天津市东丽区10-07单元地块调研报告资料
天津东丽湖万科城深度调研报告(doc 21页)
东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
天津市东部区域投资分析报告
发企业的资金实力和操盘能力具有很强的挑战性，而且上述地块的入市时间正好 处于07年底和08年初天津土地市场的转冷期，因此多方面因素造成上述地块成交 失败。
住宅市场研究分析
1.土地市Leabharlann 研究已成交地块138.17万
14.99万 43.34万
地块编号
楼面价
占地面积
总建面积
容积率
土地使用权人 成交价格 成交日期
津丽华明（挂） 2007-116号
5053
288000.00
318600.00
1.11
深圳华侨城房 地产有限公司
160990万
津丽华明（挂） 2007-117号
由上表可直观看出部分地块楼面价甚至超天过津市55房0地0产元/平米， 与5目547前区域199部20分0.00在售1项644目00价.00格基本0.8持3 平，发可展以(集团看)股出各大912开00万
2.区域项目概况
住宅市场研究分析
华明新家园是天津市安居办建设的项目，建筑面积约为33.83万平方米。 该项目包含30%的经济适用房和大量还迁房，仅有少量商品房，价格尚 未确定，但受项目自身主导产品为保障性住房性质的限制，预计未来项 目商品房价格提升空间有限。
新家园总建面 积180万平米
非经营性共建 10万
商业公建20 万
住宅150万
30%将建设经济适用房，主推小户型，平均建 筑面积约60平方米，每平方米4000元左右。
板块基础条件分析
2.功能分区
新家园建设的初衷是满足部分中低收入家庭住房的需求， 同时考虑未来航空城新增就业人口的居住问题。
板块基础条件分析
天津东丽湖项目初步可研报告---文本资料
总计 项目 规划用地 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率
单位 平米 平米 平米 平米
数量 307,038 336,207 273,729 62,478 1.1
地块及周边现状照片
规划路 朗钜项目 地块内现状 万科项目
朗钜项目
地块内现状
东丽之光大道
规划河道
朗钜项目
万科住宅
东丽之光大道 万科项目
万科别墅
华侨城
武警东丽 湖医院
水上温泉 欢乐谷
恒大
朗钜 本项目 万科城
地块周边配套设施
由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底
亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年 纳客……
2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。
根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、
中部华侨城——恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总 部基地的三区格局，打造“北方西湖”。
在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公
里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。
天津东丽湖区域
东丽湖是天津市的重点发展区域之一。
2007年，天津市政府出台了《东丽湖地 区总体规划》明确定位：依托中心城区， 建设天津市新的重要的生态型居住区； 依托以航空城为主的滨海新区产业功能 区，建设高档配套服务区；充分利用地 热资源，建设特色旅游休闲度假区。
美食、运动健身、生态教学与环境宣传
为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地 区最大的全封闭式室内温泉，200间豪 华客房，整体以地中海式风格装修，中 餐区可同时容纳600人同时就餐和各式 风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅， 配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、 水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死 海盐浴、中药池等康乐设施，总投资 2.5亿元。
天津市东丽区土地整理中心用地(东丽储字2020-2号地块)土壤污染状况调查报告公示
天津市东丽区土地整理中心用地（东丽储字2020-2号地块）土壤污染状况调查报告公示时间：二〇二二年十月天津市东丽区土地整理中心用地（东丽储字2020-2号地块）位于天津市东丽区景荟路以西，莺鸽道以南，调查总面积为43130.1m2。
地块历史上主要为农用地及荒地，现状为空地，未来用于二类居住用地。
污染识别阶段，经现场踏勘及人员访谈情况，地块内不涉及生产活动，其潜在污染物可能来源于曾作为农用地时的农药污染。
地块外主要涉及的潜在污染物类型包括：有机物（VOCs、SVOCs）、TPH、重金属等。
经地质勘察，查明了地块内的潜水水文地质特征：（1）在地块地表下5.0m深度范围内，地基土按成因和力学性质可分为：人工填土层（厚度约0.50m～1.60m）；黏土③1层（厚度约1.30m～3.40m）；黏土⑥1层（揭露最大厚度约3.40m，未穿透）。
