城市商业综合体项目的风险规避研究
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范随着城市化进程的不断加快，城市综合开发项目成为了各大地产开发商和投资机构的热门选择。
投资于城市综合开发项目并非没有风险，在项目的规划、设计、建设和运营过程中均存在着一定的风险因素。
本文将重点分析城市综合开发项目投资所面临的风险，并提出相应的防范措施，以期为投资者提供参考和借鉴。
1. 市场风险城市综合开发项目需要针对市场需求进行规划，一旦市场需求发生变化，项目的价值和盈利能力也会受到影响。
市场风险主要包括市场需求不足、市场竞争激烈等因素。
2. 技术风险城市综合开发项目涉及到多个领域的技术，包括建筑设计、工程施工、设备采购等，一旦技术标准不达标或者技术方案不合理，项目就会面临巨大的技术风险。
3. 政策风险城市综合开发项目需要遵守众多的政策法规，一旦政策环境发生变化或政府政策调整，项目就会受到政策风险的影响。
4. 资金风险建设城市综合开发项目需要大量的资金投入，一旦项目建设周期延长或资金链出现问题，就会面临资金风险。
5. 管理风险城市综合开发项目需要进行跨部门、跨行业的协调管理，管理风险主要表现为管理层能力不足、组织结构不合理、管理体系不完善等问题。
在规划阶段就要进行充分的市场调研，了解市场需求和竞争情况，避免因市场不足或竞争过于激烈而导致项目盈利能力不足的问题。
选择具有丰富经验和良好信誉的设计、施工和设备供应商，严格把关项目的技术标准和品质要求，为项目的长期稳定发展提供保障。
持续关注政策法规的变化，与相关部门保持密切联系，及时了解政策调整的动向，并对项目进行政策风险的评估和预案的制定。
合理安排项目的资金投入和使用计划，进行严格的项目资金监管，维护项目资金的安全运作，以保障项目的顺利进行。
建立完善的组织架构和管理体系，确保项目的各项管理工作有序进行，定期进行管理层的能力培训和评估，提升管理层的管理能力。
城市综合开发项目的投资风险是多方面的，投资者需要在投资前对项目的各项风险进行综合评估，并制定相应的防范措施，确保项目能够稳健、持续地发展。
商业综合体投资风险管理及防范
商业综合体投资风险管理及防范商业综合体是由商业、娱乐、餐饮、办公等多种业态组合而成的综合性建筑群，其在城市发展中扮演着至关重要的角色。
随着城市化进程的加快和消费升级的趋势，商业综合体成为各地吸引人气、推动城市经济发展的重要载体。
商业综合体的投资风险也随之增加，投资者需认清风险，采取有效措施加以防范。
一、商业综合体投资风险1. 市场风险市场风险是商业综合体投资面临的首要风险。
市场需求的不确定性、市场竞争的激烈程度、政策环境的变化等因素都可能对商业综合体的盈利能力产生影响。
尤其在城市更新换代、商业模式创新等背景下，市场风险更加复杂和多变。
2. 运营风险商业综合体的运营风险来源于多方面，包括租赁率下降、业态调整、管理不善等。
运营风险的存在可能导致商业综合体的盈利空间减小，从而影响投资回报率。
3. 政策风险政策风险主要来源于政府的政策调整。
城市规划的变化、土地使用政策的调整、商业税收政策等因素都可能对商业综合体的投资产生影响。
4. 财务风险商业综合体投资规模庞大，需要大量资金投入，而且还要面对长周期、高负债等财务压力。
一旦出现财务风险，不仅可能带来资金链断裂的危险，还可能导致投资者的损失。
二、商业综合体投资风险管理1. 项目前期尽职调查在商业综合体投资前，投资者需要进行充分的尽职调查，包括市场调研、政策风险评估、财务状况审查等，全面了解项目的潜在风险点，为后续的风险管理打下基础。
2. 多元化投资布局商业综合体投资是一个长期的过程，投资者可以通过多元化投资布局来降低风险。
不只是将资金集中投入单一项目，而是在不同地区、不同类型的商业综合体项目中进行投资，分散风险。
3. 强化规划设计商业综合体的规划设计对项目的运营和管理有着直接的影响。
投资者在规划设计阶段要充分考虑市场需求、业态组合、交通便利等，以确保项目的吸引力和竞争力。
4. 严格的合同管理商业综合体的租赁是项目盈利的主要来源之一，投资者需要建立严格的合同管理制度，确保租赁相关的法律关系清晰明确，减少租赁风险。
