写字楼市场分析方法探讨
深圳写字楼市场分析(一)
深圳写字楼市场分析（一）引言概述：深圳作为中国改革开放的先行者之一，一直以其快速发展的经济实力和独特的城市魅力吸引着众多投资者和企业前来发展。
写字楼作为商务办公的核心载体，在深圳也经历了蓬勃发展。
本文将着重分析深圳写字楼市场的现状和未来发展趋势。
正文：一、供需关系分析1. 深圳写字楼市场的供给量随着经济的快速增长而大幅增加。
2. 高质量写字楼的供应量仍然不足，大部分企业仍然面临租赁困难。
3. 各区域写字楼的供应情况存在差异，部分板块供应过剩，导致租金压力。
二、租金趋势分析1. 写字楼区域的租金普遍上涨，近年来租金增速逐渐趋缓。
2. 优质写字楼的租金相对较高，租金回报率较低。
3. 像CBD等核心商务区的租金一直保持相对稳定。
三、潜在需求分析1. 创新型企业和新兴产业对写字楼的需求正在快速增长。
2. 共享办公空间的发展给传统写字楼市场带来一定的压力。
3. 外资企业对高端写字楼的需求增长稳定。
四、政策环境影响1. 政府对于写字楼市场进行了一系列政策调整，推动市场发展。
2. 政策对于优质写字楼的鼓励和扶持力度加大。
3. 环保和绿色建筑的政策对写字楼市场产生了积极影响。
五、未来发展趋势展望1. 深圳市场对高质量写字楼的需求将逐步加大。
2. 共享办公空间将成为未来市场的主要竞争力量。
3. 租赁模式将更加灵活，企业对写字楼租赁的时间周期需求将有所变化。
4. 绿色、智能和可持续发展将成为未来写字楼发展的重要方向。
5. 深圳写字楼市场将趋于成熟并保持相对稳定。
总结：本文对深圳写字楼市场进行了全面的分析，深入探讨了供需关系、租金趋势、潜在需求、政策环境和未来发展趋势等方面。
通过这些分析我们可以看出，深圳作为中国改革开放的引领者之一，其写字楼市场在未来将会继续保持快速发展，但也面临着一些挑战和机遇。
希望该分析可以为投资者和企业提供有价值的参考。
房地产评估师的写字楼估值和分析
房地产评估师的写字楼估值和分析写字楼作为商业地产的一种重要形式，承载着各类企业办公需求。
对于房地产评估师来说，准确评估和分析写字楼的价值至关重要。
本文将深入探讨房地产评估师在写字楼估值和分析方面的方法和技巧。
一、写字楼估值方法1.比较法比较法是一种常用的写字楼估值方法。
通过分析市场上类似写字楼的成交价格和出租价格，评估师可以找到参照物，根据写字楼的实际情况进行调整，得出准确的估值。
在比较法中，评估师需要考虑写字楼的位置、建筑面积、楼层高度、层高、物业管理水平等因素。
2.收益法收益法是另一种常用的写字楼估值方法。
评估师通过对写字楼未来租金收入的预测和现值计算，得出写字楼的估值。
在收益法中，评估师需要考虑写字楼的租赁率、租金水平、运营成本、资本化率等因素。
3.成本法成本法是一种相对简单的写字楼估值方法。
评估师通过计算写字楼的重建成本或替代成本，并考虑写字楼的折旧和功能附加值等因素，得出写字楼的估值。
成本法对于新建的写字楼比较适用，但对于老旧写字楼则存在一定的局限性。
二、写字楼估值要点1.地理位置地理位置是决定写字楼价值的重要因素。
评估师需要考察写字楼所处地区的商业环境、交通便利度、配套设施等因素，以此来评估写字楼的地理位置优劣。
2.建筑质量写字楼的建筑质量直接影响其价值。
评估师需要对写字楼的结构、外立面、设施设备等进行评估，以此来判断写字楼的建筑质量和维护状况。
3.租赁市场租赁市场的运行情况对写字楼的价值有重要影响。
评估师需要对当地的租赁市场进行调研，了解写字楼的租赁需求和租金水平，从而准确评估写字楼的价值。
4.市场供需供需关系是决定写字楼价值的重要因素之一。
评估师需要分析写字楼市场的供需关系，了解当前市场上存在的空置率、租赁率和市场潜在需求，从而判断写字楼的价值波动情况。
三、写字楼分析方法1.市场分析市场分析是写字楼分析的基础。
评估师需要对当地的写字楼市场进行全面调研，了解当前的市场供需状况、租赁市场的走势以及竞争对手的情况，从而为写字楼的估值和分析提供有力支持。
