某房地产项目开盘前营销计划
楼盘售楼处开盘营销方案7篇
楼盘售楼处开盘营销方案7篇楼盘售楼处开盘营销方案（篇1）一、开盘主题对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。
扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“______第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。
同时进行企业社会公关，树立____房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
(一)前期准备1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的准备提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。
(请贵公司确认、确定。
)5、其他准备工作提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
(二)开盘前广告发布在《____广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。
在社区网站配合文字图片报导。
(三)开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传____房产的开盘庆典。
七、开盘现场活动1、现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。
正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。
中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。
另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。
整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。
(效果图附后)会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。
现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。
楼盘开盘前工作计划(实用16篇)
楼盘开盘前工作计划（实用16篇）一个好的计划可以帮助我们明确目标，制定行动步骤。
计划需要灵活性，能够应对变化和调整。
总结来说，制定一个明确且可行的计划是实现目标的基础，希望以上建议能对你有所帮助。
楼盘开盘前工作计划篇一一、活动目的。
1.聚集人气。
由于河西地区为新兴开发区，周边住户相对较少，人气不够。
通过举办现场活动，吸引人们前往，增加人气，凝聚财气。
2.制造项目开盘的轰动效应，扩大项目知名度。
当前南京楼市竞争激烈，各发展商无不奇招迭出，以求得开盘人气鼎盛和轰动效应。
本次活动由“直升飞机看江景”、“看房送房大抽奖”两大现场活动组成，环环相扣，极易炒作现场气氛。
因此必然能吸引市民连环关注，形成口碑效应；同时也可吸引新闻媒体主动关注，便于新闻炒作。
3.直接促销。
部分人会受高额、连环巨奖的诱惑，形成冲动购买，直接增加销量。
4.场面热烈，持续时间较长，资金节省。
二、活动时间。
9月10日——9月16日，持续一周。
现场开盘活动定于9月16日（星期六）。
三、活动地点。
售楼中心。
四、活动形式。
1、直升飞机看江景：租赁两架直升飞机看江景，直接感受滨江风情。
2、看房送房大抽奖：三重抽奖，奖项重重累积，形成巨大利益诱惑。
五、奖项设置。
看房送房大抽奖。