城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—
随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。
一、城市综合体及其特点所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。
目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。
根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。
一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。
城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。
形成了以下特点：（1）容量巨大性。
（2）规划设计复杂性。
（3）物业形态众多。
（4）投资资金大且收益回收周期长。
（5）建设周期长。
（6）运营管理复杂。
（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。
二、我国2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下：1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型房地产开发企业。
其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。
2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。
其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。
商业综合体投资风险管理及防范
商业综合体投资风险管理及防范1. 引言1.1 背景介绍商业综合体投资风险管理及防范引言随着城市化进程的不断加快，商业综合体已成为城市中不可或缺的一部分。
商业综合体集购物、餐饮、娱乐、办公等功能于一体，为人们提供了便利的消费和生活场所。
随着商业综合体的发展，投资风险也逐渐凸显出来。
投资商业综合体不仅需要面对市场风险、管理风险、技术风险等多方面的挑战，还需要有效管理和防范各种风险，确保投资的稳健和可持续发展。
商业综合体投资风险不仅关乎投资者的利益，也直接关系到城市建设的质量和可持续发展。
加强商业综合体投资风险管理及防范，提高风险识别和应对能力，对于促进城市经济发展、优化城市营商环境具有重要意义。
本文将就商业综合体投资风险管理及防范进行深入探讨，分析目前存在的主要风险及风险管理措施，提出未来发展的展望和建议，为投资者和管理者提供参考和借鉴。
1.2 研究意义商业综合体投资风险管理及防范的研究意义：商业综合体作为当今城市发展的重要组成部分，不仅是城市经济的重要支柱，也是城市文化和生活方式的体现。
随着城市化进程的加快和市场竞争的激烈，商业综合体投资风险也日益凸显。
对商业综合体投资风险进行深入研究，探讨有效的管理和防范措施具有重要的意义。
研究商业综合体投资风险管理及防范可以帮助投资者更好地了解市场环境和商业综合体运营管理的特点，有效规避各类风险，保障投资安全和稳健增长。
通过案例分析和市场趋势展望，可以总结出成功的经验和教训，为投资者提供宝贵的借鉴和参考，提升投资决策的准确性和有效性。
总结未来的发展趋势，可以为投资者提供前瞻性的思考，指导他们在日益复杂的市场环境下把握机遇，迎接挑战。
商业综合体投资风险管理及防范的研究具有深远的意义和重要的价值。
2. 正文2.1 商业综合体投资风险概述市场风险是商业综合体投资中最为常见的风险之一。
市场环境的变化、行业竞争的激烈程度、消费者需求的变化等因素都可能影响商业综合体的盈利能力。
城市综合体项目风险识别及防范
１ ． ２城 市 综 合 体 的 主 要 风 险
