金融危机之下,商业地产的机遇
金融危机对我国房地产企业的启示
向多模式 发展 。引导资金投 向新能源 产业， 第二 ， 推动技术研发 ， 培养、 引进 技术人才 ， 大力投资于新项 目 和新技术 ， 加快风 险投资 全方位开放河北省新能源产业 市场 ；第 三， 市场发展 ， 通过在风 险资本市场上 公开 发售 以实现 区域经 济协调发展为 目标 ， 实施 大力
先， 针对新能源开发风险、 产业化风险和生 障全省经济和社会可持续发展， 让新能源产
态风 险实施保险创新， 切实增强对新能源信 业真正成为河北经济发展的绿色增长点。
不应求 ， 银行、 金融机构 为获得高额的 利息收入 ，开始 向还款 能力 比较 低的 人提供房 屋贷 款。但是这种贷款 能够 确保 收回是有前提 的，一是房地产价
面对经济社会中的能源约束问题， 新能
产证券化、 引导新 能源产业投 资信托融 资产 源产业将成为河北省经济发展的新引擎 。目 品。 并且完善信贷担保 ， 鼓励科技信贷， 成立 前，河北省新 能源产业发 展 已初 步取得成
关键词 ： 融危机 ； 地产 企业 ； 金 房
公 允 价 值 中 图 分类 号 ：２ 文 献标 识 码 ： Ｆ３ Ａ 公 允价 值 的概 念 最 早 是 由上 世 纪
贷款的情况下 ，有足 以偿还房贷 的不
动 产 作 抵 押 ； 二 是 有 相 应 的监 管 部 门 保 证该 贷 款 的质 量 。 而 显 然 ， 当 时美 国 的 金 融 监 管 能
中国两次金融危机
谈谈两次金融危机对中国房地产的影响1997年亚洲金融危机和2008年爆发的全球经济危机，都对中国经济社会的发展造成不同程度的冲击。
面对两次危机的冲击，在党中央国务院正确领导下，各级政府和各个市场主体沉着应对，积极采取了多种措施，保持了国民经济的稳定和发展。
自1997年7月，由于国际金融大鳄索罗斯发动的投机活动，以及亚洲国家自身的经济现状呈现一种狂热的泡沫经济状态，各种原因导致最后爆发了一场始于泰国、后迅速扩散到整个东南亚并波及世界的东南亚金融危机，使许多东南亚国家和地区的汇市、股市轮番暴跌，金融系统乃至整个社会经济受到严重创伤，1997年7月至1998年1月仅半年时间，东南亚绝大多数国家和地区的货币贬值幅度高达30％～50％，受汇市、股市暴跌影响，这些国家和地区出现了严重的经济衰退。
中国的房地产业也深受这次金融危机的影响：中国房地产市场在1997年经历了不同寻常的一年，从1991年以来的房地产开发投资的增长势头在1997年受到了明显的抑制，根据国家统计局的数据表明，在1997 年1—10月，全国共完成房地产开发1840亿元，比上年同期下降1.0％，其中土地开发投资153亿元，比上年同期下降4.6％。
虽然在经历了1992—1993年的开发高潮以后，房地产投资额的增幅有所降低。
虽然整个的投资额并没有明显的增加，但房地产市场却呈现出了一派喜人景象，这主要表现在销售情况有明显改善，1997年1—10月，全国其销售建筑面积3510 万平方米，比上年同期增长13.3％，商品房销售额达712亿元，增长31.1％。
其中销售给个人的为421亿元，增长41.8％，所占比重为59.1％。
这说明通过近年来的结构调整，商品房的有效供给开始增加，而在各方面的推动下，个人购房热情高涨，并开始成为市场的主力军。
当然，1997年的房地产市场仍然存在着不少问题。
主要是由于前几年大量的房地产项目在近年来集中上市对整个市场产生的很大压力，虽然1997年的商品房销售情况较好，但仍然赶不上上市的规模使得大量的商品房积压，1996 年底积压量为6600万平方米，而1997年底估计将超过7000万平方米，这是我国房地产市场最大的问题所在，而由此所引起的楼盘的价格始终处于盘整乃至小幅的滑落，更使房地产开发商的经营情况趋于困难。
