天津市某地块项目调研及可研报告
天津项目市调报告
天颐津城，总占地1800亩，其中 高尔夫占地1000亩，规划建筑面 积62万。
碧桂园地块，一期占地1000亩， 建筑面积96万平米，以洋房别墅
区域内地产项目共计占地19205为亩主。（不含 本案地块、示范镇二期和中滨城）规划 中信地产地块，共计3700亩，规
划建筑面积不大于281万平米。以 低密度住宅为主。
总建筑面积885万平米，主要以低密度住 海尔地产地块，共计885亩，计划
宅为主，辅以部分高层、小高层建 万两 平个米产项。目品，规。划建筑面积约85
恒华天嘉湖花园项目，共计占地 470亩，建筑面积172700平米，以 低密度别墅为主。
星耀五洲共计占地11000亩，其中土 地4100亩。共计建筑面积300万平米， 其中商业40万。
中心城区
八里台工业区
八里台镇
滨海新区 核心区
八里台规划
—项目地块处于南部旅游区，环境资源优势明显。
西青微电子园区 京基高尔夫
双湖微电子功能区
津南新城
八里台工业区
鸭淀水库 旅游度假区
八里台镇区
低碳产业发展带
津南农业科技园
低碳文化旅游带
津南天嘉湖旅游区
一轴
以洪泥河为轴，形成镇域生态景 观轴，贯穿一心两带
清与北京接壤，向东经过津 南，发展滨海新区。
中央在全国会议上也明确指 出要“推进天津滨海新区的 开发开放”，将滨海新区纳 入全国总体发展战略布局。
津南简介
—天津“金三角”，老城与滨海新城的纽带。
津南—天津市的环城四区之一，位于 天津市东南部，海河中下游南岸，全 区总面积387.84平方公里，辖8个镇1个 办事处，全区人口45万。素有天津“金 三角”之称。既是美丽富庶的鱼米之 乡，又是正在崛起的外向型工业重地 。
天津东丽湖万科城深度调研报告(doc 21页)
东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
最新中南集团天津解放南路起步区地块初步可研报告
时间 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 汇总
土地宗数(块) 7 7 5 12 5 36
建设用地面积(万㎡) 34.38 33.59 14.21 98.87 26.57 207.62
规划建筑面积(万㎡) 99.16 84.75 38.21 309.64 40.92 572.68
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
近几年，河西区土地成交量波动幅度较大，2011-2013 年成交量逐渐下滑，2013年成交用地约14万方，而2014年 成交量猛增达到12幅，用地面积近100万方，而2015年土 地交易回落，用地成交量为26万方； 近几年，河西区土地成交楼面价稳步上涨，从2011年成 交楼面价6667元/㎡，到2012年成交楼面价8687元/㎡，灾 后2013年楼面价达到11274元/㎡后，成交楼面价基本稳定 在11000元/㎡以上。
5
02
城市及地块区位
天津规划 项目区位 城市区位
周边配套
6
3、城市区位
新梅江区地处天津市区南部，是河西区、西青区、津南区三区交界位置，处于梅江往南。
目标地块 目标地块
经过多年的开发和建设，梅江区域早已成为本市高端片区的代名 词之一，更有着“富人区”的美誉。随着老梅江的饱和以及本市城 市南移整体规划的实施推进，与“梅江”比邻的“新梅江”迎来了 前所未有的关注和发展机遇。2013 年，河西新梅江计划启动，作 为市内成片开发的土地，引起了地产开发企业的高度关注.
