.55亿元，同比增长14.21%；健康食品22户实现产值33.23亿元，同比增长22.62%；主导产业产值占比23.1饯。
（二）实施“园区承载能力提升”攻坚行动。
编制《关于提升县园区基础承载力及颜值品质的实施意见》。
年初制定了《2023年工业平台建设任务清单》，启动实施总投资35亿元的基础设施、安置房、标准厂房项目17个。
加快推进3梁棚户区、6州产城新区北冬片区、吴溪后河等30万平方米安置房和现代农业产业园、青东标准厂房三期等40万平方米标准厂房建设。
深圳经济特区低空经济产业促进条例
深圳经济特区低空经济产业促进条例文章属性•【制定机关】深圳市人大及其常委会•【公布日期】2024.01.03•【字号】深圳市第七届人民代表大会常务委员会公告第128号•【施行日期】2024.02.01•【效力等级】经济特区所在市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】经济运行正文深圳市第七届人民代表大会常务委员会公告第一二八号《深圳经济特区低空经济产业促进条例》经深圳市第七届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2023年12月29日通过，现予公布，自2024年2月1日起施行。
深圳市人民代表大会常务委员会2024年1月3日深圳经济特区低空经济产业促进条例（2023年12月29日深圳市第七届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）目录第一章总则第二章基础设施第三章飞行服务第四章产业应用第五章产业支持第六章技术创新第七章安全管理第八章法律责任第九章附则第一章总则第一条为了优化低空经济产业发展环境，促进低空经济产业高质量发展，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条在深圳经济特区范围内促进低空经济产业发展的相关活动，适用本条例。
本条例所称低空经济，是指以民用有人驾驶航空器和无人驾驶航空器的低空飞行活动为牵引，辐射带动航空器研发、生产、销售以及低空飞行活动相关的基础设施建设运营、飞行保障、衍生综合服务等领域产业融合发展的综合经济形态。
第三条低空经济产业发展遵循安全第一、创新驱动、分类管理、协同运行、包容审慎的原则。
第四条市人民政府应当加强对低空经济产业发展工作的领导，将低空经济产业发展纳入本市国民经济和社会发展规划，建立低空经济产业发展协调机制，统筹低空经济产业发展，协调推进产业发展中的重大事项。
第五条市工业和信息化部门会同市交通运输部门承担低空经济产业发展协调机制运行的日常工作。
市工业和信息化部门负责拟定低空经济产业促进政策，推进与航空器研发、生产等相关的低空经济产业发展工作；市交通运输部门负责推动低空飞行应用场景的培育拓展，推进与低空飞行活动相关的低空经济产业发展工作。
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(2023)产业园区房地产发展规律-坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告53课件(一)
(2023)产业园区房地产发展规律
坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告53课件
在当今的经济形势下，产业园区被视作推动经济发展的重要力量。
坪山飞西旧改项目作为一个“三位一体”的综合用地项目，是将办公、生产、居住等多种功能融合在一起，为产业发展提供了多种可能性。
下面将针对该项目进行相关分析。
定位
飞西旧改项目位于深汕特别合作区坪山新区，占地面积约86000平方米，规划建筑面积约25万平方米，总投资额约16.5亿元。
该项目作为坪山新区“产城融合、优化升级”的典型案例，定位于打造一个集科技创新、文化休闲、居住服务等多种功能于一体的现代化综合产业园区。
经济测算报告
根据经济测算报告，该项目的总投资额约为16.5亿元，其中建筑物工程成本为10.8亿元，土地及配套设施成本为5.7亿元。
预计项目建设周期为3年，分期实施。
投资方计划将项目打造成一个集高端办公、商业、酒店、公寓于一体的设计师精品产业园。
据统计，飞西项目预计可容纳企业100家，涵盖的行业领域既包括科技、信息、文创，又包括商贸、金融、咨询等领域。
项目的预计年产值将超过50亿元，年利润超过10亿元，年纳税超过3亿元。
该经济测算报告对飞西项目进行了全面分析，未来的发展前景十分可观，将为深汕特别合作区的经济发展注入强劲动力。
结论
飞西旧改项目的建设，将为坪山新区的经济发展注入新的动力和活力。
该项目不仅具有重要的经济效益，更将吸引大量人才和投资，为坪山
新区的城市建设和产业升级带来无限可能。
产业园区房地产发展规律
产业园区房地产发展规律指的是产业园区在发展房地产过程中遵守的
规律。
首先，产业园区房地产的发展需依托于优秀的产业布局，保证
企业在园内的进出、员工办公、产品展示等流程顺畅。
其次，产业园
区房地产开发需要着重突出功能性，根据不同企业的需求进行规划设计，并充分整合现有资源，提高土地使用效率。
此外，产业园区房地
产还需要积极推动现代化多元化的建设，建设具有可持续性的产业空间。
飞西旧改项目的优势在于其优越的地理位置，全方位的产业支撑以及
丰富的社区配套。
在该项目的开发过程中，不妨将产业园区房地产发
展规律作为指导思想，更好地发挥项目的优势和潜力。
现实意义
产业园区是改善地区经济结构的重要手段。
飞西旧改项目的建设，将
推动坪山新区产业的升级、城市的建设与社会的进步，更将拓宽当地
的就业岗位，加速区域经济的繁荣与发展。
同时，飞西旧改项目也将
引领低碳、生态、智慧、宜居的新型产业园区发展模式，有望成为深
汕特别合作区的标志性项目。
作为未来城市建设的先锋，坪山新区将全面发挥产城融合优势，引领
区域产业升级，促进地区经济的可持续发展。