新津地块调查报告(1)
城市新区控规修改和编制的总结与思考——以汕头市东海岸新城新津片区为例
城市新区控规修改和编制的总结与思考——以汕头市东海岸新城新津片区为例【摘要】城市新区的发展建设因涉及项目具体落地具有不确定性，带来原有法定控制性详细规划的修改，影响原有规划的严肃性。
本文通过对汕头市东海岸新城新津片区历版控规编制与修改的梳理与总结，反思城市新区控规编制与修改的工作重点，探索未来城市新区控规编制的工作模式。
【关键词】城市新区；控规修改引言城市新区是城市未来发展的重点区域，是地方政府未来重点建设、项目投放的主要区域，新区的发展具有不确定性，因而新区的法定控制性详细规划经常面临规划调整的需要。
控制性详细规划作为《城乡规划法》明确的一种法定详细规划类型，具有公共政策属性，也具有其法律严肃性。
如何对城市新区的法定控规进行修改，以及如何更好地编制、减少反复调整，是值得共同探讨的实际问题。
笔者经历汕头市东海岸新城新津片区控规的历版编制与修改，希望通过该城市新区控规编制历程的梳理与总结，形成工作经验并反思该类型规划的改进方向，以期作为类似区域控规编制的参考。
一、汕头市东海岸新城新津片区控规编制历程汕头市东海岸新城新津片区位于汕头市中心城区北岸东部，属于内、外海湾交界处，是汕头由内海湾城市向双海湾城市发展的重要地区，总面积约5.18平方公里。
2008年，片区所在的东海岸新城（原名东部经济带）开始启动控制性详细规划编制工作，总面积约24.25平方公里。
其中新津片区作为连接现状主城区与未来城市核心区的关键片区，以“汕头海湾门户，东部城市经济带重要组成部分；集商业、文化、旅游、体育于一体的城市游憩商业区；生态良好、环境优美、配套完善的高品质滨海住区”为功能定位，是整个东海岸新城的启动片区。
2009年，汕头市人民政府正式批准新津片区的首个控制性详细规划。
规划将新津片区划分为6个功能组团，其中5个为居住组团，1个为商业组团，片区共容纳约12万人【1】。
1、2012年局部修改2012年，为了解决片区内的土地历史遗留问题，原汕头市城乡规划局开始启动片区内的局部控规修改工作。
新津1#、2#、3#输电线路勘察方案
目录文字部分1．序言 (1)1.1工程概况 (1)1.2勘察目的、任务 (1)1.3勘察依据的技术标准 (2)1.4勘察工作方法 (2)1.5勘探点的测放及工作日期 (2)2．气象及水文............................................................................... 错误!未定义书签。
2.1气象特征........................................................................... 错误!未定义书签。
2.2水文................................................................................... 错误!未定义书签。
3．区域地质与工程地质条件 (3)3.1地质构造 (3)3.2地理位置及地形地貌 (4)3.3地层组成及分布 (4)3.4地下水 (5)4．地震效应评价 (3)5．岩土工程分析评价................................................................... 错误!未定义书签。
5.1不良地质现象................................................................... 错误!未定义书签。
5.2场地稳定性评价............................................................... 错误!未定义书签。
6．基础设计及基础施工............................................................... 错误!未定义书签。
