2012.9近期济南市场写字楼、公寓代表性案例
思源2012年上半年济南房地产市场报告
2012年上半年济南房地产市场简报——上半年济南住宅均价一路下行刚需楼盘成市场主导[提要]随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。
无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。
相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。
从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。
随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。
无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。
相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。
从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。
一、2012年1-6月土地供应及成交量对比分析2012年1-6月，济南市土地供应共68宗，成交53宗；土地供应面积为374.82万平方米，共成交315.81万平方米。
总体来看，2012年前6个月，济南土地市场的供应，除1月份为0外，2月供应面积达到顶峰，之后3、4、5月连续3个月持续回落，6月份开始止跌上扬。
成交则是1、2月为0，3月份将2月供应土地全部成交，4月稍有回落。
2012年1-6月，供应的68宗土地，除6月份供应的土地和历下区两个地块外，其余全部成交。
西客站片区和历下区以绝对优势成为土地市场的热点。
其中西客站片区供应26宗，成交26宗；历下区供应18宗，成交12宗；槐荫区供应6宗、原省体育训练中心2宗、兴隆片区2宗、高新区2宗、天桥区3宗、长清区1宗、山东建筑大学北1宗、市中区4宗，历城区1宗，唐冶东路以东1宗，唐冶中路以东1宗。
2012年1—6月土地供应量对比2012年1—6月土地成交量对比2012年1-6月济南土地供应与成交宗数对比2012年1-6月济南土地供应及成交面积（万平方米）对比济南土地市场成交概述：2012年1月，土地市场一片沉寂，既无新增也无成交，这是自2011年以来，第二次出现1月份土地零供应的局面。
济南公寓市场分析
拉
精选ppt
投资 27
济南公寓 产品现状
济南市场中，部分公寓产品虽然在营销上推广宜商宜 居的理念，但也具有偏向办公功能的倾向，客户仍以 办公、投资为主。
项目
用地性质
万豪国际 居住、商 服
高新区片区写字楼办公 物业供应量很大，常年处 于供大于求的局面。
项目
用地性 主力面 客户置
质
积
业目
的
彩世界 居住、 30-70 居住比
商服
例
65%
鑫苑金 商服 34-47 居住比
座
例
65% 济南市场偏居住型公寓产品出现的驱动因素：为解决
项目自身性质和市场物业价值之间的矛盾，从而实现
香价值格平衡里。 商服 58-75 办公、
视线良好、内部
交通便捷的效果。
精选ppt
13
产品属性 解读四
内部功能住宅化。具备厨卫、双气等明显住宅特征。
内部空间强调多重功能，室内除厨、卫以外，全无常规隔断， 可根据个性需求自由解构布局。
精选ppt
14
上海创智天地
精选ppt
15
烟台阳光100城市 广场
精选ppt
16
产品属性 内部空间采用住宅化的建筑标准，一般采用三米层高， 解读五 分户空调等，户型内部则可自由分割。
NO.1 上的复合，来实现地块价值的最大化。
跨界产品 产生关键因素
