房地产开发-施工流程

确定设计方案 设计单位 业主
委托
勘察单位
设计方案
勘察方案
组织设计招标评审
形成评审意见
确定送审设计方案 返回
初步设计
委 托
业主（承包管理部门）
递交文件：〈规划条件通知书〉； （审定设计方案〉；设计标准
设计单位
〈可行性研究 报告批复〉 〈规划设计 条件通知书〉 〈审定设计 方案通知书〉
规划部门连同各部门 （环保、市政、公用、 消防、供电、电信等）
送审可行性研究报告
环保局
开发部 （1） （2） （3） 计委部门 （1） （2） （3） 可行性研究报告批准文件
（2）
（4） 市政、供电、 （1） 公用、电信
注： （1） “四源”可行性规划方案审批意见 （2）《环境影响评估报告》 （3）《项目建议书的批复》 （4） “四源”可行性规划方案
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土地征用与拆迁 建设用地规划许可证
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建设工程在开工时，必须具备下列条件：
1 开发项目已列入年度基本建设开工计划 2 建设用地范围内的拆迁工作能够保证施工进度的需要 3 建设用地实现了“三通一平” 4 建设工程所需资金、建筑材料设备和市政、共用设施等 条件均已落实 5 已具有设计单位（有设计资格证书）设计的施工图 6 已取得了建设工程规划许可证 7 施工单位已经确定
检查
监理单位 质监站
实际工程 质量状况
整改方案 返回
总承包管理组织结构图 总承包管理 工程部
职能
资金管理 施工单位1 施工单位2
进度管理
质量管理
安全管理
施工单位N
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1投资方向调节税缴纳或免缴证 2计划部门下发的年度计划文件
地税局 纳税凭证 或免缴证明
当地计划部门 固定资产 投资许可证 返回
其他手续包括：
• 办理质量监督注册登记手续 • 办理开工统计登记 • 办理开工前审计 • 报装施工用水，电路 • 协调街道环卫部门 • 协调交通管理部门 • 交纳绿化建设费，签订绿化协议 以上所有手续均由工程部负责组织当地项目公司办 理
规划部门
房地局对相关 国有土地拆迁意见 政府部门对 征用集体土地批复
建设用地规划许可证
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申请项目选址 申请规划设计条件
审定规划方案
确定设计方案
初步设计及 施工图设计
领取建设工程规划许可证 返回
申报项目选址 设计单位
（4 ） （5 ） （8 ）
开发部
（1） （2） （3） （6） （7）
计划部门
业主
签订设计委托书
设计单位
规划设计方案草案 规划设计方案草案包括： 总平面图、立面图、剖面图、 分层平面图及技术经济指标 和设计说明
规划部门
审批文件
返回
审定规划设计方案 开发部
规划设计条件通知书
设计单位
项目方案设计
规划部门
项目方案设计包括： 总平面图、各层平面图、立 面图、剖面图和方案说明书
审定设计方案通知书 返回
（3 ）
（5）（6）
开发部
（1）（2） （5）（6） （3）（4）
文件返还
规划部门
规划设计条件通知书
（1）〈项目建议书的批复〉 （2）〈选址规划意见通知书〉 （3）建设用地规划许可证 （4）建设单位对拟建项目的说 明 （5） 拟建方案示意图 （6）地形图
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委托规划设计方案 开发部
〈设计条件通知书〉
（1） （2） （3）
设计单位
项目建议书
总承包单位
开发部
（1） （3） （2） （4）
文件返还
注： （1）地理位置图与规划方案 的总平面图 （2）土地使用单位主管部门 批复文件 （3）《项目建议书》 （4） 《规划要点通知书》
计委部门
《项目建议书的批复》
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编制可行性研究报告
业主
（1） （2） （3）
返回
施工进度管理
施工单位
上 报 1人力计划 2设备计划 3施工进度计划
工程部
审核
施工组织设计 审定方案 施工进度计划
对比
实际工程进度
调整方案 返回
施工设计变更 施工单位 工程部
设计变更建议
施工图预算
工程部
设计单位 施工结算
设计变更通知书
返回
施工质量管理 施工单位
质量保证方案
质保实 施方案
工程部
政策
年度投资计划
可行性 研究报告
各种税费
项 目
月度投资计划
融
资
和
资
金
安
排
修订资金需求
销售计划 及执行情况
编制总体施工方案
施工监理
销售
返回
销售部
销售计划的 执行情况
开发部
资金需求
工程部
资金需求
项目公司1 项目公司2 项目公司N
投资计划 财务部
融资计划 执行情况
