【房地产项目分析】上海静安-金融街融御
静安区止园新村400弄非成套
静安区止园新村400弄非成套前言静安区止园新村400弄是一个位于上海市静安区的小区。
本文将围绕该小区的非成套房屋进行探讨，包括什么是非成套房屋、其特点和存在的问题等。
同时，还将从社会、经济和政策等多个角度进行分析。
什么是非成套房屋非成套房屋，简称非成。
它是指那些不具备独立的卧室、厕所和厨房等基本设施的住房。
通常，非成套房屋是在原有住宅空间内或原有住宅单元之外划出的、没有独立产权的单间或隔间。
非成套房屋多见于老旧住宅区和城市狭小地段。
非成套房屋的特点1.面积小：非成套房屋通常面积较小，无法提供足够的私人空间和居住舒适度。
2.设施不全：缺乏独立卫生间、厨房等基本设施，居住条件较为简陋。
3.价格低廉：相比于成套房屋，非成套房屋的租金或售价较低，适合收入较低者选择。
4.存在法律问题：非成套房屋通常没有独立的产权，存在合法性和权益保障的问题。
非成套房屋问题的背后非成套房屋的存在主要源于城市住房供应不足、人口密度大和土地资源紧缺等问题。
在静安区止园新村400弄，非成套房屋的问题也比较突出。
1. 居住条件差由于非成套房屋的面积小且设施不全，居住条件较差。
居民在非成套房屋中可能无法获得良好的居住环境和基本的居住需求。
2. 安全隐患存在非成套房屋通常是在原有住宅空间内划出的，可能存在安全隐患。
例如，由于房屋结构、用电等问题，存在火灾、触电等风险。
3. 产权不清晰非成套房屋通常没有独立产权，存在法律问题。
居民在享受权益和维权方面可能会面临困难，也会影响到房屋的流转和发展。
静安区非成套房屋整治的措施针对非成套房屋问题，静安区采取了一系列的整治措施，旨在改善居民的居住环境和提升生活品质。
1. 修缮改造静安区对非成套房屋进行了修缮和改造工作，提升了房屋的舒适度和居住条件。
物业公司也加强了对房屋的日常维护和管理，改善了居民的生活环境。
2. 配套设施建设静安区加大了对非成套房屋周边的配套设施建设力度，例如增加公共厕所、改善交通条件等，为居民提供便利的生活环境。
金融街成交数据分析报告
金融街成交数据分析报告随着金融业的快速发展和城市化进程的推进，金融街作为一个金融中心和核心商业区域，吸引了大量金融机构和企业的入驻，成为了北京市的一个重要地标。
为了解金融街的成交情况，本报告对金融街的房地产、商业和金融服务等领域的成交数据进行了详细分析。
一、房地产市场成交情况分析1.1 住宅成交情况根据数据显示，金融街的住宅成交量呈现出逐年增加的趋势。
其中，在过去的一年中，金融街住宅成交量比前一年增长了10%，达到了历史最高水平。
这主要得益于金融行业人员的增加，以及对金融街地区的高端住宅需求不断提升。
1.2 商业地产成交情况金融街作为一个商业区域，商业地产的成交情况也备受关注。
数据显示，金融街商业地产的成交量稳步增长，特别是写字楼的成交量大幅增加。
这主要得益于金融街区域不断引进新的商业项目和企业，增加了商业地产的需求。
二、商业活动成交情况分析2.1 零售市场成交情况金融街作为一个繁忙的商业区域，零售市场的成交情况一直十分活跃。
数据显示，过去一年金融街的零售市场成交量较前一年略有下降。
这主要是由于线上购物的兴起和消费者购物行为的变化所引起的。
2.2 餐饮市场成交情况金融街的餐饮市场也是繁荣的。
数据显示，金融街的餐饮市场成交量呈现出增长的态势。
这主要是由于金融街地区人口流动大、人口密度高，以及金融机构员工的消费需求量大所带来的。
三、金融服务市场成交情况分析金融街作为一个金融中心，在金融服务市场也具备重要地位。
数据显示，金融街金融服务的成交量逐年增加。
这主要是得益于金融街地区不断引进金融机构和企业，提高了金融服务的需求。
总结：通过对金融街各领域成交数据的分析，可以看出金融街地区整体成交情况良好。