降低开发风险：多功 能复合，目标市场扩 大，分散开发风险， 利于实现开发目标。
NO.3
满足复合需求：产品
本身可以满足了客户
NO.2 居住、商务、投资等 不同需求。
精选ppt
25
报告基本构 建
一、公寓产品简析
合富辉煌济南市名仕大厦项目发展提案(PPT49)
环
0
境
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
➢ 外商投资逐年增长, 外来企业对中高档物业消化能力强。
➢ 据统计，2005年上半年先后有5家世界500强企业落户济南， 至此，500强在济总数已达23户，泉城魅力初显。
居民收入与消费情况
人均收入与消费性支出
20000
➢居住成为城市居民消费的热点 之一。
环
第一产业 第二产业 第三产业
境
➢ 作为省会城市，济南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第
二产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也
增加了对写字楼的需求。
➢ 经济结构调整有新进展。2004年三次产业比例由上年末的7.6：44.6
：47.8变化为7.3：45.9：46.8,第二产业比重上升1.3个百分点。
宏 观 投 资
娱乐文教 17%
居住 9%
杂项 4%
交通通讯
食品 33%
服装
分点，归结原因：
➢一是济南消费者历经多年房地 产市场变化消费更加趋于理性；
环
14%
医疗保健
家 庭 设 备9 %及
8%
服务
➢二是和近两年济南市总体房地
境
6%
产市场有效供给不足有关。
小结： 城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政
稳健发展状态。
房地产市场供求两旺，结构差异大
历年商品房投资结构变化情况（亿元）
历年房地产施工/竣工情况（单位：万平方米）
100
87.1
80
74.1
64.2
1000 800
房
60 47.5
51.6
600
济南5万平商业项目成功案例
济南5万平商业项目成功案例济南是一座经济发达的城市，商业项目发展蓬勃。
下面将介绍一个济南成功的5万平商业项目案例，展示其成功之道。
1. 项目背景这个商业项目位于济南市中心繁华地带，周边交通便利，人流密集。
项目总面积5万平方米，包含商业街区、购物中心、餐饮区等多种商业形态，吸引了众多消费者和商家的关注。
2. 项目策划项目策划团队精心设计了商业空间的布局和风格，注重打造独特的消费体验。
他们深入市场调研，了解消费者需求，确定了目标客群和定位，为项目成功奠定了基础。
3. 项目定位商业项目定位于高端消费市场，打造了一站式购物、娱乐、餐饮的综合消费场所。
引入了众多知名品牌商家，提供了丰富多样的商品和服务，吸引了消费者的目光。
4. 商业街区商业街区采用了欧式风格的建筑设计，街道宽敞明亮，店铺门面统一、整齐，给人一种舒适的购物环境。
各种潮流时尚品牌云集，吸引了年轻人和时尚达人的青睐。
5. 购物中心购物中心设有多个主题区域，包括奢侈品区、休闲运动区、家居生活区等，满足了不同消费群体的需求。
商场内部装修豪华精致，各种品牌专柜琳琅满目，吸引了众多购物狂人。
6. 餐饮区餐饮区拥有各种美食餐厅和咖啡厅，提供精致美食和舒适用餐环境，吸引了众多吃货和情侣前来体验。
各种特色餐饮品牌云集，为消费者带来了不同的美食享受。
7. 活动推广商业项目定期举办各种主题活动和促销活动，吸引了众多消费者前来参与。
例如举办周年庆活动、限时特惠活动、明星见面会等，增加了项目的知名度和吸引力。
8. 服务体验商业项目注重提升服务质量，培训员工专业技能和服务意识，提供优质的购物体验和服务体验。
消费者在这里可以感受到贴心周到的服务，增强了他们的忠诚度和满意度。