天津解放南路起步区地块初步可研报告
Contents
01
02 03 04 05 06
项目初步结论 城市及地块区位 项目简介 天津市房地产市场 项目SWOT分析 项目初步测算（完善中）
天津东丽湖项目初步可研报告---文本资料
总计 项目 规划用地 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率
单位 平米 平米 平米 平米
数量 307,038 336,207 273,729 62,478 1.1
地块及周边现状照片
规划路 朗钜项目 地块内现状 万科项目
朗钜项目
地块内现状
东丽之光大道
规划河道
朗钜项目
万科住宅
东丽之光大道 万科项目
万科别墅
华侨城
武警东丽 湖医院
水上温泉 欢乐谷
恒大
朗钜 本项目 万科城
地块周边配套设施
由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底
亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年 纳客……
2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。
根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、
中部华侨城——恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总 部基地的三区格局，打造“北方西湖”。
在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公
里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。
天津东丽湖区域
东丽湖是天津市的重点发展区域之一。
2007年，天津市政府出台了《东丽湖地 区总体规划》明确定位：依托中心城区， 建设天津市新的重要的生态型居住区； 依托以航空城为主的滨海新区产业功能 区，建设高档配套服务区；充分利用地 热资源，建设特色旅游休闲度假区。
美食、运动健身、生态教学与环境宣传
为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地 区最大的全封闭式室内温泉，200间豪 华客房，整体以地中海式风格装修，中 餐区可同时容纳600人同时就餐和各式 风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅， 配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、 水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死 海盐浴、中药池等康乐设施，总投资 2.5亿元。
天津河西区六里地块场地环境调查与风险报告主要内容
天津市河西区六里地块场地环境调查与风险评估报告（主要内容）1地块基本信息1.1地块概况该项目评估地块总面积82163.7m2，位于天津市河西区，为原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂、棉四宿舍门市部所在地，该区域北至大沽南路，南至黑牛城道，西邻天津冶金轧一钢铁集团有限公司，东至洞庭路。
具体范围见图1-1。
注：坐标数据来源于建筑用地规划许可证图1-1 场地评估范围图1.2 土地使用历史概况本项目调查评估工作主要针对原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂三个企业及棉四宿舍门市部所在场地及场地周边环境背景，重点调查场地内外土壤、地下水污染情况。
天津起重设备厂于1953年建厂，主要生产中小型起重设备，曾作为中国第一家生产电动葫芦的企业，在我国轻小型起重机行业占有重要地位。
该厂主要产品为电动葫芦和梁式起重机，涉及铸钢、机加工、装配、喷漆等多种工艺。
于2009年将天起公司搬迁至天津经济技术开发区（西区），从2009年停产搬迁至今该厂区未再从事任何生产、经营活动。
第一运输公司，于1958年建厂，原名为天津市汽车运输五场，1958年建厂之前，该场地为陈塘庄的居民菜地。
第一运输公司一直作为单纯的运输场地进行运营，主要停放货车等，厂区东南角设有一个油罐。
2008年，根据津政发〔2006〕104号文合并为天津市第一运输公司，隶属交通运输集团，主要业务为天津市河西汽车综合检测站，驾校，以及运输车辆停放等。
雄狮仪器厂于1956年建厂，主要产品为布卷尺，为了迎合市场需求，1969年增加新产品：钢尺。
为配合中心城区发展战略的实施，对河西区老工业区进行重新规划。
按照城区规划要求，2006年搬迁至天津市津南区长青科工贸园，从2006年停产搬迁至今该厂区未再从事任何生产、经营活动。
棉四宿舍门市部为棉四宿舍的接待处，主要进行行政办公，未从事生产活动。
1.3场地现状概况根据现场踏勘情况，目前原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂、棉四宿舍门市部所在场区已经拆迁完毕，除部分临时建筑外，均为裸地。
03 天津北辰区北仓镇地块初步可研报告
1、项目主要结论
地块概况
1、目标地块位于北辰区北仓镇，外环线沿线约2公里。处于外环西路与津保高速交口以北，位于北 运河畔。 2、片区处于打造初期，未来道路拓宽、河道整治，预计10月份地块东侧路具备通车条件，极大便 利片区的对外交通。
3、占地约187亩，容积率2.3，总建面为27万方，总地价约12.18亿，楼面价约4407元/㎡。 4、公建配套：不小于3948平米 5、幼儿园占地10.8亩，容积率0.8，总建约0.57万方。
4、片区规划
地块处于北辰区重点打造的北运河生态景观带沿线。
2011年5月北辰区政府授予天津和谐家园建设开发有限公司为北仓示范镇投融资平台及授权其对示范镇项目范围 内土地进行一级整理。天津和谐家园建设开发有限公司隶属于沿海绿色家园集团，为沿海绿色家园集团全资子公 司。北仓示范镇控规2012年6月份已获批复，出让地块指标基本确定；屈店及王秦庄共计六宗出让地块已获取土 地整理计划、道路定线已完成、策划方案上会通过，并获取了五宗出让土地的规划条件批复；目前出让G地块已 完成拆迁，已在区国土进件办理土地征转手续。