策划融资部 资金收支预算表
明确资金缺口
融资计划书
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建设阶段
施工场地的 三通一平
工程部
业主
组织 结构图
根据合同
三通一平
进度管理
质量管理
资金管理
设计变更
施工协调管理
返回
资金管理
业主
投资计划
总承包部门
资金投入计划
调整后资金需求
工程部
调整资金需求
确定总体施工方案 按计划资金划拨
施工单位
返回
竣工阶段
办理单项工程的验收
办理项目的综合验收
返回
办理单项工程 的验收 工程部
工程部
核准招标资格 发出招标文件 招标申请、登记 编制招标文件 送审招标文件
招标办
核准招标文件
返回
编制送审标底 开发部
1施工图 2其他与招标有关 的文件资料
工程部
总承包管理部门
编制标底
经确认的标底
业主
招标办
经确认的标底
经核准的标底
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发中标通知书 签工程承包合同 工 程 部 组 织
业主
招标通知书 招标文件
项目运作主要程序
项目选址
前期工作
工程建设
物业管理
可研
土地取得
规划设计
财务部 开发部
建设 运营部 建设单位
工程部 总承包管 理单位 返回
开工
施工
竣工
财务部 开发部
建设 运营部
工申报规划要点
送审项目建议书 领取批准文件
编制可研性 研究报告
送审可行性研究报告
申请单项工程竣工验收
当地质监部门
验收小组
业主 当地质监部门 施工单位 当地设计院 验收小组 工程部 监理单位
办理验收
返回
办理项目的综合验收 工程部
申请办理项目综合验收 并保证具备验收条件
业主
当地主管部门
组织
验收工作组
1全过程的开发程序查验 2质量鉴定
验收报告
工程质量竣工检验证书 返回
初步设计
编制送审可行性 研究报告
初步设计报告 及设计说明
〈环保影响评估 报告批复文件〉
初步设计批复文件 施工图设计
设计单位 返回
领取建设工程规划许可证 计委和建委
（6）
业主 （承包管理部门）
（1）（3） （4）（5）
设计单位
（2）
（1）〈审定设计方案通知书〉 （2）设计资料，包括总平面图， 施工设计图 （3）〈项目开发手册〉 （4）〈工程档案登记证明〉 （5）其他文件，包括有关协议， 批准文件 （6）年度开工计划
年度项目转正 规划部门
建设工程 规划许可证 返回
开工阶段
编制送审招标文件 编制送审标底 发中标通知书 签工程承包合同 工程建设招标
签定监理合同
领取固定资产 投资许可证
其他手续
领取建设工程开工证 办理开工证
返回
编制送审招标文件 业主
投资计划
总承包管理部门
开工审批表 施工图纸 其它与招标相关的文件资料
建设地点征求意见文件
文件返送
规划部门
选址规划通知书
（1）〈项目建议书的批复〉 （2）建设单位或其上级主管部门申请用 地的函件 （3）建设地址申请书 （4）建设工程选址研究报告 （5）建设工程规划方案 （6）工程情况的主要说明和选址要求 （7）拟建方案 （8）意向位置 的地形图
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申请规划设计条件 土地环节 设计单位
工程部
（2）
业主
拆迁申请
提交文件（1）（2）
房地管理部门
返还
拆迁许可证
（1）国有土地使用证明文件 （2）拆迁方案与计划
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在质量监督检查中，建设单位应具备如 下文件：
1《建设工程开工证》和《工程质量监督通知书》 2 施工承包合同（副本） 3 工程地质勘察报告 4 工程施工图纸（全套设计图纸） 5 施工单位的资格、质量保证体系和保证工程质量的主 要措施
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办理开工证 必备条件 工程部 所需文件
当地主管部门
建设工程开工证
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申请建设工程开工证，必须提交以下文 件：
• • • • • • • • 全部盖章完毕的开工审批表 《基本建设项目开工审计表》 《固定资产投资许可证》 列入年度正式开工计划的批件 《房屋拆迁许可证》 “四源”供应协议，电力、电信等供应协议 工程质量监督登记文件 项目的工程建筑安装合同副本
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申报规划要点
中国勘察设计协会 设计单位
（3）
（1） （2 ）
开发部
（1） （2）
（3）
文件返还
规划管理局
注： （1） 拟建工程方案示意图 （2） 1：2000或1：500地形 图蓝图2份， 其中1份用铅笔 画出用地范围 （3）建设单位对拟建项 目或方案的说明