1、幸运奖：凡持有确认奖券的市民，购房时可免费获赠1平米（需凭本人身份证）；2、连环奖：开盘当日共分三次抽奖，凡持有确认奖券的市民均可参加。
一重奖——10名，各奖2平米。
二重奖——5名，再奖2平米。
三重奖——1名，再奖2平米。
直升飞机看江景。
1、凡持有确认奖券的市民均可参加（额满即止）；2、所有抽奖获奖者均可参加看江景活动。
六、抽奖办法。
通过各大报纸广告派送奖券（或持广告报样到售楼中心领取），所有奖券均需凭本人身份证，于9月10日——9月16日开盘期间前往湘江路开盘现场确认后方为有效。
七、活动程序。
1.6：00，派发看江景登机牌（如现场聚集人群过多，可提前确认）。
2.9：00，确认奖券结束、登机牌派发结束。
房地产销售节点工作计划
一、工作目标为确保房地产项目销售工作的顺利进行，提高销售业绩，制定以下销售节点工作计划。
二、工作内容1. 销售节点前准备工作（1）市场调研：对周边竞品项目、政策法规、市场趋势等进行全面调研，了解市场需求，为销售策略提供依据。
（2）销售团队建设：选拔优秀销售人才，组建专业销售团队，并进行岗前培训，提高团队整体素质。
（3）销售物料准备：制作各类宣传资料、展板、易拉宝等，确保销售现场物料充足。
（4）销售渠道拓展：与相关机构、媒体、电商平台等合作，扩大销售渠道。
2. 销售节点执行（1）开盘前：1）制定开盘方案，包括开盘时间、活动流程、优惠政策等。
2）开展预热活动，如线上宣传、线下活动等，提高项目知名度。
3）组织客户看房团，邀请意向客户参观项目，了解项目详情。
4）安排销售人员进行客户接待，解答客户疑问，收集客户信息。
（2）开盘当天：1）执行开盘方案，确保开盘活动顺利进行。
2）加强现场管理，维护现场秩序，确保客户安全。
3）及时跟进成交客户，提供后续服务。
（3）开盘后：1）持续开展线上线下营销活动，提高项目关注度。
2）对已成交客户进行回访，了解客户需求，提供增值服务。
3）关注市场动态，及时调整销售策略。
4）做好客户关系维护，提高客户满意度。
三、工作进度安排1. 第一个月：完成市场调研、销售团队建设、销售物料准备、销售渠道拓展等工作。
2. 第二个月：开展预热活动，组织客户看房团，进行客户接待。
3. 第三个月：执行开盘方案，开盘当天做好现场管理、客户接待等工作。
4. 第四个月：持续开展线上线下营销活动，回访成交客户，维护客户关系。
四、工作要求1. 各部门要高度重视，确保销售节点工作顺利开展。
2. 加强沟通协作，提高工作效率。
3. 严格把控销售节点工作进度，确保销售目标达成。
4. 定期对销售节点工作进行总结，及时调整工作策略。
通过以上销售节点工作计划，我们相信在各部门的共同努力下，房地产项目销售工作将取得显著成效。
房地产项目开盘前营销工作计划
房地产项目开盘前营销工作计划（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产某项目开盘前工作排期
2月 第四周
第一周
提交正式售楼处打造建 议（世联）
3月
第二周
第三周
进售楼处前筹备阶段
房地产住宅项目开盘前工作排期
4月
第四周
第一周
第二周
第ห้องสมุดไป่ตู้周
第四周
进场
卖 场 打 造
物 料 筹 备 策划
售楼处
售楼处包装（含： 互动体验区、试听
角、工艺工法）
售楼处选址确认
售楼处装修方案确定 （万科、世联）
卖场氛围营造到 位（万科）
三盘联动区打造 完毕（万科）
售楼处装饰完 毕，销售进场
跟进项目本体沙盘，区域沙盘设计制作（世联、制作单位）
沙盘进场
本体、区域沙盘 设计方案提报 （世联）
跟进项目单体模型设计制作 （世联、制作单位）
模型进场
手提袋、名片等
手提袋、名片等其他设 计方案确认(早晨)
手提袋、名片等物料 到位
售楼处硬装完毕（万科）
三盘联动区打造 项目沙盘
