房地产企业会计科目及明细账地设置

.房地产企业会计科目及明细账的设置一、管理费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。

（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。

（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。

（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。

（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。

根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。

（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。

根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。

（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。

（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。

（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。

（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。

（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。

（18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。

这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。

（19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。

（20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。

（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。

（22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。

;..（23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。

（24）开办费：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。

（25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。

二、销售费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。

（2）修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。

（3）物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。

（4）低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。

（5）办公费：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。

（6）差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。

（7）车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（8）固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。

（9）房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

（10）劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（11）展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。

（12）广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。

根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；b、已实际支付费用，并已取得相应发票；c、通过一定的媒体传播。

（13）业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。

（14）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。

包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。

根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：a 有合法真实凭证；b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；c 支付给个人的佣企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。

（15）合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。

（16）商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。

值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，应先冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。

（17）其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。

三、财务费用房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用――利息支出”与“开发间接费用――利息支出”的界限。

;..一般说来财务费用应设置以下明细项目：（1）利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。

根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。

（2）汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。

（3）金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos 机刷卡费等、票据工本费等。

（4）现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。

（5）股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。

（6）票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出（7）其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。

应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。

四、开发成本下设开发间接费用等六个二级科目1、开发成本—开发间接费用房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。

一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。

（2）修理费：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。

（3）物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。

（4）低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）（5）办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

（6）差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。

（7）车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（8）固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。

（9）房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

（10）劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（11）周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

