天津某酒店式公寓项目营销策划提要_secret
销售酒店式公寓营销策划方案
销售酒店式公寓营销策划方案一、项目概况1.1 项目背景酒店式公寓是一种集酒店服务与公寓功能于一体的住宅形态，逐渐受到人们的青睐。
随着旅游和商务差旅的增加，酒店式公寓的市场需求持续增长。
本项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
1.2 项目规模本项目总建筑面积为XXX平方米，共设有XX间酒店式公寓，户型面积从XX平方米至XX 平方米不等。
1.3 项目特色1）高品质服务：酒店式公寓将提供24小时前台接待、保洁、保安服务等，确保居民享受酒店般的服务质量。
2）灵活租赁：公寓可根据客户需求提供短期或长期租赁，满足不同入住需求。
二、目标市场分析2.1 目标市场本项目的主要目标市场包括：1）商务出差人群：经常需要长期居住的商务人士，如外派员工、培训讲师等。
2）旅游人群：短期内需要居住的旅游者，如家庭出游、个人旅行等。
3）留学生群体：需要长期租赁且注重舒适居住环境的留学生。
2.2 市场需求2.2.1 商务出差人群：该人群追求舒适、便利的住宿环境，注重酒店式服务体验，需求广泛且有稳定需求。
2.2.2 旅游人群：该人群对住宿环境的要求主要是安全、干净、交通便利，居住时间相对较短，但需求量大。
2.2.3 留学生群体：该人群注重住宿环境的舒适性和安全性，居住时间较长，但需求量相对较小。
2.3 竞争分析目前市场上已有一些酒店式公寓产品，竞争主要集中在服务质量、配套设施和价格三个方面。
本项目将通过提供高品质的酒店式服务、配备完善的便利设施，并在价格上具有一定的竞争优势来获得市场份额。
三、营销策略3.1 定位策略本项目将定位为高品质酒店式公寓，提供舒适的住宿环境和优质的服务。
以商务出差人群和旅游人群为主要目标市场，充分满足他们的居住需求。
3.2 市场推广策略3.2.1 品牌宣传在市场上树立项目的品牌形象，通过广告、传单、户外广告牌等途径，让目标客户对本项目有所了解和认知。
3.2.2 与旅行社合作与当地旅行社合作，提供优惠价格租赁酒店式公寓，吸引旅游人群。
酒店式公寓营销策划方案
酒店式公寓营销策划方案嘿，各位看官，今天要给大家分享的是一份充满创意与实效的酒店式公寓营销策划方案。
准备好了吗？那就跟随我的思路，一起走进这个方案的精彩世界吧！一、市场分析1.市场背景近年来，我国城市化进程加快，商务、旅游、求学等需求不断增长，酒店式公寓作为一种新兴的住宿形式，逐渐受到市场的关注。
它既具备酒店的舒适便捷，又具有公寓的私密空间，满足了不同人群的需求。
2.市场竞争目前市场上酒店式公寓品牌众多，竞争激烈。
要想脱颖而出，必须具备独特的优势，打造差异化产品。
二、目标客户1.商务人群：商务出差、临时办公、企业培训等需求。
2.旅游人群：度假、休闲、旅游度假等需求。
3.学子人群：求学、考研、培训等需求。
4.长租人群：长期在外工作、家庭出游等需求。
三、产品定位1.产品特点：舒适、便捷、私密、安全。
2.产品优势：地处繁华商圈，交通便利；设施齐全，生活便捷；安全可靠，隐私保障。
四、营销策略1.价格策略采用梯度定价策略，根据客户需求、入住时间等因素，设置不同价格区间。
同时，推出会员制度，为会员提供优惠价格。
2.促销策略（1）节假日促销：在法定节假日、旅游旺季等时段，推出特价房、优惠券等活动，吸引客户入住。
（2）团队优惠：针对企业、学校等团队客户，提供折扣价，增加合作机会。
（3）口碑营销：鼓励客户分享入住体验，通过口碑传播，吸引更多客户。
3.渠道拓展（1）线上渠道：利用官方网站、社交媒体、在线预订平台等，展示产品信息，吸引客户预订。
（2）线下渠道：与旅行社、酒店、学校等合作，拓展客户来源。
4.品牌建设（1）打造特色服务：提供个性化、亲情化的服务，让客户感受到家的温暖。