三盘联动区打造建议 （万科、世联、思源早
晨）
本体、区域沙盘设计方 案提报（世联）
本体、区域沙盘设计方案确定
户型单体模型（两 居、三居）
产品户型及精装修方案确定（前 期部）
VI系统
完成VI设计及延展 项目VI及SLOGAN确定
方案提报(早晨)
（早晨）
软装完毕（万科）
销售代表甄选
世联内部确定 考核通过后上岗接电
销售
销售代表培训考核 销售说辞
内部培训及跑盘 提交销售答客问初稿
接电接访管理制度
400电话方案确定 销售答客问调整
400电话安装完毕投 入使用
房地产开盘前推广方案
房地产开盘前推广方案1. 引言房地产市场竞争激烈，开盘前推广是提升项目知名度和吸引潜在买家的重要环节。
本文将介绍一些有效的房地产开盘前推广方案，帮助开发商制定全面的推广策略。
2. 目标定位和受众分析在制定推广方案之前，开发商需要明确项目的目标受众，并对受众的特点和需求进行分析。
房地产项目的目标受众通常包括首次购房者、投资购房者和转介绍买家等。
针对不同的受众群体，可以采取不同的推广策略。
3. 媒体宣传媒体宣传是开盘前推广的重要手段之一，通过传统媒体和新媒体的宣传，可以增加项目的曝光度和知名度。
以下是几种常见的媒体宣传方式：•报纸广告：选择适合目标受众的报纸进行投放，制作精美的广告，突出项目的亮点和优势。
•电视广告：在热门娱乐节目或新闻节目中投放电视广告，吸引更多的观众关注。
•广播广告：在流行的电台节目中播放广告，吸引听众的关注。
•网络宣传：利用社交媒体平台、房产网站和房产论坛等进行项目宣传，与潜在买家进行互动。
4. 线下推广活动除了媒体宣传，线下推广活动也是开盘前推广的重要手段。
以下是几种常见的线下推广活动方式：•开盘会：在项目现场举办开盘会，邀请潜在买家参加，介绍项目的特点和优势，提供购房咨询和现场认购服务。
•品牌合作：与知名品牌合作举办活动，吸引更多的关注和参与。
•新闻发布会：组织新闻发布会，邀请媒体和业界专家参加，宣布项目的最新动态和亮点。
•志愿者活动：组织志愿者活动，参与社区服务或公益活动，提升项目的品牌形象和社会影响力。
5. 奖励和优惠政策通过提供奖励和优惠政策，可以吸引更多的买家参与购房。
以下是几种常见的奖励和优惠政策：•首付优惠：对购房者的首付款进行优惠或分期付款。
•赠送装修：购房者可以获得免费的装修服务或额外的装修配套。
•积分奖励：购房者可以参加积分活动，积累积分后可以兑换礼品或抵扣购房款。
•折扣优惠：提供折扣价或优惠券，吸引更多的购房者参与。
6. 网络营销在数字化时代，网络营销是不可或缺的推广手段。
某房地产开盘营销策略
某房地产开盘营销策略随着房地产市场的竞争日益激烈，开发商需要制定有效的营销策略来吸引潜在买家并推动销售。
以下是一些可以考虑的策略：1. 选址关键：选择有潜力的地理位置以及社区环境。
开发商应该选择方便交通、配套设施完善且有发展前景的区域。
例如，靠近商业中心、学校、医院和公共交通站点的位置往往更受欢迎。
2. 建立品牌形象：建立一个强大的品牌形象有助于提高知名度和信誉度。
开发商可以通过有效的市场推广活动、专业标志和网站设计等手段来塑造和传递他们的品牌价值。
3. 多渠道营销：开发商应该利用各种渠道来宣传房地产项目，包括打印媒体、电视广告、互联网、社交媒体和房地产网站等。
多渠道营销可以帮助开发商达到更广泛的受众。
4. 预售和推广活动：提前进行预售是一种常用的策略，可以为项目带来一定的销售额。
开发商可以提供一些优惠措施，如折扣、特价或分期付款计划，以吸引买家。
此外，举办开盘活动和展览，为潜在买家提供真实体验，增加他们的兴趣和参与度。
5. 提供奖励计划：开发商可以提供一些额外的奖励计划，如定金抵扣、赠送家电或装修补贴等，来吸引更多的买家。
这些奖励计划可以帮助开发商在激烈的市场竞争中脱颖而出，使购房者更有动力选择他们的项目。