（12）利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。

开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

（13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。

（14）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。

（15）房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。

代收业主的维修基金，不能计入该项目。

（16）工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。

;..（17）前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。

（18）其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

2、开发成本—土地征用及拆迁补偿费房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，（1）土地征用费（土地出让金）（2）耕地占用税（3）劳动力安置费（4）有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费）（5）安置动迁用房支出等（6）政府代收费用[（建制镇）市政公用基础设施配套费]3、开发成本—前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，（1）规划、（2）设计、（3）项目可行性研究、（4）水文、地质勘察、（5）测绘费用（6）三（七）通一平等支出（7）政府代收费用（供电工程贴费）4、开发成本—建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费（1）土建（2）桩基（3）安装（4）甲供材料（5）装饰装潢（6）政府代收费用（发展新型墙体材料专顶用费、散装水泥专项资金）5、开发成本—基础设施费指建造各项基础设施发生的设备及安装等费用，（1）道路工程发生的支出（2）供水工程发生的支出（3）供电工程发生的支出（4）供气工程发生的支出（5）排污工程发生的支出（6）排洪工程发生的支出（7）通讯工程发生的支出（8）照明工程发生的支出（9）环卫工程发生的支出（10）绿化等工程发生的支出（11）政府代收费用（人防经费、消防设施建设费、煤气建设费、教育地方附加费）？6、开发成本—公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出（1）锅炉房、水塔、（2）公共厕所（3）自行车棚（4）无偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等支出附:;..土地使用权-土地出让金土地使用权-地价款土地使用权-契税土地使用权-拍卖佣金土地使用权-公证费土地使用权-其他土地征用及拆迁补偿-土地征用费用土地征用及拆迁补偿-耕地占用税土地征用及拆迁补偿-劳动力安置费土地征用及拆迁补偿-安置动迁用房支出土地征用及拆迁补偿-拆迁补偿款土地征用及拆迁补偿-基础设施配套费土地征用及拆迁补偿-其他前期工程费-规划费用前期工程费-设计费用前期工程费-项目可行性研究费用前期工程费-水文、地质勘查费用前期工程费-勘探费用前期工程费-测绘费用前期工程费-七通一平支出前期工程费-供电工程贴费前期工程费-其他建安工程费-建筑工程费用建安工程费-安装工程费用建安工程费-装修工程费用建安工程费-材料建安工程费-发展新型墙体材料专用费建安工程费-散装水泥专项资金建安工程费-白蚁防治费建安工程费-其他基础设施费-小区内道路基础设施费-供水工程基础设施费-供电工程基础设施费-供气工程基础设施费-排污工程基础设施费-通讯工程基础设施费-照明工程基础设施费-环卫工程基础设施费-绿化工程基础设施费-景观配套基础设施费-其他公共配套设施费-物业管理用房费用公共配套设施费-变电站费用公共配套设施费-热力站费用;..水厂费用公共配套设施费- -居委会用房费用公共配套设施费 -派出所用房费用公共配套设施费幼儿园用房费用公共配套设施费- 学校用房费用公共配套设施费- 托儿所用房费用公共配套设施费- -公共厕所费用公共配套设施费自行车棚费用公共配套设施费- 邮电通讯用房费用公共配套设施费- -会所公共配套设施费 -农贸市场公共配套设施费 -人防工程公共配套设施费康体中心公共配套设施费- 公共配套设施费-人防经费公共配套设施费-消防设施建设费煤气建设费公共配套设施费- 教育地方附加费公共配套设施费- 其他公共配套设施费- 开发间接费-管理人员工资开发间接费-职工福利费开发间接费-折旧费开发间接费-修理费开发间接费-办公费开发间接费-水电费劳动保护开发间接费- 开发间接费-周转房摊销开发间接费-汽车费用 -通讯费开发间接费 -差旅费开发间接费 -其他开发间接费利息支出开发间接费-账页格辅助账类型科目编码科目名称科目级次式余额方向金额存现金 1001 库 1 借式金额 100101 人民币2借式金外币额美 100102 元式借2额金款 1002 银行存1借式100201 额金行银商工2式借;..10020101 工商银行平安里支金额式行借 3 建设银行 100202 金额借式 2建行和平里支行 10020201 金额借 3式 100203 民生银行金额借式 