住宅、商业地产、商业活动和金融服务市场等领域的成交量均呈逐年增长的趋势，显示金融街作为一个充满活力的金融中心和商业区域的潜力和吸引力。
然而，值得注意的是，随着城市化的推进和金融业的发展，金融街也面临着一些挑战和问题，例如房价上涨和交通拥堵等。
商业地产典范上海浦东嘉里城分析
2
B1F
3
【B1业态】单层商业使用面积约9160㎡，主要以休闲餐饮及生活超市为主
【B1业态比例】本层商家数量共44个，餐饮、超市及生活品味三大业态占比 82%
B1各商家数量占比
童装/玩具 2 服务 5% 2 4% 美容/个人护理 7 16%
B1各业态面积占比
餐饮 17 39%
超市 1 2%
超市 3854.67 42%
美容/个人护理 6 14%
服务 1 3%
L1各业态商家占比
超市 1 2% 时尚服饰 15 36%
L1各业态面积占比
美容/个人护理 1147.04 15%
生活品味 531.13 7% 服务 129.1 2% 超市 122.03 1%
时尚服饰 2868.06 38%
生活品味 6 14%
餐饮 13 31%
世纪公园及北 侧居住人流
3 1
主入口，承接地铁、展 会及周边居民人流导入
2
地铁人流
次入口，承接地铁人流 导入
2
3 4 1
周边居住人流
主入口，承接周边居民 人流导入
展会人流
4
次入口，承接展会人流 导入
【外部车流交通】车流主要沿花木路导入，沿芳甸路导出，共设有3个车库出 入口，1、3号口分别进、出，2号口为进出口
324.33 148.07 112.11 308.24 74.94 22.82
生活品味 生活品味 生活品味 生活品味 生活品味 生活品味
顺电· 脉 基本生活 朴坊 设乡味 雷诺瓦 乐淘工坊
位置 B127 B129a B131 B131c B112c B115 B123a B120a B118 B132 B133 B134 B135a B129b B130a B130b B120b B122 B130d B128 B135b B136 B137 B108
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!说起上海大名鼎鼎的4大富人区，相信老上海们都能如数家珍：古北、陆家嘴、佘山、碧云，哪一个不是名动一时的富豪聚集地。
然而，细心的你也许已经发现，近年来这4大富人区的话题度越来越低了。
碧云涉外租赁房，始终未能向置业转变，偌大古北，却没一个拿得出手的顶级豪宅，佘山别墅近年来在各大豪宅排行榜也难觅踪迹，4大富人区中的3个仿佛被人遗忘了。
与此同时，曾名不见经传的区域却日渐热门，前滩、南外滩、北外滩、陆家嘴北滨江……魔都富人区开启新一轮大洗牌，谁能脱颖而出？对于怎么判“富人区”，如今并没有一个统一的标准。
地理位置优越，自然景观优美，配套高端齐全……如果说有一个条件能让人直观判断为富人区，那只能是“顶级豪宅扎堆”！从古北新区到碧云国际社区，从世茂滨江花园，到紫园、檀宫，再到九间堂、华洲君庭，上海这十几年里一直在谱写上海富人区的故事。
而这些故事无一例外，都和豪宅密切相关。
如今的上海，富人区与豪宅早已捆绑在一起，很难区分了。
浦东东郊亿级别墅扎堆的“龙头老大”和长宁西郊一样，浦东东郊在上海的行政区域板块划分中也是不存在的，但是东郊宾馆和周边一大批顶级别墅的聚集，生生让这里成了上海公认的富豪聚集地。
翻看近年来各类豪宅排行榜，什么“豪宅成交均价排行榜”，“豪宅成交总价排行榜”，“顶级豪宅最多的区域”，东郊总是排头兵。
“西有檀宫，东有君庭”更是早已成为豪宅圈全公认的“真理”。