（2）开展品牌活动：举办各类活动，提升品牌知名度和影响力。
五、营销实施1.建立营销团队：选拔一支具备专业素养、富有创意的营销团队，负责策划、执行营销活动。
2.营销策划：根据市场动态和客户需求，制定有针对性的营销方案。
3.营销执行：按照策划方案，有序推进营销活动，确保效果。
酒店式公寓营销方案
酒店式公寓营销方案一、市场分析酒店式公寓作为一种新兴的住宿形式，近年来受到了越来越多人的关注和喜爱。
随着人民生活水平的提高，人们对于住宿环境的需求也越来越高。
酒店式公寓以其宽敞舒适的套房、独立厨房和洗衣设备等特点，满足了人们对于家庭般的住宿需求。
然而，与传统酒店相比，酒店式公寓的认知度还有待提高，市场潜力巨大。
根据对目标消费群体的调查研究，我们发现以下几个市场需求：1.长期出差者：很多企业有着频繁的动态，需要派员外地出差，这部分人员需要长期住宿，而酒店式公寓除了提供舒适的住宿，还能提供家庭般的便利，比如厨房和洗衣设备。
2.旅游者：越来越多的旅游者开始选择住在酒店式公寓，因为这样能够在旅行途中更好地体验当地人的生活。
而且，酒店式公寓通常位于市中心或者旅游景区附近，交通便利。
3.家庭出游者：家庭出游者往往需要更大的空间来容纳一家人，并且希望能够有自己的厨房，方便做饭和照顾小孩。
酒店式公寓提供了这样的需求，成为家庭出游者的首选。
二、竞争分析在酒店式公寓市场，我们面临着如下竞争对手：1.酒店行业：传统酒店已经提供了相对完善的住宿设施和服务，客户忠诚度较高。
然而，酒店式公寓的独立套房和家庭般的便利为其赢得了不少市场份额。
2.其他公寓运营商：目前市场上已经涌现了一些专业的公寓运营商，它们提供具备家庭般便利的公寓出租服务。
这些运营商在品牌认知度和市场份额上存在竞争优势。
3.共享经济平台：共享经济平台提供了大量的个人出租房源，价格相对较低，但缺乏统一的管理和服务，对于有一定要求的客户来说并不适合。
三、定位和目标客户基于市场分析和竞争分析，我们将酒店式公寓定位为高品质、舒适便利的住宿选择，以追求家庭般的居住体验。
我们的目标客户主要包括：1.长期出差者：希望在出差期间能够找到舒适、便利的住宿环境，以提高工作效率。
2.旅游者：希望在旅行途中能够体验当地人的生活，享受更多的自由和便利。
3.家庭出游者：为了给家人创造一个舒适、温馨的住宿环境，提供更多的空间和便利设施。
酒店式公寓营销方案
酒店式公寓营销方案1. 引言随着人们对出差、旅行需求的不断增加，酒店式公寓市场迅速崛起。
与传统酒店相比，酒店式公寓提供更加私密舒适的居住体验，受到越来越多人的青睐。
然而，在激烈的市场竞争中，如何有效营销酒店式公寓，吸引目标客户，成为了每个经营者需要面临的问题。
本文将针对酒店式公寓，提出一套全面的营销方案，旨在帮助经营者提高知名度、吸引客户、提升盈利能力。
2. 相关市场分析2.1 市场概述酒店式公寓是一种结合了酒店和公寓的住宿形式，提供短期或长期租赁服务，客户可以享受酒店式的服务和设施，同时拥有私密舒适的居住环境。
在如今的都市生活中，酒店式公寓的需求不断增加。
2.2 目标客户群体•出差人士：这类客户通常需要长时间的住宿，并注重居住环境的舒适与便利。
•旅行团体：旅行团体通常需要多间房屋，并希望提供家庭般的住宿体验。
•长期旅客：长期旅客通常需要一个能够长时间居住的住所，并希望享受酒店式服务与便利。
2.3 市场竞争情况当前市场上已经有多家酒店式公寓企业，竞争相对激烈。
酒店式公寓的成功因素主要包括：地理位置、服务质量、设施设备和价格等。
3. 营销策略3.1 品牌定位确定品牌定位是酒店式公寓营销的重要一环。
通过追求高品质的住宿体验和个性化服务，我们的品牌将定位为高端、舒适、温馨的酒店式公寓。
3.2 建立网上渠道互联网已经成为了人们获取信息的重要渠道，因此建立一个优秀的网上渠道是吸引目标客户的关键。
