教职工住宅区物业服务社会化改革宣传提纲
社区物业管理制度专题宣传
社区物业管理制度专题宣传一、宣传目的提升社区居民对物业管理制度的认识，增强业主参与物业管理的意识，促进社区和谐发展。
二、宣传内容1. 物业管理基础知识- 物业管理的定义与范围- 物业管理的重要性与作用2. 物业管理制度概述- 物业管理的法律法规依据- 物业管理的基本制度框架3. 业主的权利与义务- 业主在物业管理中的权利- 业主应履行的义务4. 物业管理公司的责任- 物业管理公司的服务内容- 物业管理公司的管理责任5. 社区公共设施管理- 公共设施的使用规定- 公共设施的维护与保养6. 社区环境与安全管理- 环境卫生的维护- 安全防范措施7. 物业费用的收取与使用- 物业费用的构成- 物业费用的合理使用8. 纠纷处理与投诉机制- 物业管理纠纷的处理流程- 投诉与建议的反馈渠道三、宣传方式1. 制作并张贴宣传海报2. 发放物业管理知识手册3. 举办物业管理知识讲座4. 利用社区公告栏和电子显示屏进行信息更新5. 通过社区网站和社交媒体平台发布相关资讯四、宣传时间定期进行，如每季度第一个月的首个星期进行一次全面的宣传活动。
五、宣传效果评估1. 通过问卷调查了解居民对物业管理知识的掌握程度2. 监测物业费用收缴率的变化3. 评估社区环境和安全状况的改善情况4. 收集居民对物业管理的意见和建议，不断优化管理制度六、宣传责任社区物业管理委员会负责宣传工作的策划与执行，确保宣传内容的准确性和时效性。
通过上述宣传活动，旨在构建一个更加和谐、有序的社区生活环境，提升居民的生活质量。
物业管理服务推动社会管理创新教学提纲
物业管理服务推动社会管理创新物业管理服务推动社会管理创新随着我国城镇化步伐的加快，在社会化分工日益加强和专业化程度日益提高的今天，物业管理服务逐步渗透到社会生活的方方面面，其对城市居民的日常生活和工作正发挥着越来越大的支撑保障作用。
但近年来，物业管理纠纷引发的群体事件也以庞大的数量和惊人的速度充斥着传统媒体和网络媒体，为此，平顶山市房产管理局以物业管理进社区活动为载体，紧紧抓住完善行政监管体制和培育市场竞争机制两条主线，以强化政府监管、规范业主自治、扶持行业发展、夯实教育培训、完善应急救援为五大轴线，大胆探索，勇于实践，有力地推动了物业服务产业转型升级，也带动了基层社会管理创新。
一、健全监管制度体系，推动政府监管方式转变国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）（自2003年9月施行至2007年8月修订），其突出特点是：一推动企业由传统物业管理向现代物业服务方向转变，发挥市场配置资源的基础性作用；二延伸物业管理活动的监管层级，强化各级政府公共服务职能。
为进一步理顺政府监管体制，完善常态化管理机制，2009年7月，平顶山市政府颁发了《平顶山市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》，明确了“县（市、区）人民政府负责，乡镇人民政府和街道办事处组织，社区居委会落实，市房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，初步建立了社区物业管理新体制。
2011年12月，市政府及时调整物业管理进社区领导机构。
2012年3月，平顶山市物业管理进社区工作领导小组专门下文督促各县（市、区）政府、新城区管委会相应地成立覆盖本辖区全部街道办事处、乡镇人民政府的物业管理工作领导协调机构。
此外，平顶山市房管部门积极组织县（市、区）主管部门、街道办事处、社区居委会分管同志参加各种形式的物业管理政策法规培训班和业务座谈会，加大电视、报纸、网络等新闻媒体宣传报道力度，将物业管理进社区工作覆盖至全市每一个区县。
