第四代商业综合体选址6大关键点
XX第四代城市综合体【总图与建筑】设计准则(非常详细)
XX第四代城市综合体【总图与建筑】设计准则（非常详细）2014-07-25房地产联盟第一部分：总体布局建筑沿街长度与中间车道设置1. 250m2. 300m道两边商场建筑外墙间距控制在23米左右（7米车道+两边各3米停车下客+ 3~5商场进深与动线选择1. 55~70m20+15+202. 90~100m20m+15m+25~30m+15m+20m5~870~90m3.与塔楼之间的关系原则原则一购物中心顶部尽量不设置塔楼;原则三上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部原则四唔楼性质，宜为商业切：SOHO,茸字楼，瓯二廨i jFOwrnw g、*HfenBB*-~~%———■j1.■■1^"^—■।”—1-/『i=-，~z^B飞宰出平建筑退界商场外轮廓应尽量靠近道路，原则上，紧贴建筑控制线商场主入口留出室外广场的进深，主入口外轮廓至人行第二部分：外部交通动线0K__t JIV个忙品歹£如2gi霓1Vj^x^■K:/gl/吗」也：加i L<fil-a n।-।>M।।-।'.*■,J..:.v.・•■■■].・*'・卜■■Ji.*jr7^T工、-P立设置；20~25m 商业环路26m3m+5.5m+9m+5.5m +3m商场人行入口6~8m2~34~6m 100m80mWTT-车库出入口据主要车流来源设置地下车库出入口；以便利车流进出为原则。
车流与人流动线设计尽量避免交叉；如平行设计，应设置路沿石进行区隔；有条件的，宜将车库出入口设置在主街，并在车库出入口之前设置出租车停靠带；车库出入口不做单独的雨棚，避免对商业立面的遮挡；可在连留t 设置下沆庭院解决消防i 句题，但流麒置应利于人流直鲤入商场而非直接疏散到地面二 地铁出站标高在负二层的情况，在流线设讳上,必须者虚负二，负一均与商场内部直接连通；£"giaiHiM地铁/地下过街通道m.应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街遢道：nan地妖连接地案与商业街接口，顶部尽量设玻璃铜构自就采光.以墙4星空间舒适度与商业氛围口乩地铁出口与商场有一定距离的情况，宜设置地下连通道（通道两边设铺如无法设铺.须设广告灯箱）；地铁/地下过街通道e.城市中远期地铁规划在商馈附近设的情况，在商场设计时必须考虑连通地铁的可能性；竖向设计篇竖向商场室内与室外场地之间平进平出，避免上下楼悌蛤阶，室内夕隔差用找坡解 决；如标高差异大，实际操作中，可采用多首层方丈凤商场内部需满足无障碍要求,不得出现台阶；第三部分：柱网设计篇柱网a.垂直于内街方向的柱网簸:柱言+4个停车位X2.4E （僖车位室度）；城市对停车位室度有不同于国标的僮兄，以能通过报建的要求为准；1b.平行于内街方向的柱网：满足地库停车最高效的柱网布局方式,同时满足商业业态最低柱网要求；J 商场上方有塔楼的（办公.公屋住宅），度不小于2400中釉如MBA 爱送 ■■关注微立二语音料E白.^55塔楼外墙窗顶高建筑形态有Bl,B2等地下商业楼层设计的，应在街角,轨道交通衔接点.主人口附近设计下沉式广场；,hanMBA 舜方科’第四部分：层高篇第五部分：业态占比篇主力业态设置九:可含主力百货.电影除超市,冰场，儿童职场;员:可含电影院.超市。
商业地产选址六要素位置配套消费结构等
商业地产选址六要素位置配套消费结构等08年11月17日23:30首先,我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所,例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。
前四类在市区居多,而最后一类的商贸中心,是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城,地处较偏远或建造于特定位置。
对于日常消费办公类的商业地产选址,我们这里要谈到四点要素:位置、配套、消费结构、发展空间。
第一,位置为王:好的位置不是说绝对的就会带来好生意,带来旺人气,但所谓的好位置100%跟风水有关。
举个例子,南京中央、新百所处的步行街区域中,也就是在屈臣氏的街对面,一茶一笙的楼下商城,开了多少年,换了多少个经营者,依然冷清,懂得朋友看的很真切,那个位置就是死穴,做什么都会关门打烊的。
所以做商业地产选址的人士,对于风水还需要有一些研究才是。
另外在位置的选择上,要清晰界定商圈,项目所在商圈的功能是什么,怎么区隔与交集商圈,你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。
第二,配套:你开餐饮,周边就需要有停车位;你开炒货店,旁边就应该有饮料店;简单通俗的道理,配套的周全会让消费者快速养成消费习惯,而先入为主的消费印象分尤其重要,试想第一次来消费,这也没有、那也没有,还会有愉快的后续吗?当然,商业项目的配套是个严谨而又专业的课题,项目内部的配套设施,周边的配套设施,不能过度重复、叠加效果相得益彰,才能有效吸引投资者和消费者。
第三,消费结构:我们选址的目的是什么?建造项目---招商---开业---管理经营。