我们将在主要搜索引擎上进行广告投放，开设专业的网站和社交媒体账号，提供在线预订和客户咨询服务，通过网络推广提高知名度和客户黏性。
3.3 与旅行社合作与旅行社建立合作关系是吸引旅行团体客户的有效途径。
我们将与有影响力的旅行社合作，提供特别优惠和专属服务，吸引团队客户预订我们的酒店式公寓。
3.4 优化客户体验提供优质的客户体验是促使客户再次预订和推荐的重要因素。
我们将培训员工提供专业、周到的服务，定期进行设施设备的维护与更新，确保每位客户都能享受到舒适便捷的住宿体验。
公寓营销策划方案
公寓营销策划方案
尊敬的业主：
首先，感谢您对我们公寓的关注和支持。
为了更好地推广我们的公寓，提高品牌知名度和吸引更多潜在客户，我们制定了以下营销策划方案：
1. 线上推广：通过社交媒体平台、公众号、博客等渠道，发布公寓优质房源信息和特色服务，提高公寓在互联网上的曝光率，吸引更多客户关注和了解。
2. 线下活动：举办公寓开放日活动，可以邀请业内人士、媒体记者、潜在客户等参加，展示公寓的特色和品质，增加公寓的知名度和美誉度。
3. 合作联动：与相关行业合作伙伴合作，开展联合推广活动，如与家居装饰公司、家电品牌等合作，为客户提供优惠福利，增加客户亲睐度。
4. 优惠促销：定期推出优惠活动和促销策略，如首次入住优惠、长租优惠、生日特惠等活动，吸引更多客户选择我们的公寓。
5.口碑营销：通过客户满意度调查，收集客户反馈意见和建议，持续改进服务品质，提升口碑效益。
我们将全力以赴，确保营销策划方案的执行和落地，不断提升公寓品牌形象和市场竞争力，为客户提供更优质的居住体验。
期待和您一起努力，共同见证公寓的成长和发展！感谢您的支持！
此致
敬礼。
酒店式公寓的推广与营销
酒店式公寓的推广与营销随着旅游业的蓬勃发展和人们对于舒适住宿的需求增加，酒店式公寓成为了一种备受欢迎的住宿选择。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，酒店式公寓需要一套有效的推广与营销策略。
本文将从目标市场选择、市场定位、品牌塑造以及在线和离线营销等方面，探讨酒店式公寓的推广与营销方法。
一、选择目标市场在制定推广与营销策略之前，酒店式公寓需要明确自己的目标市场。
根据公寓的位置、设施和定位不同，目标市场可以包括商务旅客、家庭旅行者、长期停留者等等。
酒店式公寓可以通过市场调研和分析，确定最具潜力和适合自己定位的目标市场。
二、市场定位确定目标市场后，酒店式公寓需要进行市场定位，即确定自己在目标市场中的独特定位和竞争优势。
这可以从提供高品质的住宿环境、专业的客户服务、个性化的定制化服务等方面进行市场定位，使自己在竞争激烈的市场中脱颖而出。
三、品牌塑造建立和塑造品牌形象对于酒店式公寓的推广与营销至关重要。
一个强大的品牌可以帮助公寓赢得客户的信任和忠诚度。
酒店式公寓可以通过确定独特的品牌定位、设计富有个性化的公寓风格、提高服务质量和维护良好的口碑等方式来塑造品牌形象。
四、在线营销随着互联网的普及，线上渠道成为了酒店式公寓推广与营销的重要手段。
首先，公寓需要建立专业的网站，展示公寓的设施、服务以及市场定位等信息，并提供在线预订功能。
其次，公寓可以通过搜索引擎优化(SEO)和搜索引擎营销(SEM)等技术，提高在搜索引擎中的排名，增加品牌曝光度。
另外，酒店式公寓可以利用社交媒体平台，积极与客户互动，提供个性化的服务和优惠，吸引更多的客户。
五、离线营销除了在线渠道，离线营销也是推广和营销的重要手段。
酒店式公寓可以通过参加旅游展会、举办活动、与当地旅游机构、商务公司合作等方式，增加公寓在目标市场中的曝光度，提高知名度。
此外，公寓还可以与航空公司、旅游社等建立合作关系，提供优惠机票和旅游套餐，吸引更多客户选择公寓住宿。