6.1 基础设计.......................................................................... 错误!未定义书签。
新津县可行性研究报告
新津县可行性研究报告一、研究背景新津县位于四川省成都市西南部，地处成都平原腹地，东临邛崃市，南靠大邑县，西接蒲江县，北与都江堰市相连。
新津县地理位置优越，交通便利，是成温泉城经济区的重要组成部分。
近年来，新津县经济发展迅速，但在新一轮城乡一体化发展和经济转型升级的背景下，需要更深入的探索和研究，以促进可持续发展的路径。
二、研究目的本可行性研究旨在全面分析新津县的自然资源、产业结构、经济发展水平、人口结构等方面的情况，深入调研各种潜力发展机会，为新津县提供可行的发展路径和政策建议，促进经济快速、健康发展。
三、研究方法1. 文献资料收集与研究：通过收集新津县相关统计年鉴、政府文件、相关研究报告等资料，对新津县的区位优势、自然资源、产业结构、经济发展水平等方面的情况进行深入研究。
2. 实地调研：走访新津县相关政府部门、企业和农户，了解实际情况，掌握第一手资料。
3. 统计学方法：通过统计学方法对收集到的数据进行分析，总结规律，找出发展的瓶颈和机遇。
4. SWOT分析：对新津县的优势、劣势、机会、威胁进行全面分析，为制定发展策略提供依据。
四、新津县的自然资源1. 土地资源：新津县拥有大片的良田和果园，土地资源优越，适合发展农业生产。
2. 水资源：新津县地处成都平原，水资源丰富，适合发展农业灌溉和渔业。
3. 矿产资源：新津县拥有煤炭、石灰石、石膏等多种矿产资源，为工业发展提供了条件。
五、新津县的产业结构1. 农业：新津县以种植水果、蔬菜和养殖业为主，农业生产占据重要地位。
2. 工业：新津县的工业主要以农产品加工、建材制造和矿产开采为主。
3. 服务业：新津县的服务业规模较小，主要以餐饮和旅游为主。
六、新津县的经济发展水平新津县的经济发展水平相对较低，人均收入偏低，农村居民收入水平普遍较低。
主要经济收入来源是农业和工业。
新津县的产业结构比较单一，农业占据主导地位，工业发展水平较为滞后。
七、新津县的人口结构新津县的人口以农民居多，城镇化水平相对较低。
新津楼盘现状分析报告
新津楼盘现状分析报告近年来，随着城市发展的推进，新津县的房地产市场也逐渐兴起。
作为成都市的一个重要卫星城区，新津县的楼盘市场呈现出一系列特点和趋势。
本文将对新津楼盘的现状进行深入分析，旨在为市场参与者提供有关该地区房地产行业的信息和洞察。
一、楼盘供应量逐年增长新津县楼盘市场的最显著特征之一是供应量逐年增长。
根据调查数据显示，自2010年以来，新津县的楼盘供应量呈现出稳步增长的趋势。
这主要得益于城市人口的增加和经济发展的推动。
不仅如此，新津县楼盘的供应种类也在不断丰富。
以往主要以住宅为主的市场，如今商业地产、写字楼、公寓等也逐渐涌现。
这种楼盘供应多元化的趋势，符合市场需求的多样性，也为市场参与者提供了更多的选择。
二、楼盘销售市场竞争加剧随着楼盘供应量的增长，新津县楼盘销售市场的竞争也日益激烈。
新津县的中小型开发商逐渐崛起，与大型开发商展开激烈的竞争。
这种竞争不仅体现在价格上的争夺，也表现在楼盘质量、配套设施、品牌影响力等方面。
同时，营销手段的创新也成为开发商争夺市场份额的重要手段之一。
在这方面，新津县的楼盘营销呈现出多样化的特点。
从传统的线下销售、宣传到在线上预售、线下开盘的模式转变，从户型展示、样板房开放到VR看房、直播带看等手段的应用，开发商们积极探索适应当下市场的营销方式，希望能够更好地吸引购房者的注意力。
三、楼盘价值投资的潜力不容小觑尽管楼盘市场竞争激烈，但新津县的楼盘仍然具有较大的投资潜力。
首先，随着城市发展和人口迁移，新津县的房价呈现出逐年上涨的趋势，投资房产有望获得可观的升值空间。