写字楼出租市场分析
写字楼出租市场分析写字楼出租市场一直是商业地产市场的重要组成部分，随着商务活动的不断扩大和全球化进程的推动，写字楼租赁需求也不断增长。
本文将对当前的写字楼出租市场进行分析，并探讨其发展趋势和面临的挑战。
1. 市场概况目前，写字楼出租市场主要集中在一线和部分二线城市。
根据数据显示，北京、上海和广州是最具活力的写字楼出租市场，这些城市拥有较高的人口密度和经济发展水平，吸引了大量企业和机构入驻。
2. 需求分析随着国内城市化进程的推进，越来越多的企业需要办公场所。
写字楼作为一种专门用于商务活动的建筑物，得到了企业的青睐。
同时，外资企业的进入和国内企业的扩张也推动了写字楼出租市场的需求增长。
3. 供应分析写字楼供应主要由房地产开发商提供。
一线城市和发达二线城市的写字楼供应较为充足，但一些欠发达的地区供不应求。
此外，随着写字楼的老化和功能更新需求的增加，改造和翻新市场也逐渐兴起。
4. 市场竞争形势写字楼出租市场竞争激烈，主要表现在租金和服务方面。
一线城市的写字楼租金较高，但企业可选择的空间和地段较多。
由于大量的写字楼在建设和投入使用，供应压力可能导致租金下降。
因此，办公楼提供商必须提供优质的服务和便利的办公环境以保持市场竞争力。
5. 发展趋势未来，写字楼出租市场将呈现以下几个发展趋势：（1）定制化需求增加：企业对办公环境个性化和定制化的需求在增加，办公楼提供商需要灵活调整供给，提供拥有特色的办公空间。
（2）绿色环保要求提高：随着环境保护意识的增强，企业对绿色建筑和可持续办公环境的需求在增加，办公楼提供商应加强环保建设和管理。
（3）社交化和共享办公：共享办公成为新兴趋势，企业、创业团队和自由职业者愿意共享办公资源，办公楼提供商可以通过提供灵活的共享办公空间来满足不同客户的需求。
6. 面临的挑战尽管写字楼出租市场具有良好的发展前景，但仍面临一些挑战：（1）市场供应过剩：一些城市的写字楼供应已过剩，导致竞争激烈，租金下降。
山西太原市写字楼区域市场分析
山西太原市写字楼区域市场分析一、引言写字楼是一个城市商务办公的重要组成部分，对于提供高质量的办公环境和商业配套设施具有重要意义。
山西太原作为山西省的省会城市和经济中心，其写字楼市场发展前景广阔。
本文将对山西太原市写字楼区域市场进行分析，从市场规模、供需关系、租金水平等方面进行综合评估。
二、市场规模山西太原市的写字楼市场规模庞大，涵盖了多个区域。
根据统计数据显示，太原市目前拥有数十万平方米的写字楼面积，包括了多个区域，如市中心、高新区、南郊等。
其中，市中心是写字楼区域市场的重要组成部分，拥有最多的写字楼建筑和企业入驻。
随着太原市经济的快速发展和城市化进程的不断推进，写字楼规模还将进一步扩大。
三、供需关系山西太原市的写字楼市场供需关系一直处于相对紧张状态。
市中心地段的写字楼供应相对较为充足，同时也集中了大量的办公企业，因此市中心地段的租金水平相对较高。
而一些新兴的写字楼区域，如高新区、南郊等地，由于供应相对不足，租金水平较低，但也受到了企业入驻的关注。
整体来说，供需关系对于写字楼市场的发展有一定的制约作用，需要进一步提高供给适应市场需求。
四、租金水平山西太原市的写字楼租金水平在不同区域和不同级别的写字楼之间存在较大差异。
市中心地段的写字楼租金水平相对较高，一般在每平方米每月100元以上。
而新兴区域的写字楼租金水平相对较低，一般在每平方米每月50元左右。
租金水平的高低受到多个因素的影响，包括地段、楼层、设施等。
同时，随着市场供需关系的变化，租金水平也会有所波动。
五、市场竞争山西太原市的写字楼市场竞争激烈，各个区域都在积极争取企业入驻，提高市场占有率。
市中心地段由于拥有先发优势和成熟的商业环境，吸引了众多大型企业入驻。
而新兴区域则通过推出各种优惠政策和优质服务，吸引了一些中小型企业入驻。
市场竞争对于推动写字楼市场的发展和提高服务质量具有重要作用。
六、发展趋势未来山西太原市写字楼市场的发展趋势具有一定的不确定性。