六、客户关系管理建立良好的客户关系对于酒店式公寓的推广与营销至关重要。
酒店式公寓营销方案
酒店式公寓营销方案近年来，随着人们生活水平的提高，出行需求也日益增加。
旅行已成为人们生活中不可或缺的一部分。
因此，酒店业市场迅速发展，各种类型的住宿方式也应运而生。
其中，酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，通过其独特的经营模式和优质的服务，吸引了越来越多的消费者。
为了进一步提升酒店式公寓的市场竞争力，制定一套切实可行的营销方案显得极为重要。
首先，一个成功的酒店式公寓营销方案需要侧重于目标市场的细分。
尽管酒店式公寓的主要客户群体是旅行者，但旅行者也有着不同的需求和偏好。
因此，在制定营销方案时，应考虑旅行者的特点及其需求，并根据这些特点将目标市场进行细分。
例如，针对商务旅行者，可以提供专门的商务套房和配套设施，以满足他们对于办公环境的需求；而对于度假旅行者，可以提供豪华休闲设施和服务，为他们打造一个舒适宜人的休闲度假环境。
其次，酒店式公寓的营销方案还需注重品牌打造。
在当今竞争激烈的市场环境下，一个具有独特品牌形象的酒店式公寓更容易获得消费者的认可和信任。
建立品牌形象不仅需要一个生动而富有个性的标志，还需要在服务、环境、设施等方面进行差异化的优化。
在这一点上，酒店式公寓应注重提供个性化的服务和与众不同的房间设计，以吸引消费者并留下深刻的印象。
此外，通过建立健全的客户关系管理系统，及时了解和回应客户的需求，在维护品牌形象的同时，也能够提升客户的满意度和忠诚度。
第三，酒店式公寓的营销方案还应注重多渠道推广。
在数字化时代，通过各种互联网平台和社交媒体渠道进行广告宣传和推广已逐渐成为主流。
因此，酒店式公寓可以积极利用互联网平台，通过在线旅游平台、搜索引擎、社交媒体等途径向目标客户传递信息。
此外，通过与旅行社、航空公司等建立合作关系，提供优惠套餐和联合营销活动，也可以拓展更多的市场份额。
另外，通过参加行业展览和举办推广活动，提升公众对于酒店式公寓的认知度和好感度，也是一个不可忽视的推广方式。
最后，一个成功的酒店式公寓营销方案应注重客户体验的提升。
酒店式公寓营销方案
酒店式公寓营销方案1. 引言随着旅游业的快速发展，酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，受到了越来越多人的关注和喜爱。
酒店式公寓不仅提供舒适的居住环境和便利的服务，还能享受酒店式的设施和管理。
然而，在竞争激烈的酒店式公寓市场，如何制定一套有效的营销方案，提高公寓的知名度和入住率，成为了所有经营者面临的重要问题。
2. 目标受众首先，我们需要明确酒店式公寓的目标受众。
根据公寓的定位和区域特点，我们可以将目标受众划分为以下几个方面： - 商务旅客：酒店式公寓可以提供舒适、便捷的住宿环境，并提供一系列商务服务，吸引商务旅客选择入住。
- 旅游观光者：对于旅游观光者来说，酒店式公寓提供像家一样的舒适感，更适合长期居住，使他们能够更好地融入当地文化。
- 家庭出行者：家庭出行者通常需要更大的空间，酒店式公寓可以提供独立的卧室和客厅，满足家庭出行的需求。
3. 优势和特色为了吸引目标受众，我们需要清楚地传达酒店式公寓的优势和特色。
以下是一些我们可以突出的优势和特色： - 家庭式住宿体验：酒店式公寓提供像家一样的舒适感受，使客人能够更好地融入当地生活。
- 独立的卧室和客厅：相比传统酒店的标准房间，酒店式公寓提供更大的空间，客人可以放松身心，享受更多的隐私。
-设施和服务：酒店式公寓通常配备有独立的厨房、洗衣机等设施，并提供24小时客房服务和安全保障，满足客人的各种需求。
4. 定价策略制定合理的定价策略是酒店式公寓营销方案的重要一环。