为切实解决物业管理工作中凸显的普遍性问题，平顶山市房管部门主动组建新机构或整合、转换原有机构职能，配备物业管理督察专用车辆，初步形成了物业和房屋安全管理科、物业管理中心、房屋安全应急救援中心、房屋维修资金管理中心、物业管理行政执法中队等“一科室、三中心、一中队”的决策监督、执法支撑、处罚追责的工作格局。
教职工宿舍区物业社会化改革宣传提纲
教职工宿舍区物业社会化改革宣传提纲为认真贯彻落实学校《关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》（山大后字[2009]7号）文件精神，顺利推进教职工宿舍区物业管理社会化改革，构建和谐社区，后勤管理处根据相关法律规定和学校有关政策，针对教职工普遍关心的物业社会化改革的相关事宜，特编写宣传提纲进行说明。
一、教职工宿舍区为什么要实行物业社会化改革随着社会主义市场经济体制的逐步完善，社会方方面面正在发生深刻变革。
这些变革也不可避免地冲击到老百姓生活的方方面面，单位化的居民住宅区随着住宅产权化的改革，其性质正在发生本质性的变化。
住户的多元化、产权的私有化打破了居民生活区单位行政化的管理模式，物业服务必然要向社会化服务转轨。
根据《山东省物业管理条例》的规定，高校房改工作完成后，教职工宿舍区将由业主大会承担起物业管理的责任和义务。
该条例第一章第七条还规定，政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。
第八章对旧住宅区改革的步骤和各方应承担的责任作了明确规定。
《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条规定，公有住宅售后维修养护，逐步向社会化、专业化和企业化的物业管理模式转变。
《济南市物业管理办法》第三条明确规定，“本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理”。
二、学校对宿舍区物业管理改革的基本政策2009年4月3日，学校下发了《关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》（以下简称《意见》），2010年学校第2次校长办公会会议又专题研究了关于宿舍区物业管理的相关议题。
文件和会议精神从构建和谐社区角度出发，就社区建设系统地提出了指导性意见，为社区物业管理服务工作的顺利推进提供了政策保证。
1、《意见》明确了物业管理改革的指导思想和目标任务。
《意见》指出要适应高水平大学建设要求，以服务教职工为重点，以建设和谐社区为目标，创新管理方式，加强基础设施建设，完善服务功能，努力把教职工宿舍区建设成为“管理有序、秩序良好、环境优美、文明祥和”的新型社区。
物业管理知识宣传方案
物业管理知识宣传方案一、宣传目标1. 提高业主对物业管理的满意度和信任度；2. 增强业主对物业管理知识的认知和理解；3. 营造良好的物业管理氛围，促进业主和物业管理公司之间的合作和沟通。
二、宣传对象1. 业主：要求业主对物业管理的认知和信任度提高；2. 物业管理公司员工：要求员工能更加全面地理解和掌握物业管理知识；3. 社会公众：提高社会公众对物业管理的认知和关注度。
三、宣传内容1. 物业管理的基本知识：介绍物业管理的概念、职责、职能和重要性；2. 物业管理的法律法规：介绍相关法律法规对物业管理的规定和要求；3. 物业管理的工作流程：介绍日常物业管理工作的流程和方法；4. 物业管理的服务标准：介绍物业管理服务的标准和要求，建立全员服务意识；5. 物业管理的安全知识：介绍物业管理中的安全知识和应急处理方法；6. 物业管理的矛盾处理：介绍物业管理中常见的矛盾和纠纷处理方法；7. 物业管理的环保意识：介绍物业管理中的环境保护意识和做法；8. 物业管理的创新发展：介绍物业管理的创新理念和发展趋势。