其次，新津县优越的地理位置和良好的基础设施建设使得楼盘的周边配套更完善，生活便利程度更高，这也为投资者提供了较好的租金收益前景。
此外，新津县的政策支持和未来发展规划也为楼盘投资增加了一定的信心。
相关政策的出台和城市发展规划的逐步实施使得新津县房地产市场更具投资吸引力，促使更多的投资者选择在该地区进行楼盘投资。
新津房地产市场调研2019
雅居乐锦城
金融街金悦府
隆鑫公园首府
武阳郡邸
老码头板块： 在售均价6300元/㎡ （清水） 二手房：9500元/㎡ （国光山水半岛）
花样年看今朝 新城金越府邸 雍景澜庭
龙光玖龙府
双龙原著
领地天府兰台
中交牧山美庐
花源板块： 在售均价7300元/㎡（精装） 二手房：9800元/㎡ （万辰乐居）
恒大天府城邦 融信澜天
供应占比
42% 23% 26% 10% 100% 12% 45% 43% 100% 7% 9% 9% 9% 25% 9% 8% 4% 15% 4%
已售套数
79 36 8 2 125 14 3 7 24 112 95 62 45 322 49 44 38 66 6 839
已售比例
63% 29% 6% 2% 100% 58% 13% 29% 100% 13% 11% 7% 5% 38% 6% 5% 5% 8% 1% 100%
套数占比 41.85% 23.00% 25.56% 9.58%
313
去化套数 79 36 8 2
125
目前主力竞品——产品情况
户型面积 117-121㎡ 132-141㎡ 166-170㎡ 175-186㎡
合计
户型结构 三房两厅 四房两厅 三房两厅 四房两厅
天府蘭台推售情况 户数 131 72 80 30
普兴板块： 在售均价6300元/㎡（清水） 二手房：9500元/㎡ （恒大天府城邦）
新津区域 项目总平
融信澜天
隆鑫公园首府
新津区域 项目总平
雅居乐锦城
金融街金悦府
新津区域 重点项目 竞品价格中9000-12000元/㎡之间，目前整体去化速度偏慢
新津房地产市场商业物业调研简报
借鉴之处
抚江国际
楼 盘 概 况 项目位于新津县 建 筑 风 格 普通住宅 售 价 一楼商铺13300、 二楼商铺9000
销 售 进 度 新房源预计9月开盘
产 品 情 况 商铺 住宅 主 要 客 户 来自本地及外地投资为主。 点 评 比邻南河。独特的水域风情
借 鉴 之 处 商铺独特化。
江山多娇
销售进度 产品情况 主要客户 点 评
借鉴之处
金控金融中心
项目为新津县抚江、由3栋写字楼（占地 6万㎡），电梯公寓组成。
楼盘概况
建筑风格 商务
售
价 写字楼待售。
销售进度 新房源预计7月开盘 产品情况 11F电梯公寓 14F 电梯公寓 14F写字楼 主要客户 银行 工业厂房 办公 点 评 临西河，商业配套完善。 融合商务办公、住宅、商业、休闲广场等 多种城市功能
经济环境
区域GDP逐年递增
50.00% 45.00% 40.00% 96.35 100.09 100 120
2006-2009年四年间，新津 县年区域生产总值从58亿元 增长到100亿元，几乎实现翻
35.00%
80 30.00% 67.25 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 14.50% 13.60% 5.00% 4.70% 0.00% 2006 2007 2008 2009 4.70% 100.09 0 20 58.14 43.20% 40 60 GDP增长额 GDP
人均可支配收入
人均可支配收入增长率 54.50 15.52 83.42 34.61
经济环境
固定投资增长情况分析
250% 250
200%
200.5
200
近年来新津县区内产业格 局优化，政府推出一系列 的招商引资优惠措施，吸
以土地整治为抓手整镇推进城乡统筹——新津县兴义镇集成系统建设新农村的调查报告
１ １７ 元 ， 同 比增 长 ２％ ５４ 万 ５ ；规 模 工 业 增 加 值 ５ ０万 元 ， 同 比增 长 ２ ．％ ４２ ５６；