目标地块
示范镇 出让区
永定新河
示范镇 出让区
待拆迁 村庄
在建道 路，10 月份建 成。
北运河
示范镇 出让区
示范镇 出让区
已成熟 居住区
已成熟 居住区
结论： 1、地块周边永定新河、 北运河穿越项目，结 合人工设计、开凿水 系，形成内外呼应， 独具特色的水系脉络。 2、未来规划津保快速 路拓宽至100米，外 环西路拓宽至50米。 现阶段还迁区配套市 政道路已开始施工， 2016年6月份具备通 车条件；示范镇南面 腾泰道于2015年4月 启动施工，将于2016 年10月份具备通车条 件，建成后，直通外 环西路。
天津市东丽区10-07单元地块调研报告
是否认为目前地块周边项目房价过高
大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。
69% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 27%
10%
0% 2元以下 2-3元
46% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 21% 14% 12% 7%
20%
15% 10% 5% 0%来自70平米以下70-85平米
85-100平米
110-130平米
130平米以上
是否选择精装修
部分人对精装修房子表示有购买意愿，可以酌情考虑推出部分精装修房源（比如最后推出的楼 王），但同时精装修需考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力。
延伸至昆俞路连接卫国道与成林道。项目占地面积5万㎡，总建筑面积8万㎡，容积率1.7，绿化率40%。
项目分两期开发，一期已经售罄。二期共21栋，11层到顶8栋，13层到顶13栋，主推面积94-126㎡。
若购房，选择什么购房方式 大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑路就可以在 售楼处买到房，办到贷款。
3元以上
4%
2-3元
27%
2元以下
69%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
若购房，选择的用途
大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更 有人气，在小区更需要人文气息、便民措施。
总
结
东丽区经过国家多年调控及本身优越条件衬托，整体经济水平提升迅速。
(整理)天津拿地方案新开路项目可研报告
天津拿地方案新开路项目可行性研究报告2007年3月3日第一部分报告摘要 (4)一、前言 (4)二、项目概况 (5)1、项目简介 (5)2、项目区域在城市规划中的定位 (5)3、宗地现状 (5)4、项目规控的要点 (6)5、项目SWOT分析 (6)三、产品（商业）定位建议 (7)第二部分新开路可研报告 (8)一、基本概况 (8)1．天津市总体概况 (8)1．1地理位置 (8)1．2人口统计 (9)1．3行政区域 (10)1．4经济 (10)2．河东区总体概况 (12)2．1地理位置 (12)2．2人口 (12)2．3自然条件 (12)2．4文化产业 (12)2．5河东规划 (13)二、天津房地产市场分析 (14)1．天津历年市区土地出让面积（实际成交）单位：公顷 (14)2．2003年-2006年中旬开工及竣工面积走势图 (14)3．2005年-2006年中旬开工（复工）面积量和投资额度 (15)4．价格走势 (17)5．商品房成交情况（2005年7月—2006年6月） (17)6．天津房地产近期市场特点 (18)7．天津房地产发展趋势 (18)三、河东区土地交易情况 (20)1、天津市区2006年土地供应情况 (20)2河东区部分土地交易情况汇总表 (20)四、项目概况 (23)1、宗地位置 (23)2、项目区域在城市规划中的定位 (24)3、宗地现状 (24)4、项目周边情况 (25)4.1交通状况 (25)4.2项目周边配套环境 (28)5、大市政配套 (29)6、项目规控的要点 (29)五、市场分析预测及项目定位研究 (29)1、市场供给与可比项目 (29)1.1 市场供给分析 (29)1.2 周边项目分析 (32)1.3 本案（普通住宅）与周边项目价格比较 (40)1.4 商业部分的研究 (42)1.5 项目SWOT分析 (51)2、市场需求与目标客户 (52)2.1市场需求 (52)2.2目标客户群 (54)3．住宅部分客户群深化分析 (57)3、住宅部分产品定位与建议 (61)3.1可比项目户型配比分析 (61)3.2产品配比建议 (64)3.3建筑形式建议 (64)3.4房型平面设计建议 (65)3.5产品优化建议 (65)3.6铁路对本项目的影响： (65)3.7“70％90平米”政策对本项目的影响 (66)3.8销售策略建议 (66)4、公寓部分产品定位与建议 (67)4.1周边公寓户型比例 (67)4.2公寓户型配比建议 (68)4.3建筑立面建议 (69)4.4部分配套建议 (69)4.5产品优化建议 (69)5、商业部分建议 (71)5.1商业规划设想 (71)5.2商业平面形式和业态布置 (72)5.3产品优化建议 (73)第一部分报告摘要一、前言天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。
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城市化率
随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。
固定资产投资 固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎； 近几年房地产投资出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好
03-09年天津社会固定资产投资走势