四、宣传策略1. 多渠道宣传：通过小区广播、物业公告栏、社区微信群、社交媒体、小区活动等多种渠道宣传推广物业管理知识；2. 重点宣传：根据不同时间段和节假日等特殊情况，针对不同的物业管理知识进行重点宣传；3. 互动宣传：组织业主参与物业管理知识竞赛、知识讲座等活动，增强宣传的互动性和吸引力；4. 案例宣传：通过实际案例，向业主和员工展示物业管理知识在实际工作中的应用；5. 长期宣传：建立长期宣传机制，定期对物业管理知识进行宣传，以达到深入人心的效果。
五、宣传效果评估1. 通过问卷调查、业主满意度调查等方式，定期对宣传效果进行评估；2. 根据评估结果，及时调整和改进宣传策略，以保证宣传效果的可持续性和长期性。
住宅物业管理方案提纲
住宅物业管理方案提纲一、背景介绍1.1 研究背景1.2 研究意义1.3 研究目的二、住宅物业管理的现状分析2.1 住宅物业管理的概念和特点2.2 住宅物业管理的主要问题2.3 住宅物业管理的现状2.4 住宅物业管理的发展趋势三、住宅物业管理方案设计3.1 物业管理政策制定3.1.1 制定住宅物业管理政策3.1.2 完善住宅物业管理制度3.1.3 健全住宅物业管理流程3.1.4 提升住宅物业管理服务水平3.2 物业管理组织架构设计3.2.1 设立住宅物业管理部门3.2.2 设置住宅物业管理岗位3.2.3 规范住宅物业管理人员职责3.3 综合配套设施建设3.3.1 完善住宅配套设施3.3.2 提升住宅安全管理水平3.3.3 提高住宅环境管理质量3.4 物业管理信息化建设3.4.1 建立住宅物业管理信息系统3.4.2 推行住宅物业管理信息化3.4.3 提高住宅物业管理信息系统服务水平3.5 人才培训和管理3.5.1 制定住宅物业管理人才培训计划3.5.2 加强住宅物业管理人员的管理3.5.3 提高住宅物业管理人员的素质3.6 财务管理3.6.1 完善住宅物业管理财务体系3.6.2 加强住宅物业管理成本控制3.6.3 提高住宅物业管理财务管理水平四、住宅物业管理方案实施4.1 实施步骤4.2 实施过程中的问题及对策4.3 实施效果评价4.4 实施成果总结五、结论与建议5.1 结论总结5.2 建议改进建议5.3 未来发展趋势分析六、参考文献7、附录。
物业政策法规宣传栏内容
物业政策法规宣传栏内容
轩宇物业有限公司
物业政策法规宣传栏内容
一、物业服务要求
1．物业服务面向业主全方位开放，努力为业主提供安全、舒适、满意的服务。
2．我们将竭尽全力把小区建设成为拥有安全、清洁、舒适、文明的住宅小区。
3．所有物业服务人员均要求守法行事、服务热情、交待礼貌、服务周到、礼节文明、言谈举止严谨，,提供热诚周到的服务，得到业主的认可和满意。
4．业主要熟悉小区的规章制度，如有违反，请按照相关规定受到处罚；我们始终坚持“准守尊重规则，有序居住”的原则。
5．认真履行国家有关法律法规及《物业服务合同》的规定。
二、业主对物业要求
1．业主应遵守小区法规，不得在小区内非法行为，否则有可能被处罚。
2．遵守物业服务合同内容，履行契约义务，维护小区团结和谐的居住环境。
3．要严格执行物业管理规定：禁止在公共场所大声讲话、吵闹、诋毁他人，不得以机动车等损害公共秩序，不得酗酒、吸毒等违法违禁行为，不得在楼道门廊等共用场所乱扔垃圾。
4．要加强入住后的物业管理教育，加强邻里友谊，学习文明衣着、文明礼貌、文明用语。
5．爱护物业服务人员，及时反映社区安全、清洁卫生、文明居住等问题。
教师住宅小区物业服务优化策略
教师住宅小区物业服务优化策略一、提高服务质量1.加强物业管理团队建设。
选拔具备专业素质和良好服务意识的物业管理人才，提升物业团队的综合素质。
定期对物业人员进行培训，使其熟练掌握物业管理知识和技能。
2.完善物业服务流程。
明确物业服务的标准和流程，提高服务效率。
例如，设立一站式服务中心，简化办事流程，提供便捷的服务。
3.提升服务质量。
加大对物业服务的投入，引进先进的物业管理理念和技术，提高物业服务质量。