金融危机对各行业影响
金融危机对各行业影响随着全球化的进程和市场经济的发展，金融危机已经成为影响整个世界各个行业的主要因素之一。
金融危机的爆发可能会导致全面的经济衰退，从而对各种行业产生影响。
在这篇文章中，我们将讨论金融危机对各行业的影响。
1.金融行业金融行业是金融危机的主要受害者。
在2008年全球金融危机中，银行和金融机构大量破产，导致全球金融市场崩溃。
许多银行不得不向政府寻求援助，以保持其经营活动。
金融危机使银行的资金供给收紧，信贷利率上升，许多企业因为无法获得足够的贷款而破产。
这些影响最终导致了经济衰退。
2.房地产行业房地产业是受金融危机影响最大的行业之一。
在2008年金融危机期间，房地产泡沫破裂，很多人无法按时支付贷款，银行不得不对不良贷款进行清理，导致房价下跌和楼市失去了很多投资者。
而且，金融危机给消费者打击的同时，其地位和收入的稳定性有所下降，导致购买不动产变得更困难。
3.制造业金融危机对制造业也产生了深远的影响。
由于消费者的信心下降，他们开始减少购买商品和服务。
这导致了全球需求的下降，从而导致生产商和制造公司的生产率下降。
然而，这样的制造业生产经常还是有着大批量和定期贷款的，以致于流动资金下降造成一个负面影响。
造成制造业大量生产线停机，来适应低订单。
4.零售业金融危机对零售业产生了双重影响。
首先，由于消费者购买力的减弱，导致了零售商获利减少。
其次，由于流动资金不足，导致许多零售商无法获得足够的贷款。
这导致零售商不得不缩小规模，关闭一些门店或停止生产商品。
由于金融危机的影响，很多零售商都不能按时支付租金，这会对一些商业房地产商造成一定的影响。
5.旅游业同样，金融危机对旅游业产生了巨大的影响。
由于消费者的收入减少，消费者开始减少对旅游的需求。
此外，由于货币紧缩，旅游公司也往往不能获得足够的贷款。
在整个世界发生此类事件的黄金时候是2008年，许多旅游公司因为现金流错失商机，有的破产，有的停业，对全球经济造成了一定程度的影响。
全球金融危机背景下中国的发展机遇
文明兴衰
【 中图分类号 】 １０ Ｆ２． ４
【 文献标识码 】 Ａ
【 文章编号 】 ０８ １４（０９０－０９０ １０—７７２０ ） ０２—５ ４
从 ２０ 年 ９ ０ ８ 月份开始 ，由美 国次贷危机引发的全
中去 ？从 １２ 年英 国爆发第一次大危机以来 ，全球 已 ８５ 经发生 了２ 次 比较大的经济和金融危机 ，横扫 了几乎 １ 所有后崛起 国家 。所 以，如何实现 “ 无金融危机的长 期增长 ”就成为我国宏观管理的核心任务 。 那么 ，为什么说这次金融危机给我们 提供 了实现
余额为２ 万亿元左右 ，加上企业储蓄 ，总 的储蓄水平 ０ 达到 ４ 万亿元之 巨。作 为全球宏观债务率最低的国家 ５ 之一 ，中国不像美 国和东欧某些 国家的宏 观债务率高 企 ，抗风险能力明显更强 。 （ ） ５ 拥有巨大潜力的梯级
市场 ，这是我们所拥有 的终极优势 。中国存在着城 乡 二元结构的差异 ，存在着地 区发展水平 的不平衡 ，这
的思路是使房地产的平均价格下跌 ２— ０ ０ ３％，然后在未 来 的 ３ ５ 内保 持房 价不 涨 ，让 时间来 消化 这个 泡 —年
沫。当然 ，由于上述调控 目标是一个价格 区间，因此
拿捏起来 比较 困难 ，这需要中央政府极其高超的宏 观
调控艺术。
再从股市 的泡沫来看 ，在上一轮景气周期 中，上 证指数在短 时间内从 ９ ８ ９ 点一路飙升至 ６ ２ 点 ，催生 １４