我们需考虑以下几个因素： - 成本：了解经营成本，包括房间维护、水电费用、人工成本等，确保定价能够覆盖成本，并获得合理的利润。
- 竞争对手：对竞争对手的定价进行调研，了解市场行情，制定有竞争力的价格策略。
- 季节性需求：根据季节性需求的变化，如节假日、旅游旺季等，灵活调整价格，以提高入住率和收益。
5. 市场推广市场推广是酒店式公寓营销方案的关键步骤。
以下是一些可以采取的市场推广策略： - 建立在线渠道：通过建立官方网站、社交媒体账号等在线渠道，增加公寓的曝光度，并提供在线预订服务。
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目录第一部分项目定位 (4)一、项目自身情况 (4)1.1 SWOT矩阵分析 (4)二、项目周边市场情况分析 (6)2.1市场比较项目选取原则 (6)三、项目定位分析 (12)3.1 项目定位及策划原则 (12)3.2市场定位 (13)3.2客群定位 (15)3.3形象定位 (16)3.4产品定位 (17)3.5价格定位 (19)四、项目规划建议 (21)4.1基本要求 (21)4.2先进的配套设备 (21)4.3物业管理建议 (22)第二部分销售策划 (23)一、营销推广策略 (23)1.1项目卖点挖掘 (23)1.2广告总体策略 (26)1.3品牌战略 (27)1.4项目VIS系统建立 (27)1.5广告阶段 (29)1.6广告主题 (29)1.7广告创意表现 (30)1.8广告效果监控，评估及修正 (32)1.9入市前印刷品的设计、制作 (32)1.10媒体策略 (33)二、宣传推广工具与形式 (35)2.1常用宣传推广工具 (35)2.2 宣传推广形式 (35)三、销售策略 (37)3.1各阶段策略 (37)3.2回款周期 (39)3.3楼书制作 (40)第三部分：楼处管理 (41)一、组织架构 (41)二、佣金预算与分配管理 (41)三、培训计划 (41)四、现场接待流程 (43)五、销售团队管理 (47)5.1考勤管理 (47)5.2日常行为规范 (47)5.3其他行为规范： (48)5.4违反行为规范的处罚条例 (49)第四部分销售执行 (51)一、销售准备 (51)1.1销售前准备工作 (51)1.2售搂处建议 (51)1.3样板间建议 (54)二、开盘策划 (55)三、优惠计划 (55)四、优惠政策及促销活动 (56)4.1 优惠政策 (56)4.2 促销活动 (56)五、销售控制 (56)六、应变措施 (57)七、售后及服务保证 (60)第一部分项目定位一、项目自身情况1.1 SWOT矩阵分析1.1.1说明SWOT分析法能够较客观准确地分析和研究一个项目的现实情况，是市场竞争分析的常用方法。
所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。
运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，制定相应的市场对策，提高市场竞争力。
SWOT分析法，包括优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）、市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats），其中优势、劣势为内部因素，机会和威胁是外部因素。
1.1.2 SWOT矩阵分析二、项目周边市场情况分析2.1市场比较项目选取原则在进行本项目的市场比较选择时，重点考虑两个因素：一是与本项目具有相同地域区位的项目；二是与本项目具有相同性质的产品。
2.1.1同区域市场比较项目名称：森淼清华园项目名称：新世界花园项目名称：新文化花园从以上产品分析来看，这一区域的主要产品类型为高层建筑，由于其所处位置为天津市的中心区域，周边市政配套设施比较完善，所以大部分的项目选择住宅作为其开发模式。