2海淀北太平庄支行 10020301 金额式借 3额金 1003 存放中央银行款项 1 借式额 1011金放存同业1式借额金币他货资金 1012 其 1借式额金 101201 款外埠存借式 2金额票银行汇存款 1012022借式金额 101203 款银行本票存式 2借金额 101204 信用证保证金存款 2借式额金信用卡存款 1012052式借额金资款存出投 1012062借式金额银 10120601 河证券式 3借金 1021 额备结算付金1借式保存出证金 1031 额金1借式资易交性金融产 1101 金额式借 1股票投 110101 资额金式 2 借金额 11010101 客户往来成本式借 3户客变价公允值动 11010102 往 3 来借金额式 110102 资投券债额金式2借;..11010201 成本金额借式 3公允价值变动 11010202 金额借式 3 买入返售金融资产 1111 金额借 1 式1121 应收票据金额借式 1银行承兑汇票客户往来 112101 金额式借 2 112102 商业承兑汇票客户往来金额借 2 式额金 1122 应收账款1 借式金额债务重组 1122102 式借金 1123 预付账款额 1 借式金额供应商往来 112301 工程款2借式金额供应商往来材料款 1123022式借供应商往来勘查设计 112303 金额2 式借房屋设备租赁金供应商往来 1123042 额式借金额股 1131 应收利户客往来1式借额往客户来金利 1132 应收息1式借额金款代收位追偿应 12011借式额金款收应分保账 1211式借 1额金金备同保 1212 应收分合准1式借款应其 1221 他收金额借1 式来户客往额金单 122101 外位2借式部门核算内部单位部门金额 122102式借 2额金工职 122103 来往人个式借 2;..1231 坏账准备金额贷式 1贴现资产 1301 金额借式 1拆出资金 1302 金额式 1 借贷款 1303 金额借式 1贷款损失准备 1304 金额式贷 1 金额代理 1311 兑付证券1 式借金额 1321 代理业务资产借 1式金额 1401 材料采购1 式借供应商往来额金在途物资 14021式借额金材原料 1403借 1 式金成材料本差异额 1404式借 1金额 1405 品开发产借 1 式140501 金额项目核算土地开发产品式借 2商品房 140502 额金目项核算式借 2房代建 140503 金额核项目算借式 2转周房 140504 额金算目项核式 2 借收分期款额 1406 金产开发品借式 1140601 金额项目核算预收土地借式 2140602 金额项目核算预售商品房2 式借差销进 1407 商品价金额式贷 1金额资物 1408 工加托委式借 11411 料材转周金额式借 1;..141101 在库金额借式 2金额在用 141102借 2 式金额摊销 141103式借2消金额 1421 耗性生物资产借式 1额金 1431 贵金属式借 1金额产 1441 抵债资式 1 借损余1451 物资额金1式借融资租赁资产 1461 金额式 1 借额金 1471 存货跌价准备式 1 贷持有至到期投资 1501 额金1借式额金 150101 贷委托款式 2 借债券 150103 额金2 借式额金 15010301 成本3 借式金额息利调整 150103023借式额金息计应利 150103033 借式持有至到期投资减值准备金额 1502式 1 贷产融售供可出金资额金 15031 式借额金股票 150301式借 2额成 15030101 本金3 借式金额公允价值变动 15030102式借 3金额 150302 券债式借 215030201 客户往来成本金额式3借;..15030202 利息调整客户往来金借额式 3 应计利息 15030203 金额借式 3长期股权投资 1511 金额借 1 式 151101 控制客户往来金额借式 2共同控制 151102 金额式借 2金客户往来投资成本 151102013 借额式15110202 损益调整金客户往来额式借 3金客户往来 15110203 其他变动3 借额式金额大重影响 1511032 借式金客户往来 15110301 投资成本3借额式客户往来损益调整 15110302 金3额式借金15110303 其他变动客户往来额式 3 借客户往来其他股权投资 151104 金额2 式借准投长期股权资减值备 1512 金额 1贷式额性投资房地产 1521 金借 1 式金额房资投兴地产 1521012 借式额金本成 152102式借 2额变价公允值动 152103 金借 2式款应长期收 1531 金额借 1 式额金租资融 153101 赁借式 2153102 金收期分款额式借 2实未 1532 益收资融现金额式1贷;..1541 存出资本保证金金额式 1 借固定资产 1601 金额借式 1累计折旧 1602 金额贷 1 式固定1603 资产减值准备金额式 1 贷在建工程 1604 金额式借 1金额项目核算建筑工程1604012 式借 160402 金额项目核算安装工程借 2 式金待160406 摊支出额2 式借金额工程物资 1605式1 借固定资产清理额金 16061 借式金额未担保余值 1611式 1 借金产资额 1621 性生产生物借式 1金额生产性生物资产累计折旧 1622式 1 贷金额资益 1623 公性生物产式 1借额金资 1631 油气产1 借式金额折累 1632 计耗1 贷式金资 1701 无形产额1 借式额金权专 170101 利式 2 借技专 170102 非利术额金借 2 式170103 