物业设备维护与管理共46页
物业工程维修设备保养制度
物业工程维修设备保养制度一、制度目的本制度旨在规范物业工程维修设备的保养工作流程，确保设备运行安全、稳定，提高设备使用效率，减少设备故障率，延长设备使用寿命，为业主提供更加优质、高效的物业服务。
二、适用范围本制度适用于所有物业管理区域内的工程维修设备，包括但不限于电梯、消防设施、供水排水系统、供电系统、暖通空调系统、安防监控系统等。
三、保养原则1. 预防为主：定期进行设备的检查和维护，预防故障的发生。
2. 定期保养：根据设备的使用情况和厂家建议，制定合理的保养周期。
3. 专业维护：由专业的技术人员负责设备的保养和维修工作。
4. 记录归档：保养过程中的所有操作和结果应详细记录，并妥善保存。
四、保养内容1. 日常保养：包括设备的清洁、润滑、紧固等工作。
2. 定期检查：对设备的关键部件进行定期的检查和测试。
3. 故障处理：发现设备异常或故障时，应立即采取措施进行处理。
4. 配件更换：根据设备磨损情况及时更换易损件和耗材。
五、保养流程1. 制定保养计划：根据设备特点和使用情况，制定详细的保养计划。
2. 执行保养任务：按照计划执行日常保养和定期保养工作。
3. 记录保养情况：详细记录保养过程和结果，包括保养时间、保养内容、使用的材料和配件等。
4. 保养效果评估：定期对保养效果进行评估，以优化保养计划。
六、责任与监督1. 物业管理部门负责制定和修订设备保养制度。
2. 工程维修部门负责执行设备的保养工作。
3. 质量监督部门负责对设备保养的质量进行监督检查。
4. 业主委员会有权对设备保养工作进行监督和提出建议。
七、违规处理对于未按规定执行保养工作，导致设备损坏或影响正常使用的，将根据情节轻重进行相应的处理，严重者将追究相关责任人的责任。
物业公司设备管理制度
物业公司设备管理制度第一章总则第一条为规范物业公司设备管理工作，提高设备利用率和管理效率，保障设备安全和稳定运行，制定本制度。
第二条物业公司设备管理制度适用于物业公司内部所有设备管理工作。
第三条物业公司设备指物业公司使用、维护、管理的所有设备和工具，包括但不限于电梯、消防设备、电器设备等。
第四条物业公司设备管理制度的贯彻落实是物业公司设备管理工作的基础。
第二章设备管理的基本要求第五条物业公司设备管理工作应按照相关国家法律法规和部门规章进行。
第六条物业公司设备管理应遵循设备保养、维护、检修、更新、报废等规定。
第七条物业公司设备管理应对设备进行定期检查，确保设备安全运行。
第八条物业公司设备管理应制定详细的设备清单，并建立设备档案。
第九条物业公司设备管理应配备专业的设备管理人员。
第十条物业公司设备管理应建立设备维护保养制度，定期进行设备检修。
第十一条物业公司设备管理应建立设备管理台账，做好设备使用记录。
第十二条物业公司设备管理应根据设备实际情况，合理制定设备更新方案。
第三章设备管理的具体内容第十三条物业公司设备管理人员应及时了解设备情况，确保设备安全运行。
第十四条物业公司设备管理人员应定期进行设备维护和保养。
第十五条物业公司设备管理人员应定期检查设备运行状况，发现问题及时处理。
第十六条物业公司设备管理人员应及时更新设备档案，记录设备使用情况。
第十七条物业公司设备管理人员应根据设备实际情况，合理安排设备更新计划。
第十八条物业公司设备管理人员应加强设备人员培训和技能提升。
第十九条物业公司设备管理人员应做好设备维修记录和故障排查，及时解决设备故障。
第二十条物业公司设备管理人员应配合专业机构进行设备定期检测和维修。
第四章设备管理的监督与考核第二十一条物业公司设备管理工作由设备管理部门负责，设备管理部门应定期对设备管理情况进行检查。
第二十二条物业公司设备管理部门应建立设备管理考核制度，对设备管理人员进行考核。
第二十三条物业公司设备管理应建立健全设备管理监督制度，定期对设备管理情况进行监督检查。
物业维修管理制度2 (3)
物业维修管理制度2 (3)标题：物业维修管理制度2 (3)引言概述：物业维修管理制度是保障物业设施正常运行和居民生活质量的重要保障措施。
本文将从设备维护、维修人员管理、维修记录管理、应急维修处理和质量评估五个方面详细介绍物业维修管理制度的相关内容。
一、设备维护1.1 确定维护周期和维护内容：根据设备的使用频率和特点，制定维护计划，明确维护周期和维护内容。
1.2 设备巡检：定期对设备进行巡检，及时发现问题并进行维修，确保设备正常运行。
1.3 设备保养：定期对设备进行保养，包括清洁、润滑、调试等工作，延长设备寿命。
二、维修人员管理2.1 岗位职责明确：明确维修人员的岗位职责，包括巡检、维修、保养等工作内容。
2.2 培训和考核：对维修人员进行培训，提升其专业技能，定期进行绩效考核，激励其工作积极性。
2.3 建立维修人员队伍：建立稳定的维修人员队伍，确保维修工作的连续性和稳定性。
三、维修记录管理3.1 记录维修内容：对每次维修工作进行记录，包括问题描述、处理过程、维修结果等，建立维修档案。
3.2 维修数据分析：定期对维修记录进行分析，发现问题的共性和规律，及时调整维修计划。