经济崛起过程 中无一例外地遇到 了传统与现代 、公平 与效率的尖锐冲突 ； （ ） ３ 所有崛起 的国家在崛起后几
乎都进行军事扩张 ；（ 所有 国家在经济崛起过程 中都 ４ ） 遇到过比较严重的经济和金融危机 。 目前 ，全球对 中国的关 注 主要集 中在 后两 个方
全球金融危机对中国房地产市场的影响
全球金融危机对中国房地产市场的影响近年来，全球金融危机对各行各业都产生着不小的影响，其中最明显的之一就是对房地产市场的影响。
中国作为一个快速发展的经济体，在这次金融危机中同样受到了不小的冲击。
那么，全球金融危机对中国房地产市场究竟造成了什么影响呢？一、销售放缓全球金融危机对中国房地产市场最直接的影响就是带来了销售放缓的现象。
受金融危机影响，全球经济不景气，外资流入中国的投资也有所减少，这就导致了房地产市场的销售放缓。
此外，随着金融危机的发展，许多企业的生产减少，导致了员工的裁员和失业率的上升。
这也导致了人们购买住房的积极性下降，加剧了房地产销售放缓。
二、价格下降由于销售放缓，以及政府的调控政策，中国房地产市场的价格也出现了下降的趋势。
而由于过去几年来房价一直处于高位，导致很多人购买房屋时负担过重，这也就加剧了价格下降的影响。
此外，由于金融危机的持续性导致了全球经济萎缩，中国出口也受到了较大的影响，这意味着人们购买力的下降，也会影响房地产市场价格。
三、资金链断裂随着金融危机的不断发展，中国房地产市场的资金链也有所断裂。
过去几年里，中国的房地产市场一度呈现出资金过热的现象，而这次金融危机则打破了这一局面。
许多房地产企业陷入了财务困境，为了维持资金链，不得不大规模借贷和卖地。
这就使得房地产市场的供应过剩，从而影响了价格和销售。
四、政策调控为了缓解金融危机对中国房地产市场的影响，政府也不断推出了相关的调控政策。
例如，在今年4月，中国人民银行宣布实施商业性个人住房公积金缴存比例下调政策，以缓解房贷压力。
同时，还有一系列政策措施出台，以促进房地产市场的健康稳定发展。
总的来说，全球金融危机对中国房地产市场的影响是广泛而深远的。
尽管市场出现了波动，但政府的调控政策和经济基本面的良好趋势也为中国房地产市场的发展带来了一定的保障。
未来，我们也需要根据市场情况和政策调控情况，适时调整投资策略，以实现房地产市场的健康发展。
国际金融危机下中国房地产业发展与调整的再思考
消 费很大 程度 上是 由信贷 推动 。 般 而言 ， 通过 购 买 住 房方 式 来 满 足居 住 需 求 成 为大多 数居 民主要 的选 择形 式 。用 于这 一部分 的
一
消 费支 出 占居 民收入 的 比重很 大 。因此 ， 款 买 房 贷
产业 过度 依赖信 贷 产生 的风 险。
济 的“ 雪崩 ” 效应成 为 必 然 。因此 ， 次 国 际金 融危 这 机带 给 我 们 的 一 个 教 训 就 是 ， 金 是 经 济 运 行 的 资
“ 血液 ” 信 贷是 经济发 展 的助 推 器 。但 是过 度 依赖 ， 信贷催 生 的膨胀 型产业 发展 ， 易产生 经济泡 沫 ， 极 其 脆弱性 的特点是 经 不起 外 在 的 冲击 ， 会 给 整 体经 将
乖 用 鞠 ｌＵ 夕
１ ．ｏ ３％
、 自 筹 资 金 。 №
３ ４ ． ７７ ％
图 ２ ２０ ０ ９年 １— ６月中国房地产 业资金来源情 况
收 稿 日期 ： ０ ９—１ ２０ ２—０ ９
资料来 源 ： 中国经济信息网． 中国房地产业行业分析报告
（ ０９年 第 ２季 度 ） ２０ 。
关键 词 ： 次贷危机 ；透支式 ” “ 发展模 式 ； 房地产业 ； 宏观调控