（2）本次勘察期间最大勘察深度（5.0m）范围内揭露到1层地下水，地下水类型为潜水。
主要赋存于本地块的黏土③1层、黏土⑥1层及部分人工填土层中。
稳定水位埋深约为0.96～2.18m，稳定水位高程约为0.90～1.10m。
（3）地下水总体流向为自西北向东南，其平均水力梯度约为1‰。
本地块设置9个土壤监测点位，送检36个土壤样品，其中平行样品4个。
共设置5个地下水采样点位，送检6个地下水样品，其中平行样品1个。
经检测发现（不含平行样品），地块内除六价铬外，其他全部重金属项目（砷、镉、铅、镍、铜、汞）均有检出。
地块内所有土壤样品中VOCs和SVOCs均未检出。
地块内TPH（C10-C40）31个样品有检出，检出率为96.8%。
地块内土壤样品pH值范围8.88~9.97，该地块土壤整体呈弱碱性。
地块内地下水中（不含平行样品）六价铬和汞未检出，砷、铅、镍、铜和镉均有检出。
所有地下水样品中VOCs和SVOCs均未检出。
5个样品TPH（C10-C40）均有检出。
pH值范围7.2~8.4。
天津市东丽区10-07单元地块调研报告
是否认为目前地块周边项目房价过高
大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。
69% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 27%
10%
0% 2元以下 2-3元
46% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 21% 14% 12% 7%
20%
15% 10% 5% 0%来自70平米以下70-85平米
85-100平米
110-130平米
130平米以上
是否选择精装修
部分人对精装修房子表示有购买意愿，可以酌情考虑推出部分精装修房源（比如最后推出的楼 王），但同时精装修需考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力。
延伸至昆俞路连接卫国道与成林道。项目占地面积5万㎡，总建筑面积8万㎡，容积率1.7，绿化率40%。
项目分两期开发，一期已经售罄。二期共21栋，11层到顶8栋，13层到顶13栋，主推面积94-126㎡。
若购房，选择什么购房方式 大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑路就可以在 售楼处买到房，办到贷款。
3元以上
4%
2-3元
27%
2元以下
69%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
若购房，选择的用途
大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更 有人气，在小区更需要人文气息、便民措施。
总
结
东丽区经过国家多年调控及本身优越条件衬托，整体经济水平提升迅速。
天津项目市场研究分析报告
天津项目市场研究分析报告目录三、市场分析 (1)(一)、天津市房地产市场情况 (1)(二)、东丽区房地产市场情况 (3)(三)、张贵庄市场分析 (5)(四)、项目片区内典型楼盘分析 (6)四、项目分析及定位 (8)（一）SWOT分析 (8)（二）客户定位 (9)（三）产品定位 (12)（四）价格定位 (12)一、市场分析(一)、天津市房地产市场情况1、近三年土地市场情况2、2012年天津土地月成交情况注：天津土地市场工业地出让较多,故成交楼面地价个别月份较低。
3、近三年一手房成交面积及均价情况近三年天津房产市场平稳发展，平缓增长。
(二)、东丽区房地产市场情况1、近三年东丽区土地市场情况注：东丽区出让土地多为工业区用地，故成交楼面价较低。
2、2012年东丽区土地月成交情况今年1-12月东丽区，成交多为工业用地。
今年5月本案周边东侧地块，由和泓地产取得，取得价格楼面地价4200元/平方米。
3、近三年一手房成交面积及均价情况(三)、张贵庄市场分析张贵庄片区是天津市规划的十大居住组团之一，且周边拥有东丽经济技术开发区、空港物流加工区、东丽湖旅游休闲娱乐区等诸多产业的支撑，成为东丽区的核心。
随着天津市城市规划的推出，张贵庄区域的城市功能愈发明确，将建设成为天津城市东部，连接市区与滨海新区之间的生态绿色居住片区。
张贵庄区域自然条件优越，是天津市原外环线周边主要的绿地苗圃所在地，区域绿地覆盖率在50%左右，空气清新，有着建设宜居社区先天的优良条件。
随着近几年的不断培育以及诸多品牌开发商的进驻，该片区已经形成了良好的配套环境，以项目宗地为圆心，5公里为半径，涵盖了医疗、教育、购物、休闲娱乐、商务等各种配套，功能齐全。
地铁4号线将于2015年建成通车，将在张贵庄居住片区范围内设有3个站点，大大提升了区域的公共交通可达性和区域整体的价值。
对于环内的大型居住组团而言，同样是一大核心竞争优势。
(四)、项目片区内典型楼盘分析张贵庄地块项目位于张贵庄新市镇区域，该区域已有万科、远洋、金隅等知名房企进驻开发，紧邻项目宗地有四个房地产开发项目，均为近三年开发，其中在售项目为万科金色雅筑、远洋风景、金隅悦城，待售项目为和泓四季恋城。
【免费下载】天津市东丽区还迁安置调查报告
天津市东丽区还迁安置调查报告城市改造更新是科学发展观在城市化中的体现和实践，其基本要义是通过传统的工业区、落后的居住区、衰退的功能区改造重建，使城市资源更加集约集聚、区域产业更快转型提升、城区功能更为健全完善、地域文化更好传承弘扬，从而使城市发展成果更好地满足市民的物质和文化生活需求。