3.3 信息共享：建立信息共享平台，让不同维修人员之间可以及时交流经验和技术，提升整体维修水平。
四、应急维修处理4.1 建立应急维修机制：制定应急维修预案，明确应急维修流程和责任人，确保在紧急情况下能够迅速响应。
4.2 应急物资准备：准备应急维修所需的物资和工具，确保在应急情况下能够即将展开维修工作。
4.3 应急演练：定期组织应急维修演练，提升维修人员的应急处理能力，确保应急维修工作的有效性。
五、质量评估5.1 定期检查评估：定期对维修工作进行检查评估，包括维修质量、维修效率等指标，及时发现问题并改进。
5.2 用户满意度调查：定期开展用户满意度调查，了解用户对维修工作的满意度和意见建议，不断提升服务质量。
5.3 持续改进：根据评估结果和用户反馈，及时调整维修管理制度，持续改进维修工作质量。
物业工程设备保养制度
物业工程设备保养制度一、总则1. 本制度依据国家相关标准和行业最佳实践，结合本物业的实际情况制定。
2. 物业工程设备的保养工作应遵循“预防为主，定期检查，及时维修”的原则，确保设备处于良好的工作状态。
3. 所有设备保养工作必须由专业维保人员执行，非专业人员不得擅自操作。
二、设备分类与保养周期1. 设备按照其重要性和使用频率分为A、、C三类。
- A类：电梯、供暖系统、消防系统等生命安全相关的设备，保养周期为每月一次。
- 类：给排水系统、照明系统等日常生活设施，保养周期为每季度一次。
- C类：园林绿化设备、休闲设施等非核心设备，保养周期为半年一次。
2. 特殊设备应根据制造商的推荐和实际使用情况确定保养周期。
三、保养内容与标准1. 每次保养应包括对设备的清洁、润滑、紧固等工作。
2. 对于A类设备，还应进行性能测试和故障诊断，确保其可靠性。
3. 保养完成后，应填写保养记录表，详细记录保养内容、时间及维保人员的签字确认。
4. 保养标准应符合国家相关规定和制造商的要求，确保设备的正常运行和使用寿命。
四、应急处理与故障修复1. 对于突发的设备故障，应立即启动应急预案，由专业维修团队进行抢修。
2. 故障修复后，应对相关设备进行全面检查，防止类似问题再次发生。
3. 对于频繁出现故障的设备，应分析原因并制定改进措施。
五、培训与考核1. 定期对维保人员进行专业技能培训，提高其业务水平和应急处理能力。
2. 通过考核评估维保人员的工作表现，确保保养工作的质量和效率。
六、监督与管理1. 建立完善的监督管理机制，确保设备保养工作的规范性和有效性。
2. 对违反保养制度的行为，应进行纠正并视情节轻重采取相应的处罚措施。
物业维修保养规章制度
物业维修保养规章制度第一章总则第一条为了有效管理物业的维修保养工作，提高物业的使用寿命和保障住户的生活质量，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于物业管理公司及其所管理的物业单位，对维修保养工作实施监督和管理。
第三条物业维修保养规章制度应当遵守国家法律法规和相关政策，保障住户的安全和合法权益。
第四条物业管理公司应当制定相应的维修保养预算计划，确保维修保养工作的顺利进行。
第二章维修保养管理第五条物业管理公司应当定期对物业进行维修保养工作，保障物业的正常使用。
第六条物业维修保养工作应当按照维修保养计划进行，确保每一个维修保养项目都得到充分的重视和落实。
第七条物业管理公司应当建立健全的维修保养管理制度，明确维修保养工作的责任部门和责任人员。
第八条物业管理公司应当在维修保养工作中，注重维修质量和维修效率的提高，提高维修保养工作的整体水平。
第九条物业维修保养工作应当做好维修记录，便于日后查看和监督。
第十条物业管理公司应当建立健全的维修保养档案，便于管理和保养工作的跟进。
第三章维修保养项目第十一条物业维修保养项目包括但不限于：水电设施维修、房屋保洁、公共设施保养等。
第十二条物业管理公司应当对维修保养项目进行分类管理，便于日常工作的开展。
第十三条物业维修保养项目的实施应当按照维修保养计划进行，确保每一个项目都得到及时的处理。
第十四条物业管理公司应当根据实际情况，制定新的维修保养项目，适时进行更新和改进。
第十五条物业管理公司应当建立健全的维修保养项目评估机制，定期对维修项目进行评估和汇总。
第四章维修保养经费第十六条物业管理公司应当根据维修保养计划，定期制定维修保养经费预算。
第十七条物业管理公司应当合理安排维修保养经费的使用，确保维修保养工作的正常进行。
第十八条物业管理公司应当加强对维修保养经费的监督和审查，确保维修保养经费的合理使用。
第十九条物业管理公司应当及时解决维修保养经费使用中的问题和矛盾，维护住户的合法权益。
物业设施设备维护管理制度
物业设施设备维护管理制度一、制度概述为规范物业设施设备的维护管理工作，订立本管理制度，使物业设施设备保持良好的运营状态，确保业主及其财产安全，提升业主充足度。
二、维护管理主体责任1.物业公司负责建立物业设施设备维护管理制度，组织规划物业设施设备维护和修理保养工作，并承当由此引起的财务成本；2.物业维护和修理保养人员负责设施设备的日常维护保养工作，适时报告设备异常，协调解决故障，保证设施设备正常运转；3.业主负责使用设施设备，遵守使用规定，保持设施设备的正常运转。