金权标商额借式 2权作著 170104 额金 2 借式170105 土地使用权项目核算金额式借 2;..1702 累计摊销金额贷式 1无形资产减值准备金1703 额贷式 1商誉 1711 金额式借 1长期待摊费用 1801 金额借 1 式递延所得税资产 1811 金额式借 1 金额产 1821 独立账户资借 1 式损溢 1901 金额待处理财产 1 式借借短期款额金 20011 贷式币 200101 金额人民贷式 2金额 20010101 成本3 贷式20010102 利息调整额金式 3 贷金额 2002 保入证金存式 1贷额金 2003 金拆入资贷式 1金额借银向中央行款 2004贷 1式金额存吸收款 20111式贷额金放业同存 2012式 1贷 2021 额金负贴现债式 1 贷额金 2101 债负融性交易金式贷 1款产融购出卖回金资金额 21111借式供应来商往 2201 据票付应额金式贷1款账付 2202 应额金式贷 1220201 应付工程款项目供应商金额式2 贷;..220202 应付材料款供应商往来金额贷式 2 前期费用项目供应商金额220203贷式 2债务重组 220210 金额贷式 2预收账款 2203 金额贷 1式220301 商品房预售款项目客户金额式贷 2额金薪酬 2211 应付职工 1 贷式金额 221101 工资贷式 2金额职工福利费 2211022式贷额金社会保 221103 险贷式 2金额 22110301 医疗保险费3 贷式22110302 金额养老保险费贷式 3金额 22110303 险失业保费3 贷式22110304 金额工伤保险费式 3 贷金额 22110305 生育保险费式 3 贷金额 221104 金住房公积2 式贷金工会经费和职工教育经费 221105 2 额式贷金额经 22110501 工会费贷式 3金额职工教育经费 221105023贷式额金福币 221106 非货性利贷式 2金额 221107 福辞退利式贷 2金 221108 酬他其薪额式贷 22221 费交应税金额式 1贷;..222101 增值税金额贷式 2 消费税金222102 额贷 2 式营业税 222103 金额贷式 2城市建设222104 税金额贷式 2教费育附加金额222105式贷 2金额税 222106 企业所得贷 2 式得税 222107 金额个人所式贷 2应付利息金商供应往 2231 来额1贷式金额应付股利2232贷式 1金额 2241 其他应付款1 贷式供应商往来 224101 金额关联单位式 2 贷额金社 224110 会保险2式贷老养保险额 22411001 金3 贷式额险疗医保 22411002 金3贷式额金保失业险 224110033 式贷金额房住公积金 2241112 式贷金额红保应付单利 22511式贷款保付应分账额 2261 金贷式 1 券证卖理代买款额金 2311贷 1式额券证 2312 销理代承款金1 式贷款券证付兑代理 2313 额金式贷 12314 债负务业理代金额式1贷;..2401 递延收益金额贷式 1政府补助 240101 项目核算金额贷式 2未实现售后租回损益 240102 金额贷 2式融资租赁 24010201 金额贷 3 式 24010202 经营租赁金额式贷 3金额借款 2501 长期 1 贷式金250101 额银行长期贷款2 贷式本金供应商往来金额250101013 贷式商 25010102 供应往利息调整3 金额式来贷额应付债券 2502 金 1 贷式250201 金供应商往来一般公司债券额式2 贷金额 25020101 面值3 贷式利额 25020102 金息调整3 贷式往应供商换可转公 250202 司债券金额式贷来 2 额金面值 25020201贷 3 式整利息调 25020202 金额 3贷式金备任未到期责准金 2601 额1 贷式额金准保险责任备 2602 金1 贷式户保储金 2611 额金 1 贷式立独账金 2621 债户负额借式 1应期长付金 2701 款额式 1 贷270101 赁租资融付应款额金式 2 贷;..270102 分期付款购入固定资产金额贷式 2未确认融资费用 2702 金额借式 1专项应付款 2711 金额式贷 1预计负债 2801 金额式 1 贷递延所得税负债 2901 金额式贷 1额金清算 3001 资金往来1 式借额金 3002 货币兑换借 1 式额金 3101 衍生工具1 借式310101 额看涨期权金式 2 借额金看跌期权 3101022借式期套工具额金 32011借式额金项被套 3202 期目1 借式额金 4001 应供商往来实收资本1贷式资金 4002 额积本公贷式 1金额）溢资本（股本价 4002012式贷金额公资其他本积 400202贷式 2金积余盈公额 41011 贷式公余盈法定积 410101 额金式 2贷410101 金额公余盈法定积贷 2 式积余盈意任 410102 公额金式 2贷金备准险 4102 般一风额 1 贷式4103 润年本利金额贷式 1;..4104 利润分配金额贷 1式提取法定盈余公积 410401 金额贷式 2 提取任意盈余公积 410402 金额贷式 2 应付现金股利或利润金额410403贷 2式转作股本的股利 410404 金额式贷 2 额金余公积补亏 410405 盈 2 式贷金 410406 额未分配利润2 式贷金额股存库4201式 1 借额开发成本 5001 金1 式借额 500101 金发土地开成本2 借式性 50010101 商品土成地开发本借 3 金额式费土地征用及拆迁目核 5001010101 项 4 金额式借算应前5001010102 期工程费供项目。