世联_西班牙风情小镇产品模式趋势研究
特色小镇6大盈利模式分析
特色小镇6大盈利模式分析特色小镇，作为产城乡一体化的新型城镇化模式，它是一个集合产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型部落体，是以产业为核心，以项目为载体，相互融合发展生产、生活、生态的一个特定区域。
特色小镇的开发与建设绝不是单一的项目，它是综合产业链体系。
在这条产业链体系之上，如何盈利一直是众人关心的问题。
特色小镇能够作为创新平台推动产业结构调整，培育信息、环保、健康、旅游、高端装备制造等新兴产业，加速产业升级；也能通过大型集团企业长期投资、吸引聚集特色产业、改造历史经典产业等方式推动产城融合、产城互利，改造、改进当前我国小城镇的面貌。
据统计，第一批特色小镇中部分小镇的平均投资额达65 亿元（浙江省规划每个特色小镇投资原则上不低于50亿元），按照住建部规划，到2020 年，培育1000个左右各具特色的小镇，那么到时候总投资将远超万亿。
根据各地方政府出台的特色小镇建设规划，到2020年特色小镇总计建设1900 个左右，按照省份、经济条件等具体细拆，总投资至少4.8 万亿元。
六大盈利模式一、工程收益-建造收益是开发的前提这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。
公共基础设施包括公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施；学校、医院、公园、广场、文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。
如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，变毛地为熟地后，通过政府回购，获得盈利。
二、土地升值-区域开发是小镇开发的基础和核心这里主要指一级开发，也就是由政府主导的方式。
特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入。
除了这些财政收益以外，特色小镇将为地方带来更多无形的收益，如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等，这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善，是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联情景洋房专项研究PPT学习教案
报告内容
1
产品简析
2
发展历程
3
分类研究
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东莞市场
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产品简析
3
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1 产品定义
情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房 之间的产品，一般涉设计为多层产品。
它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退 台的建筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能 的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给 居住者，给居住者带来与众不同的全景式的情调生活。同 时，它以一种开放的姿态，拉近人与人之间的距离，使居 住者的邻里沟通更加顺畅，邻里生活更加和谐温馨。
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2 发展趋势
市场再次细分，风格更为多样
消费者理性回归、竞争态势的加剧，势必会使情景洋房进入 市场细分时代。大众型的项目将很难得到市场的青睐，独特 性、稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具有竞争优势。
市场细分下会形成各种风格、各种类型的产品供消费者选择。 比如时下东南沿海一带比较流行的主题式情景洋房，情景型 花园洋房，度假型、尊贵型的情景洋房等等，选择余地的扩 大，产品品质的提高无疑更能打动消费者。
6
解读一：层层退台
露台相对于
阳台更有花
园感。每个
露台都和客
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厅相连，使
居住者充分
1 解读二：新颖的 产品解读 入户方式
情景洋房设有南
北入口，底层住
户享受南面入口
独立入户，通过
首层的私家花园
直接进入家中，
与别人分享花园 第6页/共59页
7
美景的同时保证
1 产品解读
解读三：户户有花
特色小镇全生命周期运营模式解读_图文
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第二居所地产（周末）
绿地重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城 市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化 旅游城两个题材，整合内外资源，研究特色小镇大盘的开发模式，形成开发模 型和产品系列，并加快整合大健康、科创、 旅游等新兴板块产业资源，形成升级版 “全产业协同”投资模型，为特色小镇项 目获取创造条件。
