昆明新螺蛳湾市场调研报告
昆明新螺蛳湾市场调研报告
昆明新螺蛳湾市场调研一、昆明新螺蛳湾一、二期商户数量统计二、昆明新螺蛳湾一、二期各楼层业态规划三、昆明新螺蛳湾一、二期商户反应情况及意向四、结合昆明新螺蛳湾一、二期考察情况分析本市场劣势五、针对本市场劣势的参考意见一、昆明新螺蛳湾一、二期商户数量统计本次考察主要针对昆明新螺蛳湾一、二期服装及小商品等业态，一期分为A/B/C/D/E/F/G总计七个区域，每个区域有五层，每层约750间商铺，一期入住率达100%，但是二期空置率很高，入住率60%～70%。
二、昆明新螺蛳湾一、二期各楼层业态规划三、昆明新螺蛳湾一、二期商户情况及意向1、市场内商品的上下游关系及市场内商户来源、性质及其构成2、市场内商户的地域来源。
市场内云南本地商户占比不高，仅为29%，其中昆明占17%左右，而大部分为外地商户，占比达到71%。
其中主要来自江浙一带，福建、广东、湖南也占有不小比例。
经营服装、鞋业的商户多来自浙江、福建等地；日杂百货则多为湖南、浙江等地；工艺品、饰品、茶叶茶具商户则多来自云南本地及福建一带；市场内广东商户多经营服装、电子等。
3、市场内商户性质根据市场走访得知，市场内商户性质主要为经销商，厂家及代理商所占比例达到42%，比例较高，同时也说明了市场的商户实力较强。
市场五楼的女装、男装、童鞋等业态品类多为厂家直销及地区代理商，以展厅形式经营，定位于中高档；另外一些业态如工艺礼品、茶叶茶具等多为本地厂家和云南总代理；市场内经销商多经营一些中低档服装、玩具、日杂百货、小电器等业态4、商户意向根据走访，商户意向较差，其主要原因是商户主要以批发为主，主要客户群体来至各个县市，不愿到到地州或县市经营。
三、结合昆明新螺蛳湾一、二期考察情况分析本市场劣势1、楚雄地区经济薄弱2、市区人口基数偏低3、本地区消费水平不高4、市场可辐射范围较小五、针对本市场劣势的参考意见1、服装板块楚雄市区服装产业比较旺盛，市区街道大部分店面都是以服装经营为主，但是根据市场了解，本地区服装主要以中低档为主，品牌专卖店极少，介于多方考虑，建议服装部分招商先以中高档服装为主，主要以一些材质好价格又有优势的服装零售店为主攻点，再结合一些特色服饰进行招商。
昆明市场调查报告
昆明市场调查工作汇报-----何贤友这2天的工作内容主要是分3部分一，走访昆明的自行车和电动车市场，昆明的自行车门店主要分布在环城南路，其中在北京路上零星分布的有。
拜访客户30多家，深入交谈的有8家，其中有2家是昆明有实力的经销商，都是做的云南的省代。
分别为凯路仕和美国的GOGOBIKE在昆明是比较有实力的经销商。
1，凯路仕在环城南路上有2家规模比较大的门店，其中有一个300多平米的旗舰店。
当时老板不在和他们的销售总经理赵总交谈了，他还是比较看好的将来的市场的，但估计最近不会投入，我们互换了名片赵总还给了他们老板徐总的电话，因为徐总这段时间在搞一个在昆明的自行车比赛，所以比较忙，也没有能和徐总见面。
赵总说他们在市场推广广度和深度上应该没有比他们更专业和有优势，他们和电视台都有长期合作。
在全省也有50多家的加盟合作店2，GOGOBIKE的话只是和他们的加盟商交谈，怎么都不肯给老板的电话，这个店老板到是同意说把我们产品先给他铺货，大家都聊得比较开心的，可就是不给GOGOBIKE云南总代理老板的电话，不知道什么原因。
他们在云南的话也有30多家合作加盟商。
3，我对昆明市场的初步了解，基本都是总代+加盟商的形式。
通过对市场初步的了解，电动车客户对我们的产品不感兴趣，也不看好。
所以我们的拜访重点也在自行车客户，自行车客户部分有感兴趣，但是仅限于铺货，对代理加盟经销持观望态度。
之所以会出现这种情况，估计是他们所处的环境和思考点不一样，电动车客户认为我们的锂电自行车不实用，比电动车贵，爬坡和续航力都不及电动车产品。
而自行车商家侧认为锂电助力则可以为自行车用户提供多一个动力选择，不光是人力骑行。
还有在昆明市场有曾经有一款叫诺雅的锂电自行车做过市场，效果不是很理想。