固 定 资 产 投 资 ２ １５ 元 ， 同 比 增 长 ９６万
步 的提 升 和推 广 。
一
四 是 长 期 形 成 的 传 统 农 业 无 市 场 竞 争
２０年８ ０８ 月起 ，兴 义 镇 政 府 开 展 了 为 期 半 年 的 “ 清 家 底 、找 到 出 路 ” 的 区 摸
域 资 源 调 研 工 作 。通 过 调研 ，镇 政 府 在 劣 势 中发 现 了 兴 义 得 天独 厚 的 资源 优 势 ，一 是 开 建 的 成 新 蒲 快 速 通 道 贯
方 式 根 本 转 变 上 创 建 了共 同 繁 荣 的 良 好局面。
成 都 平 原 及 浅 丘 地 带 上 的 乡镇 ，
是成 都 中心城市辐 射 的未来 “ 卫星 ”
小 城 镇 ， 是 成 都 建 设 世 界 现 代 田 园 城 市 的 “ 三 圈 ” 田园 风 光带 。 二 地 理 位 置 处 于 “ 圈 ”带 上 的 新 三 津 县 兴 义 镇 ，在 与 成 都 中 心 城 市 联 动 发 展 的 变 革 中 ， 以农 村 土 地 综 合 整 治
富 民 的 战 略 转 型 ，切 实 做 到 了政 府 给 力 、机 制 造 “ ” 、 脱 胎 换 骨 、整 体 血
提 升 ，在 ２０ 年 强 势 跻 身 “ 都 市统 ０９ 成
筹 城 乡综 合 示 范 镇 ” 、 “ 都 市 重 点 成 镇 ” 、 “ 津 县 整 县 推 进 试 点 镇 ” 的 新
为 平 台和 抓 手 ，率 先 实施 “ 镇 推 整
进 ” 的 统 筹 发 展 模 式 ， 以科 学 发 展 观 为 引领 ， 融 合 世 界 现 代 田 园城 市 思 想
新津县花源镇规划说明书8。20
新津县花源镇规划说明书8。
20新津县花源镇规划调整说明书第⼀章现状概况⼀、镇域现状概况(⼀)地理位置，⾏政区辖及⼈⼝概况花源镇位于成都市域西南部，新津县东北部，距新津县城11公⾥，距成都市区20公⾥。
距西南航空港10公⾥，距牧马⼭国际⾼尔夫俱乐部3公⾥。
镇域北、东北与双流县接壤，西与兴义镇隔⾦马河相望；南、东南与花桥镇、普兴镇交界。
幅员⾯积32.60平⽅公⾥，辖10个⾏政村，⼀个社区，149个社。
2004年镇域总⼈⼝40400⼈,本镇常住⼈⼝26332⼈。
(⼆)⾃然条件地形、地貌：花源镇地势平坦，东部杨柳河以东有少部分浅丘地带，⽆较⼤起伏，海拔⾼度在480⽶左右，⼟壤地质构造属冲积平坝区。
⽔系：镇域河流⽔系发达，属都江堰⾃流灌区⾦马河、杨柳河分别由镇域的西⾯和东⾯从南北向流过，另有⼤⼩渠堰数条遍布全镇，形成⾃流灌溉系统。
(三)经济状况2004年底，全镇地区⽣产总值（GDP）50153万元，农业增加值5542万元，占11.05%，⼯业增加值28246万元，占56.32%，第三产业增加值16365万元，占32.63%。
财政收⼊1382万元，农民⼈均纯收⼊4204元。
农业：2004年全镇粮⾷总产量达16057吨，主要以⽔稻、⼩麦、⽟⽶、薯芋、⾖类为主。
经济作物种植⾯积14063亩，年产值达1847万元，主要以油菜、花⽣、蔬菜为主，商品农业也在起步，主要有药材、⽔果集中在⽩云村和新双村。
⼯业：⼯业门类较多，全镇拥有各类⼤⼩企业103家，其中年产值上千万元以上的企业有13家，希望科研所、华川⽪⾰、⾼尔强⼒、拓展油墨、华西农药、海宁化⼯公司进⼊新津⼆⼗强企业。
全镇已经形成化⼯、建材、机械、建筑机具、租赁、⾷品加⼯等主导产业。
三产业：花源城镇商贸业较为发达，废旧物品（⾦属）交易兴旺。
⽇⽤百货、餐饮、娱乐门类齐全，在⽩云村境内，有“⽩云寺”，观光旅游的⼈较多，带动了花源镇餐饮、娱乐业的发展。
花源镇有杨柳河流过，环境优美、交通⽅便，是居家的好地⽅，⽬前已有⾦秋乐园、中鹏房地产公司、泰来集团、倍特集团等投资开发的住宅⼩区正在筹建中。
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浅丘和台地