9. 合作共赢商业项目与品牌商家建立了良好的合作关系，共同发展、共同成长。
项目为商家提供了良好的营销平台和服务支持，帮助他们提升品牌知名度和销售业绩。
10. 成功之道该商业项目的成功之道在于精心策划、准确定位、优质服务和创新营销。
济南写字楼整体市场分析(pdf 29页)
济南写字楼整体市场分析一、济南写字楼板块概况1、写字楼板块分布根据济南市城市发展规划和写字楼分布地域进行划分，结合写字楼产品的集中区域、集中程度与区位特点，写字楼市场分布区域如下图:现有写字楼市场的分布情况大致分为9个板块，以泺源大街、纬二路板块、山大路板块发展相对较早，而高新区及奥体和经十路板块为新兴商务板块，西客站片区未来将成为又一新的商务集聚区。
老商务区发展较为成熟，新起板块发展较快。
2、各版块基本情况3随着整体经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务由中心聚集到向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、二环东路板块以及高新、奥体片区、西客站等板块。
目前济南市写字楼租金最高的板块是泺源大街和纬二路租金在2.5-4.5元/㎡•天，其商务氛围浓厚，周边配套齐全，只租不售的项目较多，由于城市的发展导致交通拥堵，车位紧张的恶性局面；而山大路板块和二环东路板块租金相差不多在2-3.5元/㎡•天，山大路板块主要集中电子产品企业集中，二环东路写字楼整体规模、品质比山大路板块有所提升，个别写字楼租金也较高如中润世纪广场，主要集中了很多的大型企业，如中石油、中石化、深发展银行、太平洋保险、中润集团、润丰农村信用社、齐鲁银行等；奥体板块是政府规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均有一定的优越性；西客站片区随着区域内整体配套不断完善，未来的发展潜力巨大。
4、济南写字楼等级分布二、写字楼供求市场分析 1、市场综述济南写字楼整体市场表现供大于求，潜在供应量巨大，约40万平米左右。
截止到13年4月供应量和成交量较2012年同期均有大幅回落，在整体经济形势不明朗及国内经济增速趋缓的情况下，部分企业减缓扩张，加上房地产市场受调控，货币政策收紧，客户购买写字楼意愿、能力降低，市场需求开始减弱，写字楼市场表现极为沉寂。
2、供应分析24681012142012年4月到2013年4月写字楼市场供应2013年济南市整体写字楼市场总供应量为5.57万平米，环比下降36.27%，自12年11月连续5个月无新增货量，整体市场多以存量销售为主；虽有个别项目有新品入市，但对整体市场无太大冲击。
济南鲁能希尔顿酒店及公寓 泉城新风向
济南鲁能希尔顿酒店及公寓泉城新风向作者：来源：《美化生活·T+城市》2016年第06期济南鲁能希尔顿酒店及公寓为了更好的迎接宾客，在提供了优越地理位置外，也将为客人提供真正的非凡国际体验。
步进酒店，你会看到这里最现代化的设计，从酒店的落地窗外看去，可以看见融合了泉城精髓的高档购物中心和千佛山著名景区。
而为了更好的迎接宾客，除了优越的地理位置外，济南鲁能希尔顿酒店及公寓也将为客人提供真正的非凡国际体验。
济南鲁能希尔顿酒店及公寓总共有420间客房，其中酒店内有316间时尚宽敞客房，公寓楼内有其余104 套一室、两室和三室豪华住房。
全部客房都配备现代化服务设备，宾客可透过法式窗户尽情饱览山景城市天际线全貌。
康乐设施包括 33 层游泳池、24 小时健身中心、桑拿和蒸汽室。
入住行政客房的宾客可尊享行政酒廊，享用免费早餐、下午茶和晚间欢乐时光甜点与鸡尾酒。
每套公寓都自带设备齐全的厨房以及独立客厅和工作区，全体公寓宾客还可享用独立接待区和健身中心。