三、维护管理流程设备维护计划物业公司依据设备的运作情况和参数，订立设备维护计划，以确保设施设备的安全和正常运转。
计划应包括维护周期、维护内容、负责人等信息，并以资产管理系统或其他管理软件进行记录。
维护工作实施物业维护和修理保养人员依照设备维护计划执行维护和修理保养工作。
在执行维护和修理保养工作时，应注意以下事项：1.维护和修理人员应依照装置的使用说明和标准操作程序进行维护和修理和检修；2.维护和修理人员应全面检查设备的运作情形，包括设备的各项指标、安全措施的有效性等，适时修整和维护设备；3.维护和修理保养人员在维护和修理保养设备时，应使用规范的维护和修理工具；4.维护和修理保养人员应当摆放整齐各种维护和修理工具及备品备件；5.维护和修理保养人员在保修工作结束后，应进行清洁和整理。
维护工作记录物业公司应将维护保养的初期和现场细节记录在相应的日报、周报、月报中，以便对维护和修理工作进行检查、审核，同时形成维护记录，可以用于评估维护保养工作的质量。
维护记录需要记录以下信息：1.维护的日期、时间和地点；2.维护过程的方法、工具和材料；3.检查发觉的问题和维护的情况；4.维护结果的评估；5.维护和修理保养人员的签名。
维护和修理保养质量检查为确保维护和修理保养工作的质量，物业公司应定期进行维护和修理保养质量检查。
检查应对维护和修理保养的实施情况、质量及验收记录等进行检查，以确保维护和修理保养的质量。
物业管理的产生和发展(ppt 46页)
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3 物业的法律属性
• 对政策法规的敏感性 • “权利束”性 • 物业的相邻性
（二）物业的分类
1 按物业基本构成分类
2 按所有权性质
3 按用途
4 按结构材料
5 按完好程度
6 按建筑高度
7 按物业管理特性
这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介 入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业 设计方案的咨询意见。
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（二）物业管理部门的成立
物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果 准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标， 通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准 备自己管，就应成立属下的物业管理部门。
是有些工种如电梯维修工、锅炉工、配电工等应取 得政府主管机关的资质认定方可上岗。
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（四）规章制度的制定
必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。 制定完整的物业管理规章制度，一方面有助于建立
对物业管理实施的监督机制，有利于正确发挥物业 管理企业为业主和租户服务的行业职能。另一方面 能够阐明物业权利主体的权责内容，有利于约束和 规范物业权利主体的行为规范。 例如物业管理公司的职责范围、各类人员岗位责任 制、操作程序和服务规范、住户手册、公共契约等。 这些规章制度应在住户入住前就制定完成，并通过 日后的管理实践，再逐步补充、修改和完善。
人的环境。 6.加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏或酿成事故。
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7.搞好维修基金的核收与管理，为用户的长远利益作早期 的筹划。
8.及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾 害给业主造成巨大的财产损失。
9.做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的 健康顺利进行。
物业工程维护检修制度
物业工程维护检修制度第一章总则第一条为落实公司的安全、节能、环保以及设备维护保养工作，提高设备运行效率，保证工作安全，制定本制度。
第二条本制度适用于公司内部各类设备的维护、保养、检修工作，并由公司设备管理部门负责具体实施。
第三条设备维护检修工作应按照“预防为主，保养和修复结合”的原则进行，确保设备的长期有效运转。
第四条设备维护检修工作应符合国家法律法规、技术标准和公司规章制度的要求。
第五条公司设备管理部门应定期开展设备维护检修工作的培训，提高员工的工作素质和技能水平。
第二章设备维护保养第六条设备维护包括日常维护和计划性维护两种方式，日常维护由设备操作人员负责，计划性维护由设备管理部门统一组织实施。