有几种情况存在于我国的大部分城市综合体项 目中 ： １ ．２ ．１ 项 目财务与融资风险。耗 费大量 的土地资源 是现在 项 目财 务与融资风险综合体项 目中最重要的问题 ，写字楼和公寓等产 品售价相 对不高形成 的投资收益风险 ，不合理 的估摸安排 ，开发周期长 带来的投 融资管理复杂 、国家金融法律政策变化等因素 ，造成项 目 融 资不足 、资 金运营失利 、项 目 资金链断裂等现金流风险 。 １ ．２ ．２ 项 目规划 业 态设 计风 险。有 时候 没有 进 行前 期 的市 场调 查 ，就会找到不合适 的经济 和人 文环境 ，项 目的规 划不 根据 市场 方 向 走 ，在产 晶的设计方面又有颇多问题 。对于北京和上海等一 线城市 ，综 合体与 区域及产业之 间的关系不能忽视 ，要保证交通便捷 ，同时产业引 入是否符合政府 区域发展战略等 。 １ ．２ ．３ 市场竞争风险。时常的竞争风 险多种 多样 ，有来 自对手 的 竞争 ，也有建筑承包商 、各类合作机 构 （ 包括政府 部 门） 以及 购房者 、 租户等 的竞争博弈 。 １ ．２ ．４ 招商和运 营风险 。综合 体项 目的主要收 益来 自两个 方 面， 分别是商业物业 的租赁 和长期经营积 累的滚动收益 ，现在 的城 市综合体 开发企业 面临的一个相 当严 峻的风 险就是招商 过程 中容易遇 到瓶颈期 、 商业地产专业运 营能力 的局 限性 。 ２ ．城 市综合体项 目的风险评估方法及选用 风险； 平 估是在定性识别风险因素的基础上，对项 目 管理过程中存在 的风 险进行量化 ， 得到更准确的判断，以便对风险进行决策 ， 正确防范风险。风 险评估的方法多种多样，有敏感性分析法、项 目 风险概率估算方法 、 项目 风 险损失估算方法、项目风险模拟仿真法 、 层次分析法 （ Ａ Ｍ Ｐ ）等。 对 于城市综合体项 目 来说 ， 有大量 的不确切 因素 ，一 般情况下决 策 树 、专 家决策法及层次 分析法是现在 多数企业 的不二之选 。 ３ ．对 于城市综合体 防范风 险分析
城市商业综合体项目开发中的风险管理策略
城市商业综合体项目开发中的风险管理策略随着城市化的发展，城市中心的商业综合体项目越来越得到了广大消费者的喜爱。
而商业综合体项目的开发过程中，也同样存在着诸多的风险。
因此，开发商需要采取一定的风险管理策略，以最大限度地降低项目开发风险，确保投资回报率。
一、市场风险市场风险是商业综合体项目开发中最为重要且最为复杂的风险。
开发商在项目开发之前需要进行大量的市场调查，以了解当地市场的需求、商业综合体类型和模式、市场的供求状况、竞争对手等相关信息。
同时，开发商还需要根据市场需求进行开发规划，确定商业综合体的功能定位、业态搭配、营销策略等，以确保项目在市场中具有竞争力。
二、设计和施工风险商业综合体项目的设计和施工过程中也存在着风险。
从设计的角度来看，商业综合体项目需要综合考虑业态、功能、建筑造型等多个方面的因素，确保设计方案满足市场需求和消费者的审美要求。
从施工的角度来看，商业综合体项目需要注意材料质量、施工工艺、安全管理等方面的问题，以确保项目的质量和安全。
三、人事风险人事风险主要指商业综合体项目中的人员管理问题。
商业综合体项目中需要涉及到不同领域的专业人才，例如建筑师、设计师、工程师等，同时还需要考虑到商业综合体的运营管理人员。
因此，开发商需要制定和实施科学的人事管理制度，招聘和培训专业人才，建立有效的激励机制，以确保人力资源的稳定和可持续发展。
四、政策风险政策风险是商业综合体项目开发中的一种重要风险。
政策执行的不确定性会对商业综合体项目的开发和运营产生不利影响。
因此，开发商需要积极了解当地政策、规划和市场动态，从中掌握商机并将其纳入项目规划中，同时，还需要进行政策风险的评估，并制定出相应的应对措施。
五、竞争风险商业综合体项目的运营需要面对激烈的市场竞争。
业内竞争已经很激烈，新进入者也不断涌现。
不同地域、不同人群的消费习惯、经济水平、文化背景都不同，因此，开发商需要在项目开发之前进行充分的市场调研和评估，制定出相应的市场竞争和营销策略，并在运营过程中及时调整策略，以确保项目在市场竞争中具备优势。