写字楼开发的市场分析写字楼租赁
写字楼开发的市场分析写字楼租赁写字楼开发的市场分析 0点写字楼是指专门用于公司等机构组织出租的建筑。
另外有一类“写字楼港”（Office Park），是指由相互独立的各个写字楼集中在一起统一规划、统一建设而成的写字楼建筑群，实行统一管理。
写字楼是商业房地产类型中的一种重要类型，与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析。
而其中的市场分析是可行性分析过程中必不可少的一个重要环节。
不过，写字楼市场分析与购物中心不同，写字楼没有商品服务区的定义，因此必须分析整个都市（城市）区域。
写字楼市场分析包括需求分析和供给分析两大部分，其分析步骤和方法大致可以归纳如下：一、写字楼市场的需求分析（一）利用城市总人口占有的写字楼楼面状况推算当前对写字楼的需求一般而言，人口增长快会对写字楼产生大的需求。
习惯上，人们常用历年城市写字楼总楼面/城市总人口这一比率作为工具，分析城市对写字楼的需求状况。
由于不同的城市该比率不同，如某个城市是0.15平方米/人，其它城市可能高于或低于这个数据。
通过比较不同城市间的写字楼总楼面/城市总人口比率，可以发现某一城市该比率是高于或低于平均水平，或与同类（级）城市相比是高或是低，这样可以推算出某一城市对写字楼楼面的当前需求潜力。
（二）利用城市就业人口平均占有的写字楼楼面大小，推算当前市场对写字楼的需求一般而言，发达国家城市每个就业人口平均占有的写字楼楼面是0.2平方米/人左右。
这是一个经验值，各个国家、各个城市并不相同。
例如，如果一个城市就业人口中律师、会计师比例高，则上述比值更大；反之若保险、金融、房地产中介行业就业人口多，则可能上述比值低一些。
有了经验值(即0.2平方米／人)后可以把某一城市这方面数据与该经验值作比较，从而发现该市的每个就业人口占有的写字楼楼面是高或是低。
如果通过调查得知该市历年的就业人口数量与写字楼楼面总量，可以计算历年城市就业人口平均拥有的写字楼楼面。
福州写字楼市场分析(二)2024
福州写字楼市场分析（二）引言：福州是福建省的省会，具有较为发达的经济和商业环境。
写字楼市场作为商业地产市场的重要组成部分，在福州也有着较为繁荣的发展。
本文将对福州写字楼市场进行详细分析，探讨市场现状、发展趋势以及相关因素对市场的影响。
正文：一、市场现状1.1 市场规模：福州的写字楼市场规模如何？包括写字楼的总体数量、总建筑面积等方面的数据。
1.2 租赁市场：福州的写字楼租赁市场的情况如何？包括租金水平、租赁周期、出租率等方面的数据。
1.3 楼盘分布：福州的写字楼楼盘分布情况如何？主要集中在哪些区域？是否有明显的产业或商业聚集效应？1.4 办公需求：福州的写字楼市场的办公需求情况如何？主要来自哪些行业？是否存在特定行业的需求变化？1.5 市场竞争：福州的写字楼市场竞争激烈吗？主要竞争对手有哪些？如何评估市场竞争力？二、市场发展趋势2.1 城市发展：随着福州的经济和商业环境的进一步发展，福州写字楼市场有望出现哪些新的发展机遇？2.2 供需关系：福州写字楼市场的供需关系如何演变？供给是否能够满足需求？如何预测未来的供需情况？2.3 物流发展：福州作为福建省的交通枢纽城市，物流业发展迅猛。
物流业对写字楼市场的需求有何影响？2.4 政策环境：政府对写字楼市场的政策支持如何？是否有相关政策调整或创新，对市场进行引导或规范？2.5 技术变革：科技的进步对写字楼市场有何影响？办公方式、设施设备是否发生变革？如何应对技术变革的挑战？三、市场因素影响3.1 宏观经济：福州的宏观经济状况对写字楼市场有何影响？政策调控、产业发展等因素如何影响市场需求？3.2 人口流动：福州的人口流动情况如何？人口流入、人口流出对写字楼市场有何影响？3.3 企业需求：福州作为一个经济中心，吸引了众多企业的进驻。