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿 C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
商业模式的优点 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发 联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地. 一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产 生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45%的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业 落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。
实践证明，丹寨旅游小镇不仅带动当地餐饮、住宿、手工业等多 个产业繁荣，还带动丹寨周边卡拉、泉山、甲脚、石桥等27个景区和 旅游村寨实现收入2亿元，吸引丹寨外出务工人员纷纷回乡就业、创 业。
世联_西班牙元素的挖掘及其在房地产中的运用_76PPT.pptx
建筑是文化的符号，建筑是凝固的艺术， 谈西班牙风格离不开西班牙文化和西班牙艺术。
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第一篇 西班牙人的性格和生活
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西班牙人的性格是典型的南欧人的性格，热情奔放，乐 观向上，无拘无束，讲求实际，与英国人的矜持，德国人的 古板，美国人的好动，日本人的认真有较大差别。
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在这些堪称经典的建筑风格中，我们 从来没有看到一个独立的“西班牙风 格” ，更没有看到在建筑史上如萨伏伊 别墅般著名的“西班牙别墅” 。
高迪是享有世界声誉的西班牙建筑大 师，但他也没有创造出所谓的“西班牙光 芒”。
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西班牙风格已然在中国泛滥， 并且开发商对于开发西班牙风格乐此不疲， 如何在西班牙风格的较量中脱颖而出？
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◎建筑风格质朴中不乏细腻：
——建筑风格上，对小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、 圆弧檐口等符号进行抽象化利用，如从红筒瓦到手抹灰，从弧 型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺的挂件等，都表达出西班牙 风格特点。
——取材朴实：采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手 工的、陈旧的感觉，却透着亲和的视觉感和生态性，像陶瓦， 泥土烧制、环保吸水，可以保持屋内温度。
现代风格， 以钢铁为特征的早期建筑，如埃菲尔铁塔； 几何图案造型为特征的现代主义建筑，如科布西耶的 萨伏伊别墅、赖特的流水别墅、联合国总部、纽约世界贸 易中心等； 以复合式造型为特征的后现代主义建筑，如美国波特 兰市政府大楼； 以断裂、扭曲、散乱、动感为特征的解构主义建筑， 如西班牙古根海姆博物馆。
第二篇 西班牙航海文化/船文化
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西班牙， 天生与海洋有着不解之缘， 西班牙， 一个“生于海上，成于海上，败于海上” 的国家
2024年特色风情小镇市场发展现状
特色风情小镇市场发展现状引言特色风情小镇是一种以传统文化、风情特色为核心，通过发展特色产业、提供特色服务，吸引游客、促进当地经济发展的综合性旅游目的地。
近年来，特色风情小镇在中国得到了快速发展，并且在各地越来越受到重视。
本文将对特色风情小镇市场发展现状进行分析和总结。
特色风情小镇的定义与特点特色风情小镇是一种具有地域特色和文化氛围的旅游目的地。
它通常以传统手工艺、民俗文化、美食特色等为基础，通过开设特色商店、举办特色活动、提供特色服务等吸引游客。
特色风情小镇的特点包括：1.地域特色：每个特色风情小镇都有独特的地理环境和文化传统，能够展示出不同的特色和风情。
2.产业发展：特色风情小镇通常以当地特色产业为依托，发展相关产业链，促进就业和经济发展。
3.游客吸引：特色风情小镇通过打造独特的旅游体验和吸引人的活动，吸引游客前来游览和消费。
特色风情小镇市场现状市场规模和增长趋势目前，中国特色风情小镇市场规模逐年扩大。
根据统计数据，2019年特色风情小镇的总收入达到XX亿元，同比增长XX%。
而且随着旅游消费升级和人们对独特体验的需求增加，特色风情小镇市场未来仍有巨大发展潜力。
特色风情小镇的发展模式特色风情小镇的发展模式多种多样。
在不同地区，采用的发展模式有所差异。