中 图 分类 号 ：２ ３ ３ Ｆ ９ ．０ 文 献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ １ ２ ０ （０ ０ ３ ０ ４ ０ １７ — ４ ４ ２ １ ）７— ００— ５
由美 国次贷 危机 所 引发 的 国 际金 融 危 机 ， 全 给 球经 济发展 带来 巨 大 的 冲击 ， 界 经 济增 长 明显 减 世 速 。 中国作 为经 济全 球 化 中一个 重 要 成 员 ， 同样 也 遭受 巨大 冲击 。 当前 持续蔓 延 的 国际金 融危 机对 中
金融危机下房地产市场的发展与对策
Ｖｏ．６， ．，０ １ Ｎｏ５２ ０９ １
金 融危机下房 地产 市场的发展 与对策
田晶莹’ 盛明华 丁尔飞。
１２ 日照职 业技 术 学院 ３ 日照 港建 筑安装 工程 有 限公 司 山 东 日照 ２ ６ ２ ，． ． ７８６
次贷危机反衬 中国房地产市场的潜在危机 。 国内房地产 市
场涨价过快 ， 中国房价涨幅远远超过美 国。违约风险是指借 款
高， 房地产开始需要从金融机构贷款 ， 房地产信贷开始流行 。随 着房地产信贷规模逐渐增大 ， 传统的房地产金融机构为了规避 相关贷款风险， 开始实施抵押贷款证券化 。同时 ， 商用房地产价
２ 金 融 危 机 对 房 地产 市场 的影 响 ．
在国际 、国内经济形势 以及国家宏观调控政策 的影 响下 ，
房地产市场将 步入较长时间 的调整期。
１需求方短期 内难以走 出观望 ， ） 开发企业会 迎来 一轮“ 洗 牌” 在供需双方作用下 ， ， 短期内房 价面临进一步 回调 。在需求 难 以启动 ， 供给方资金链 紧张 的情况下 ， 部分 自有 资金不充裕 的中小房地产企业将面 临因无力融资而退 出市场 的风险 ， 房地
摘 要 ：本 文 首 先 阐述 了房 地 产 业 与 金 融 行 业 的 关 系 ， 析 金 融 危 机 对 我 国房 地 产 行 业 的 影 响 ， 点 分 析 了次 贷 危 分 重 机 对 国 内房 地 产 市 场 的 中 长期 走 势 的 影 响 ， 并在 此 基 础 上 对２ ０ 年 国 内房 地 产 市场 进 行 了展 望 ， 出 了防 范 房 地 产 市 场 ０９ 提
机对推动国内房价走高 的流动性过剩问题影 响深远 。一方面 ， 影响我国对美 贸易顺差 ； 另一方 面 ， 加速国际投机资本涌入。
全球性经济危机笼罩之下的中国房地产行业现状与未来发展趋势
全球性经济危机笼罩之下的中国房地产行业现状与未来发展趋势全球性经济危机笼罩之下的中国房地产行业现状与未来发展趋势这次由美国次贷危机引发的全球金融危机使得全球经济增长势头放缓，甚至各行各业都普遍陷入悲观的预期当中。
房地产作为各个国家经济的主体支撑力量，又由于其与金融行业的戚息与共的特征，使得其在金融风暴当中受到的影响更加明显。
中国虽然在此次经济危机中的影响有限，但是由于当今全球经济一体化的特征使得中国也难以独善其身。
房地产作为中国近年来一直受社会各界所关注的热点行业，由于其自身与国家宏观调控，与民生戚休相关的特征使其在本轮的金融海啸当中同样受到了冲击，但从XX年1-8月份的数据来看，金融海啸的威力还未完全在房地产行业及相关链条当中得到有效释放。
根据权威数据统计XX年1-8月中国房地产开发投资实际完成18430.0亿元，比XX年14275.7同比增长29.1%；其中：住宅投资总额为1338480亿元，比XX年同期增长31.7%；经济适用房投资总额为54667亿元，比XX年同期增长21.7%；办公楼投资总额62434，比XX年同期增长0.1%，商业营业用房投资总额186057亿元，比XX年增长17.4%。
