房地产基础知识培训——建筑篇
房地产销售建筑基础知识
房地产销售基础知识一、常用名词基本解释（一）名词解释1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。
其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。
这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
4、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。
5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。
具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。
《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。
净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
9、开间：即住宅的宽度。
指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，a)因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。
10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
房地产基础知识培训
（一）房地产名词
18、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把 一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体或 称做填充墙（如砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC 板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等），对建筑结构承重没什 么大的影响 19、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开， 干湿分开，厅与卧室不在一条直线上 21、预制板：指预先按照尺寸统一制作的砼楼板（包括预制 空心板），到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快， 造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用 22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇注的楼板
（一）房地产名词
29、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间
房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是 就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性 30、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从 前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的 进深一般限定在5米左右，一般不任意扩大
3、房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料 4、三通一平：水，电，路(通)场地平整 5、配套设施：主要是为方便提供各种设施
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（一）房地产名词
6、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积之比；别 墅 容 积 率 一 般 在 1.3 以 内 ， 多 层 容 积 率 一 般 在 1.8% 以 内 ， 小 高 层 在 2.5%以内，高层在2.5%以上；(限制小区人口密度比) 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地 线以内(%) 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积 9、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和 10、楼间距：板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0-20度 时最大，为1.7（新建区）；1.6（改建区）。单栋塔式建筑在两侧无 其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0；多栋塔式建筑东西排列，相 邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距 系数不得小于1.2。 11、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比
房地产建筑基本知识培训1--建筑构造
房地产建筑基本知识培训1--建筑构造建筑既表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果～建筑物。
建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分割的一部分。
其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。
房地产销售代表经销的是住宅建筑，因此，有必要了解一般的建筑知识及住宅各组成部分的基本构造。
一、建筑概述(一)建筑的构成要素不同时代，不同地区．不问民族创造了不同风格的建筑。
然而．不管是最原始、最简单的建筑．还是最现代、最复杂的建筑，从根本上讲，都要满足人的使用要求，都需要运用技术，都涉及艺术。
所以说，建筑都是由三个基本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象。
一般情况下，建筑功能也就是建筑的目的，是主导因素。
物质技术条件是实现这一目的的手段，依靠它可以达到建筑功能的要求。
在相同功能要求和物质条件下，可以创造出不同的建筑形象。
好的建筑形象，将给人以美的享受，提高居住质量。
(二)建筑的分类1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。
工业建筑指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。
民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑(住宅与宿舍)。
2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑，即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；钢筋混凝土结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用型钢：如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。
3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。
装配式建筑是指建筑的主要承重构件，如墙体、搂板、搂梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。
这类建筑以大板、框架、盒子建筑为代表。
现浇式建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。
装配整体式建筑是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。
房地产建筑基本知识培训1--建筑构造
房地产建筑基本知识培训1–建筑构造什么是建筑构造？建筑构造是指建筑物的构造形式和各构件之间的结构关系及其设计、施工和使用技术。
同时，建筑构造也是指建筑物的建造方式和施工过程中所采用的材料和技术。
建筑构造的分类根据构造形式的不同，建筑构造可以分为以下几类： 1. 砌体结构：将石块、砖块、混凝土块等材料砌成的结构。
2. 框架结构：由框架柱、梁和框架墙体组成的结构。
3. 筒体结构：由柱和板组成的圆筒形结构。
4. 胶合结构：由多层板和胶粘剂组成的结构。
5. 吊顶结构：在屋面下悬挂的结构。
6. 具有特殊功能的结构：如桥梁、塔楼等。
建筑构造的重要性建筑构造是整个建筑物的骨架，决定了建筑物的承重能力、安全性和使用寿命。
因此，建筑构造的设计、施工和维护一定要科学、合理和严谨。
建筑构造的设计过程建筑构造的设计过程包括以下几个阶段： 1. 建筑物的用途和结构形式的确定。
2. 建筑物的结构计算和分析。
3. 建筑物的结构方案设计和初步设计。
4. 建筑物的结构施工图设计和施工图审核。
建筑构造的施工过程建筑构造的施工过程一般分为以下几个阶段： 1. 基础工程的施工：包括基坑开挖、基础浇筑等。
2. 结构施工：包括墙体和梁柱等建筑构件的搭建和安装等。
3.屋面和外墙的施工：包括屋面材料的安装、外墙砖石材料的粘贴等。
4. 室内装修：包括地面、墙面、天花板、门窗等的安装和装饰。
建筑构造的维护和管理建筑物的维护和管理是保证建筑物长期安全使用的重要保障。
建筑构造的维护和管理主要包括以下几个方面： 1. 定期检查建筑物的结构，及时发现和修复结构问题。
2. 建筑物材料的保养，定期对外墙、屋面等材料进行检查和维护。
3. 火灾防护：定期清理消防设备和教育全体员工消防知识、技能。
4. 防水保温：根据不同的区域和气候条件选择合适的防水保温材料，保证建筑物的保温效果和节能效果。
建筑构造是建筑物的重要组成部分，被广泛应用于各个行业的建筑物中。