6. 多元化房型和定制选项：开发商应该提供多样化的房型和不同价格范围的选择，以满足不同买家的需求。
此外，提供一定的定制选项，让买家可以根据个人喜好和需求来定制他们的房屋，进一步增加销售机会。
7. 良好的客户服务：提供专业、周到的客户服务可以增加客户对开发商的信任和满意度。
开发商可以设立专门的客服团队，为购房者解答问题并提供帮助，及时处理客户的投诉和需求。
综上所述，一个成功的房地产开盘营销策略应该综合考虑选址、品牌形象、多渠道营销、预售和推广活动、奖励计划、多元化房型和定制选项以及良好的客户服务等因素，以吸引潜在买家并提高销售。
当制定房地产开盘营销策略时，开发商应该充分了解目标市场的需求和偏好。
房地产开盘策划方案
房地产开盘策划方案
一、市场调研和分析。
在房地产开盘策划之前，首先需要进行市场调研和分析，了解
目标客户群体的需求和偏好，以及竞争对手的情况。
通过市场调研，可以确定目标客户群体的特点，包括他们的年龄、收入水平、购房
需求等，从而有针对性地进行开盘策划。
二、制定营销策略。
根据市场调研的结果，制定相应的营销策略。
可以选择适当的
宣传渠道，比如户外广告、网络营销、社交媒体等，吸引目标客户
群体的关注。
同时，可以推出一些优惠政策或者活动，吸引客户前
来参观和购买。
三、策划开盘活动。
在开盘之前，可以策划一些开盘活动，比如举办开盘仪式、推
出特别优惠、组织客户参观样板房等。
这些活动可以吸引客户的关注，增加开盘的曝光度，提高销售效果。
四、提前预热。
在开盘之前，可以提前进行预热，通过各种渠道宣传开盘的信息，吸引客户的关注。
可以在社交媒体上发布相关信息，邀请客户参与预约看房等活动，提前营造开盘的氛围。
五、培训销售人员。
在开盘之前，需要对销售人员进行专业培训，提高他们的销售技巧和产品知识，以便更好地为客户提供咨询和服务。
六、跟进客户。
在开盘之后，需要及时跟进客户，了解他们的需求和反馈，及时解决问题，提高客户满意度，从而增加销售量。
通过以上策划方案，可以更好地进行房地产开盘策划，吸引客户的关注，提高销售效果。
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竞品客户分析 外展物料
项目客户预判
销售： 销售经理、秘书、置业顾问招聘 团队，接待管理制度规范
团队培训
渠道先行推广： 外展场进场 收集客户信息
营销事件活动： 成都媒体金辉品牌全国行
导视： 项目道路系统导视安装 售楼中心包装
物料： 销售中心公示文本物料 户型图；区域沙盘；项目沙 盘；DM单；金客会物料； 手提袋；储客卡等
销售： 团队培训、考核 置业顾问服装；销售道具
目标：品牌形象过渡到项目 形象，项目营销全面铺开， 逐步释放项目信息，进场蓄 客
线下推广（项目信息为主）： 短信、网络、电台 渠道推广: 外展场+分销 线上推广配合（少量）
客户： 进场储客，办卡；来电来访问卷填写 竞品客户拦截
活动： 金辉枫尚项目品鉴会 每周或间周SP暖场活动 营销事件性活动 节日活动（圣诞、元旦、春节）
—对他们，把品位做足！
户型恰到好处 距离恰到好处
因为有着时尚的触觉，有一定经济基础， 占有心理强烈。 因为喜爱，掂掂脚、咬咬牙就买了。
—对他们，把时尚做足！
品质恰到好处 服务恰到好处 生活恰到好处
项目基础分析
客户预判----社会新锐为主，经济务实为辅
客户粗描 ——社会新锐为主
【家庭特征】
25-34岁的资深二人世界或小太阳家庭。家庭成员高学历。 家庭年收入20-30万。
核心客户群
主力客户群
潜在客户群
外双楠大片区内改善型客户
—西面和南面区域内的改善型客户（高收入的私营企业 主和企事业单位高管）；追求高品质生活片区，追求产 品品质及居住舒适度。
区域内首改客户及二级城市客户