华洲君庭，成交总价2.6亿/套2018年上海豪宅成交均价排行榜TOP20中，东郊的别墅占了4席，其中华洲君庭和东郊壹号，分别以30.7万元/㎡和30万元/㎡位列第1、2位！上海豪宅单套成交总价榜，前10位中东郊别墅占4位！其中华洲君庭成交总价平均近2.6亿元/套！能在东郊买房的富豪，那都不是普通富豪啊！如果说这样一个区域还不能称之为富人区，那整个上海能冠上这个名头的地方，真的不多了！区域内可售别墅东郊罗兰别墅丨4500-6500万元/套法式纯独栋小区，别墅面积350-410㎡，单价13-16万元/㎡，总价约4500-6500万元/套。
(金融保险)金融街融城华府前期成果汇报
（金融保险）金融街融城华府前期成果汇报目录一、市场竞争分析与总结41、总体市场环境41.1重庆别墅市场分析41.2立业观点——高端：激情退却的市场71.3不成熟的区域别墅以价格策略撬动市场81.4小别墅项目媒体推广动向81.5融城华府项目应该用拉升形象+价格击穿的双重策略获得成功92、竞争分析102.1界定标准102.2竞争对比评价体系第一级指标112.3区域价值竞争对比分析112.4竞争对比分析小结19二、目标客群研究与总结201、目标客群调研目标及方法201.1访谈目标201.2调研方法202、目标客群样本选择203、维度区分213.1维度一：25分钟区域——“以沙区为核心延伸至三北+九龙坡”213.2维度二：产业人群延伸——大学城+西永微电园+物流园213.3维度三：竞争项目客户筛选——东桥郡+睿城224、目标客群样本分布及甄别225、调研执行情况236、年龄偏重年轻化237、家庭结构247.1家庭结构简单对人文品味有追求247.2爱好看电影、电视以及综艺频道258、意向客户研究258.1职业特征258.2居住、工作区域268.3购房目的269、其他方面研究279.1收入与总价承受力279.2娱乐方式279.3媒体方面289.4喜好节目内容289.5项目客群界定模型-（年龄段、家庭月收入）2910、意向客户共性特征总结2911、意向客户锁定3012、消费特征个性样本列举（分类别）3010.1居住客群属性描述3010.2投资客群属性描述31三、项目定位311、目标消费群定位311.1基本属性311.2特征描述311.3购买动因322、项目总体定位322.1项目价值体系32四、项目三大价值分析341.城市别墅341.1主城341.2便捷351.3未来362.人文别墅372.1环境372.2项目内涵372.3观念383.趋势别墅383.1两百亩纯别墅区383.2绿色科技生活典范384、项目规划395、建筑单体395.1源于英伦的TUDOR风格395.2叠拼+联排产品特征405.3联排分布、景观梯队及价值分析405.4联排户型梯队及价值分析405.5联排房型及面积统计415.6户型及点评425.7叠拼分布、景观梯队及价值分析475.8叠拼户型梯队及价值分析485.9叠拼房型及面积统计485.10 户型及点评495.11园林景观价值梳理525.12配套价值梳理52金融街融城华府前期成果汇报方案编写：重庆立业房地产顾问有限公司编制时间：2008年6月14日一、市场竞争分析与总结1、总体市场环境1.1重庆别墅市场分析1.1.1重庆别墅市场供应分布——五大区分布特征1.1.2五大片区现状对比1.1.3各片区发展分析1.1.4五大片区对比结论东区别墅地产发展处于发展期，在开发项目均规模较大；商业配套上，东区尚无法形成内部自给自足，随着南区高端走经济化路线，东区高端市场收到加大冲击，高端物业、中大户型将为未来3年内为东区主要供应物业；当前竞争比较明显的三大区域：南滨路、南山、大学城。
静安区止园新村400弄非成套
静安区止园新村400弄非成套一、背景介绍静安区止园新村400弄位于上海市静安区，是一个非成套住宅小区。
本文将从以下几个方面对该小区进行全面的探讨。
二、小区规划与设计1.建筑结构–该小区的建筑结构以多层住宅为主，共有多栋楼宇。
–每栋楼宇的建筑面积相对较小，适合小家庭或单身人士居住。