第七条日常维护工作主要包括设备清洁、润滑、紧固和检查，操作人员应按照设备维护手册的要求进行。
第八条计划性维护工作主要包括设备定期检查、保养和更换易损件等工作，设备管理部门应根据设备使用情况和维护手册的要求，制定详细的维护计划。
第九条设备维护保养工作应按月统计、季度检查、年度总结的方式进行，确保设备维护保养工作的及时性和全面性。
第十条设备维护保养工作应按照“三参照、三定期、三定项”的原则进行，即参照维护手册、参照标准动作、参照实地情况；定期检查、定期保养、定期更换易损件；定项维护、定项检查、定项保养。
第十一条设备维护保养工作应根据设备的不同特点和不同要求，制定相应的保养计划和操作规范，确保设备的长期有效运转。
第三章设备检修第十二条设备检修包括日常检修和计划性检修两种方式，日常检修由设备操作人员负责，计划性检修由设备管理部门统一组织实施。
第十三条日常检修工作主要包括设备故障的排除和设备的安全检查，操作人员应按照设备操作手册的要求进行。
第十四条计划性检修工作主要包括设备的大修、更换零部件等工作，设备管理部门应根据设备的使用情况和检修手册的要求，制定详细的检修计划。
第十五条设备检修工作应按照“四查、四排、四破”的原则进行，即查找故障、查清原因、查找解决方案、查验结果；排除故障、排查隐患、排查风险、排查事故；破坏故障、破除障碍、破解难题、破净组件。
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物业公司维修部培训资料
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目录
• 一 学习目标 • 二 设施设备维护与管理的意义及目标 • 三 物业设备维护与管理的内容及要求 • 四 物业管理设备分类
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学习目标
• 1）了解物业设备维护与管理的特点； • 2） 熟悉物业设备维护与管理的组织机构及
相关制度及岗位职责； • 3） 深刻理解物业设备维护与管理的基本理
洗； Байду номын сангаас 5）系统中的分（集）水器、减压阀、排水放气装置、各种阀门、除污器及安全装置等
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第四章 供暖系统
• 供暖系统的组成：热源、输热管道、散热 设备
• 集中供热系统的换热站主要设备：换热器、 循环泵、分集水器、除污器、补水泵、水 箱等
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供热系统的运行与维护管理 • 热水供热系统的试运行 1）供热系统的充水 2）供热系统的通热 3）供热管网的初调节 4）用户系统的初调节
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供热系统的日常维护与管理
• 物业设备维修 • 1、零星维修工程； • 2、中修工程； • 3、大修工程； • 4、设备更新和技术改造
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物业设备维护与管理的内容及要求
• 1、前期管理 • 2、使用管理 • 3、维修养护管理 • 4、经济管理 • 5、安全管理 • 6、增减、更新和改造管理 • 7、技术档案资料管理
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物业设备分类
念； • 4） 掌握物业设备维护与管理的内容；
3
设施设备维护与管理的意义及目标
• 物业设备维护管理意 义及目标：
A提高物业管理服 务质量B提高物业 销售的价格及租金 C有利于保证业主 及使用人的生活安 全D有利于提高物 业管理企业的经营 利润E提高物业管 理企业的声誉及社 会形象
• 物业设备保养 • 1、日常养护保养； • 2、一级保养； • 3、二级保养；
建 筑 设 备 电器设备
给水设备、排水设备、
热水供应设备、消防 设备、卫生与厨房设 备、室内供暖、制冷、 通风设备
供电及照明设备 弱电设备 电梯设备 防雷设备
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第一章 室内给水系统
• 给水设备概述： 指通过室外给水系统将水引入建筑物内，并在保证满
足用户对水质、水量、水压等要求的情况下，把水送到各 个配水点（如住户室内卫生间、厨房、水池、消防设备等） • 给水设备的组成： 引入管、水表、阀门、水平干管、立管、支管、水龙头、 卫生器具或用水设备 • 室内给水系统方式： 1、直接给水方式；2、设有水箱的给水方式；3、设有蓄 水池、水箱和水泵的联合给水方式；4、设有气压给水设 备的给水方式；5、分区分压给水方式；
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第三章 室外给排水系统
• 室外给水系统
取水：保证取得足够水 量和良好质量的原水