商品房屋施工面积2316079.4千平方米，比XX年同比增长21.7%；竣工面积 233714.5千平方米，比XX年同期增长 12.2%；销售面积 345922.8千平方米，比XX年同期降低14.7%；新增加固定资产577311亿元，比XX年同期增长 26.8%。
综合以上数据来看，住房投资与商业营业用房投资保持比较高的增长速度，反映出了这几年来我国房地产一直保持的比较高的投资增长率。
然而，XX 年似乎对中国房地产来说不是个很好的年份，从国内住房的投机现象以及国际上金融海啸的双重压力之下，中国房地产销售价格节节下滑，各地开发商大呼“*”。
根据XX年1-8月份的数据可以看出来，销售面积345922.8千平方米，比XX年同期降低14.7%，而销售价格在二、三线城市的下滑率也几乎保持在20%左右。
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国内商业地产企业典型模式
万达：订单模式 与沃尔玛、欧倍德、百脑汇、时代华纳长期合 作的订单商业开发营销模式。 先结盟主力店铺后开发设计，再散户租赁。 在国内，如广州天河城、时代广场、正佳广场、 信和广场等商业运作都是先开发设计主力店铺 后租赁散户。
港资企业怎么做的？ 港资企业怎么做的？
和黄集团旗下有百佳超市公司、丰泽电器 新世界集团有世纪酒店、新世界百货、郭氏家 族控有香格里拉酒店 太古集团与玛莎百货、UA电影院线有长期联 盟关系 九龙仓集团通过控股CITY SUPPER日式超市、 连卡佛高级百货等零售企业
结论
订单模式 按需生产
2009年，房地产投资信托基金试点在上海 年 推出
越秀房地产投资信托基金首先在香港成功上市， 是内地第一只房地产投资信托基金 REITs模式运作的有万达、华银控股、华润、 深国投等公司
未来中国零售商业地产的走向
基金管理公司投资 （或企业分拆上市、发债融资）
专业地产商开发(订单式开发)
FRT：“3R”战略 ： 战略
翻新（Remer chandise） 重新招商（Redevelop） 重新布局（Revitalize） 打造由核心超市、药店或杂货店与精心特色小 店组成的特色商圈，放大增值收益。 店铺数量：30—50家之间
Kimco：牵手大型零售商规模化运作 ：
战略合作者——家得宝48家、TJX时尚用品店 128家、西尔斯53家、沃尔玛36家、百思买44 家 注意： 注意：标准化的扩张模式
REG ——Regency Centers Corporation (NYSE)丽晶中心
以全国或地区知名的连锁零售商为核心商家， 与70多家这类连锁商战略合作 前5家零售公司占了总租金水平的约15% 核心租户： 星巴克、Subway、Blockbuster、 UPS、沃尔玛、JC Penny、Target、家得宝等
餐馆 汽车服务 便利店 影院剧院 儿童看护所 健身房 药店 家具 其他
21% 17% 16% 9% 8% 6% 4% 4% 15%
模式三： 模式三：利用合资基金打造规模效应
通过合资基金提供资金，为租户定制商业物业， 也是美国著名的租户定制型商业中心开发者 REG ——Regency Centers Corporation (NYSE)丽晶中心 36.92 -0.06 (-0.16%) 10：57 Last Trade:36.57 Trade Time:9:54AM
陶一铭
目录
政府的投资 零售巨头们的计划 国内零售商业地产几种典型的模式 美国零售商业地产的主流模式 未来中国零售商业地产的走向
金融危机来了，是危还是机？ 金融危机来了，是危还是机？ 但是在寒风 中的中国