2.公共设施–小区内设有公共停车场，方便居民停放私家车辆。
–小区内还设有公园和绿化带，为居民提供休闲娱乐的场所。
–小区周边有商业设施配套齐全，生活便利度较高。
三、居住环境与配套设施1.居住环境–该小区位于市区内，交通便利，周边环境相对较好。
–小区内绿化率高，空气清新，居住环境宜人。
2.配套设施–小区周边有多家超市、商场、医院等生活配套设施，满足居民的各类需求。
–小区内有幼儿园、小学等教育机构，方便居民的子女就近入学。
四、居民生活与社区建设1.居民生活–小区内居民生活便利，购物、就医、教育等各方面需求都能得到满足。
–小区内有居民活动中心，为居民提供丰富多彩的文化娱乐活动。
–小区内还有健身房、游泳池等运动设施，方便居民进行健身运动。
2.社区建设–小区内有社区服务中心，为居民提供各类社区服务。
–社区开展各类文化活动，增进居民之间的交流与互动。
–社区还组织志愿者服务队伍，为社区居民提供志愿服务。
五、小区管理与安全保障1.小区管理–小区设有物业管理公司，负责小区的日常管理维护工作。
–物业管理公司定期组织小区居民开展公共卫生清洁活动，保持小区环境的整洁。
2.安全保障–小区内设有门禁系统，加强对外来人员的管理与控制。
–小区内有24小时的保安巡逻，确保小区居民的安全。
六、小区的发展与未来展望1.发展潜力–由于小区地理位置优越，周边配套设施完善，未来发展潜力较大。
–随着城市的发展，小区周边的房价有望逐步上涨，为居民带来投资增值的机会。
2.未来展望–小区可进一步提升配套设施，增加文化娱乐设施，满足居民的多样化需求。
–加强社区建设，促进居民之间的交流与互动，打造和谐宜居的社区环境。
静安区止园新村400弄非成套
静安区止园新村400弄非成套摘要：一、静安区概述1.地理位置2.历史背景3.区域发展二、止园新村介绍1.小区概况2.建筑风格与设施3.居民结构与生活氛围三、400弄非成套住宅特点1.地理位置2.建筑结构与规模3.居住环境与设施四、区域发展规划与影响1.城市更新与改造2.交通与配套设施完善3.对居民生活的影响与展望正文：静安区，作为上海市的重要区域之一，拥有悠久的历史背景和优越的地理位置。
这里既保留了老上海的独特韵味，又焕发着现代化都市的勃勃生机。
止园新村位于静安区东北部，是一个具有代表性的居民小区，其中400弄非成套住宅更是颇具特色。
止园新村建造于上世纪90年代，小区内共有数十栋多层建筑，建筑风格简约现代。
小区内绿化覆盖率高，公共设施齐全，包括超市、餐馆、医疗站等，为居民提供了便利的生活条件。
小区居民结构多样，既有本地居民，也有许多外来务工人员，邻里关系融洽，形成了独特的社区氛围。
位于止园新村400弄的非成套住宅，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
这些住宅多为6层建筑，采用砖混结构，规模适中。
每套住宅内部布局合理，通风采光良好，适合家庭居住。
此外，400弄非成套住宅附近有多个公园和休闲场所，为居民提供了良好的休闲空间。
近年来，静安区不断推进城市更新与改造，止园新村400弄非成套住宅区域也将受益于这一发展策略。
未来，该区域的交通与配套设施将得到进一步优化和完善，居民的生活品质将得到提升。
同时，随着城市发展的推进，这一区域的房价和租金也可能有所上涨，对居民的生活产生一定影响。
然而，总体上看，这一发展将有利于提高居民的生活水平和改善居住环境。
总之，静安区止园新村400弄非成套住宅作为一个典型的居民区，拥有良好的地理位置、适中的建筑规模和完善的配套设施。
售楼部、社区中心、城市展厅产品信息梳理
实景展示
技术图纸
万科翡翠都会售楼部
万科翡翠都会售楼部
开发商：重庆万科 项目设计： 长厦安基建筑设计有限公司
项目时间：2018