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 1259 2005 2006 2007 2008 2009 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
天津市城市化率变化趋势图
62 60 58 56 54 52
1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
城市化率 56.04 56.77 58.39 58.56 58.88 59.37 59.64 59.87 60.18 60.51 60.71
滨海核心区轨道 B1、B2、B3、B4、B5
规划布局
西部新城定位为滨海新区CLD · 生态宜居新城
滨海新区核心区功能布局图
CLD 西部新城
COD 塘沽老城
CBD 于家堡 响螺湾
西部 新城
RBD 北塘 海河两岸
人口发展及预测 受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近 250万人
天津GDP走势 优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强 房地产市场进入飞速发展阶段
04-09年天津GDP走势变化情况
8000 6000 4000 2000 0 17% 17% 16% 16% 15% 15% 14% 2004 2005 3697.62 14.7% 2006 4344.27 14.5% 2007 5050.4 15.2% 2008 6354.38 16.5% 2009 7500 16.5% 14%
3000000 2250000
置 业 人 群
1500000
750000
2010
2015
2020
截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增 长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2% 。2010年，滨海新区常住人口达2482065人。 滨海新区“十一五”规划预计，2020年，滨海新区人口规模将增加为300万人。
房地产开发投资额 161.27 175.84 211.39 263.92 327.54 402.32 505.3 653.72 环比增长率 9.0% 20.2% 24.8% 24.1% 22.8% 25.6% 29.4%
| 天津房地产市场分析|
城市房地产 调控背景下天津房地产投资势头依然强劲
2010年1-10月，天津市房地产： 1200 累计投资680.02亿元，同比09年增加20.4%。 累计施工面积10975.16万㎡，同比09年增加 1000 32.6%，其中住宅累计施工面积3960.51万 800 ㎡，同比09年增加6.4%。 600 累计竣工面积1027.8万㎡，同比09年增加 6.2%，其中住宅累计竣工面积477.35万㎡， 400，天津市固定资产投资增
势强劲。2009年全社会固定资产 投资突破5000亿元，达到 5006.32亿元，增长47.1%。
全社会固定资产投资 1046.6 比上年增长
1516.8 1849.8 2388.6 3404.1 5006.3
20.30% 20.50% 22.00% 29.10% 42.50% 47.10%
03-09年天津房地产开发投资额走势
700 600 500 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
天津市房地产开发投资额呈现上扬
态势，其中，从2006年至2009年 增长强劲，从趋势看目前仍处于上 升周期。
天津市人均可支配收入变化图
25000 20000 15000 10000 5000 0 人均可支配收入 人均消费性支出 可支配收入环比增长率 消费性指出环比增长率 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 8959 9338 10313 11467 12639 14283 16357 19423 6987 7192 7868 8802 9653 10548 12029 13422 4.2% 10.4% 11.2% 10.2% 13.0% 14.5% 18.7% 2.9% 9.4% 11.9% 9.7% 9.3% 14.0% 11.6% 20% 16% 12% 8% 4% 0%
天津市宏观环境 目录
规划、布局 经济、产业 交通、人口
天津市房地产论述
市场供需情况 价格走势情况 商品房市场 土地市场情况
区域房地产市场情况
周边项目分布
S.W.O.T.分析 项目定位：
市场定位 客群定位 产品定位 产品建议
竞争项目综述
竞争项目个案
项目自身条件分析
天津市中心区
西部新城
滨 海 新 区
交通区位 承东启西咽喉之地，进入核心区 的门户，城市一小时交通圈内
中心城区－滨海新区 东西连系的必经之地。 高速公路： 京津塘高速公路 津滨高速公路 津晋高速公路 唐津高速公路 快速路： 津塘公路、天津大道
实现中心城区和滨海新区核心区之间1 小时通勤目标。 城区铁路两纵两横 Z1线 Z2线 Z3线 Z4线
GDP增长速度
小于4% 4%—5% 5%—8% 8%—10% 10%以上
房地产市场发展 状况
萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展
全市生产总值 3110.97 比上年增长 15.8%
近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，房地产处 于飞速发展阶段
城市化水平及人均可支配收入 天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观 人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。
经济测算 可行性结论
| 整体市场分析|
西部新城区位 位于滨海新区核心区，塘沽 区内
区域区位
西部新城位于滨海新区核 心区，紧邻滨海高新区、 先进制造业产业区、 中心 商务区三大功能区。东至 新河干渠和车站南路一线， 南至大沽排污河，西至唐 津高速，北至京津塘高速。 总用地面积约61.1平方公 里。