例如，使用智能物业管理系统，实现物业服务信息化、智能化。
二、关注教师需求1.开展教师需求调查。
定期了解教师住户的需求和满意度，针对存在的问题及时进行改进。
例如，通过问卷调查、座谈会等形式，广泛征求教师对物业服务的意见和建议。
2.定制特色服务。
根据教师的需求，提供定制化的物业服务。
例如，针对教师家庭的特点，提供学生课后辅导、亲子活动组织等服务。
3.加强与教师的沟通。
搭建物业与教师之间的沟通平台，及时解决教师的疑问和问题。
例如，设立物业服务，定期开展上门走访，确保教师住户的需求得到及时响应。
三、优化小区环境1.提升小区绿化水平。
加大小区绿化投入，定期修剪绿化带，打造优美的居住环境。
例如，引进特色植被，提高绿化覆盖率，营造宜居的生态环境。
2.完善小区设施。
针对教师的需求，完善小区内的配套设施。
例如，增设健身器材、儿童游乐场等设施，满足教师家庭的生活需求。
3.保障小区安全。
加强小区安全管理，确保教师住户的人身和财产安全。
例如，增加安保人员，定期开展安全隐患排查，提高小区的治安水平。
四、创新物业管理模式1.引入第三方服务。
借助第三方专业机构，提高物业服务的专业性和多样性。
例如，与家政、教育等专业机构合作，为教师提供更多优质服务。
3.探索智慧物业。
利用现代科技手段，创新物业管理模式。
例如，推广智慧停车、智能门禁等系统，提高物业管理的智能化水平。
教师住宅小区物业服务优化策略应围绕提高服务质量、关注教师需求、优化小区环境和创新物业管理模式四个方面展开。
提升小区物业管理服务水平宣传策划方案例文
提升小区物业管理服务水平宣传策划方案例文一、方案背景随着我国城市化进程的加快，小区物业管理服务水平日益受到重视。
物业管理的质量直接影响着居民的生活品质，因此，提升小区物业管理服务水平成了当务之急。
二、方案目标1.提高小区物业管理的透明度，让业主了解物业管理的工作内容和服务标准。
2.提升业主对物业管理的满意度，增强业主与物业公司的沟通与信任。
3.通过宣传策划活动，树立小区物业管理的良好形象。
三、宣传策划方案1.线上宣传（1）公众号：创建小区物业管理公众号，定期发布物业管理动态、小区活动通知、物业知识普及等内容，加强与业主的互动。
（2）抖音短视频：拍摄小区环境、物业管理亮点、业主满意度调查等短视频，吸引业主关注，提高物业管理的知名度。
（3）微博、知乎等社交平台：发布关于小区物业管理的话题，邀请业主参与讨论，扩大宣传范围。
2.线下宣传（1）小区公告栏：定期发布物业管理公告，包括物业服务内容、收费标准、维修进度等，让业主了解物业管理的工作情况。
（2）业主座谈会：组织业主座谈会，邀请物业经理、客服人员与业主面对面交流，解答业主疑问，收集业主意见。
（3）社区活动：举办丰富多彩的社区活动，如亲子活动、文化活动、公益活动等，增进业主与物业公司的互动。
3.宣传内容（1）物业管理政策法规：普及物业管理相关政策法规，提高业主对物业管理的认识。
（2）物业服务质量展示：展示物业管理的工作成果，包括环境整治、设施维护、安全保障等方面。
（3）业主满意度调查：定期进行业主满意度调查，了解业主需求，及时调整服务内容。
四、方案实施1.成立宣传策划小组，负责方案的具体实施。
2.制定详细的宣传计划，明确时间节点、任务分工、宣传内容等。
3.落实宣传措施，确保线上线下的宣传效果。
五、预期效果1.提高小区物业管理的透明度，让业主了解物业管理的工作情况。
2.增强业主与物业公司的沟通与信任，提高业主满意度。
3.树立小区物业管理的良好形象，提升小区的居住品质。
物业管理日常宣传方案模板
物业管理日常宣传方案模板一、宣传目标在现代社会，物业管理已成为社区生活中不可或缺的一部分。
然而，由于居民对于物业管理的了解不足，常常导致一些不愉快的事件发生。