并且从项目产品定位和自身的配套来看，也趋向于智能化的高档物业。
2.1.2相同产品类型市场比较天津市已建（在建）酒店式公寓基本情况现有酒店式公寓租金标准三、项目定位分析3.1 项目定位及策划原则在进行项目定位时应遵循以下原则：1、降低开发风险；2、挖掘市场空白点，力求在户型设计、立体绿化设计、建筑形式、配套设施、物业管理等方面有所突破；3、减少与竞争项目产品同质化严重的问题，力求赋予本案一个鲜明的、时尚的、突显人性化的个性，以增强产品的市场竞争力并引导本区域的住宅市场概念；4、力求锁定针对性更强的目标客户群；5、符合市场需求；6、缩短销售周期，力求快速回笼资金；7、力求使开发利润实现最大化；8、力求使开发商通过本案创立良好的企业品牌形象；9、力求将本案打造成为天津房地产历史上的经典项目；3.2市场定位本案主题核心价值的形成在城市建设与发展过程中，重视国人居住文化中的城市情结，用邻里式的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套，使人们居住在最佳的城市核心区域，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境，这一切就是**中心所倡导的“新都市主义”理念。
A．城市价值天津市作为一个拥有600年发展历史的城市，其内在文化和外在发展都将会有不可估量的作用。
而近几年天津市城市功能的改造，也带动了天津整体的经济发展，像环渤海经济圈的启动、海河综合开发改造工程、市政投资建设加速……都将使天津城市价值具有更加深刻的含义。
B．区位价值本项目位于天津市和平区的中心地段，地处海河改造开发四大功能区的都市消费娱乐区（CRD）和小白楼中央金融商务区（CBD）交汇处，区域发展潜力巨大，作为天津市发展的中心城区，本项目所在的区域将成为未来发展的重中之重。
C．文化价值天津市的城市发展轨迹是从19世纪的军事及漕运重镇（以老城厢地区为代表），到20世纪近代工商业中心（以和平路中心商业区CRD为代表），直到21世纪定位于现代金融港口城市（以中心商务区CBD为代表）。
其间既概括了天津市文化的起源地，又对于天津市未来的发展进行了定位。
并且天津市作为一个多文化相互融合的城市，无论是英租界的五大道小洋楼，还是解放北路法式金融街，或是意式风情区内，都可以看到不同特色的文化相互融合相互统一。
D．商业价值从本项目的商业价值上讲，定位于投资型服务性酒店式公寓，并且配合酒店式大堂及底层的商业公建配套，完全采取国际前沿的设计理念，商业办公、投资增值、休闲自用为一体，具备与世界潮流同步的产品形态。
既可以满足国际考察团队的需要，也可以作为热情主人留客的优越居住条件。
成为国际大型企业和个人居住两相宜的名家府邸。
E．品牌价值在品牌价值上，要是投资型业主、自用型业主以及酒店式公寓租赁客户都将以本项目而产生自豪感。
并且使业主长期享受利益互动，投资增值潜力无限。
结语：住宅建设的最佳境界，就是让住宅成为一种历史文化。
“新都市主义”理念的提出，预示着本项目已经脱离了销售有形产品层面，并且上升到了营销一种文化、一种价值观念的境界。
消费者认同了你的文化，就会认同你的产品。
可见一个精明的房地产商，他所开发的建筑要有鲜明的时代特征和深厚的文化底蕴才会获得消费者的青睐。
也只有这样，才能够在竞争激烈的市场中占据强有力的一席之地。
3.2客群定位3.2.1公寓投资部分客户根据酒店公寓的定位，目标客户群以投资型客户为主，可承受总价在50万到100万左右。
A．好小白楼CBD商务区发展的人士；B．附近公寓业主，对天津市投资市场有一定认识的人士；C．经媒体宣传、报导、广告及活动所吸引的买家；D．经销售人员推广吸引的投资型买家；E．经过一些活动在外地吸引的投资者；F．此类买家多为中长线投资者，但市场若发生变化也可以收回自用3.2.2商务办公客户小白楼CBD地区是天津市最早兴建的中央金融商务区，外企相当密集，港资背景的企业占相当比例。