天津市作为中国四大直辖市之一，毗邻首都北京，拆迁改建，规划城市建设成为推进天津社会经济发展的必经之路。
东丽区位于天津市中心城区和滨海区核心区之间，是天津市战略规划的中心位置，促进东丽区更好更快发展对天津市城市规划建设和经济发展有重要意义。
一、东丽区概况1.人口结构截至2009年底，全区户籍人口34.19万人，其中，农业人口20.22万人，非农业人口13.97万人，人口出生率5.2‰，人口死亡率1.9‰，人口自然增率3.3‰，人口进入低速增长期。
区内居住汉、回、朝鲜、满、蒙古、壮等16个民族，少数民族总人口8592人。
其中，回族6780人、满族878人、蒙古族234人、朝鲜族332人，其他少数民族人口均在百人以下。
2.区域划分东丽区地处天津市区和滨海新区之间。
西连中心城区，东接滨海新区核心区。
全区总面积477.34平方公里，其中225平方公里纳入滨海新区。
设有张贵庄、丰年村、万新、无瑕、新立、华明、军粮城、金钟8个街道和么六桥回族乡，有114个村委会，58个居民委员会，6个城市公司。
二、还迁安置概况（一）征地拆迁补偿标准1.每一份房屋租赁合同或房屋所有权证为一户。
被拆迁房屋建筑面积的确定公有（包括公产、企业产、宗教产）住宅房屋按照房屋租赁合同载明的计租面积换算成建筑面积计算（建筑面积=计租面积×K值）。
经调查位于东丽区京塘公路南侧和西侧的天津富士达集团有限公司是一电动车为支柱产业的大型企业，其用地属于工业用地，计租面积为76069平方米，此次还迁安置工程涵盖了富士达公司厂地，经了解其所在辖区K值=1.15，所以其建筑面积=76069×1.15=87479.35平方米。
1天津东丽湖万科城深度调研报告
东丽湖万科城工程深度调研报告<调研时间：2018年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产工程之一，一方面，市场通过万科城工程认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城工程的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我工程仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我工程形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、工程概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科工程所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道<1）万科城的定位<2）万科城的工程规划<3）产品的设计<4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城工程的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、工程概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 — 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095 亩(273公顷>，总建筑面积88万平方M，其中住宅建筑面积80 万平方M，公建建筑面积8 万平方M。
工程容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
工程占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
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客群分析
受访者年龄
主要的受访人群为年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房 人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨。
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
14%
10%
5%
0% 70平米以下
21% 70-85平米
46%
85-100平米
12% 110-130平米
个人年收入
受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有天房、汉拿几个国 内外开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户。
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
14%
10%
供应面积 （平米）
成交套数
86272
633
成交面积 （平米）
成交金额 成交均价 （万元） （元/平米）
62246
66457
10676
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
东丽区2014年4月商品房套数排名TOP20
项目
成交套数
成交面积（平米）
环境分析
东丽区位于天津市中心市区和天津 港之间，是连接市区与港区的纽带。 东丽区地理位置优越，水陆空交通 便捷。