因此，我们的宣传目标是通过各种渠道和方式，让居民更加了解物业管理的重要性，提高他们的配合意识，共同营造和谐社区环境。
二、宣传对象我们的宣传对象主要是小区内的居民群体，包括业主、租户和访客。
他们是最直接受益于物业管理的群体，也是我们宣传的重点对象。
同时，我们也会针对相关单位和政府部门进行一定的宣传。
三、宣传内容1. 物业管理的重要性：通过宣传海报、户外广告等方式，向居民介绍物业管理的基本概念和重要性，让他们了解物业管理对于社区生活的影响。
2. 物业管理服务：针对小区内的常见问题和困扰，介绍物业管理的相关服务内容，包括保洁、维修、安全等方面，让居民了解物业管理如何为他们提供更好的生活环境。
3. 物业管理政策：向居民介绍物业管理的相关政策和规定，让他们了解自己的权利和义务，提高他们的配合意识和遵守管理规定的意识。
4. 物业管理案例：通过实际案例介绍，向居民展示物业管理的成效和作用，让他们感受到物业管理对于社区生活的改善和提升。
5. 物业管理互动活动：通过举办各种互动活动，如宣传展览、社区讲座、主题活动等，加强居民与物业管理之间的交流和互动，提高居民对物业管理的认同感和参与度。
四、宣传方式1. 互联网宣传：通过小区官方网站、社交媒体平台等，将物业管理相关信息及时发布给居民，提高信息传播的效率和广泛度。
2. 纸质宣传：通过宣传海报、宣传册、宣传单等传统媒介，将物业管理的相关内容传达给居民，增加信息的曝光度和传播力度。
3. 室外广告：在小区内设置物业管理的宣传标语、宣传牌，让居民在日常生活中更容易接触到相关信息，增加宣传的触达率和影响力。
4. 宣传活动：定期举办物业管理宣传展览、主题讲座、社区志愿服务活动等，吸引居民的参与和关注，加强物业管理与居民之间的互动和联系。
物业管理服务内容宣传方案
物业管理服务内容宣传方案一、服务概述物业管理服务是指对房地产物业进行维护、管理、保养、改造、租赁等工作的服务行业。
物业管理是以提高物业的使用效率，维护物业的保值增值为目标，通过专业化服务，提高物业的管理水平，为业主提供优质的生活环境和舒适的居住体验。
物业管理服务内容包括但不限于物业维修、保洁、安保、绿化、设施管理、租赁管理等方面。
二、服务特点1. 专业化服务：物业管理公司拥有具备相关专业背景的管理团队和技术人员，能够提供专业的维护、管理服务，保障物业的正常运营。
2. 个性化服务：根据不同物业的需求，结合业主的实际情况，提供个性化的服务方案，满足不同居住环境的需求。
3. 客户至上：始终以客户满意度为核心指标，提供高质量的服务，解决客户的问题和需求，建立长期稳定的合作关系。
4. 创新发展：不断引进先进的管理技术和服务理念，持续推动物业管理服务的创新发展，提升服务质量和管理水平。
三、服务内容1. 物业维修：定期检查物业设施设备的运行情况，及时发现和排除各类故障，保障物业设施的正常使用。
2. 保洁服务：定期对物业公共区域进行清洁，保持环境卫生，提升居住品质。
3. 安保服务：建立健全的安全管理制度，加强巡逻巡查，保障住户人身和财产安全。
4. 绿化管理：对物业内的绿化景观进行精心设计和维护，创造舒适的居住环境。
5. 设施管理：定期维护公共设施设备，确保设施安全可靠。
6. 租赁管理：帮助业主出租或租赁物业，在租赁合同管理、租金收取等方面提供全程服务。
四、服务优势1. 整体化服务：物业管理公司提供多种服务内容，能够实现物业的全方位管理，减轻业主的负担。
2. 规范化管理：依据相关法规和标准，建立规范的管理制度和流程，提高服务的效率和质量。
3. 系统化运作：通过信息化管理系统，实现服务流程的标准化和信息的透明化，提高工作效率和便利性。
4. 专业化团队：物业管理公司拥有具备专业背景和丰富经验的管理团队，能够为业主提供专业化服务。
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一、推进职工住宅区物业服务社会化改革的必要性（一）法规要求。