房产基础知识培训建筑知识
名词 解释
• 是相对于独院独户的西式别 墅住宅而言。一般建在大城 市，大多数是高层，标准较 高，每一层内有若干单户独 用的套房，包括卧室、起居 室、客厅、浴室、厕所、厨 房、阳台等等，供一些常常 往来的中外客商及其家眷中 短期租用。
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房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
叠拼别墅
• 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成， 高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户 型或有天（叠上有露台）或有地地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
有关房屋建筑类型的名词——居住类地产
板楼
• 是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯 均有的住宅；
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最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木 式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平米以上的超级户
型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何梁。
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房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
有关房屋建筑类型的名词——居住类地产
别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型 组成：
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房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类
其它相关物业类型名词——办公类地产
定义
• 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑 物称为办公建筑。
办公建筑的分类：
• 公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业 管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单 元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办 公楼。
房地产建筑基础知识
房地产建筑根底常识房屋建筑概述通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。
此中供人们出产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物〞，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。
而人们不在此中出产，生活的建筑，称为“构筑物〞，如水坝，烟囱等。
建筑的构成要素构成建的主要因有三方面：建筑功能、建筑技术和建筑形象。
1.建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必需满足的使用要求。
2.建筑技术：是建造房屋的手段，包罗建筑材料与成品技术、布局技术、施工技术、设备技术等，建筑不成能脱离技术而存在。
3.建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、表里部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处置、材料的质感与色彩、光影变化等。
建筑的三要素是辨证统一，不成分割的。
建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的的手段，技术对功能又有约束和促进作用。
建筑形象是功能和技术的反映。
建筑的分类按建筑的使用性质分，可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：此中民用建筑包罗A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋；B、公共建筑。
按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。
按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超高层建筑。
房屋建筑布局承重形式钢布局、钢筋混凝土布局、钢和钢筋混凝土布局、砖混布局、砖木布局、其它布局〔竹布局、木布局、竹木布局〕。
1.叠砌式〔6F以下建筑〕：用于居住、办公、学校、病院。
2.框架式：20F摆布的住宅及办公楼。
3.剪力墙式：高层。
4.筒体式：大跨度、大空间、超高层。
建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言，大致有根底、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个底子组成局部。
通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可按照建筑物的功能要求设置。
1.根底：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层〔即地基〕。
根底是房屋的主要受力构件，其构造要求是稳固、不变、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。
房地产建筑基础知识培训.doc
建筑基础知识培训（一）建筑结构基本知识各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方血各有特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地血、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。
此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。
住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇（现场浇制）和预制（预先浇制）钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。
一般而言，从采用的结构墙体材料上分, 主要有砌体结构（如砖混结构、砌块结构等）以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。
如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：1、砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。
通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。
2、钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。
这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强, 经久耐用。
3、砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。
这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。
4、钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。
这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。
5、常用术语汇总［抗震结构］:在地震区里，考虑了地震力的破坏作用而设计的防震结构。
一般根据规定的地震烈度进行建筑物的抗震设防。
如果出现地震的彫响相当于设计烈度时，建筑物的损坏较轻不致使人民生命和生产设备遭受损害，建筑物不经修理或经一般修理仍可继续使用。
［轴线］:建筑物各个构件图样的中心线。
它是施工图中用于现场定位、放线的重要依据。
凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件都应注明它们的轴线关系和尺寸。
在编制施工图预算时轴线是土石方工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、屋面工程和楼地面工程量计算的依据。
房地产基础知识培训课程
目录
1 房地产基本概念 2 房屋建筑基本概念 3 房屋建筑常识 4 行业术语 5 房地产交易类型
第一章 ：房地产基本概念
❖区分房产、地产、房地产三者间的概念差别,并明 确三者间的联系,
房地产 : 房地产是房产和地产的总称,其在物质上是由土
地及土地上的建筑物和构筑物构成的,在经济学上 也叫不动产, 如住宅、大厦、学校
第四章 ：行业术语
住宅性质
普通住宅
普通住宅是指各区指导价以下且小于144 平方米（市场上需求量最大），容积率高 于1.0
公寓
公寓是指商品房 24小时电梯、保安，24 小时管道热水;
别墅
别墅是指独栋、联排、叠拼建筑;
装修分类
毛坯
毛坯是指水泥地，白墙 一般用于住宅
简装修是指地砖、白墙 一般用于住宅及
获准上市交易 的已购公房
已购经适房
二手房概念详解
❖ 私产房 私产房又称为私产住宅、私房,是由个人或家庭购买、建造 的住宅,唯一一种可以做银行贷款的产权性质的房屋.