企业的需求对写字楼市场有何影响？不同企业的需求特点有哪些？3.4 产业结构：福州的产业结构如何？主要产业对写字楼市场的需求有何影响？是否存在行业结构调整的趋势？3.5 地理环境：福州的地理环境对写字楼市场有何影响？如何评估地理位置对租赁和销售的影响程度？四、市场前景展望4.1 新机遇：根据市场现状和发展趋势，未来福州写字楼市场有哪些新的发展机遇？4.2 风险挑战：未来福州写字楼市场面临的风险和挑战有哪些？如何应对这些挑战？4.3 市场预测：根据市场因素和前景展望，对未来福州写字楼市场的发展趋势进行预测和分析。
福州写字楼市场分析
福州写字楼市场分析福州写字楼市场分析（一）一、市场概况福州作为福建省的省会城市，具有较高的经济发展水平和人口规模，因此其写字楼市场具有很大的潜力和吸引力。
目前，福州的写字楼市场主要集中在城区和周边的经济园区，涵盖了各类企事业单位，如银行、保险、IT、科技等行业。
二、供给方面福州写字楼市场的供给主要来自房地产开发商和房东，他们通过购买土地或改造现有建筑，建造或改造成写字楼出租。
目前，福州的写字楼市场供给量较大，竞争激烈，各类写字楼琳琅满目，拥有不同规模和档次的写字楼供租。
三、需求方面福州作为一个发达城市，吸引了大量的企事业单位入驻，因此对写字楼的需求较为旺盛。
近年来，随着福州经济的不断发展，越来越多的国内外企业选择在福州设立分支机构或办事处，这进一步推动了福州写字楼市场的发展。
四、市场特点福州写字楼市场主要特点如下：1. 地理位置优越：福州市位于福建省东部沿海地区，交通便利，与香港、台湾等地有着紧密的联系，这使得福州成为了不少企业的首选落脚点。
2. 市场竞争激烈：由于市场供给量较大，福州的写字楼市场竞争激烈。
不同楼盘之间进行价格竞争以及提供更多的附加服务，以吸引租户入驻。
3. 市场分级明显：福州的写字楼市场分级较为明显，有高档写字楼、中档写字楼和低档写字楼。
高档写字楼居于市中心或者经济园区核心区域，租金较高，主要吸引大型企业入驻；中档写字楼则价格适中，各类公司均可考虑；低档写字楼主要秉承着低租金、大面积的理念，吸引中小企业入驻。
五、市场前景福州作为福建省的省会城市，其经济实力和发展潜力不可小觑。
未来，随着福州经济的进一步发展，福州写字楼市场有望继续保持增长态势。
尤其是随着“闽台交流示范区”的设立，福州将进一步吸引台资企业入驻，为写字楼市场带来新的发展机遇。
综上所述，福州作为一个经济发展较快的城市，其写字楼市场充满了机遇和挑战。
只有充分了解市场情况，准确把握市场需求，才能在市场中立足并取得成功。
福州写字楼市场分析（二）一、市场调研为了更好地了解福州的写字楼市场，我们进行了大量的市场调研工作。
深圳写字楼市场分析
深圳写字楼市场分析深圳写字楼市场分析（一）深圳作为中国改革开放的前沿城市之一，经济发展迅猛，同时也吸引了大量的外资以及人才的涌入。
因此，深圳的写字楼市场近年来呈现出蓬勃发展的势头。
本文将对深圳写字楼市场进行分析，包括市场的供需情况、租金水平以及发展趋势的展望。
首先，深圳写字楼市场的供需情况。
近年来，随着深圳经济的快速发展，越来越多的企事业单位、创业者以及外资企业选择进驻深圳。
这导致了写字楼的供不应求的现象。
据统计数据显示，深圳市核心商圈的写字楼空置率持续下降，显示了市场的火热程度。
尤其是位于观澜的华润置地国际中心以及位于福田CBD的平安金融中心等高端写字楼，一般情况下几乎没有空置的情况。
其次，深圳写字楼市场的租金水平也是关注的焦点。
随着供需关系的变化，深圳写字楼租金也呈现出上涨的趋势。
尤其是位于福田CBD 以及南山科技园区的写字楼，租金水平更是较高。
根据市场调查，近几年来深圳市核心商圈的高档写字楼租金每平米每月维持在50至80元之间，而一些热门商圈，租金更是超过了100元每平米每月。
高昂的租金也导致了一些小型企业选择转向郊区或者次核心区域寻找办公场所。
最后，对于深圳写字楼市场的发展趋势的展望。
随着科技的不断进步以及数字化办公的发展，未来深圳写字楼市场将朝着智能化、绿色化的方向迈进。