《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》、《关于完善在济省直机关住房制度的通知》、《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》等法规文件都规定职工住宅物业服务实行社会化。
（二）制度要求。
各级政府财务政策已不允许单位事业经费用于产权私有化的职工住宅，现有的福利化的职工住宅物业管理模式已无法继续运行，必须实行物业服务社会化改革。
（三）发展要求。
随着社会主义市场经济体制的不断完善，单位住宅区住户的多元化、产权的私有化、物业服务需求的差异化、个性化打破了职工生活区单位行政化的传统管理模式。
住宅区物业服务社会化、市场化是必然趋势。
二、职工住宅区物业服务社会化改革的基本精神《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》（事管发[2014]33号）主要内容有以下几个方面。
（一）按照建立健全与社会主义市场经济相适应的职工住宅物业管理制度的要求，坚持物业服务社会化、商品化、货币化方向，改革福利物业管理形式，实现物业服务主要由社会提供；按照责权利一致原则，实行谁住房、谁交费，国家、单位、个人合理分担；坚持推行自我管理，同时发挥原管理单位或产权单位的作用，建立和完善社会化物业管理服务制度。
（二）建立职工物业服务补贴制度，变单位“暗补”为“明补”，按月向职工发放物业服务货币化补贴。
职工住宅物业费用由住户缴纳，单位不再支付物业服务费。
发放标准：厅局级280元、处级220元、科级170元、科员及以下150元。
专业技术人员中，高级220元、中级170元、初级150元。
工人150元（建国前老工人180元）。
已离退休人员，根据享受离退休生活待遇的职务(岗位)，对应在职人员标准执行。
（三）已经建成的职工住宅区，未成立业主大会的由原管理单位或产权单位负责组织业主选聘专业化物业服务单位。
（四）建立职工住宅区良性维修机制，进一步明确各方维修责任。
住宅专项维修资金，坚持“专户存储、专款专用、业主决策、政府监管”的原则，专项用于职工住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造。
职工住宅自用部位和自用设施设备维修，一律由业主承担，单位不得进行任何补贴。
（五）职工住宅区内的供水、供电、供热等专营设施设备的改造、维修、更新，逐步移交济南市专业经营单位管理。
在移交之前，原则上仍由原维护单位负责维修、养护、更新和改造。
（六）要将发放物业补贴和推进物业服务社会化同步进行，切实推进职工住宅物业服务的社会化、市场化。
三、职工住宅区物业管理基本情况（一）管理范围职工住宅区13个，住宅楼213栋，住宅8174套，建筑面积70.08万M2（高层10栋12.38万M2）。
（二）现行管理模式 2012年6月以来，学校社区工作办公室代行业主委员会职责，借助山大后勤服务公司平台组建若干物业管理项目部，向社会招聘6个物业公司实施物业服务。
（三）现行收费标准与方式1、现行物业收费依据《关于调整教职工宿舍区物业收费标准和收费方式的通知》（山大后字〔2012〕6号）2、现行物业收费标准。
现收费标准楼型费用（元/M2/月）多层高层高层（设门值）收费标准0.851.001.10个人实际承担0.350.500.60学校补贴0.500.500.50注：学校每年暗补物业费（不含化粪池抽运和垃圾外运及处理费）420万元。
2、现行物业收费方式。
与学校有工资（退休金）关系住户的物业费由学校按月实行代扣代交，其他住户的物业费由物业服务部门负责收缴。
（四）现行维修经费来源1、室内自用设备设施维修费由住户承担。
2、楼内共用部位及共用设施设备的改造、修缮、维修维护费，由学校经费列支。