净水：使水质满足饮用 水的水质标准
输配水：将满足水质的 水输送到各用水点， 并保证有足够的水量 和水压。
• 室外排水系统
1）排水体制：分流制排 水 合流制排水
2）排水系统组成：室内 污水管道及卫生设备、 室外污水管道、污水 泵站与压力管道、污 水处理设备、污水出 口设施
• 室外排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好、无渗 漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除，若管道坡度不 正确，应重新铺设。明暗沟每半年全面检查一次，沟体应 完好，盖板齐全。排水井、雨水井、化粪池每季度全面检 查一次半年对易锈蚀的污水井井盖、化粪池井盖刷一次黑 漆防锈，保持污水井井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫 圈
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室内排水系统的运行维护与管理
• 排水管道及其设备的日常维护时延长排水 管道使用寿命必不可少的工作。排水管道， 特别是生活排水管道，由于粪便污水、厨 房油垢等极易使管道内壁结上污垢，久不 清除，管道内径缩小，流水不畅，易把污 物挂住，导致排水系统堵塞。
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室内排水系统常见故障的处理 • 1）排水管道和器具漏水 • 2）排水管道堵塞
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第二章 室内排水系统
• 排水系统概述： 排水系统是将建筑物的污（废）水收集，通过室 内排水管道排到室外排水管网中，然后排入城市 排水管网中。
• 排水系统的分类：A 生活污水排水系统 B 雨水排水系统
• 污水排入市政管道的规定 • 室内排水系统的组成：
污（废）水收集器、排水支管、排水横管、排水 立管、排出管、通气管、清扫口、检查口及检查 井
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设备的日常维护
• • • •
水
水
日室
消
池
泵
常内
防
、
机
维给
设
水
组
护水
备
箱
的
管
的
的
日
道
日
日
常
及
常
常
维
附
维
维
护
件
护
护
的
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给水设备的安全操作程序 日常管理及常见故障处理
• 1、安全操作程序 • 2、给水系统的日常管理 • 3、水泵房使用管理 • 4、二次供水设施的使用管理
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常见故障处理
• 1、水质污染 • 2、给水龙头出水量过小或过大 • 3、管道和器具漏水 • 4、管道冻裂 • 5、振动和噪声 • 6、水表记录不准确
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污水处理
• 1）污水抽升设备 • 2）污水局部处理设施 A化粪池 B隔油池 C沉淀池 D降温池 中水处理的流程
杂排水 筛栅 调节池 初沉池 二沉池 压力过滤 活性炭和臭氧 中水储水池 中水
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室外给排水系统的维护与管理
• 对室外给水和消防给水管道的养护，要注意埋设给水管道 的地面上部不允许超重对方物品，不允许放置对水质有严 重污染的化学品等放置对管道的水管腐蚀和污染。室外给 水和消防给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、水泵结 合井等阀体和井室，要定期检查并做好记录。阀门要定期 试水，转动杆件处要定期加润滑油，并保持开关灵活。
• 1）勤检查、勤修理，尽量减少漏水，发现问题及时处理； • 2）检查了解各用户、各房间的用热情况，进行必要的调节，保证安全、经济、合理地
供暖； • 3）注意检查电机、水泵等动力设备运行是否正常，发生故障及时排除、修理； • 4）对各种热工仪表（如压力表、温度计、水位表、流量计等）要经常核对、检查、冲
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常见故障的处理
• 1）屋顶水箱溢水或漏水 屋顶水箱溢水识由于进水控制装置或水泵失灵所 致，发现溢水现象后应检查进水浮球阀或液位控 制装置及水泵，看是否处于正常状态。引起水箱 漏水的原因一是水箱上管道接口发生问题，二是 箱体出现裂缝。水箱漏水可以从箱体或地面浸湿 的现象中发现。
• 2）污水井水位过高 发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污 水泵抽水，若污水泵故障应立刻用备用污水泵抽 水，并立刻报告主管安排维修水泵或控制电路。