而不论是招商环节还是经营管理环节,消费者始终是我们要着重研究的对象,所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论,这样在项目定位、对外推广宣传中,才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好,亦可选择好针对性的营销工具。
第四,发展空间:这里的发展是指项目的延伸性,我们在经营一个项目,前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划,那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故,我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等,亦需要考虑到发展起来之后的,商业项目的扩张、升级等等,做好了提前的物理空间和经营空间的规划,有了既定的路线,势必稳妥那么对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址,我们除了以上四要素中,要加以灵活应用外,还有重要的两点要素:一是要考虑到消费者的购物便捷,二是要特别注意土地的性质和使用期限。
购物中心各业态选址要求
专卖店与精品店的店面设计应注重展示品牌特色和产品优势，以吸引对品牌和产品有兴趣的 顾客。
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选址时应考虑周边居民的消费水平、 年龄层次和消费习惯等因素，以便更 好地定位和经营。
服饰零售商需要与竞争对手保持一定 的距离，以避免过度竞争，同时也要 考虑与其他同类型商家的互补关系。
家居零售
家居零售业态需要选择靠近居民区或商业区的地段，以 便为消费者提供便利的购物体验。
家居零售商需要较大的展示空间，因此商铺的面积和布 局也是选址的重要考虑因素。
书店与图书馆的选址应考虑顾客的购物习惯和需求，如靠近儿童游乐区或美食街等， 以增加顾客的停留时间和消费意愿。
书店与图书馆的店面设计应注重营造舒适、安静的氛围，以吸引喜欢阅读和学习的 顾客。
艺术品与古董店
艺术品与古董店通常需要设置在较为 高端的购物中心或商业街区，以吸引 对艺术品和古董有兴趣的高端消费者。
民等，以便为目标顾客提供更好的用餐体验。
正餐餐厅的选址还应考虑租金和物业条件，以确保经营成本的
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可控性和盈利性。
咖啡厅与茶室
咖啡厅与茶室的选址应考虑周边的商业氛围和消费水平，以便为目标顾客提供高品质的饮品和小食。
咖啡厅与茶室的选址应考虑自身的品牌定位和特色，如文艺、休闲、商务等，以便吸引更多的顾客。
艺术品与古董店的店面设计应注重展 示艺术品和古董的独特魅力和价值， 以吸引对艺术品和古董有鉴赏力的顾 客。
艺术品与古董店的选址应考虑顾客的 消费心理和需求，如靠近高端服装店 或珠宝店等，以增加顾客的购物体验 和购买意愿。
商业地产选址六大要点分析
1、只选择适合做商业的城市和土地 商业选址应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源 的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要 指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑： 城市区位及相关数据、城市发展规划、城市商业格局、土地性质、 土地尺度、周边交通等。 2、 “地段决定论”尤为重要 大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的 项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。要选址在商业中心、城 市副中心以及即将成为城市中心的地段。选择临城市内轨道交通和主要 交通干线的地块。
3、人口规模是重点指标 理想状态：地块周边半径3km常 住人口30万以上，同时，最好半径 5km常住人口50万以上。以上人口强 调为“常住人口”，因为这些人群才 是消费人群，游客、打工者、过路者 都不是稳定的消费群。 做商业 “人多”是必要条件，房 价、购买力等，不是必要条件！ 对于城市副中心、新中心项目须 非常谨慎，必须具备人口规模，周边 必须成熟。例如，经过地块四至的公 交车自然形成量至少10条线路以上。 下表所列是常驻人口需求的最低 指标。