一方面，科技公司和互联网企业的快速崛起，将带动写字楼市场对于智能办公环境的需求。
另一方面，环保意识的增强，将推动写字楼市场对于绿色、节能的要求。
因此，深圳的写字楼市场将进一步增加智能化设备的使用，建筑也将更加注重环保和节能方面的设计。
综上所述，深圳的写字楼市场近年来表现出供需紧张的态势，租金也呈现上涨的趋势。
未来的发展趋势将是智能化和绿色化。
对于投资者来说，深圳的写字楼市场仍然具有广阔的发展空间和潜力。
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2007年2月第28卷 第1期基 建 优 化O PT I M I ZAT I O N O F CAP I TAL CO NSTRUCT I O NFeb 12007Vol 128No 11收稿日期:2006-09-07作者简介:张雪松(1982-),男,哈尔滨人,硕士生,研究方向:房地产经济。
写字楼市场分析方法探讨张雪松,赵世强(北京建筑工程学院管理工程系,北京 100044)摘 要:通过对写字楼市场进行市场细分,并结合各细分市场的供求对比结果、政策分析、城市经济发展、产业发展、项目自身、开发商自身情况等因素,确定一个细分市场作为目标市场。
对于目标市场所处的三种可能的状态(供小于求、供大于求、供远大于求)进行判断,并针对不同状态产生原因的不同,采取相应的策略。
关键词:写字楼市场;市场细分;目标市场中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1000-7717(2007)01-0101-03The D iscussi on of O ff i ce Bu ild i n g M arket Ana lysis M ethodZ HANG Xue 2s ong,ZHAO Shi 2qiang(D epart m ent of Engineering M anage m ent,B eijing Institute of C ivil Engineering and A rchitecture,B eijing 100044)Abstract:By seg mentati on of office building market,combines with the result of contrast of supp ly and de mand 、analysis of poli 2cy 、devel opment of urban economy 、the ite m 、devel oper and s o on,in order t o regard a seg mentati on market as target market .Thr ough the conclusi on of three possible conditi ons of target market,corres pond the strategy t o the reas ons of conditi ons .Key words:office building market;seg mentati on of market;target market 目前针对写字楼的市场分析基本都是定性分析,采用定量分析的很少,这就造成了分析过程主观性较强、论证不很严密。
而本文采用定性与定量相结合的方法,力图使市场分析的过程更加科学和客观。
1 写字楼市场细分1.1 写字楼档次分类目前我国还没有对于写字楼进行档次划分的全国统一标准,业内一般对于写字楼档次的划分,根据区位、交通状况、建筑规模、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况等因素综合评定为顶级、甲级、乙级、丙级写字楼。
表1是写字楼档次划分的一个参考标准,仅供参考。
1.2 写字楼市场细分针对写字楼项目所在的商务集中区域,对市场进行细分,如将写字楼分为顶级、甲级、乙级、丙级四个细分市场,在每一个细分市场都根据过去若干年的成交状况,来预测未来的成交量,并结合未来的供应量来推断此细分市场所处的市场状态。