二，寻找可以的做旗舰店的门面，主要找到2个比较适合我们的门面，手机上有图片，情况分别为：1，北市区和谐广场面积为700平米，在一个十字交叉路口，交通和人流量还不错；租金为月13万左右，年付。
昆明商业市场调查
一、昆明商业地产现状概况（一）商业业态发展趋势纵观整个商业地产发展变化，大体可以分为6个阶段、如下：从目前状况来看，除一线城市外，中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变，像成都、南京及次级的省会城市，如昆明。
（二）昆明商业地产的发展2000年以后，昆明商业逐步进入快速发展状态，总体有四大趋势：第一：常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。
常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。
这些商业业态，只能满足单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成价格战的竞争局面。
第二：高档物业趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争日益激烈。
昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次，并开设了连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入，高档服饰百货的竞争日益激烈。
第三：社会商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。
北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号，2008年昆明20个各类商圈。
（商圈图）第四：休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。
从云南省的地域背景看昆明，休闲商业的发展历程有以下轨迹：1)从市中心区休闲商业向郊区扩展到2005年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区，这种休闲商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。
从业态看，其最大的特点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。
2)传统零售百货业向生活方式中心演变进入21世纪，美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后，出现了新的趋势——生活方式中心（也称“零售娱乐中心”）的大量出现。
昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。
零售娱乐中心有三大特点：其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售；其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化；其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。
关于构建新昆明中央商务区的调查分析报告
关于构建新昆明中央商务区的调查报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2关于构建新昆明中央商务区的调查报告摘要：2008年9月28日，昆明螺蛳湾国际商贸城（以下简称“国际商贸城”）开工建设。
随着2009年11月11日一期工程的投入使用，标志着2009年12月底前，昆明市主城区近千亩的螺蛳湾商业片区内，原有批零兼营和仓储业态，将全部搬迁转移到三环以外的国际商贸城，不再回迁。
原址将建设以商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等为一体的二级CBD。