商业综合体投资风险管理及防范
商业综合体投资风险管理及防范商业综合体是指集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲等多种功能于一体的综合性商业企业。
商业综合体投资规模庞大、风险较高，管理难度大。
本文旨在探讨商业综合体投资风险管理及防范。
（一）市场风险市场风险是指由于市场需求、政策、技术等变化带来的投资财务风险。
例如，商业综合体所处地段的市场环境、消费者购买力等都会影响到商业综合体的投资收益。
（二）管理风险管理风险是指由于管理不善、人员配备不力、技术设备不全等带来的企业风险。
例如，商业综合体在建设和运营过程中缺乏行业经验和管理能力，可能导致资金浪费和运营不畅等问题。
（三）技术风险技术风险是指由于技术研发、创新、更新等方面不足带来的风险。
例如，商业综合体落后相应技术，不能满足消费者需求，竞争力下降。
（四）政策风险政策风险是指国家政策、法规等调整会对商业综合体产生影响，带来风险。
例如，银行贷款政策调整、限购政策等都会导致商业综合体的资金流入和消费者购买意愿下降。
（五）自然风险自然风险是指由于自然灾害如地震、台风、洪水等所带来的财务损失。
例如，商业综合体的设施损害、停电、物资短缺等都是自然灾害可能造成的损失。
商业综合体应该精准把握市场需求，科学规划产业布局，根据消费者需求和生活方式调整产业结构，提高综合体的盈利能力。
商业综合体应该加强组织、领导和管理能力，建立完善的管理流程和制度，制定规范的管理标准和操作程序，提高管理能力，严格监控财务风险，减少管理不善的风险。
商业综合体应该提高技术研发和更新，引入最新科技设备，提高产品和服务的品质和性价比，提高综合体的市场竞争力。
商业综合体应该了解最新的国家政策和法规，及时调整经营策略，减少政策风险带来的影响。
商业综合体应该加强自然灾害防范和救援设施建设，及时排查隐患，保证设施和消费者安全，减少自然风险带来的损失。
综上所述，商业综合体是大型投资项目，需要进行风险管理和防范。
对商业综合体投资风险进行全面分析和有效管理，可以减少财务损失，提高企业市场竞争能力，实现长期稳健的投资回报。
商业综合体投资风险管理及防范
商业综合体投资风险管理及防范【摘要】商业综合体投资风险管理及防范对于投资者来说至关重要。
本文从风险评估与分析、资金管理与预算控制、保险与衍生品应用、合规与法律风险以及应急预案与危机管理等方面深入探讨了商业综合体投资的风险管理策略。
有效的风险管理可以帮助投资者降低损失、提高收益，同时也能增强商业综合体的竞争力。
持续改进与学习是风险管理的核心，投资者应不断更新风险管理知识，适应市场变化。
未来，随着商业综合体投资环境的变化，风险管理也将朝着更智能化、更精准化的方向发展。
投资者应密切关注未来发展趋势，不断提升风险管理的能力和水平。
有效的风险管理不仅是投资成功的关键，也是商业综合体长期发展的保障。
【关键词】商业综合体，投资风险，风险管理，风险防范，风险评估，资金管理，预算控制，保险，衍生品，合规，法律风险，应急预案，危机管理，有效风险管理，持续改进，学习，未来发展趋势1. 引言1.1 商业综合体投资风险管理及防范商业综合体投资风险管理及防范是商业运营中一项重要的工作，对于投资者和经营者来说都具有重要意义。
在当今竞争激烈的商业环境中，市场变化快速，风险随时可能出现，如果没有有效的风险管理和防范措施，投资者可能会面临严重的经济损失甚至面临破产风险。
商业综合体投资风险管理及防范成为了企业成功运营的关键。
在商业综合体投资领域，风险评估与分析是至关重要的步骤。
只有通过对市场环境、竞争对手、消费者需求等因素进行深入分析，才能有效识别和评估潜在风险。
资金管理与预算控制也是关键因素，确保资金的合理运用和预算的有效控制，可以降低经营风险和资金风险。
保险与衍生品应用也是重要的风险管理工具，可以帮助企业规避风险或减少损失。
合规与法律风险也是企业需要重点关注的问题，合法合规经营可以避免不必要的法律纠纷和风险。
应急预案与危机管理也至关重要，在风险发生时能够迅速做出反应，减少损失并保护企业的利益。