其中:①O n 表示第n 年区域内各档次写字楼成交面积(包括出租和出售面积)A n 表示第n 年区域内顶级写字楼成交面积B n 表示第n 年区域内甲级写字楼成交面积C n 表示第n 年区域内乙级写字楼成交面积D n 表示第n 年区域内丙级写字楼成交面积{O n +1=F (…O n -3、O n -2、O n -1、O n ),假定O n +1是…O n -3、O n -2、O n -1、O n 的函数。
在实际应用中,一般视O n +1与…O n -3、O n -2、O n -1、O n 为线性关系,如利用Excel 中线性回归的方法,O n +1=F ORECAST (n +1,“…O n -3,O n -2,O n -1,O n ”,“…n -3,n -2,n -1,n ”);或简化计算,假定成交量等比稳定增长,O n +1=2O n ─O n -1。
}②S n +1表示第n +1年区域内各档次写字楼的供应面积;A Sn +1表示第n +1年区域内顶级写字楼的供应面积;B Sn +1表示第n +1年区域内甲级写字楼的供应面积;C Sn +1表示第n +1年区域内乙级写字楼的供应面积;D Sn +1表示第n +1年区域内丙级写字楼的供应面积。
基 建 优 化第28卷表1 写字楼档次划分标准划分指标顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼区位位于主要商务区的核心区位于主要商务区主要商务区的辐射区域或较好的城区位置主要商务区的辐射区域或一般城区位置交通状况极佳的交通可达性,临近城市交通主干道及交通枢纽可达性良好,临近城市主干道,有多种交通工具可达可达性较好,有交通线路到达,交通较方便基本满足交通可达性要求,有交通线路到达建筑规模5万m2以上无具体标准无具体标准无具体标准装修标准外立面采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料。
大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于五星级以上酒店标准。
外立面采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料。
大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级以上酒店标准。
无具体标准无具体标准设备及办公空间写字间净高不小于2.7m,办公空间可灵活分割适应各种变化办公空间;国际知名品牌中央空调、楼宇自控、有安全报警、有综合布线等应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。
有中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警。
有中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。
配套设施配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,停车位充足,商业设施、休闲娱乐设施。
应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足。
无具体标准无具体标准客户情况全球500强等国内外知名企业知名的国内外大中型企业国内的中小型、初创型企业国内的中小型、初创型企业档次标准成交量 ……On-3O n-2O n-1O nO n+1(预测值)O n+1与S n+1比较大小顶级 ……A n-3A n-2A n-1A n A n+1A n+1与A Sn+1比较大小甲级 ……B n-3B n-2B n-1B n B n+1B n+1与B Sn+1比较大小乙级 ……C n-3C n-2C n-1C n C n+1C n+1与C Sn+1比较大小丙级 ……D n-3D n-2D n-1D n D n+1D n+1与D Sn+1比较大小2 写字楼目标市场选择通过对各细分市场供给和需求的对比,结合政策分析、城市经济发展、产业发展、项目自身、开发商自身情况等方面综合评定选择哪一个细分市场作为目标市场。