4、租金覆盖率是立项的关键 租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额 的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。 根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项 目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。 案例：4.1 租金-投资覆盖率关系 租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：I 商业经营面积：L 总关系公式： I*B=A*C*365*L ﹥B=365*A*C*L/I 4.2 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方 米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层， 车库面积为20000平方米。 4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造 价为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10年 租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单 价按1、2、3、5、7元/天计。 正常租金水平一般3-6元/㎡/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的增 加，相应租金的投资覆盖率提高。
最牛商业地产发布【第四代综合体广告位规划标准】业内首次标准化
最牛商业地产发布【第四代综合体广告位规划标准】业内首次标准化第一部分万达广场户外广告位规划万达广场广告位规划原则1 、万达广场广告位设置的作用与目的（1）营造园区整体商业氛围，以区别与其它地产项目（2）对外立面进行装饰包装与项目文化的建筑相得益彰（3）服务于优质品牌，是商业地产重要的一种赢利方式万达广场2、广告位设置的总体原则（1）必须紧密围绕项目产品设计，塑造时尚、个性、工业化的商业氛围（2）紧密结合园区人流动线，建筑外形特征，视觉传达特点，规划出高品质的稀缺性广告资源（3）广告位租赁施行有偿竞拍制，原则上仅针对园区场内商户发布刊登广告，为配合前期招商可为重点商户适当预留广告位3、万达广场广告位的建设原则（1）先建后租——先行建设，营造整体商业氛围及形象，为商户成功经营的景象树立投资信心。
租凭期限：一年（2）先租后建——选址、规划、租金都确定了，开工之前先签协议，再投入建设。
为将来广告所需自留区域，以资源与利益结合作为产生的基础，同时利益最大化又保证了风险最小化。
租凭期限：一年（3 ）他租他建——承包经营管理，期限一般为 1 至3 年4、参考资料（1）一、二线城市相关的实例（2）户外广告规划与政府方面的相关管理实施文件户外广告位常见类型1、广告下端距地面净高不得低于3 米，并且不得超出骑楼或悬挑架空部分底沿，上端不得高于建筑物檐口*底面或女儿墙*。
左右不得突出墙面的外轮廊线；2、不得在建筑物的层与层之间的窗间墙上设置；3、不得在建筑物室外台阶、踏步上设置；平行墙体广告位的设置规范平行正面墙体广告位的设置规范1. 建筑同一立面组成广告设置须规格、形式一致，集中布置2、依附于建筑物主立面的广告总面积不得大于该墙面面积1/3 ；单块广告面积不得超过100 平方米平行正面墙体广告位的设置规范1、广告牌面突出墙面距离不得超过0.3 米，且不得妨碍行人安全；2、立体浮雕型广告突出部分突出墙面距离不得超过1.5 米，突出部分下沿距地面垂直距离不得低于4.5 米。
第四代商业综合体
第四代商业模式第一代是供销社和小百货，就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。
第二代是百货大楼，所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。
第三代是购物中心，也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL；百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主，北京最典型的购物中心是世纪金源MALL。
第四代第四代商业模式，即“城市生活休闲中心”。
但是因为现在年轻人的需求旺盛，所以我们加入了更多时尚的概念和元素，定义为城市时尚休闲生活中心。
1、实际上我们认为，第一代应该是处于像过去在中国的模式来说就是过去的供销联社，遍布全国的小的百货店这一代。
第二代是50年大庆的北京百货大楼，还有东安市场，类似这样的。
第三代是属于从美国，大的Shoping MALL，比如金源。
第四代商业模式主要是增加了休闲和参与类的项目，它的比例可能远远要大于购物的比例，这样的话使这种新的模式，我们称之为城市休闲生活中心。
它和过去的这些Shoping MALL和百货商店区别在哪儿，我们也大致做了一个区分，第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴，比如大钟寺文化广场在三环以内，紧邻三环，也是三环和二环通往中关村的核心要道，清华南路直接可以到达，联想桥也可以到达，同时我们也有城铁经过今后会将天通苑和回龙观一带的客流引进来，所以非常适合。
另一方面它的建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区和通透性和互相的沟通，相对来说比较差距一些。