另外一方面，外企数量虽多，但从规模上看，虽也有少量大型公司入驻，但整体上以中小型企业居多，这也是跟这一地区的写字楼价位密切相关的。
➢周边地区边缘性客户，比如现有在小白楼CBD写字楼里租房的公司、周边与政府机构有关系的企业等；➢要搬离CBD的中小企业；➢外省市驻津机构、办事处。
目标客群形态细分：1、看重CBD概念的客户、即认为CBD核心区域写字楼价格太贵，但又需要依托CBD的公司，它们主要包括尚未达到一流水平的国际性公司、外资中型企业和国内较大型企业，行业类型则以金融、保险为主。
它们对写字楼的形象关注度很高，配套设施要求也较高，其购买行为非常理智；2、为CBD内大企业服务的小型企业，它们对CBD大环境的附属度比较高，但由于实力无法承受核心区内的高价位，一般都是在CBD周边寻找办公场所；3、小白楼商务区原有中小型外资公司、国内公司，它们由于对这一地区及市场氛围已经相当熟悉，一般较少出现搬迁；4、国内新兴咨询服务业，如：律师、会计师、税务师、审计师等专业事务所等，它们对写字楼的形象及配套要求相对稍低，但流动性也相对较高；5、外省市集团及驻津办事处机构，其特点是购买行为具有一定的冲动性。
3.2.3酒店式公寓租赁客户商务酒店的客户群，首先应该是该地区写字楼内中型公司的管理层，还应包括涉外公司的外籍高层管理人员。
并且酒店经营管理机构也会拥有自己的固定客户群。
3.3形象定位形象定位的宣传应体现项目主要诉求点，把产品的市场定位准确传递给拟定出的目标客户群体。
本项目地处于天津市的白金级地段，周边各项配套设施齐全，距离城市各职能区域（娱乐、购物、休闲、教育）很近，周边层数、品质均较高的成熟住宅项目林立，可以相互衬托各个项目的品质。
本项目虽然坐落在城市中心区域而且地块临街，但大部分楼座并不临主要交通干道，这样既可享受市区繁华，又能享受舒适宁静的生活，这也是本项目优势之一。
项目整体规划体量较大，但受黄金地段的影响，区域市场需求仍有很大空间的，又根据本案周边生活配套完善，公交、地铁等立体交通网络发达，使之无论自用或是投资，他们会对户型、面积使用率、居住舒适度、生活便捷和高效等投入更多的关注，所以在进行形象定位时要突出一种“实用、简约、繁华、便捷”的整体形象，使目标客群从感官角度感受到本案的物超所值。
在项目定位的指导下，通过规划设计、建筑设计、景观设计、定位和各种配套设施的建设以及宣传推广的形象表现，充分体现出本案的项目形象，传达给客户一种“实用、简约、繁华、便捷”的社区风格。
3.4产品定位投资型服务性酒店式公寓所谓“酒店式公寓”，当然首先是公寓，也就是说，其定位的基础为公寓，当然较酒店为低，价位也跟酒店存在较大的差异。
其次，它又没有脱离酒店，和酒店有密切的关系，这指的是酒店对公寓起到的支撑作用。
作为一般的公寓项目，由于定位的限制，其配套设施、服务水平，都与高档酒店存在着较大的差距。
但“酒店公寓”则恰恰能以相对较低的成本来实现这两方面的优势，其最主要的源动力也就是来自于所依附的酒店。
对于本项目来说，由于所处地理位置的优越性以及周边配套商务设施已经趋于完善，我们可以借助于周边的市政公共设施提高项目自身的使用功能，并且在项目内部设置高标准配置的休闲、商务会所，以会员制的形式对公寓客户开放，从而使得公寓变成了“酒店公寓”，这绝对是一个非常突出的优势。
从成本上来说是“公寓”，与酒店相比成本很低，从品质上来说，则是“酒店”，因为它已经接近了酒店的舒适度，恰当的利用起酒店高品质的硬件、配套设施及管理服务。
所谓的“服务式公寓”，是指一些管理公司为公寓提供酒店式的配套服务，其与普通公寓的区别主要在于所提供的服务标准比较高，达到了星级酒店的水平。