以下是几种常见的特色风情小镇发展模式：1.政府引导型：政府在特色风情小镇的规划和建设过程中起到主导作用，提供资金、政策和管理支持。
2.企业主导型：特色风情小镇由企业主导建设和运营，政府作为合作方提供相关支持和便利。
3.内外结合型：特色风情小镇由本地企业和外地企业合作建设，共同分享风险和收益。
特色风情小镇的发展挑战尽管特色风情小镇市场发展迅速，但也面临着一些挑战：1.竞争加剧：随着特色风情小镇的兴起，竞争程度不断加剧，如何在众多特色风情小镇中脱颖而出成为一项难题。
2.人才短缺：特色风情小镇需要一定的专业人才进行规划、运营和管理，但目前人才供给不足，需要进一步加强人才培养和引进。
世联地产旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报告
杭州宋城先做旅游项目，提升土地价值，然后再做地产，借助山、海、城资源，取得了较大成功。
杭州宋城
项目类型
旅游度假地产
开发模式
以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
投资开发商
杭州宋城集团有限公司（民营）
总占地面积
32万平方米
旅游/地产占地面积
旅游（专指宋城）占地约 万平方米
开发背景
1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题， “清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。
成熟开发模式
资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。
开发基础条件
成功开发 旅游地产项目
完备的后期运营 （再营销的网络、"经理人"式的经营模式）
持续的投资 （依市场需要扩展新的景观、新配套硬件或者）
完善的规划 （市政设施规划、 可开发地产规划）
天生的资质 （旅游风景资源）
良好的题材 （历史积淀、浓郁文化）
佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。
旅游住宅地产
与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。
提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。
杭州宋城的山地别墅等。
此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产。
业态关系
高度人性化 人本主义思想是旅游地产的核心价值观。倡导心情的释放与自然属性的回归。用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。
规划上更多功能 从单一居住带休闲。赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富多彩。使住宅成为多功能的生活载体。
较高的附加值 成为政府的形象工程和主要窗口工程。体现一座城市的鲜明属性和文化特色。发展前景和市场预期非常看好。
世联_欧洲小镇小镇研究报告1
芬兰Rovaniemi街头指示
温莎路标
2
标志物是小镇骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点， 同时也是小镇居民辨认方向的参照系
德国Heidelberg
瑞士小镇Gruyere的古堡
2
标志物
约克大教堂奥地利inn来自bruck的圣安娜纪念 柱3
河流对于小镇来说是一种自然隔断，而绿化
带、城墙等则是形成小镇边界的人为因素
海德堡的内卡河
意大利维洛娜的阿迪杰河
3 边界
海德堡的哲学家小径
通向温莎堡的绿色走廊 约克的古城墙
4 小镇区域是指小镇中空间较大范围的部分，一般 具有二维尺度，给人们进入“小镇内部”的感受
海德堡1公里长的豪普特街等
芬兰Rovaniemi圣诞公园
4
奥地利innsbruck的休闲街
卡马的葡萄酒街 维洛纳的马志尼大街
小镇空间结构：小镇的点、线、面构成其空间结构
广场
公共活动 区域
从空间结构来看，道路、绿化带河流等边界将标志物、广场、 街区及其他公共空间连接起来，形成小镇的基本构架。
温莎小镇空间特点：新旧元素形成和谐的对比与叠加
后期建设
绿
色
生
态
晚钟楼
公
园
后期建设
海德堡空间结构
绿树掩映下的古堡是小镇的节点、标志物 集市 圣灵教堂 广场
1
节点，是小镇日常往来必经之点，也是集聚民众、举 办公共活动的地点
意大利Verona竞技场 温莎堡前的小广场
科玛的广场
1 节点：教堂是欧洲小镇不 可缺少部分，它代表一种 文化，玄秘、洁净、熏陶、 高超。教堂大多建在小镇 幽静的一角，四周园林幽 美
芬兰Rovaniemi教堂 约克教堂
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—西班牙风情小镇产品模式趋势研究
开宗明义
限于建筑知识及视野，对于西班牙风格的源起、发展以及衍生风 格之间的关系，仅做尝试性的探讨。
理解“产品模式”的概念便于加强对于本课题的认识。
跳出技术层面，更多的结合不同公司的扩张策略 来看其产品打 造，是本专题的核心意图之一。
艺术家的故乡-普洛旺斯
形成及特征
典型的西班牙院子 普罗旺斯
作为一种地方风格，它的形成具有很强的地域因素， 尤其是气候以及地方历史生产条件的影响。
· 干打垒的厚墙以遮蔽夏天的炎热和直接的日照
· 终年少雨，艳阳高照，庇荫的需求塑造了半户外的回廊，众 多的回廊、穿堂、过道，一方面增加海景欣赏点的长度，另外一 方面利用风道的原理增加对流，行成穿堂风的降温效果。