该酒店有3个创新餐厅和1个酒吧，开全日餐厅位于37层，提供国际化自助早餐和面馆，宾客可观摩厨师从零开始制作面食。
或者，宾客可在寿司台欣赏泉城南部风景同时品尝特色烧烤。
御玺中餐厅位于39层和40层，是泉城最高美食餐厅。
该中餐厅灵感源自御玺，秉承引以为傲的烹饪传统，主理经典鲁菜和特色粤菜。
御玺中餐厅设有1个美食大厅和11个云景包房，营造雅致用餐体验。
悠然特色餐厅位于38层，提供正宗中华美食和美酒佳酿。
餐厅设有3个半开放式包房，是宾客放松身心同时欣赏动人心魄的天际线的完美场所。
济大堂吧位于35层，不仅是泉城最高大堂吧，而且是唯一图书馆概念大堂吧，宾客可在此享用希尔顿标志性下午茶。
济南壹号院营销案例 之10
汉峪金谷 金融商务中心 标志建筑超300米
东部ＣＢＤ名片(当仁不让 第一？) 写字楼高度待定(300+ 5A 甲级？) 五星酒店品牌待定 公寓占比大(相对比住宅难) 街区式非独立商业(在地型>目的地型) 规模精品住宅(绝版地段 品质 内循环)
总结
奥体绝版 162万㎡城市复合体
综合体
三大关系 商业 商务（写字楼／酒店）住宅／公寓
本案
奥核 三居
四居
改善
刚两需居 汉峪 90 100 120 140 160 180 200 200以上 （㎡）
结论：
1、相对东部CBD乃至全城地标综合体，本案目前优势：规模住宅形成自循环，城 市绝版山景资源、艺术化主题商业街区？。
，尤 3、相对汉峪版块住宅，本区单价较高，对首置客户、刚改客户，价格依然是博 弈重点和敏感点，尤其对90三居户型分流严重。
充满活力的区域型特色综合体模式，关注场所的成长性以及对城市文明的 贡献，有效转变工作、居住分离的状况，步行工作圈得以实现，彰显文化 气质，24小时自由设计。
场所化
自然化
艺术综合体
艺术化
科技化
新世界 K11
K11宣示一个全球新品牌概念的诞生，探索当代优质生活方式的可能性，重新发现艺术、人文、 自然三者的关系，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化
济南写字楼七+2大板块
总结
写小清字河楼板 块
CBD金融商务第一排 世界企业形象总部
西客站板块
总结 公寓
奥体核心 城市精英的山景会客厅
总结 商业
艺术街区式商业 市中心的高品质日常
CC PARK 济南首家艺术主题购物中心
总结 住宅
济南高档写字楼一览表
高新会展中心西 泺源大街150号 泺源大街22号 市玉函路 61 号
8栋18-24层 12层小高层 36层超高层
பைடு நூலகம்
配置 2部高速电梯，中港空调 4部迅达电梯；大金中央空调
备注
三菱中央空调；3部三菱电梯 3部电梯，商住两用公寓 五部日立电梯 4部高速电梯，美国特灵中央空调 集中供暖；智能化管理 宽带；市政集中供暖；中央空调 10部电梯 华强置业 中央空调；三菱电梯3—4部 6部电梯 黄金地产 中央空调，4部高速电梯 中央空调；集中供暖；施耐德电梯4部 6部奥蒂斯电梯；有线宽带 中央空调；15部LG电梯；大堂有订票服务等 2部电梯 宽带；中央空调；5部电梯 6部电梯 鲁商置业 开利中央空调；东芝电梯；市场供暖；宽带 3部高速电梯 6部三菱电梯；约克、格力中央空调；12米挑空大堂 富士达电梯2部；中央空调 宽带、4部电梯 启德置业 4部高速电梯，中央空调 清华同方中央空调； LG电梯； 中央空调；4部LG电梯 不带空调暖气，3部电梯；大堂5.6米 大厅设有三部高速电梯 4部高速电梯，中港空调 四星级涉外多功能五A智能化酒店 宽带、可视对讲、2部电梯；中央空调 4部电梯 山东天业恒基 8部电梯 万达置业 5A；中央空调；品牌电梯 6部迅达电梯；中央空调；5A 中央空调；三部富士达电梯；大堂高4米，与索菲特大酒店相连 7部电梯 银座置业 5A；大堂4.8米挑空；中央空调；两部电梯；