2012年至2014年学校投入社区基础设施维修改造资金高达约4090万元（含应业主承担的610万元）。
（五）现行物业管理服务存在的问题。
当前，住宅区物业管理服务存在许多不足，教职工满意度不高。
具体表现在：1、业主大会未建立，业主委员会缺位，社区办代行业主委员会职责，不符合法规要求。
同时，社区办物业管理力量薄弱，业主诉求难以满足、物业监管难以到位。
2、住宅区学校投入资金数额较大。
学校每年暗补物业费420万元，2012年—2014年学校暗补应有业主承担的维修资金约610万元，不符合相关法规和政策要求，无法维持日益老化的住宅维修需求，学校在社区物业与修缮上的投入不可持续；3、住校外职工享受不到学校“暗补”,造成实际不公平；4、非教职工住户实际享受了学校的隐性补贴，侵占了学校和职工的实际利益；5、车辆、门禁等秩序管理投入不足，管理不到位，缺乏有效的管理手段。
6、服务质量不高。
按我校住宅区物业工作量，以行业标准配置员工数应为498人。
但实际物业管理投入只能以收定支，压缩用工数量，仅配置了245人，且薪酬水平很低，人员经费占比高达86%，对物业服务质量和水平带来较大影响。
四、职工住宅区物业服务社会化改革措施（一）住宅区物业服务涵盖的项目及社会化改革的目标住宅区物业管理涵盖基础物业、设备设施改造修缮维护两大部分。
1、基础物业部分1）项目。
主要包括保洁、绿化、小型维修、垃圾清运、管道疏通、非专营设备设施维护、门禁系统、监控系统、秩序管理等。
2）现状。
由于业主大会尚未建立，社区工作办公室承担了业主委员会的职责，选聘了物业服务组织，模拟社会化物业服务运行。
3）目标。
业主承担基础物业管理服务经费。
物业服务的管理主体逐步过渡到由业主大会或业主委员会负责。
2、维修部分1）项目。
住宅维修涉及到住宅区业主共用部位的专营设施设备、共用部位的基本设施设备、自用部位的专属设施设备三大部分。
2）现状。
在社区工作办公室协调下，住宅区业主共用部位的专营设施设备、共用部位的基本设施设备等，由学校相关职能部门工作延伸和部分社会专营公司负责完成。
其中供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等，已实现社会化运行，费用由业主和专营公司共同承担。
供水、供电、供暖、修缮、维护等项目模拟社会化运行，费用由学校承担3）目标。
具体见住宅区维修责任界定表。
住宅区维修责任界定表分类管辖范围责任主体备注共用部位专营设施设备水、电、暖等社会专营单位移交专营单位前，暂由学校负责供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等社会专营单位已移交共用部位基本设施设备楼内共用部位包含住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、电梯、楼梯间、走廊通道、地下室通道、消防系统、楼内各类共用部分的管道等。
楼内相关业主所需费用可通过启动住宅专项维修资金或业主分摊解决。
楼外共用设施设备包含天线、照明、消防设施、门禁系统、监控系统、院墙、通道大门、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管道、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住宅区内业主自用部位专属设施设备分户门内的装饰部分，包括天棚、墙面、地面，门、窗、户内非承重隔墙、自用阳台（包括自用户外楼屋顶平台）、分户表以内的上水管道、分户表以内的供电线路、支线阀门内暖气管道、管片，卫生洁具，照明设备，分户门内的其他装饰部分和自用的设施设备、独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物，如院墙、储藏室等。