流传演变
由地中海风格演变而来的南加州风格，近年已经成为 国内地产开发的主流蓝本，具有很高市场号召力。
地中海风格在17世纪通过西班牙人、葡萄牙人在拉丁美 洲的殖民化而传入中美洲和南美洲，再又传入美国南部滨海地 区，在加利福尼亚和佛罗里达发展得相当成熟。红瓦白墙，成 为最显见的特点，衬托着蓝色的大海和金色的沙滩。
地中海风格进入美国之后，根据当地情况进行了调整，因 此又被冠以各种名称，比如西班牙殖民复兴风格、人们常说的 加州风格，就是美国人用现代化手段演绎过的西班牙风格了。
南加州
风格表征
什么才是“西班牙建筑的风格”呢？下面重点从 国内此类楼盘开发进行归纳
那么，到底什么才是“西班牙建筑的风格"呢？或许 我们并不能用一句话或者是一个定义来做为衡量标准， 但综观经典西班牙建筑楼盘，我们不难总结出其中的8个 重点细节，它们都表达了西班牙建筑的共同之处，证实 了这种建筑风格及形式的美观和宜居性。
· 上述特征并不仅仅是西班牙建筑的特点，差不多西班牙、葡 萄牙、法国、意大利、希腊等这些地中海沿岸国家的沿海地区 以及中近东地区的很多建筑都有着类似特征。
· 在正统的建筑学历史中，不存在“西班牙风格”之说，它 不是一个独立的、系统的建筑风格分支。西班牙风格的概念形 成，更多是国内地产商在欧陆风盛行以及造梦机制的背景下， 利用西班牙文化的多元、神秘、奇异特征，在概念上寻求差异 化的一个产物。
辨证Biblioteka 但从认知方便的角度说，西班牙风格之类的说法不准确， 但也并不错误，它更便于大众的识别。
在建筑风格概念的辨证上，通常分两个层次，一是学术学科 层面的认识，一是大众认知层面的，互相并不矛盾，从关系上讲：
时代性的、社会性的断代式演变 ＞ 地方性的、民间性的渐进式形成
例如哥特风格、现代主义之于法式建筑、北欧风格。但在我 们的地产开发中，后一个层次的说法更具有开发实现的可能性， 更符合时代发展的居住要求，同时对国人来讲，能够更容易识别、 引发联想。
· 手工艺术的盛行，提供了铸铁、陶砖、马赛克、编织等装饰
的温床，这些都是典型“地中海”的元素。
· 灰岩的盛产，造就了灰白手刷墙面绵延的风貌；
· 四水归堂的天井院子，里面大多有个小小的阿拉伯风格的水 池，滴水而已，用彩色瓷砖装饰。这里的人们喜欢聚会，几百年 前曾经被阿拉伯人统治。 · 建筑设计的不对称，不规整，高高低低的，饶有趣味，这是 民间的做法。 · 家具尽量采用低彩度、线条简单且修边浑圆的木质家具。地 面则多铺地砖，如果铺陶砖就更有当地色彩了。
地位、尺度、历 史感、家族
异域、情景、身 在中国心在欧洲
时尚化 概念增值、个性增值
地标性或跳跃感、 明快或酷感
特异化 思想增值、限量化增值 建筑张力、人文特
质、原创性
平庸化 低成本增值、规模快销 匀质、平淡、粗糙
增值
跨界产品、跨界 生活、NO1的风 潮
领先的品位与鉴 赏力、独特的居 住感受
一般体验、低价 优势
第一部分 西班牙风格的辨证探讨
基本印象判断 1、白墙红瓦 （手工刷白灰泥墙、红色筒瓦顶） 2、阳光中庭 （国内楼盘的会所或西班牙乡村别墅） 3、干打垒墙体、色彩鲜艳的门窗 4、连续拱廊与拱门
5、陶砖等建材的细部
开发商的概括
协信Town城： 1、有庭院； 2、纯白墙面。
勘误
我们通常理解的“西班牙风格”实际是“地中海风格” 的共有特征，事实上不存在建筑上的“西班牙风格”
溯源
绚丽的安达卢希亚
地中海风格也是一个笼统、混成的概念，并根据区域 不同分为了很多各有特点的亚风格
靠着地中海的一些国家和地区，如希腊、意大利南部、法 国南部、西班牙滨海地区和葡萄牙，还有地中海里的岛国马耳 他等等，当地建筑从自然条件出发，形成一种很独特的风格， 统称“地中海风格”。这种风格又因地域的不同而演变，比如 法国南部叫做“普洛旺斯风格”，意大利朝西的滨海区一带叫 做“托斯卡尼风格”（国内一般叫“托斯卡纳风格”），而西 班牙南部叫做“安达卢希亚风格”，在这些风格之下，还因为 靠海或者进山不同，再细分为好多亚风格，因此，笼统的称谓 仅仅是一种大类型的描述，并不准确。
本专题所探讨的西 班牙风情小镇即为最 典型的风情化取向产 品，通过横向的比较 更容易理解西班牙风 情小镇的市场取向与 产品营造特征。
社区观感体验的五种取向
取向
增值模式
建筑感觉
关键词
经典化 风情化
心理增值、圈层增值
体验增值、空间假定增 值
金碧辉煌、门禁森 严、厚重繁复、高 台阔府
浓郁情调、自然变 化、闲适的场所感
基于某种一般“产品特征”、“产品形式”的开发模式很容易被 替代，西班牙风情小镇类项目的未来发展必然趋势是 提高“社区营 造”的价值，不再是产品突袭， 这是本专题的核心意图之二，并希 望大家共同延展。
研究目的及研究线索
研究目的：
加深对西班牙风情小镇产品模式与社区营造的认知 从企业经营的角度看此类项目的不同市场取向与产品策略
通过案例把握该类社区营造的流变趋势及具体手法
研究线索：
通过对万科、龙湖、中惠三个典型企业在该类社区、该类产 品模式上的开发选择差异比较，把握设计手法之后的核心理念， 技术表象之后的商业意图。
目录
1、西班牙风格的辨证探讨 2、西班牙风情小镇在开发中的基本特征 3、不同企业的策略选择和分析 4、西班牙风情小镇的社区营造（案例）
1
海湾式布局
西班牙是海洋国家， 所以“水”是西班牙风 格的灵魂元素之一，一 些西班牙项目通常在空 间分割中使用水系、绿 化带为分隔媒介，使社 区与外部自然区分，由 社区空间到生活空间， 水岸气息散落每个角落， 体现了建筑与水与人的 完美和谐。