新津工业区 本案
新津老城区
地块经济数据指标
用地性质 二类住宅用地（兼容≈20%的商业）
规划建设净用地面 积
33333.33平米
规划总建筑面积
73000平米
容积率
建筑密度 建筑高度 楼面地价
2.2
小于等于30% （住宅小于等于22%） 不大于50米 1400元/平米
工厂
工厂
希望集团
希望西路
3.8%
52.24% 44.08% 100%
在已售产品中，二居室表现最佳，需求量超出三居室6个百分点，达28套，而一居室需求量不大， 仅有4%的份额。
从上述数据可以看出消费者对本小区产品的购买行为偏理性，已家庭自居为主。
典型在售楼盘分析——欧郡
主力户型特色分析
建筑面 编号 积（㎡
） B-1 85.06
C-1 81.87
B-2 107.05
主功能区 面积
59.1 53.76 75.64
主功能区 占比
69.5% 65.67% 70.67%
餐厅
5.88 4.84 7.8
客厅 厨房 卫生间 主卧 次卧1 次卧2
18.33 4.37 4.6 15.04 10.88 15.2 5.72 4.8 13.3 9.9 18.06 8.06 6.2 13.68 12.54 9.3
西：对欧郡C区、A区
东：为待拆迁工厂
南：为欧郡B欧区郡地B块区
周边配套
学
顺江中心小学本案 五津镇中心幼儿园
华润学校 新津华学校
仁爱医院
本案
中医院
华亿惠佳超市 本案
互惠超市
华润学校、
学
五津镇中心幼儿园、顺江中
心小学、新津华学校
医
仁爱医院、恒生医院、中医 院
行
新津汽车站
购
互惠超市、华亿惠佳超市
闲
迎宾广场
户型 一室 二室 三室
套数 123 258 201
已售 9
128 108
各占比 7%
49.6% 53.7%
就各户型的销售情况来看，二居室和三居室均 表现不错，都达到50%左走。而一居室销售惨淡 。
各户型销售情况
典型在售楼盘分析——欧郡
C区户型配比分析
已售
一室 9
二室 128
三室
合计
108
245
销售占 比
客厅 厨房 主卫
15.21 7.02 4.14 16.2 6 3.96 14 4.8 5.28 15.12 6.6 5.5
次卫 主卧 次卧1 次卧2
- 16.33 12 - 14.4 9.9 4.32 14.76 11.1 11.2 6.3 13.53 11.88 10.8
C ：2室2厅1卫
G：2室2厅1卫
典型在售楼盘分析——南鑫源
u 项目位置：新津县五津镇兴园5路33号 u 项目规模：占地面积4899.30 ㎡ ，建筑面
积，24033.25 ㎡ ，165户。 u 产品：整个项目只有一栋L型建筑，以经典
小户型为主。 u 开盘时间：2013-8-18 u 目前在售均价：4300元 u 销售情况：目前整个项目还有87户未售。
Ø 整个项目沿干道成L型布局，商业体量约2776方，两层共20间25.75-574.61㎡大小不等的商铺，业态规 划为满足本小区居民日常生活需求。 Ø 商业项目的出售价进度较快，现一楼只剩下两间小商铺（开间：进深=1:4）和二楼大商铺未出售。
典型在售楼盘分析——南鑫源
户型配比分析
户型
建筑面积
套数
二居室
工厂
工厂
南鑫源
兴园5 路 温州 路
工厂 迎宾大道
地块位置
工业区
宗地
老城区
工厂
工厂
希望集团
希望西路
工厂
工厂
南鑫源
兴园5 路 温州 路
工厂 迎宾大道
宗地位于兴园5路和温州路之间，两侧临道。 地块处于老城区和原新津工业区的结合部，属工 业区用地范畴，现工业区正在调规，预计3月份调 完。
地块四至
北：为待开发空地
本案 新津汽车站
本案 迎宾广场
周边竞品分布
南鑫源
新津城区范围内有在售楼盘七个，预售楼盘4个。 为增强项目的可行性，特选出欧郡、南鑫源、英伦西亚、海悦豪庭、正开时代广场、融信翡翠中 心为参照对象。
典型楼盘概述
项目名 称
占地面
积（㎡ ）
总建筑 面积（
㎡）
欧郡C 19317. 57623.