中铁汇展国际 中信广场 中银大厦 紫宸大厦
(0531)85598888 400-606-6969 (0531)86995009 0531-66956666
地址 层高 经五路小纬二路66号 18 历下区经十路15982(环山路交叉口) 24层高层 百花小区北门口 26 二环东路3966号 A/B座29层C/D座26层 花园路168号 25 历城华龙路西口 二环东路3218号 20 泉城路318号 10层小高层 工业南路110号 21层 花园路101号 25层 山大路与解放路交汇处 正丰路中段 12栋6层 历下经十路9999号 市中区经五纬二路28号 28 纬二路北端 东西丹凤街3号 16层 华龙路口 26层高层 泺源大街229号 23—31层超高层 趵突泉北路1号 5层 解放路112号 20层 经十路奥体中心对面 青年东路1号 10层小高层 经十路与浆水泉路交汇处南 经十路12508 18 经一纬三路 经一路88号 48层 文化西路13号 11层小高层 新泺大街1766 历下经十路北侧，省博物馆东临 地上30层 经四路288号 26层高层 市中 经七路156号 民生大街22号 28—31层超高层 经十路65号 东25层；西20层 舜华路359 4栋12层小高层 华龙路1110号 29层 历下区解放路159号 纬二路51 30 山东济南泺源大街6号 地上32层，地下2层 黑虎泉西路181号 地上12层，地下2层 山大路47号 12层 历下泉城路268号泉城路与榜棚街交叉口东南永安大厦东邻 1栋14层 经四路与纬一路交汇处 1栋32层 市中区顺河街杆石桥北100米 石棚街16号 解放路43号 主楼23层；裙楼6层 历下泺源大街66号（泉城广场东南角） 56层超高层 经七路、经十路、纬十二路交汇处 泉城路268号 17层 解放路与历山东路交汇处 20 经四路与顺和街十字路口西南角 地上36层，地下3层 历下区窑头路与二环东路交汇处（燕山立交东北侧）
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项目
位置
体量
滞销原因
发祥一号公 馆
经二路与纬六 路交汇处
1.28万㎡
内部外部均 缺乏价值驱
动力
户型面积 45-110㎡
均价
去化情况
9000元/平 （精装）
月去化10套 ，尾盘阶段 ，去化不理 想
济南公寓市场调研
个案分析
目前滞销公寓案例：杰正领寓 由于近半年内，杰正领寓销售速度缓慢， 开发商被迫重新聘请合作方，将杰正领寓 案名更换为杰正山山山，重新做推广，以 期解决项目目前严重滞销问题。
济南公寓市场调研
个案分析
投资热点区域项目：华强广场
项目
位置
体 量
核心竞争力
户型面 积
均价
去化情 况
客群分析
山大路 华强广 与解放 6万
场 路交汇 ㎡ 处
依托山大路科 技市场资源， 提出“商铺化
”公寓概念
30-60 ㎡
20000元/ 平
去化80 ％
以投资型客户和科 技市场原业主购买
为主
济南公寓市场调研
个案分析
依托综合体价值项目：万达广场
项目
位置 体量 核心竞争力 户型面积 均价
万达广场
经四路与 纬一路交
汇处
3万㎡
依托万达广场 综合体价值， 多业态价值叠
增
45-65㎡
9000 元/平
去化情况 已售罄
客群分析
白领自住型 客群较多； 投资型客群
济南公寓市场调研
个案分析
依托综合体价值项目：银座中心
位置
体量 核心竞争力 户型面积
均价
去化情况 客群分析
祥泰汇东 国际
花园路与 化纤厂路
交汇处
8万㎡
低单价、低首 付快速走量
33-86㎡
7200元/平
开盘去化 率15%， 月去化约 30套，目 前销售约
400套
首次置业 的年轻人 群；中小 型私营业
主居多