螺蛳湾国际商贸城包含了国际商贸城、精品商业街、国际酒店、会展中心、CBD企业总部等功能，是具备全方位物业功能的国际级商贸中心；而最为核心的商业交易区就有300万平方米，是全国第二大商贸市场。
全文在调查基础上，对国际商贸城构建新昆明中央商务区的优势条件及重要性做深入探讨，并提出几点建议与措施。
关键词：国际商贸城构建新昆明中央商务区昆明螺蛳湾国际商贸城座落在官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路（新昆洛路），南连南绕城路，北邻广福路。
项目选址昆洛路，市场正居未来昆明市的新CBD板块核心地段，规划中的城市轨道1号线和5号线、昆明市汽车总站、昆明火车新客站、昆明市政府、使馆区、新亚洲体育城、昆明新国际机场、呈贡国际物流园区等一系列的城市一线配套将簇拥其左右，使其傲踞城市新中心……该项目是2008年昆明市重点招商引资项目，已列为云南省重点工程。
项目总投资350亿元，计划用地近12000亩，总占地面积7平方公里；规划总建筑面积1000万平方米，其中商贸城占地面积5705亩，规划主体市场550万平方米；小商品生产加工区3000亩；物流仓储区3000亩。
将于2009年11月11日交付使用的一期市场占地860.1亩，总建筑面积120万平方米，设计标准商铺23000个；同期交付使用的还有配套占地1000亩的物流仓储区和占地1000亩的小商品生产加工区。
昆明螺蛳湾国际商贸城调研报告
4.政府的大力支持，打造泛东南亚第一国际商贸城 5.成熟的人居环境，多个项目集聚周边 6.商场经营业态分区明显，尚未布局科学合理 7.辐射范围巨大，能更快的活跃南市区商业发展以及 促进未来新昆明的建设
1.项目规划指标太过于庞大，运作成本比较高，整个 工程建设存在一定的风险。
楼层 1F 2F 3F
4F 5F
经营业态
备注（面积）
时尚服饰 休闲运动服饰 牛仔服饰 中老年服饰
皮鞋皮革 其他鞋类 鞋类配件 皮具箱包 品牌服饰 西装裤 类 衬衫 帽类 童装
针织 电子电器 钟表眼镜 护理美容用品 日用百货 饰品 玩 具工艺品 文体用品 服装
10—20㎡
布料 床上用品 窗帘 毛线
25—45㎡
3.项目基本信息：
名称
中国·昆明螺蛳湾 开发商 国际商贸城
云南中豪置业责任 所属区域 有限公司
南市区
占地面积
约12000亩
商贸城占地面积 小商品生产加工区 物流仓储区
5705亩 3000亩 3000亩
规划总建筑面 1000万㎡ 积
项目类型
商贸 住宅
占地面积
860亩
车位数
其中（项目一 建筑面积
期工程）
商贸品牌展厅区 （服装 童装 针织 玩具 工艺品 饰品 日用百货 皮具箱包）
50㎡
1—3层经营业态布局图
三.商城功能配套设施：
商贸城一期市场按当前最新现代化规划 设计，呈现楼层差异少，光线、通风性 能好、通透性强.
一期内部社主通道6条，进出口20个， 外部设置环形车道直达顶楼，停车位 7000个，电梯51部，自动扶梯58台
昆明四大商圈调研报告
所属商圈
开业时间
三市街商圈
2009年9月
商业定位
消费档次 整体客流量
商业运营公司 昆明顺城商业管理公司 车位数 车位收费标准 1000余个 执行昆明车位收费标准，6+3模式，车位 充足
代表商家/品牌 王府井、百老汇
客源描述
聚集昆明时尚、潮流、品味人群
售价/租金/扣点 200-500元/㎡·月 顺城购物中心成为集购物休闲、旅游观光、 餐饮娱乐、顶级商务办公、高档公寓于一 体的城市综合体，成为联动三市街、青年 路、小西门商业网点的城市黄金枢纽区位。
美食
品牌服饰 、休闲餐饮、数 码 名品服装、鞋、化妆品、 个人护理超市、茶业、快 餐、美食、饮品、珠宝 品牌服饰、化妆品、鞋、 休闲食品
正义坊以服装、鞋帽、饰品、餐饮、化妆品、
珠宝等业态多元化经营，客户主力为城市中端消
费人群，客户流较大，经营生存状况较好； 整体商业依托规模优势、丰富的业态、中低端
• 由昆百大、五华商厦、西
代表商圈 举例
• 旧城改造和房地产开发的
• 南市区东南板块世纪城商
圈 • 北市区北辰财富中心商圈 • 西市区经典双城