建筑面积：1172㎡ 项目地址：中国.重庆
项目简介：翡翠都会项目为万科TOP级翡翠系地 标作品，项目坐落于重庆渝中CBD解放碑商圈， 坐拥一线嘉陵江景观资源。设计自然延续建筑的 语汇，让内建筑概念贯穿设计始终。在此设计师 希望摆脱常规空间的界分感，在方正的基础上超 越提升，切入简洁而富有创造性的斜面，打破空 间的想象，从而引导空间氛围的延展。
福州万科天空之城售楼中心 --天空之境
福州万科天空之城售楼中心--天空之境
开发商：万科地产 项目设计： WJ Design
项目时间：2018
建筑面积：800㎡ 项目地址：中国.福建.福州
项目简介：“天空之境”是万科福州天空之城的 售楼中心，设想不是以一个传统售楼的风格思维 倒入，而是希望传达给空间的最终使用者一种生 活方式，一种对自然和美好生活的愿望。天空之 境旧址由一个车库空间改造而来，三面石墙，空 间灰暗，车库的顶面为人行入口。该设计通过天 井的植入，将自然与光线引入室内，以人的体验 为核心来整体展开。
实景展示
技术图纸
金融街·融御售楼中心
金融街•融御售楼中心
开发商：广州融辰置业有限公司 项目设计： 北京天华北方建筑设计有限公司
项目时间：2016 建筑面积：1251.1㎡ 项目地址：广州市海珠区石岗路（珠江北侧）
项目简介：融御项目坐落于珠江北岸老城区内。 项目示范区—售楼部的设计，正是浓缩这一变化 并第一时间展现给大众的感知载体。提炼岭南园 林的设计手法，在入口体验、参观通道、售楼部、 景观体验到最后样板房整个的体验之旅上形成一 系列的空间变奏曲。
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融
街
.
融
御
1
基本概况：上海静安-金融街.融御：市中心核心区域、中高端项目定位，地理交通优势明显
区域板块 静安南块 上海万航渡路736号 2016-04-09 金融街（上海）投资有限公司 22000㎡ 76631㎡ 3.45 27.8%
单价：7.5万元/㎡
楼盘地址
开盘时间 投资商 土地面积 总建面积 容积率 绿化率
受访人：王先生 32岁 徐汇区 客户基本属性：未婚单身型 上海户籍，工作稳定事业有成，收入丰厚， 工作地上海徐汇区；目前未婚、有结婚计划 目前有一套100平米左右的住房，想改善成 一套三室房型 主要考虑置业因素是地段和房间内部设计装 修情况
受访人：孙女士 35岁 静安区 客户基本属性：未婚单身型 非上海户籍，外企中高层，来沪工作不足2 年，受政策限购 目前在静安区租房，租房面积90平米两居， 计划购入公寓产品，因未婚，所以不要求面 积过大 看重户型设计和物业管理
德国唯宝
德国唯宝 厨房系统 意大利SMEG 德国De Dietrich 德国唯宝 美国杜邦可丽耐 德国RWK 其他空间 美国霍尼维尔 东芝 东芝中央空调
SMEG冰箱
De Dietrich灶具
De Dietrich灶具
RWK橱柜
6寓；建筑立面全部采用现代风格
边套的横厅设计和弧度全明飘窗更适合年轻人居住，中间套的常规户型设计则适合大部分客户
全精装交付，家电全配，一线品牌，实现家居智能化
8
尺度和舒适性、精装品 牌的品质和质量
4
户型分析： 酒店式公寓产品，共两种户型175 ㎡ 三室和180 ㎡ 三室，全精装交付，4.2米面宽，客群锁定改 善类置业需求客户
楼层平面示意图 楼层平面示意图
横厅
次卧
餐客厅
次卧收纳
次卧
走廊
书房
入户玄关
边套户型，2卧室+客厅设计弧度 全明飘窗 横厅设计，客户接受度受年龄限 制较大 南向4.2m面宽，进深较大
区、长宁区等核心城市地区、部分来
自周边区县的改善型客户、以及周边 地铁沿线区域）
客户定位
自住客对周边地段的关注点较强、 产品方面关注户型实用性和内部装 修程度，支付能力属于中高端类型