——周边五大花园、兴元系住宅、部分自建房客户， 希望换房，追求更舒适的社区生活。 ----二级城市客户需求成熟配套，交通便利，公园绿地 ，产品品质，品牌等城市高端生活指数。钟情于城市 高端成熟片区，对郊区住宅抗性较大。
★ 辅线：量身定做靠近目标客群的现场活动，媒体对活动
进行宣传吵作，依靠活动解决现场人气问题
形式：新闻炒作+现场系列活动落地
准备期
试水+形象导入期
外展启动
进场
预热期
引爆期
元旦
春节
开盘
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
目标：营销基础工作准 备，营销推广主线细化
目标：项目预热，外 展渠道营销先行，媒 体品牌营销事件性活 动。
展示： 销售中心物料调整补充 圣诞、元旦、春节现场包装
销售： 来电来访问卷填写、客户回访
目标：强储客期，集中爆破 式推广
线上线下营销配合
线上推广（销售开盘信息为主）： 户外、站台、杂志 线下推广（销售开盘信息为主）： 短信、网络、电台 渠道推广: 外展场+分销
销售储客： 持续办卡，释放开盘优惠信息 客户甄别，价格试探 开盘方式确定（诚意金及开盘方案） 销售价格及优惠制定
成都“金辉枫尚” —开盘前营销计划
宏观市场 本体分析 核心价值解读 客户分析 传播主题包装及平面表达
整体营销策略思路 推广策略 销售策略 费用预算
2.18万亿
2011年上半年央行六次上调存款准备金率，3次上调存贷款基 准利率，资金冻结2.18万亿
受贷款难度增加影响，开盘项目回款均呈现困难局面，后续开 发商或将面临资金风险
祥云：我是国际化大盘 保利花园：我引领新双楠 金楠府：我只卖7980元/㎡ 华宇楠苑：我只有11F，一梯两户
核心竞争力方向-价值主张
在区域产品高度同质化的环境中，我们如何树立自己的价
值主张
一切恰到好处
步入而立阶段的人，更想两代同堂，宁愿 晚点买，也不愿买太小的房子。因为不缺
位置恰到好处
那点钱，看起来这产品挺合他的调调。
【购房动机】
渴求在今后较长时间内拥有较为舒适的环境
【对房子的态度】
自我享受、品味体现： 体现个人的品味、情调甚至个性 社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所
【产品需求】
娱乐：自驾旅行、逛街、追求独特的生活方式 好的户型、喜欢的建筑风格
客户粗描 ——经济务实为辅
【家庭特征】家庭年收入10-15万。 【购房动机】 在城市中拥有一套自己的房子，对“家”的渴望 【对房子的态度】 栖身居住： 只是吃饭睡觉的地方。对房屋价值无更高
需求，停留在满足生理需求层面。 【房屋特征需求】 低的价格 追求低生活成本，生活便利 方便的公交路线 附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市 附近或小区里有中小规模的医疗机构。
市场典型楼盘客户调查
关键词：青年群体，两口、三口之家，中高收入人群，城西、南和城中，自住等 刚性需求为主，关注地段、配套和项目品质。
竞品情况概述
区域产品同质化严重，区域优势成为每个楼盘的核心卖点
竞争对比打分
与竞争项目对比，本项目在地块指标、产品、品牌知名度上优势不明显，
目前居于区域内中档位置,但后续随着去化项目变化， 有可能成为片区领导者。
项目基础分析
“南富、西贵，北匪东穷”的传统认知；
城南城西交界处的双楠片区历来是成都一个传统的高端居住区域，是比较具有
肯德基 人人乐
千色坊
新鲜女孩服装 佰草集皮具 精视力眼镜
永乐电器 劲浪服装
本案
安逸158酒店 天合酒店
德莊火锅
待建好美家 老堂客火锅
英派斯健身
大唐人火锅
统一优玛特
国美电器 待建北京华联
好又多
核心竞争力方向-区域——医疗配套情况较好 ，教育配套较丰富
教育医疗配套
草堂小学
川大附小 龙湾校区 金苹果幼儿园
本案
晋阳小学
成都疾控医院
康骨医院