济南公寓市场调研
个案分析
低单价低总价项目：绿地玫瑰坊
项目
位置
体量
滞销原因 户型面积
均价
去化情况
杰正领寓
旅游路与洪山 路口交汇处
3.3万㎡
内部外部均 缺乏价值驱
动力
36-75㎡
13000元/平 （精装）
开盘去化率 40% 2011年 10月后，月去
化1-2套
项目
银座中 心
位置
经七路、经 十路、纬十 二路交汇处
体量
2.3万 ㎡
核心竞争 力
依托和谐 广场综合 体价值， 多业态价 值叠增
户型面积 均价 去化情况 客群分析
42-73㎡
13000元 /平
已基本售 罄
投资型客 群；私营 业主用作
办公
济南公寓市场调研
个案分析
低单价低总价项目：祥泰汇东国际
项目
元/平
不佳
4
济南在售公寓典型性项目
济南公寓市场调研
个案分析
目前济南公寓市场热销公寓项目分以下几类：
类型 投资热点区域项目 依托综合体价值项目 低单价低总价项目
核心竞争力 绝版中心地段 综合体复合价值 低价打造高性价比
代表性项目 华强广场、国奥城 银座中心、万达广场 祥泰汇东国际、绿地玫瑰坊
投资型客 群及科技 市场业主 购买自用
3
济南写字楼市场调研
个案分析
开元广场
多年烂尾楼加上商业部分招商不力，人气不佳，导致项目整体口碑不好，市场认可度不 高，销售情况也较差。
项目 位置 体量
开元 广场
历下 趵 突泉北路
1号
10万 ㎡
核心竞争力 地段
户型面积
均价
去化情况
100-600㎡
22000 开售以来一直
济南在售写字楼典型性项目
济南写字楼市场调研
个案分析
目前济南市场上在售写字楼项目不多，万达广场等以往热点项目均已售罄。近几个月， 玉兰广场、华强广场项目销售情况佳，开元广场项目一直卖不动
玉兰广场总成交面积为4.3万㎡；其中一栋楼由轻骑集团整栋购买，总面积约为4万㎡， 总货值为4.6个亿。
在市场形势不好的情况下，其采取大客户策略，整售方案通过领导谈判，推动销售。
个案分析
投资热点区域项目：鲁商国奥城
项目 位置
体量
核心竞争 力
户型面积
均价
去化情况
客群分析
鲁商 国奥 城
经十路 奥体中 心对面
2.4万 ㎡
奥体核心 位置，新 兴区域中
心
45-110㎡
14000元/ 开盘去化60％，
平
目前已基本售罄
投资客户 及区域内 政府机关 、大型国 企实力型 购买者
济南公寓市场调研
项目
位置
体量
核心竞 争力
户型面 积
均价
去化情况
客群分析
华强 广场
山大路 与解放 路交汇
处
6.43 万㎡
地段及 其深厚 的科技 市场渊
源
整售 2000㎡ ；散售 110-270
㎡
17000 元/平
１０层以下分割销售，７月 １４日开盘，首次推５－９ 层，共１万㎡，成交５６０ ０㎡；１０层以上整层销售 ，目前正在洽谈大客户
项目 位置 体量 核心竞争力 户型面积 均价 去化情况
客群分析
玉兰 奥体全 4.3万 区域价值发
广场 运村
㎡
展潜力
_
元/平
售罄；4万㎡ 均被整售；仅 0.3万㎡散售
大客户策略：轻 骑集团
2
济南写字楼市场调研
个案分析
华强广场
华强广场依托其华北最大规模最大、档次最高、品类最全的ＭＡＬＬ形式电子大卖场， 依托优越的地段和科技市场的强大辐射力，取得市场较大认可，推出后一直保持较好销 售态势。
项目
位置
体量
核ห้องสมุดไป่ตู้竞争力
户型面 积
均价
去化情况
客群分析
绿地玫瑰 坊
经六路与纬 十二路交汇
处
0.8万㎡
低单价低总 价快速走量
38-73 ㎡
7200 元/平 （毛坯
）
开盘去化约 60％，目前 已基本售罄
区域内客群即自 行消化，自住、
投资皆有
济南公寓市场调研
个案分析
目前滞销公寓案例：发祥一号公馆
项目自开始阶段定价较高，区域形象及项目 自身产品等方面均不能有效支撑其定位，导 致一直缺乏客户认可