有效的风险管理和防范措施是商业综合体投资成功的基石。
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我国城市商业综合体项目的风险规避研究——以“绿城•温州鹿城广场项目”为例一.大型城市综合体在我国的发展1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。
它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。
城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。
它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。
2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险（1）我国城市综合体项目发展的两面性十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。
然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。
作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。
区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。
综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。
（2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。
当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。
但是对于其他城市而言这一业态尚处于起步阶段，从环境的开发条件看，一是国内的金融环境不利商业的流通性，商业地产价值被低估的情况还在持续；二是城市综合经济能力、地段、交通、通讯、商圈不成熟，难以支撑项目的持续经营。
从国内开发企业的角度看，一是国内开发商对综合体开发处于初步探索阶段，尤其商业部分专业人才缺乏，操盘经验严重不足；二是国内融资渠道狭窄，海外融资经验渠道缺乏造成融资成本高，资金后劲不足；三是城市综合体项目属于高端物业，项目的投融资管理、规划设计、开发建设、招商运营等每一个环节都离不开国际化合作，缺乏国际化经营的文化背景也是国内开发企业的软肋。
（3）我国城市综合体项目风险的主要体现综上所述的原因，我国大部分城市综合体项目的主要风险体现在如下几大点：一是项目财务与金融风险，综合体项目普遍存在高价拿地，写字楼和公寓等产品低价出售形成的投资收益风险，还有规模体量庞大，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险；二是在项目规划业态设计的风险，如错估区域环境的条件盲目立项，项目规划定位方向偏离市场，产品设计的严重缺陷等战略性风险。
在北京和上海等大都市需要考虑综合体与区域之间的关系，要考虑区域的交通、通讯等能否支撑；三是市场竞争风险，包括与竞争对手，建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及购房者、租户等的竞争博弈；四是招商和运营风险，综合体项目的持续收益主要来自于对商业物业的租赁和经营长期积累的滚动收益，招商瓶颈、商业地产专业运营的能力和运营资金的长期支撑需求是国内综合体开发企业面临的最普遍最严重困惑。
最后，在当前的时局条件下，还有一个城市综合体商业项目研究无法回避的重要因素，那就是国际金融危机的全球化和世界经济萧条带来的系统风险。
城市综合体开发的风险研究是一个巨大的系统工程，本文通过一个国内开发商在建中的，具有当前我国城市综合体典型特征的代表性项目“绿城•温州鹿城广场综合体”的风险解析，旨在见微知著，对当前我国城市综合体发展中普遍性风险的管理有借鉴意义。