业主个人所需费用业主个人承担（二）当前改革措施1、发放物业服务补贴，取消“暗补”1）发放时间、方式。
自2014年4月1日起，按照事编职工职务职称待遇随工资（退休金）按月发放物业服务补贴。
2014年12月补发2014年4—11月物业服务补贴。
2015年1月起，按月发放。
2）发放标准与额度：按《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》（事管发[2014]33号）规定标准发放，学校每年支出约2700万元用于教职工物业补贴。
3）暗补物业费的扣缴。
按文件规定，在“暗补”变“明补”同时，将2014年4—11月份已经“暗补”的经费扣缴回学校。
即，在12月份发放物业补贴时，扣回2014年4-11月学校已经暗补的0.5元/M2/月物业费。
2、调整物业费标准1）物业费标准。
自2015年1月1日起，一般住宅物业费标准0.85元/M2/月；高层住宅根据“济南市城区普通住宅物业服务收费基准价格”，另收取电梯维护运行费0.35元/M2/月，自动消防控制设施维护运行费0.20元/M2/月，即高层住宅楼物业费标准为：1.40元/M2/月。
2）收交方式。
与学校有工资（退休金）关系住户的物业费由学校按月实行代扣代交，其他住户的物业费由物业服务部门负责收缴。
3、改革住宅区现行维修办法,建立良性维修机制1）住宅区业主自用部位专属设施设备，其管理、改造、养护、维修，由业主个人负责。
未实现分户控制的供暖管道系统，住户内立管的维修暂由学校负责，横管、暖气片等维修由住户自行承担。
2）楼内共用部位的基本设施设备的改造、维修、维护和管理责任，由相关业主共同承担，维修费由住宅维修资金支付或业主分摊。
3）楼外共用部位的基本设备设施，在不具备社会化移交条件前，学校作为产权单位，暂时负责维修。
4)专营设施设备。
供水、供电、供热等尚未移交专营公司的设备设施，按文件规定暂由学校负责改造、修缮、维修、维护。
4、补交住宅专项维修资金住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
住宅首期专项维修资金。
每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为属地房改成本价的2%。
2014年9月我校公房出售住宅专项维修资金账户仅有700万元（其中本金约560万元，利息140万元），且资金提取机制至今没有形成，无法满足日益老化的住宅维修需求。
1）补交维修资金依据。
根据《济南市住宅专项维修资金管理办法》“售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的，该楼业主应及时补交，交存标准为多层20元/ M2，高层20元/ M2”。
2）补交住宅专项维修资金办法。
按20元/M2标准，分20个月补交，折合1元/M2/月。
有工资（或退休金）关系的住户在学校12月份发放物业补贴时代扣2014年4-12月部分，2015年1-11月逐月代扣相应部分。
无工资、退休金关系的住户由物业服务部门收缴。
3）维修资金的管理。
学校依照相关法规，后续出台《山东大学社区住宅专项维修费管理使用办法》。
收取的住宅专项维修资金暂由学校财务设立专户，按照楼宇、单元、住户单独建帐。
业主委员会成立后，移交业主委员会账户。
5、收取车位场地使用费依据相关法规、结合住宅区实际，后续修订2012年《宿舍区车辆管理规定》，改革车辆收费办法，收取车位场地使用费。
收取的费用，归业主所有，主要用于门禁及车辆管理、车位场地维修整治、弥补住宅专项维修资金不足。
6、强化住宅区公共管理住宅区公共管理部分，分为民政事务和民主自治管理事务。
1）民政事务。
除趵突泉校区的东、西村，千佛山校区的东、北、南院住宅区已移交到趵突泉办事处、千佛山办事处外，其余住宅区在属地办事处指导下实行自我管理。