带动下，一环板块内俊发 南 大厦、樱花购物中心等 中心商圈快速崛起 几大百货主导的青年路、三 市街、小西门和白塔路是当 • 老螺蛳湾商圈酝酿建设主 城次级CBD 时主要的商圈 • 昆都和老螺蛳湾基本成形
• 分布：昆明传统商业格局
颠覆性变化，城市新商业 中心雏形初现。大型商业 设施从中心商圈向外围多 区域发展 • 商业形态和业态：以商业、 写字楼、公寓等为主的城 市总体兴起并快速发展
• 老昆百大 代表商业 • 老西南大厦 项目 举例 • 樱花购物中心 • 天元商场 • 仟村百货 • 五华商厦
昆明螺蛳湾国际商贸城市场调查报告9页
二、开业简报
开业情况
中国·昆明螺蛳湾国际商贸城开业庆典现场
2009 年 12 月 16 日，
中国·昆明螺蛳湾国际
商贸城盛大开业。该项目
自去年 2 月份筹建以来，
通过一年多的努力，一座
设施配套，功能齐全，立
足昆明，辐射全省，面向
东南亚、南亚及中东、非
洲地区的国际商贸城，展
现在世人面前。
中
最新动态
10-19 ㎡；
具工艺品 文体用品 服装
四层为
4F 布料 床上用品 窗帘 毛线
25-45 ㎡；
5F 云南商贸品牌展厅区
五层为 50 ㎡
（服装、童装、针织、玩具、工艺品、饰品、日用百货、皮具箱包等）
6
中国·昆明螺蛳湾国际商贸城 1-3 层业态布局图
目标客户（招商对象） ① 老螺蛳湾商业片区、云坊商业片区、金商业片区、双龙商业片区的经营
装箱中转站、货运场距商城 3 公里；
昆明城市新中心。
商城功能配套及扶持政策
招商总原则
商贸城一期内部设主通道 6 条，进出口 20 个， 为配合老螺蛳湾中央商务区（二级 CBD）建
外部设置环形车道直达楼顶，设地面、地下、
设和三环路以内业态转移，商贸城的招商总
楼顶停车位 7000 个，电梯 51 台，自动扶梯 58
辐射到整个大昆明的东城，未来区域将形成新
总站（9 条公交线路）、国际长途客运站、
的居住集中区，并有望发展成为官渡新城；
云南省旅游大巴集散中心，将与市场同步交
昆明新国际机场、市政府新行政中心、新亚洲
付使用；
体育城、领馆区、呈贡国际物流园区等一系列 新的铁路昆明客运站离商城 4 公里，铁路集
新螺蛳湾商贸城整合营销建议
关于“新螺蛳湾商贸城整合营销”建议一、整合背景：新螺蛳湾商贸城是昆明人口最密集，老板企业最多的一个集中区域，这里有非常多的闲置资源可以整合利用。
而公司地址也位于新螺蛳湾写字楼内，对于公司来说，新螺蛳湾是我们产品销售和商城推广的一个非常有利的市场。
二、整合目的：通过螺蛳湾市场的庞大终端客户的影响力辐射到昆明各区域的终端客户，最终控制在这些终端所在区域的商超。
三、整合思路：通过整合新螺蛳湾企业、商铺的各种闲置资源。
通过线上线下两种渠道的相互配合，推广现有的孟巴拉产品项目和容合商城项目。
最终目的是通过新螺蛳湾终端消费市场的口碑营销和微博微信营销来把产品的影响力扩大到昆明各区域，最终走向终端商超。
四、整合条件：1、完善的容合商城体系2、公司产品形象体验区（形象体验店）3、完善的物流配送系统4、完善的微信推广平台5、各种软硬件的后勤保证（宣传资料、公司推广活动、公益活动等）五、具体操作一）、在新螺蛳湾建立公司产品形象体验区建立一个孟巴拉产品形象体验区，不仅让更多的人可以了解感受孟巴拉的品质和故事文化，更是一个锁定目标客户的好机会，另外，我们可以减少大盒装果汁试喝的成本，也可以采用冰箱冷藏提高口感，采用竹杯品常果汁等提高艺术品位。
方法一：整合新螺蛳湾商超背景：调查发现，如今新螺蛳湾一楼商铺中开了一些商超，存在几个问题：空间大但货摆不满；东西杂乱，人气不旺；市场区域范围小，只辐射送货方面的几个区如何整合：跟商超谈判，划出一定区域给我们做产品形象体验区进行免费试喝及各种推广活动商超好处：1、我们针对螺蛳湾市场推广发宣传单页的同时，递上邀请卡！邀请螺蛳湾商铺的人免费来体验区体验，这样不但可以免费帮商超宣传，同时会有各种不同的推广促销活动，吸引客户进店，这会大大提高商超的人气，也会带来其他商品的销售。
2、你的店铺可以进入公司的容合商城，以后螺蛳湾的商户要买东西，只需在商城上进你的店铺下订单，你可以送货上门，你的市场就可以覆盖整个螺蛳湾。