〖万达研发〗万达第四代综合体外立面设计的33原则A
〖万达研发〗万达"第四代综合体"外立面设计的33原则万达城是万达集团开发的第四代综合体，作为最高等级的综合体，在高成本的支持下，要求立面、夜景、景观、内装等效果务必达到最好，成为万达商业综合体的顶级代表。
总体要求•位于两个室内步行街入口广场的门头设计很重要，其中天幕入口的门头是重中之重，务必引人注目、有创意、大气。
•第一立面.第二立面，务必配合门头设计要有创意、不同一般。
•塔楼立面设计要有创意、不同一般。
为了保证最佳外立面设计效果,万达研究院制定了33硬性设计原则.33原则在万达城立面设计中，为突出商业时尚大气、整体感强的特点.立面设计管控中，需掌握“3+1”的原则：具体体现在以下两点：一、首先，为了突出商业建筑的氛围、突显大商业的形象，对设计单位提交的外立面的把控，我们要掌握“33”原则，第一个3就是三个重点部位把控，即出入口、店招LOGO和广告；第二个3就是无论是出入口，还是店招LOGO和广告，都要分三个等级。
二、在外立面设计的把控中，还需掌握+1的原则，即通过采用凹凸、材料质感、颜色、虚实等对比手法，以及双L的穿插咬合，充分体现万达大商业特有的表情。
33原则之第一个3 出入口分3级出入口须分三个等级：主要的、次要的、其他出入口室内商业步行街是万达商业综合体的核心，主要出入口应结合广场，须突出、明显、大气。
次要出入口主要是指万千百货、万达影城等次一级出入口；其他出入口是指超市、餐饮、公寓和办公等的出入口。
注意：出入口设计要主次分明、重点突出，次一级出入口的形象不能喧宾夺主。
另外切忌出入口形象模糊不清、杂乱无章。
33原则之第二个3—店招LOGOLOGO分3级店招LOGO分三个等级：一级店招、二级店招、三级店招一级店招一般放在塔楼楼顶、步行街主入口上方，且颜色采用红色二级店招即主力店店招：万千百货、万达国际影城、超市（沃尔玛或乐购）、大玩家、大歌星。
三级店招即次主力店（ZARA、HM、MASA、UNIQLO）、中型主力店及步行街外立面设置的组合Logo墙等注意1：各级店招的高度应小于上一级店招，切忌主次不分，层级颠倒注意2：一级店招的位置应该显要，次级店招不能宾主不分，或主宾同列注意3：避免在沿街主立面显要位置上布置非万达允许的店招LOGO33原则之第三个3 —广告主力店广告位要结合立面进行设计，一般横向或竖向3个或3个以上排成序列，同时，在万千百货显要位置增设一块120-150平米巨幅广告位；利用广告的视觉冲击和装饰效果，提升商业环境的气氛。
万达第四代城市综合体建筑与结构关键要求
〖万达研发〗万达第四代城市综合体建筑与结构关键要求（最新.最全）2014-04-12 万达内部资料〉房地产经理人联盟万达第四代城市综合体建筑设计关键要求为保证万达第四代城市综合体设计的延续性，编制此标准设计任务书。
设计人需严格按照任务书要求进行施工图设计，编制人对任务书的内容负责并进行解释。
1 项目概况注：建设规模为根据初步设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并统计。
2 设计依据2.1 国家相关法律、法规、强制性条文、国家及各行业设计规范、规程、行业条例及项目所在地方规定和标准。
2.2 相关政府主管部门对本项目的批复文件、给定的技术条件和意见要求。
2.3 甲方提供的经万达商业规划研究院有限公司确认的方案和初步设计文件、实测地形图、项目用地周边市政管线资料、工程地质勘察报告和水文勘测资料等。
2.4 在项目设计过程中甲方（或甲方指定委托人）提出的条件、意见和要求。
2.5 施工图设计任务书（本文件）。
2.6 各业态房产技术条件、交房条件和建造标准（详见附件和附表）。
2.7 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见施工图设计合同）。
3 设计内容本设计范围包括合肥万达第四代城市综合体甲方指定内容的施工图设计、初步设计、方案深化及甲方要求的各类指标及数据的统计。
具体设计内容如下：3.1 项目红线范围内场区竖向设计和管网综合施工图设计（如甲方单独委托设计时不含本内容）。
3.2 本工程整体地下室施工图设计。
3.3 地上裙房商业部分施工图设计。
3.4 裙房以上写字楼施工图设计。
3.5 按甲方要求完成室内管线综合图设计。
3.6 按国家规范要求的场区无障碍设计。
3.7 本工程人防设计内容（如项目得到政府相关部门异地建设批复许可或甲方另行委托人防设计单位时，本设计内容不在此次设计范围内）。
3.8 以下各单项设计由甲方另行单独委托，不在本设计范围内。
但设计人应在施工图设计中为此部分内容考虑预留、预埋及配套设计，并配合各单项设计单位进行施工图二次设计。
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第四代商业综合体选址6大关键点
核心提示：商业项目选址是商业项目的源头，直接关系商业项目运营的各项战略决策，其重要意义不言而喻。
本文从商业项目的特点及实操角度出发，总结6大要点，为商业项目拓展选址提供借鉴参考！
1、只选择适合做商业的城市和土地
商业选址应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。
