真正别墅的六大特性

真正别墅的六大特性
别墅项目开发的成功与否，除了恰当的市场定位之外，一个相当关键的因素便是如何正确理解和认识别墅这一特定的物业产品，如何基于这些认识以形成相应的具体的开发理念。

如今的别墅开发普遍存在着一种误区，认为只要盖一栋别墅式样的房子就是别墅，亦即把别墅简单理解为建筑本身。

正是由于认识的偏差与不足，导致大量不伦不类的有违别墅本质的物业产品出现，以致与别墅消费群体的实际需求相背离、相脱节，难以激起市场的热效应。

一、别墅的本质
所谓别墅，是优质的高于常规标准的人居空间。

这一空间既包括室内居住空间，又包括室外环境空间，是满足社会特定群体的物质与精神双重需求的，具有更多精神内涵、更佳生态效应的物业产品，是私密性、独享性、个性、自然性，以及精神性、安全性的六位一体的多重复合。

只有同时具备了这些要素，才能称其为"别墅"，才能真正体现出别墅的本质，即与建筑合二为一的私家独享的环境，兼顾物质与精神的优质人居空间。

基于这种认识，我们便能形成别墅开发的一些基本理念，并通过这些理念在项目开发中多种形式的具体实施和表现，形成各具形态，各有特色的别墅产品。

二、重视私密性
如今的别墅产品往往忽略了别墅本应具有的高于常规的私密性要求，如栋距过密、私家花园过小等，有的根本谈不上花园，只有一些宅前屋后的绿化。

即使一些栋距和私家花园都较大的别墅小区，私家花园也都以低矮绿篱作象征性区隔，完全是开敞式的，如同小区的公共绿地。

这就导致各家各户私密性降低甚至丧失，以及彼此的视线干扰。

很多别墅小区都采用环形道路设计，并紧挨环形路两侧分布排列别墅建筑，致使各家都缺乏一个联系住户与环道之间的过渡空间，同时也增加各户门前过往行人与车辆的通行量，以及由此而造成的嘈杂与视线干扰。

以上种种都说明别墅本应具有的私密性未能得到重视，而私密性的增强恰能体现对于别墅业主和家庭成员的隐私权的尊重，并进而体现出对各户私家空间的尊重和对业主人格的尊重。

因此，别墅的私密性是别墅作为高级居家空间的一个重要体现和特征。

无论是西方历史上的古堡、庄园，还是当今发达国家的富人别墅区，也无论是中国历代的深宅大院和江南私家园林，或上海近代遗存的各式花园洋房，其私密性都相当强，甚至令人有神秘之感。

三、体现独享性
集合式公寓住宅小区，强调的是环境空间的共享性（尽管它也应具有一定的公共空间中的私密空间)，而别墅的居住形态，则更侧重于私家空间，侧重于各家户外环境，即私家花园的独享性、专属性，这是别墅区别于集合式住宅的一大鲜明特征。

现在大多别墅都忽略了这一点，其环境营造与通常的多、高层小区没有本质上的区别，开敞性有余而闭合性不足，注重公共空间而忽视私家空间，各家的宅前屋后和左右空间均是一览无遗，缺乏私家独享的空间感、领域感，尚无能够真正体现出私家花园与外界截然相分、毫无视线干扰又能阻隔嘈杂的闭合式空间形态。