外地客户基本来自周边长三角城市，
如苏州、无锡、嘉兴等
3
客户描摹：自住客户多为35-45岁本地改善型客户，更关注核心的地理位置和较周边低的总价
2
有
精装修，10000元/㎡
客户分析：项目基本为自住型客户，极少用作投资；外地与本地自住客比例5：5，主要关注点是核心的城市 位置以及相对周边产品的低总价 客户来源
自住型客户 本地客户基本属于区域型、地域接 近型客户（主要来源是静安区、徐汇
产品需求
酒店式公寓产品
自住型客户占比高于95%
投资型客户占比低于5%
中间套户型，南北双阳台，通 风度较好 卧室全套间设计，户型私密性 增加 南向4.2m面宽，进深较大，针 对大进深，设计了灵活书房空间
5
装修分析：装修价格报价10000元/㎡（软装全配+硬装）， 国际大师李玮珉担当室内设计
龙头 洁具 （主卧） 智能马桶 （次卧） 普通马桶 冰箱 灶具 水槽 操作台面 橱柜 新风系统 中央空调 卫浴系统 德国高仪 德国唯宝 智慧社区系统：智能 感应钥匙，车库道闸、 电梯厅等门禁，无需刷 卡，自动感应开启，自 动呼梯直达目的层 霍尼维尔新风系统 杜邦可丽耐台面 智能家居系统：智能 家居APP，轻松控制家 中灯光、空调、新风、 地暖等系统 入户安防系统：钢木 复合入户门，多功能智 能门锁、多重安防保障 空气净化系统：美国 霍尼维尔PM2.5空气净 化设备 节能热水系统：太阳 能与燃气系统结合 健康净水系统：厨房 用水达直接饮用标准 高仪龙头 唯宝洁具 唯宝智能马桶 唯宝普通马桶
置业关注点
看中城市中心的地段 位置，以及相对周边项 目较低的总价 产品方面看中户型的
受访人：谢先生 42岁 闸北区 客户基本属性：已婚家庭型 上海本地户口，居住和生活都在上海市闸 北区，目前名下已有住房，受政策限购， 只能够买公寓类产品 置业主要考虑房子的地段和总价
受访人：钱先生 50岁 嘉兴市 客户基本属性：已婚家庭型 以前主要生活和工作地均在嘉兴市，因子女 在沪工作，所以近期想在上海置业 主要考虑优级地段产品，要求房源最好精装 交付，装修品质要高
本案
车位数
物业公司 物 业 费 产权年限 煤气 装修
326个
第一太平戴维斯物业顾问有限 公司 8.8元/㎡.月 70年
优势/资源：城市中心核心地段、交通便利，全精装交付
项目介绍： 金融街融御位于上海市中心核心区域静安区，本案距离静安寺、梅泰恒、中山公 园商圈均不足2公里。项目周边交通网络：延安高架、内环高架、长宁路、江苏路、 地铁轨道2、7、11、13、14（在建），可快速通达市中心各大板块。此外，市政 重点规划“北横通道”也途径与此，其中，江苏北路出入口距离本案仅1千米。 金融街融御总户数140户，由1栋22层住宅、1栋7层酒店式公寓组成，国际公寓产 品，共约1.4万㎡，共规划5000平方米商业。
项目总结
本项目位于上海市中心静安区核心区域，内环内的市中心黄金城区，项目周边拥有立体交通网络，市政 重点规划“北横通道”，打造周边稀缺大户型、低总价的产品，产品品类有住宅、公寓、办公和商业 客户关注点 城市中心的地段位置是自住型客户置业的首要关注点；次要关注的是本项目相对周边的低总价段 产品总结 产品主要针对改善型需求的客户，打造两种三房户型，分别为中间套175 ㎡ 和边套180 ㎡ ，4.2m面宽 的舒适居住尺度
社区整体规划图
国际公寓 （普通住宅） 总部办公
住宅＋办公立面效果图
总部办公
墅级公馆 （酒店式公寓）
商业
酒店公寓立面效果图
金融街融御由1栋22层住宅、1栋7层酒店式公寓、２栋办公产品以及5000㎡商业组成， 总建面约7.6万㎡ 项目采用现代风格建筑立面，全景LOW-E玻璃幕墙
7
金融街融御项目总结：本项目位于城市核心地段，交通位置优越；产品以三房为主，全精装交付，一线品牌 家电全配，主要面向改善型需求的购房者