❖ 房产所有权的分类
❖ 占有权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前 提条件,
❖ 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满 足人们生产和生活的需要,
❖ 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋 所有权人将房屋出租而收取的租金,
❖ 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的 权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权,
❖ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 ,包括开发权、收益权、处置权,政府以拍卖、招标、协议 的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者,土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要 求的,土地使用者可申续用,经批准并补清地价后可以继续 使用
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写字楼概述
写字楼就是 专业商业办公用楼 的别称。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公 室组成的大楼， 1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是 集中进行信息的收集、决 策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。 ”
写字楼分类
按功能分类： 写 字 楼：基本上只有办公一种功能，部分低层或裙楼商业，没有其他功能。 商住写字楼：指既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高，需要提
1.10 甲级写字楼标准
2、住宅 2.1 住宅概述 2.2 住宅建筑风格 2.3 住宅分类 2.4 住宅的发展 2.5 住宅装修与户型朝向 2.6 住宅相应指标 2.7 住宅套内功能空间与布置原则 2.8 经典项目 2.8.1 经典项目示例 2.8.2 经典户型分析 2.9 北京市住宅标准
策略 1.写字楼
FA（消防智能化）、SA（安保智能化） 5A≠最好品质：影响写字楼的因素很多，包括区位、交通状况、周边配套、建筑规模、车位、电梯、
智能化程度、装修标准、入驻客户情况、物业公司 等。
写字楼发展
向高层发展 ： 由于人口迅速增加、经济快速发展、财富进一步聚集，使得城市土地资源日益稀缺，世界 第一高楼的指标在不断刷新。
写字楼外观设计
形体构成分类： 单体式—国贸三期，华贸中心，国际财经中心等 双体式—吉隆坡双子塔，中央电视台新楼大裤衩，苏州市东方之门等 联体式—德国BMW大楼，中关村 SOHO 变平面式—通常为上大下小，退台式、台阶式等。（光耀东方中心等） 群体式—长被誉为城中之城，规模宏大、壮观。（万达广场，国贸大厦等） 自由式—反传统式，不规则式建筑组合，个性、自由、活泼（三里屯，世贸天阶等）
纽约 帝国大厦
写字楼发展——写字综楼合发性展趋势
国贸 新光天地
北京东方广场
写字楼功能组成
写字楼功能组成：包括 办公部分、公共部分、机房后勤及车库部分等 。
写字楼外观设计
写字楼外观的设计是通过标准层的表现而进行分类的，因为它占据了建筑中大部分的体量。 ?三种基本类型： ?纯几何体—建筑形态的基本形式是规则的几何体。（第五广场，国贸三期，保利大厦等） ?雕塑体—建筑形体有雕塑性。（香港奔达中心，望京SOHO等） ?象征体—建筑形体具有某种精神意味或者象征性。
基础知识——建筑篇
目录
1、写字楼 1.1 写字楼概述 1.2 写字楼分类 1.3 写字楼发展 1.4 写字楼功能组成 1.5 写字楼外观设计 1.6 写字楼外立面及灯光 1.7 写字楼建筑体系及布置 1.8 写字楼建筑结构材料 1.9 写字楼平面设计 1.9.1 大堂 1.9.2 标准层 1.9.3 消防 1.9.4 网络地板 1.9.5 办公空间设计 1.9.6 电梯 1.9.7 空调 1.9.8 强弱电系统
向综合性发展：建筑综合体项目，也就是能够将写字楼、商业、酒店、服务是公寓、高档公寓、会展等多 种功能中2-3种的功能包容建设的公建项目。
向灵活性发展：为适应企业灵活发展的需要，架高地台被广泛的应用到现代化的高端写字楼项目 中，有效的顺应了企业灵活性发展的需求。也基本成为衡量甲级写字楼等级的基本指标
向智能化发展：智能化技术是一种旨在提高大厦整体效率的技术，它更看重的是系统集成能力。 向生态化发展：房地产项目生态化的首要问题是长期的系统节能和降低对自然环境的污染。美国绿
前预留较多上下水管线，加设隔墙，机构成本投入较多； 综合写字楼：指以办公为主，同时又具备多种功能。如：公寓、商业、酒店等多种功能。
写字楼分类
按智能化分类： 3A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化） 5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、
色建筑协会于2003年建立并推行了《绿色建筑评估体系》，并提出了LEED认证作为 评价绿色建筑的工具。
写字楼发展—高写字层楼发展趋势
828 m
迪拜
美国 台北 上海环球
哈利法塔 自由塔 101大厦 金融中心
马来上海 美国世界
金茂大厦
贸易中心 （已损毁）
香港国际 金融中心