我们完全可以用一人高的铁栅栏结合密植绿篱进行围合，既能遮挡视线和吸音阻尘，又能以此增加绿化、优化生态，由此形成较强的私家独享的又能阻隔干扰的空间场所和专属领域。

四、突出个性
个性是别墅居住形态的又一本质属性。

个性不仅是现在建筑本身(包括别墅的造型、立面、材质、色系等)，还应体现在私家花园的环境营造上。

别墅的个性化既是为满足精益求精的业主的个人偏爱和嗜好，同时也以此体现业主的身份、地位和品位及其自我价值。

中国自古先有"人因宅而立,宅为人而存"的思想观念和价值取向，别墅的个性化要求及其要体表现正与此相应相合，一脉相承。

虽说其它物业产品和居住形态也有个性化的要求，但别墅的个性化要求更高更严，也更为必要和重要。

此外，集合式住宅的个性化更多地体现于小区的整体风貌特征和共享性的个性表现，而别墅物业则侧重于私家空间和建筑单体的个性化表现，是独享性的个性体现。

这是由于不同居住态的本身要求所决定的。

从另一角度讲，个性化的形态表现还能增强各家各户的识别性，
这也是设计人性化的表现，同样体现为尊重业主、尊重其个性。

五、增强自然性
回归自然，相融于自然，已成当今世界人居空间的必然发展趋势。

对别墅而言，其自然化的要求和表现理当更进步、更领先、更为增强。

这也是其优质人居空间的本质要求。

自然性，首先是其环境生态效应的优化与强化。

生态效应的优化便是增加别墅环境的植物释氧量和植物的废气吸收量，增加植物的吸音阻尘作用和调节环境小气候的功能，并与环境的水系、土壤、微生物、小昆虫等构成一个相互作用、影响，具有良性循环功能的、能不断再生、不断自我更新修复的人工生态系统。

这就需要大量移植各类乔木、灌木和地被植物，而不是大量铺植草坪；尽可能地减少别墅环境的硬地，增加绿地；人工水系具有天然水系那样地表水的功能作用和形态特征，以形成水体的自净能力以及与环境的良性交互作用等等。

此外，还应采取各种控制污染的措施和运用、配置相应的环保产品和生物技术等。

其次是自然景观的视觉效果以及审美要求。

这是自然性的外在形象体现。

别墅环境应给人以林木深深且充满清静、安宁自然气息的视觉感受和心理感受，使人仿佛置身于自然的怀抱和天然山林之中。

别墅小区应掩映在一片满目青翠的繁茂绿荫丛中，若隐若现、隐隐约约。

别墅建筑应成为这一人工自然环境的点缀，而不是主体，亦即别墅应隐入这一自然环境之中且突出环境本身，就如庐山、雁荡山及北戴河等自然名胜中的别墅群落那样。

六、注重精神性
别墅的精神性要求是指别墅的居住形态（包括建筑与环境）所应体现出的尊严性、人文性、艺术性、历史性与时代性等要求，以满足更高层次的人性、心理、文化、审美，甚至情感等多方面的精神性需求。

尊严性是指别墅所体现的超出常规的居住规格和空间格局，并以此体现业主的身份、地位和财富，能使人以入住其间而为荣、为豪、为尊、为成功的象征。

人文性是别墅这一居住形态所体现出的地域性、民族性以及某种特定的居住文化、风貌特征等，是最具精神内涵和文化内涵的物业特征，是体现物业个性和物业附加值的重要方面。

艺术性是指建筑形态和环境空间所体现出的某种审美特征和审美观念，并且其空间尺度和比例关系应符合美学规律或某种思想观念（如哲学观念、宗教观念、习俗观念甚至政治观念等），能给人以审美的愉悦和美感体验。

历史性是指别墅所体现的对于某种历史建筑文化和城市文脉的传承性，同时还表现为别墅建筑能经得起时间的检验，具有前瞻性与传世性。

时代性是指别墅应体现某一地域或城市的时代特征，具有某一时代的建筑标示性，能代表当时当地的别墅开发水平和建筑文化，具有典型意义。

这五个方面的要求是别墅本质在精神层面上的体现，也是更高层
次人性需求的体现。

七、强化安全性
虽说安全性要求是任何物业产品的共性要求，但相对而言，别墅物业的安全性要求应更为严密、无疏漏。

这也是其物业档次和超常规格要求的一个具体体现，是业主被尊敬、被礼遇的一个形象化表现。

别墅物业比其它物业更易成为不法之徒的作案对象，别墅小区被盗劫甚至发生凶杀案件的现象屡见不鲜。

强化安全性是别墅物业的一个必然要求，在别墅项目的开发中应引起足够的重视，在规划方案之时就要予以充分注意并统筹考虑。

在充分发挥安保智能系统和各类技术防范作用的同时，也应注意保安人员的素质提高,做到"技防"与"人防"相结合。

再则，通过规划布局和空间组织来加强防范，如在别墅区域周际开挖类似护城河的人工水系，各组团空间形成封闭式的中庭环境等。

"重视私密性，体现独享性，突出个性，增强自然性，注重精神性，强化安全性"，这是别墅的六大本质体现，也是别墅产品本应具有的六大要素。

只有全面认识和深刻理解这些本质特征和产品要素，并在此基础上形成具体的别墅项目开发理念和思路，方能使别墅产品真正名副其实，亦能由此增加别墅物业的附加值。