外双楠小学 鹭岛幼儿园
成都九院社区医院
华西口腔医院
双楠中学
友谊医院
虹桥艺术幼儿园 康培医疗门诊 社区医院
武侯医院
武侯区第二 人民医院
拟建中学 成都康福医院
太平小学
成都整形医院
红楼双语幼 儿园
5701中学
金苹果幼儿园 57中学
簇桥南桥小学
43中
核心竞争力方向-价值主张 ——他们在说什么
渠道准备：
外展场选址
外展方案、包 装
市场： 主要竞品点对 点分析
区域竞品营销 卖点区隔
推广:
总体框架
项目调性
形线下网络配合
展示： 销售中心包装
围墙包装
导视系统踩点
物料准备：
项目DM单；销售折 页；项目楼书；房交 会礼品；问卷；沙盘
客户：
‘单体模型；
保利花园 体量：50万㎡ 去化30% 容积率：2.8 主力面积：90-140两房、三房 均价：8500元／㎡
本案
中粮.祥云国际社区 体量：8.4万㎡ 去化60% 容积率：2.2 主力面积：80-140两房、三房 113-334㎡舒居三房、四房 均价：10000元／㎡
华宇楠苑 体量：5万㎡ 去化30% 容积率：2.7 主力面积：48-120两房、三房 均价：8500元／㎡
形式：硬广+软文 •8-9月：品牌落地开始、推广方案确定、团队组建培训、外展及分销准备到位； •10-11月（收集意向） ：品牌落地强化、宣传物料到位、外展启动； •11月-12年1月（蓄客）：项目形象亮相、线下推广为主、1+1+1销售模式全面铺开、 现场活动； •1月-开盘（强势蓄客）：项目产品广告输出、线上线下媒体配合、销售模式完善、 强化现场带人气的活动。
•项目成本单价较高，未来售价将可能处于区域高位。
项目大区域优势明显，但其他竞争区隔优势有限！
项目基础分析
项目核心竞争力发展方向
外双楠，城市新产，居住典范
地理位置——外双楠， 传统城西贵人区，依托 内双楠强大的配套和生 活氛围支持。
同质化严重，与周边 楼盘类似，不具备独 特的产品优势。
地块本身不具备文化属 性，但通过开发商的背 景及金辉枫尚的形象支 持，项目可以推出区隔 于周边竞品的独特价值 主张，以赢得市场认可。
客户AIO量表
他们努力为生活奋斗，他们也乐于享受生活， 他们是新成都人！
他们努力工作，尽情享受都市生活 在外双楠，他们就是——
奋享族！
项目客户构成
本项目目标客户构成： 双楠片区、城南紫荆玉林片区、城中的地缘性城市白领、生意人为主，二级城市客户为辅。
城西南内外双楠片区首置客户
——片区内私企业主/个体经商户/企业白领/事业单位公务员,首次 置业选择居住环境；只选择主城区时尚生活片区，重视区域位置 及产品品质。
开发商在拿地、工程等方面不断投入资金，但回款情况却不 理想，开发商资金链明显趋紧
开发商信心受挫，土地市场成交比率显著下降，甚至出现流拍， 市场预期下降
9万㎡/周 600万㎡ 8806元/㎡ 60-100㎡
限购政策出台前后，成都市区成交量 呈两极化发展态势，跌至历史低值
存量逼近600万㎡，存销比持续上升， 出清周期上涨至9.9个月
成都人文格调的区域； 双楠片区是众多中高档楼盘聚集之地，是成都较为成熟、高端区域 。
外双楠受双楠片区辐射，是近几年迅速发展的时尚生活区。
华西都市报：外双楠1000亩土地供应 成未来国际化城市新区
随着武侯大道、双楠大道的全线贯通，品牌 开发商的进驻，大盘的逐步开发，外双楠正 在以惊人的速度向前迈着步子，延续着双楠 的尊贵与繁华。根据规划，外双楠正在成为 武侯区新的政治、经济、文化、商贸中心， 区域价值在置信、滕王阁、中铁等地产巨头 的挖掘下，不断被升华和扩大，相信未来的 外双楠又将是一大型高尚居住社区。
2 观点二：调控冲击“重灾区”为130平米以上大户及60平 米以下小户；调控相对“安全岛”为地铁物业、“2.5房” 产品
3 观点三：下半年中心城区住宅市场将呈供过于求态势， 近郊供销量将全面超越中心城区