二.“绿城•温州鹿城广场”综合体项目简介本项目是由绿城集团于2006年12月30日，以33.333亿元的出价获得这块号称“温州地王”地块的开发权，是其开发的首个城市综合体项目。
该项目位于温州市中心区江滨路与车站大道交汇处，滨江景观带南岸与瓯江相邻。
我们从项目的区域背景及市场价值、空间规划及产品结构、项目开发商简介三方面对项目作基本完整的描述。
1.项目区位背景综述2.项目空间规划和业态结构介绍（1）项目空间规划与功能定位绿城•温州鹿城广场定位为国内一流、浙江第一的集商、住、休闲旅游一体化的现代化城市综合体。
绿城集团邀请了包括美国SOM公司、美国RTKL设计公司、美国SW A公司等全球一流团队共同合作，对绿城•温州鹿城广场项目的总体规划、购物中心、景观规划及交通组织进行规划设计，以打造国际一流、国内领先的高品质综合项目。
从空间上看，迎江依江两个角度的鸟瞰图和一张迎江立面效果图共同勾勒出了本项目宽广通透，气势高贵的滨江都市空间意象和齐整有序的建筑格局。
从功能结构上看，本综合体项目由5类基本业态类型构成：一站式现代化购物中心，超五星级酒店，国际甲级写字楼，酒店式产权公寓和高品质人文住宅社区。
（2）项目规模体量和业态组合分割开发总规模总占地面积（㎡）13.68万总用地面积（㎡）13.23万地上建筑总面积（㎡）45.80万投资规模（预）土地总投资（元）33.333亿项目总投资（元）100亿用地平均投入（元/㎡） 2.52万房屋平均投入（元/㎡） 2.18万①项目规模体量总体指标②业态结构与体量分割功能分割位置规模体量各业态组合及其特点占比盈利模式人居社区项目北部沿江地块5幢控高155m以下高层住宅，22万㎡江景高层精装豪宅，独立电梯入户， 3.4米以上层高，300平方米左右超大户型，豪华智能人居系统；小区配套48%左右奢华价格出售+高端物业管理及衍生服务（如英式管家服务等）综合商业项目中部地块综合商业建筑，9万㎡浙江最高档次的一站式现代化购物中心。
为综合体项目核心组成部分，地上四层，地下二层，业态涵盖高档百货、精品超市、电影院、KTV、餐饮、娱乐以及时尚零售店等。
19.7%左右以长期持有滚动营利为主。
收益累积来源有商铺租售+经营权+租赁经营+物业管理及衍生服务综合商务项目南部地块350米74层超高塔楼，建成将成为浙江第一高的标志性建筑塔楼上部，6万㎡超五星级酒店，引入全球知名酒店管理公司——凯悦国际酒店与度假村集团旗下品牌“君悦”入驻管理。
13%左右以长期持有滚动营利为主。
委托经营模式等塔楼中部4.4万㎡酒店式产权公寓9.6%左右奢华价格出售+高端物业管理及衍生服务（如英式管家服务等）塔楼下部4.4万㎡国际5A甲级写字楼，引入全球知名酒店管理公司——凯悦国际酒店与度假村集团旗下品牌“君悦”入驻管理。
9.6%左右奢华价格出售+委托高端物业管理及衍生服务三.“绿城.温州鹿城广场综合体项目”的风险收益解析通过项目描述可见，“绿城•温州鹿城广场”若按预期成功建成和运营，将是温州市第二个综合体项目，并以浙江第一高楼成为城市地标；将为温州高端阶层提供理想家庭居所，优化温州市民的生活方式；将作为温州商圈的新引擎极大地推进温州的城市化进程，提升温州城市功能、形象与影响力。
然而，风险是市场经济的灵魂，作为一个开发周期长、投资庞大，业态复杂的典型，“绿城•温州鹿城广场”综合体项目的开发运作在公众界面的背后，面对的是无处不在，无时不在的巨大风险。
对其风险收益控制分析对当前城市综合体开发运营的风险管理具有普遍借鉴意义。
下面，我们就从项目的财务与金融风险入手，展开其在规划定位与业态设计、市场条件与竞争环境、招商和运营、开发商实力与经验，以及宏观经济等共6个方面的风险识别与解析。
1.项目财务与金融风险（1）投资收益与盈亏平衡我们选取2个关键指标：总投资收益率（ROI）、盈亏平衡点销售量（BEP(Q)），和1个参考指标：项目基准收益率（Rc），进行这项风险分析。
总投资收益率（ROI）：是表示总投资的年盈利水平，用函数可表示为：ROI=(EBIT/TI)×100%;其中EBIT=项目正常年份的年息税前利润或营运期年平均税息前利润；TI=项目总投资；盈亏平衡点（BEP(Q)）：盈亏平衡临界点的产销量，可表示为：BEP(Q)=CF/(p-CU-TU);其中CF=固定成本，CU=单位产品变动成本；p=单位产品销售价格，TU=单位产品营业税金及附加。