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昆明新螺蛳湾市场调研
一、昆明新螺蛳湾一、二期商户数量统计
二、昆明新螺蛳湾一、二期各楼层业态规划
三、昆明新螺蛳湾一、二期商户反应情况及意向
四、结合昆明新螺蛳湾一、二期考察情况分析本市场劣势
五、针对本市场劣势的参考意见
一、昆明新螺蛳湾一、二期商户数量统计
本次考察主要针对昆明新螺蛳湾一、二期服装及小商品等业态，一期分为A/B/C/D/E/F/G总计七个区域，每个区域有五层，每层约750间商铺，一期入住率达100%，但是二期空置率很高，入住率60%～70%。
二、昆明新螺蛳湾一、二期各楼层业态规划
三、昆明新螺蛳湾一、二期商户情况及意向
1、市场内商品的上下游关系及市场内商户来源、性质及其构成
2、市场内商户的地域来源。
市场内云南本地商户占比不高，仅为29%，其中昆明占17%左右，而大部分为外地商户，占比达到71%。
其中主要来自江浙一带，福建、广东、湖南也占有不小比例。
经营服装、鞋业的商户多来自浙江、福建等地；日杂百货则多为湖南、浙江等地；工艺品、饰品、茶叶茶具商户则多来自云南本地及福建一带；市场内广东商户多经营服装、电子等。
业态 品类
上游 货源
进货 方式
辐射 地区
下游采 购群体
下游采购方式
服 装 广东、东莞、
广州、深圳、
浙江杭州、
云南本地
电话订购
物流配送
网上订购
厂家配送
上门采购 昆明、开远、曲靖、大理、攀枝花、兴庆、株州、六盘水、威宁、兴义
县市经销商 零售商店 个人消费者 少量县市代理商
电话订购物流配送上门采购
鞋 业 晋江、温州、宁波、杭州、广州
电话订购
物流配送
厂家配送
上门采购 宜良、玉溪、会泽、文山、内江、银川、大理、毕节
下游代理商 二级批发商 零售鞋店 附近居民 电话订购物流配送上门采购 小 电 器 中山、东莞、
佛山、宁波、湖南
电话订购
物流配送
厂家配送
上门采购 昆明市区、凤庆、腾冲、北城、黔西南布依族苗族自治州、贵阳 各州县经销商、零售商
电话订购物流配送上门采购
床上用品 绍兴、南通、
湖州、杭州、
上海
电话订购
物流配送
厂家配送
上门采购
开远、玉溪、红河、文山、重庆、毕节
县市经销商、零售商、宾馆、酒店 电话订购物流配送上
门采购
3、市场内商户性质
根据市场走访得知，市场内商户性质主要为经销商，厂家及代理商所占比例达到42%，比例较高，同时也说明了市场的商户实力较强。
市场五楼的女装、男装、童鞋等业态品类多为厂家直销及地区代理商，以展厅形式经营，定位于中高档；另外一些业态如工艺礼品、茶叶茶具等多为本地厂家和云南总代理；市场内经销商多经营一些中低档服装、玩具、日杂百货、小电器等业态
4、商户意向
根据走访，商户意向较差，其主要原因是商户主要以批发为主，主要客户群体来至各个县市，不愿到到地州或县市经营。
三、结合昆明新螺蛳湾一、二期考察情况分析本市场劣势
1、楚雄地区经济薄弱
2、市区人口基数偏低
3、本地区消费水平不高
4、市场可辐射范围较小
五、针对本市场劣势的参考意见
1、服装板块
楚雄市区服装产业比较旺盛，市区街道大部分店面都是以服装经营为主，但是根据市场了解，本地区服装主要以中低档为主，品牌专卖店极少，介于多方考虑，建议服装部分招商先以中高档服装为主，主要以一些材质好价格又有优势的服装零售店为主攻点，再结合一些特色服饰进行招商。
2、小商品部分
介于市场规模、市场辐射度、以及市场的影响力等多方因素考虑，小商品的招商更多还是以本地区零售为主，因而建议小商品招商需要有一定针对性以及本地区的稀缺性，例如小食品（休闲食品：饼干、糕点、蛋糕、糖果、蜜饯、肉干、核果、果冻、巧克力、薯片、虾条、面包!冲调食品：咖啡、方便面、奶粉、麦片等！保健品: 保健补品、营养品）、婚庆用品、玩具等，根据市场走访，这些业态在本地区经营数量极其有限，因而建议加强此等业态的招商力度。
另外，水闸口的商户对本市场关注度较高，因而对该区域商户应重点关注，建议针对该区域商户出台更加优惠的招商政策，争取该区域商户能集体进驻。