2.1 细分市场供求对比S n+1与O n+1比较大小,有三种可能:S n+1≤O n+1,供小于求,为最佳进入细分市场S n+1>O n+1,供大于求S n+1µO n+1,供远大于求,风险较大,需要谨慎决策。
2012007No 11张雪松,等:写字楼市场分析方法探讨2.2 目标市场选择2.3 目标市场选择过程举例比如S n +1与O n +1的比较结果是顶级写字楼为最佳进入细分市场。
顶级写字楼的客群大部分为全球500强等外资企业,宏观经济的良性发展对他们进入国内市场起到了决定性作用,因此就必须考虑宏观经济的未来走势,如果未来宏观经济可能进入衰退状态,则此细分市场可能就要被排除;同时顶级写字楼对于区位、交通状况和形象展示性要求极高,要结合地块条件看是否符合要求;顶级写字楼的硬件配置要达到国际领先水平,因此前期投入很大,对开发商的资金实力要求很高,同时由于顶级产品的精细化程度高,对于开发商自身的管理能力要求也很高,因此开发商要结合自身的实力来决定是否进入此细分市场。
比如S n +1与O n +1的比较结果是乙级写字楼为最佳进入细分市场。
“民宅禁商”政策的出台,使得众多在民宅办公或准备在民宅办公的中小型企业转向租金较便宜的乙级或丙级写字楼,这给进入此细分市场产生了很大的利好;区域内的第三产业、高新技术产业等产业的发展,决定了区域内每年将新增或倒闭多少家中小型企业,有多少家中小型企业可能会扩大规模并扩租或缩小规模并缩租,而这将直接产生办公面积的需求增长或减少;乙级写字楼的价格和租金较低,如果地价较高的话,将导致利润较低,而这与企业利润最大化的原则相违背,因此也需要结合利润的期望值来考虑是否进入此细分市场。
3 写字楼目标市场策略对应其中的“进入门槛过高”,如对资金能力要求很高;“风险过高”,如针对本细分市场政策的不确定性等。
另外在“市场饱和”的状态下,如果采取“进一步市场细分”的方法,其实还是重复本文所采用的方法,只是市场细分不是按照顶、甲、乙、丙级写字楼来划分,而是针对其中的某一细分市场进行进一步的划分,例如对顶级写字楼市场进行细分,将其划分为针对国际知名高科技企业的细分市场(例如融科咨讯中心),针对国际金融巨头的细分市场等(例如英蓝国际金融中心)。
目标市场所处状态状态产生的原因策略对应S n +1≤O n +1,供小于求未被发现的市场空白进入门槛过高风险过高最佳目标市场自身能力的审视谨慎决策S n +1>O n +1,供大于求S n +1>>O n +1,供远大于求同质化竞争严重市场饱和产品差异化进一步市场细分或客群需求深挖4 结语通过对写字楼市场进行市场细分,并结合各细分市场的供求对比结果、政策分析、城市经济发展、产业发展、项目自身、开发商自身情况等因素,确定一个细分市场作为目标市场,对于目标市场所处的三种可能的状态(供小于求、供大于求、供远大于求)进行判断,并针对不同状态产生原因的不同,采取相应的策略对应。
另外需要指出的是,本文提出的市场细分方法,并不是只可以细分为顶、甲、乙、丙级,这只是提出了一种细分标准,在现实应用的时候可以根据实际情况进行细分,只要标准合理并有助于找到相对最佳的目标市场,就说明这种市场细分是可行的。
同时本文的市场分析方法还是一个循环的过程,如果一次市场细分、目标市场选择的过程不能确定可行的目标市场,则可以进一步进行细分,直到找到可行的细分市场为止。
[参考文献][1] 郑 华.房地产市场分析方法[M ].北京:电子工业出版社出版,2003.[2] [美]阿德里安娜・施米茨,德博拉L 布雷特.房地产市场分析—案例研究方法[M ].上海:中信出版社,2003.301。