区
94
93
绿化率 35.1%
新津城市规划
新津东南和西南是浅丘和台地地貌。东北部 、北部和西北部为平原，平原占全县总面积的 76.6%。
新津老城区主要分布在南部区域，随着经济 的发展和南部区域地貌的限制，新津城区建设 规划将向北扩展。
为了配合城市建设，位于城区北部的新津工 业园区将逐步搬迁和转移。
工业 区
本案
老城区
浅丘和 台地
B1户型 ：3室2厅1卫
C1户型 ：3室2厅1卫
B2户型 ：3室2厅1卫
u 优势：户型方正大气；空间布局紧凑，入户花园设计，空间自然延伸，保障私密空间，客厅连接宽绰阳台 ，拓展视野，轻松观景。同时卧室均采用飘窗设计，通风采光效果更好。 u 劣势：卫生间门距离卧室门太近，生活多有不便。同时走廊太长，浪费了功能区面积。
类别 已售
二室 252
三室 318
销售占比 44.21% 55.79%
二居室、三居室均表现良好，但三居室更佳，销售率高达60%。 就销售占比来看，三居室比二居室多10%，绝对值达34套。 从上述数据可以看出消费者对本小区产品的亲睐程度较高，且多为大家庭消费者。
合计 570
100%
典型在售楼盘分析——新筑·巴伦西亚
III. 欧郡C区建筑布局为南北朝向,充分保证了每套房子都有很好的采光通风和景观视野,同时建 筑环形布局，形成较大的中央花园。
IV. 欧郡C区，宽阔间距和大尺度多面式窗户保证室内良好的采光。 V. 欧郡商业项目沿干道布局，商业体量庞大，预计超过5万方，规划业态完善，高档。其中A
、C社区商业形态，商业体量11169方；B区已规划为四层约15000方的大型商超，设计方案 已拟好，预计14年6月开工；D区规划为含酒店、购物中心、休闲广场为一体的城市综合体 。
新津地块调查报告(1)
2020年7月16日星期四
新津概况
成都
u新津，距成都市区19千米，距西南航空港10千米，处于成都15分钟经济圈内。 u新津是川西重要的物资集散地和交通枢纽，四川省经济技术向西南辐射的必经之地，是四川面积最小的县 ，四川省县域经济十强县。 u新津幅员面积330万平方公里，辖6街道5镇1乡，总人口30.87万人，其中城镇人口12万人。
24657
140143 30.02%
3.49
411
待定
81-118
81.09、 105.03、 109.05、 118.03
待定
融信翡 翠中心
16669
105629
25%
4
356
待定
81-103.9
81、91.6 、103.9
5150 （预 估）
典型在售楼盘分析——欧郡C区
u
项目位置：新津县五津镇兴园5路113号
u
项目规模：占地面积:18828平方米 ,建筑面积
66990平方米 , 由5栋13＋1小高层住宅 组成。
u
产品：1栋为沿街社区商业加一室一厅一卫小户型
住宅，2、3、4、5栋楼均为二室二厅一卫和三室
二厅一卫混合户型，各栋楼成环状分布，围城
70*60的中央花园。
u
开盘时间：2013-03
u
目前在售均价：4911元
典型在售楼盘分析——新筑·巴伦西亚
u
项目位置：成都市新津县希望东路9号
u
项目规模：占地面积 90000.00㎡ ，建筑面积 116667.00㎡
u
产品：多种业态的高端国际社区。
u
开盘时间：2012-04-22
u
目前在售均价：5000元
价格走势
5000
Ø目前1、2、5、6、7、8栋已基本售罄，剩下3、4栋 大部分房源（部分作为抵押资产）。 Ø 楼盘房源现全是现房，因而价格高于其他楼盘。
建筑面积（㎡） 57.06~75.37 87.41~90.17
106.67~127.98
C区户型配比分析
套数 123 258 201
占比 21.13% 44.33% 34.53%
已售套数 9
128 108
本小区以二居室为主，其次三居室，同时配备一定数量的一 居室。
同时在面积规划上同样按不同户型给予一定的级差。
高层住宅 独栋别墅
滨河景观带
典型在售楼盘分析——新筑·巴伦西亚
户型 二居室 三居室
户型配比分析
建筑面积
套数
81.88~92.29
334
97.42~126.55
500
占比 40.01% 59.99%
已售套数 252 318
户型 二室 三室
套数 334 500
已售 252 318
各占比 75.45% 63.6%
亚
6.55
南鑫源
4899.3 0
24033. 25
3000%
3.45
165
2013-0818
58.66122.58
58.6691.52
4541 16套每月
93
海悦豪 庭
44793
170000
50%
1250（ 2.95 现330 2013-5-1
）
75-150