根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑：
城市区位及相关数据、城市发展规划、城市商业格局、土地性质、土地尺度、周边交通等。
2、“地段决定论”尤为重要
大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。
这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。
要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。
选择临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。
3、人口规模是重点指标
理想状态：地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径5km常住人口50万以上。
以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。
做商业“人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！
对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边必须成熟。
例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。
下表所列是常驻人口需求的最低指标。
客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的情况下所需的日客流量是4.3万人。
经营期有效消费客流预测
2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改善消费。
则：1/3+2/14+5/21=0.7人/天;
5公里单位消费频次：4人3周1次，5人1月1次。
则：4/21+5/30=0.35人/天
10公里单位消费频次：5人1月1次。
则：5/30=0.16人/天
4、租金覆盖率是立项的关键
租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。
根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。
案例：4.1 租金-投资覆盖率关系
租金单价：A；投资覆盖率：B；租金贴现参数：C；投资额：I
商业经营面积：L
总关系公式： I*B=A*C*365*L ﹥B=365*A*C*L/I
4.2 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层，车库面积为20000平方米。
4.3 土地成本按300万/亩计；租赁面积占经营面积比为0.6；单方建安造价为3000元
/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10年租金贴现参数为4.01；按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单价按1、2、3、5、7元/天计。
正常租金水平一般3-6元/㎡/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的增加，相应租
金的投资覆盖率提高。
5、地块尺度及用地性质
标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×（160～180）米，值得借鉴。
地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。
尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。
基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的地块才够做酒店；完整的城市综合体， 200亩左右是较好的选择。
不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流、山体等天然屏障分割，且到达本地块主要人流流向不需逆行、调头。
城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长的使用年限。
6、规划条件
综合体的核心条件性指标：建筑密度，是商业地产最重要的规划指标，商业部分至少60％；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达200亩）平均覆盖率也应50％以上。
综合体的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标，商业部分最好不超过5％，最多不能超过10％，最好不作要求；
核心指标：商业比例，此项指标须结合规划总图、覆盖率与容积率关系等综合确定。
小结：
能做商业综合体、人口规模足够、规划条件适合、租金覆盖率达标，是商业项目选址的基本要点。