眦邻天津经济技术开发区、保税区、 高新技术产业园区，接受“三带”、 “三区”的辐射。
天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间， 全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方 公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5 个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。
69% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
成交金额（万元）
成交均价（元/平 米）
金隅悦城
77
6853
8853
12918
华润橡树湾
75
6119
5973
9761
和泓四季恋城 远洋风景
东丽湖万科城 海上国际城 万科金域华府
74
5968
7265
12172
65
5972
7423
12429
42
4213
3287
7801
32
3050
2530
8294
28
2744
随着天津市加快建设北方经济中心、滨海 新区和工业东移总体规划的实施，东丽经济 迎来前所未有的机遇和发展。 东丽区国营企业、外资企业、集体企业、 私营企业、股份制企业多种经济成份共存， 形成了多元化的经济格局。吸引了来自韩、 日、美、法等22个国家和地区的300多家外 资企业。 东丽区经济基础良好。形成二、三、一产 业格局、工业依靠重点企业强力带动，优势 产业有力支撑，实现了又快又好发展。 城市化进程加快。“宅基地换房”、“城 中村改造”、“依托大项目有序撤村”等城 市化途径不断完善，按照“一个中心城区、 两个中心镇、两个组团”的规划思路，城镇 建设加速。
16
2515
2875
11433
12
1851
1729
9339
11
565
438
7748
10
1275
1407
11039
10
1011
668
6608
天房翠海红山
9
930
1014
10902
万科金色雅筑
9
579
408
7052
总结
东丽区经过国家多年调控及本身优越条件衬托，整体经济水平提升迅速。 区域内房地产市场趋于理性化，近三年内价格浮动不大。
东丽区10-07单元地块调研报告
2014.5
目录
项目概况 环境分析 客群分析 竞品分析
ห้องสมุดไป่ตู้
项目概况
地块位于东丽区中部10-07号单元。 东至好新家园；西至登州南路；北至成林道； 南至程雪路。
【餐饮配套】成林道商圈，空港商圈，华明商 圈，宜家商圈，万达商圈 【学校教育】工业大学，天津七中，军事交通 学院，武警医学院 【周边医院】武警医院，东丽中心医院，平津 医院等 【邻近银行】工商银行，农商银行，东丽农村 合作银行 【商业环境】成林道商圈，空港商圈，华明商 圈，宜家商圈，万达商圈 【交通条件】公交：861、28、653、机场专 线4路在登州里站下，直达本地块；681、866、 847、685、673、668等多条公交到武警医院 下前行可达。 南临津滨大道，西接东南半环快 速路，东面紧邻规划中的成林道外环线立交桥， 北面临近卫国道。地铁2号线，国山路站下即 可，交通较为便利。
日期
2012年 2013年 2014年
东丽区2012-2014年商品房逐年成交情况
成交套数
成交面积（平米）
成交金额（万元） 成交均价（元/平米）
8316 10724 2368
873389 1076472 249156
803483 1111564 257405
9200 10326 10331
日期
2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月
拥有多达39条航线的国际机场， 现代化的空港物流加工区，东丽湖 生态旅游、居住板块。
东丽区作为连接中心城区与 滨海核心区发展轴上的价值 凹地，随着周边大型项目的 开发和产业的不断成熟，必 然成为天津新的经济和土地 价值的快速增长点，天津中 心城市东移和滨海区产业西 移，使东丽区必将成为以高 新技术产业和现代加工业为 主导的新兴产业区。
东丽区2014年商品房逐月成交情况
成交套数
成交面积（平米）
成交金额（万元）
成交均价（元/平 米）
696
80279
77343
9634
379
38984
41636
10680
660
67647
71969
10639
633
62246
66457
10676
日期 2014年4月
东丽区2014年4月商品房供销情况
供应套数 858
3409
12424
香邑国际
27
2698
3343
12389
金泰丽湾
27
滨海浙商蓝庭国际
26
首创溪堤郡
22
恒大绿洲
18
保利玫瑰湾
18
2606 1353 2852 2809 2232
2479 1455 2800 2114 3234
9512 10754 9816 7526 14485
矽谷港湾 天津华侨城 建邦时代汇 天房郦城 天骥筑璟
5%
0% 70平米以下
21% 70-85平米
46%
85-100平米
12% 110-130平米
现在拥有住房情况
因万新村附近拆迁改造的原因，大部分人实际上相当于没有住房，楼盘主力购房者为刚需用 户，少部分为改善型居住。
4% 27%
2元以 下
69%
2-3元
最近是否有购房计划
大部分人选择观望，原因在于房价的过高，但是少部分人选择入手。