项目基准收益率（Rc）：是投资者以动态观点确定的投资资金应当获得的最低标准的盈利率水平，Rc的测定，同时还要根据政府政策要求、行业参考数据、以及投资者自身全局的战略发展等因素综合考虑。
用函数可表示为：Rc≥i1+i2+i3；其中i1=max（单位资金成本，单位投资机会成本），i2=风险补贴率，i3=年通货膨胀率；这3个指标中，Rc是项目盈利能力的基准线，ROI必须大于Rc项目才有可行性，ROI相对Rc越高，项目盈利能力越高，反之越接近Rc则收益风险越大；BEP(Q)反映了项目盈亏平衡点的高低，BEP(Q)相对销售总量越低，则项目的盈利安全性越强，反之风险越大。
回到本项目，由于购物中心和五星级酒店长期持有滚动营利的盈利模式，先不在这里考虑其投资运营风险，计算销售收入时仅考虑住宅、甲级写字楼和产权式公寓，其投资及收入数据（来源于对2007-2009年开发商的公众信息估算）如下（*为假设的前提条件）：*若销售金额按3.3350万元/㎡均价,房屋投资金额2.18万元/㎡（按总投资100亿，土地投资33.33亿元以面积平均分摊，固定部分约0.7278万元/㎡,可变部分1.4522万元/㎡）均价计算；*两期住宅各按11万㎡（23亿÷60%÷3.3335万元/㎡≈11万㎡）估算；*两次投资时间按土地购置时间和开工时间估算，假设资金为自筹；*销售收入按开盘时间开始产生估算，假设交付时完成销售全部收入；分项面积（㎡）首次投资二次投资销售收入交付时间时间金额（元）时间金额（元）时间金额（元）住宅一期11万2006.128.006亿2007.1215.95亿2008.8起36.685亿2011.06住宅二期11万2006.128.006亿2008.615.95亿2009.5起36.685亿2011.12购物中心9万2006.12 6.55亿2008.0913.07亿自持产权2008.9进入预招商2012.12五星级酒店6万2006.12 4.37亿2008.128.71亿自持产权，委托运营2012.12甲级写字楼 4.4万2006.12 3.2亿2008.12 6.34亿2010.5估14.67亿2012.12酒店式产权公寓 4.4万2006.12 3.2亿2008.12 6.34亿2010.5估14.67亿2012.12总计：可出售面积为30.8万㎡，可出售部分投资额67.01亿元，实现销售收入估算为102.71亿；其中：住宅面积为22万㎡，总投资47.91（16.01+31.90）亿元，实现销售收入估算为73.37亿；5A甲级写字楼，面积4.4万㎡，总投资9.54（3.2+6.34）亿元），实现销售收入估算为14.67亿；酒店式产权公寓面积4.4万㎡，总投资9.54（3.2+6.34）亿元），实现销售收入估算为14.67亿；先看本项目可售面积的年平均总投资收益率（ROI）：假设总投资100亿，土地投资33.33亿元按面积均摊，不计税息收支，投资期间为首次投入到交付为计：ROI（住宅）=9.18%=（73.37-47.91）/73.37/4.5×（16.01/47.91）+（73.37-47.91）/73.37/3.5×（31.90/47.91）ROI（甲级写字楼）=ROI（酒店产权公寓）=7.79%=（14.67-9.54）/14.67/6×（3.2/9.54）+（14.67-9.54）/14.67/4×（6.34/9.54）ROI（销售总）=8.78%=ROI（住宅）×（47.91/67.01）（权重）+ROI（酒店产权公寓）×（19.08/67.01）（权重）若论本项目可售面积基准投资收益率（Rc），虽然这里没有现成的Rc值，但土地价格高，规模大周期长等带来了本项目高昂的资金成本，投资机会成本、风险补贴率和通胀率等，决定本项目的Rc值应该高于行业平均Rc值（住宅开发Rc平均值约8%左右），因此从上述4个ROI值看，基本不存在超额利润空间，住宅外的两项按项目均价，其ROI值还达不到行业Rc值，投资价值显然不足。