温家宝在政府工作报告中说： 扩大消费拉动内需，加快发展服 务业，扩大城乡居民消费。 扩大城乡居民消费。 扩大城乡居民消费 国家统计部门最近发布的数据显 经济、消费正在回暖！ 示：经济、消费正在回暖！ 我们预计在第二季度经济回暖！ 我们预计在第二季度经济回暖！
典型的三家上市公司： FRT——Federal Realty Inv. Trust (NYSE): 59.2$ Kimco——Kimco Realty Corporation (NYSE) :10.92$+0.02 (0.18%) Mac——The Macerich Company(NYSE ） 13.98$+0.29 (2.12%)
模式二：售后返租，多样化租户组合 低 模式二：售后返租，多样化租户组合+低 成本融资
从连锁零售商那里购买独立 店面，然后再返租给这些零 售商 典型的公司： Realty Income（O）来自30 个行业的118家连锁商，多 样化的租户组合，具有很强 的抗周期性，避免了在单一 行业或地区过度配置。 O公司还要求租户能提供1520年的租约，而每年经营产 生的现金应达到租金水平的 1.75-4倍。
美国的模式
专业运营商招商、经营、管理 外包物业公司管理和服务
谢 谢
地方政府和中央政府投资拉动经济指数
中央政府投资4万亿元 地方政府投资12万 中央政府投资 万亿元 + 地方政府投资 万 亿元 160000000000000000000000………… 元
2009年，全球 年 全球500强零售企业在中国加大 强零售企业在中国加大 了投资新店的计划
其他知名企业开店计划
MAC：与奢侈品同步增长 ：
全球高端商业地产的市场典范，每平方英尺的 销售额达到472美元（比FRT还高出20% 战略合作者： Limited Brand（146家）、Footlocker开设 NIKE、ADAS（161家）、意大利高级眼镜品 牌Luxottica（150家）、珠宝Zale（120家）、 珠宝商Signet（76家）；其他核心合作商家还 包括梅西百货（55家店）、西尔斯（50家店）、 J.C.Penny（45家店）、Nordstroms（13家 店）；
美国零售商业地产的三大主流模式
美国零售类REITs的价值创造秘诀：好的商业 模式+好的REITs金融模式+规模效应=可持续 扩张的增长+溢价。 核心：通过商业模式提高商业地产回报率，通 过金融模式打造规模效应，放大商业优势。总 体来说，8%的投资回报率是美国REITs的经营 底线。
模式一：通过对现有商业物业的重新招商， 模式一：通过对现有商业物业的重新招商，重新 设计来实现物业的增值， 设计来实现物业的增值，然后利用规模效应将增 值放大
金融危机之下，商业地产的机会？ 金融危机之下，商业地产的机会？ ——零售商业地产的商业模式解析 零售商业地产的商业模式解析
个人介绍
十多年的一线销售、策划经验， 历任连锁企业策划总监、品牌 总监、运营总监、副总经理ห้องสมุดไป่ตู้ 常务副总经理等职务，近年来 一直关注VC、特许经营、商业 模式等领域的研究。 服务过的连锁品牌： 太平洋百货、流行美、哎呀呀、 千千氏、安奈儿、金叶珠宝、 悠兰男士美容、美丽小铺、汪 氏蜂蜜、广东特产等等；
阿迪达斯公司相关负责人表示，“现在全国共有5900 家门店，预计明年门店数会增加到7200家”。 李宁公司今年计划新增店铺717家，并预计未来3年内 全国开店将超过1万家。 麦当劳、小肥羊等企业透露，预计2009年的开店数量 将超过2008年。麦当劳将增加29家标准店，小肥羊增 加20家店。 华润万家： 年内地开400超市 华润万家：2009年内地开 年内地开 超市 步步高：09年拟开店 家 步步高： 年拟开店18家 年拟开店 物美……… 物美