当前房地产市场呈现结构性和阶段性过剩
房地产市场的行业集中度分析
03
行业集中度分析方 法
行业集中度的定义
行业集中度是指行业内少数几家企业 所占市场份额的大小，反映了行业的 市场结构和企业的市场势力。
行业集中度是衡量一个行业市场结构 的重要指标，对于了解行业的竞争状 况、制定企业竞争策略和政府监管政 策具有重要的意义。
行业集中度的测量指标
市场份额
市场份额是衡量企业市场地 位的重要指标，通过计算行 业内各企业的销售额、产量 等指标，可以得出各企业的
20世纪90年代至21世纪初，随 着城市化进程加速和经济发展， 房地产市场进入快速发展阶段。
近年来，政府对房地产市场进行 了一系列调控政策，市场逐步进 入调整阶段。
房地产市场的现状与特点
现状
当前，我国房地产市场呈现出总量过剩、结构失衡的特点，部分城市存在房价高涨、供求失衡等问题 。
特点
房地产市场具有地域性、周期性、政策敏感性等特点，与宏观经济、金融市场等密切相关。
建立合理的退出机制，鼓 励企业主动退出低效、无 效的市场，提高行业整体 效率。
调整区域布局
一线城市
优化资源配置，提高土地利用效率，控制房价上涨。
二三线城市
鼓励企业拓展市场，扩大市场份额，促进区域协调发 展。
农村地区
引导企业参与新型城镇化建设，开发适合农村市场的 房地产产品。
创新产品与服务
绿色建筑
研究目的
分析房地产市场的行业集中度
通过对房地产市场的行业集中度进行深入分析，了解当前市场的企业数量、规模和市场 份额等情况，探究其对企业竞争、市场稳定和政策制定的影响。
探讨行业集中度的合理区间
研究不同国家和地区房地产市场的行业集中度，探讨合理区间，为政策制定提供参考。
提出政策建议
2022年我国房地产行业现状及趋势分析
2022年我国房地产行业现状及趋势分析2022年，中国楼市经受了从冷清、转晴到逐步回暖的过程。
在这一年里，330新政、央行降准降息、全面放开二孩等一系列利好政策的出台，让购房者有信念出手买房，最终实现了年底销量的翘尾。
而这一波回暖是昙花一现还是绝地反弹的开头。
2022年的结束，许多人对2022年房地产市场开头有了展望，以下是2022年我国房地产行业现状及趋势分析：2022房地产行业状况分析2022年以来，随着一系列利好政策的出台，楼市渐渐回暖。
据亿翰智库数据显示，1-11月，30家典型企业中包含万科、保利、恒大、华润等15家大牌房企完成了全年业绩目标的90%。
但由于库存压力巨大，其他房企业绩完成状况不甚抱负。
不明朗的现状让2022年的市场显得更为扑朔迷离，房地产市场毕竟是能再次焕发活力，还是将持续走低呢？为此凤凰房产成都站采访了多名专家人士，大部分专家认为2022年房价或将上涨，但整体市场进展还是较为平稳的。
不过也有专家认为，2022年的市场状况可能会连续恶化。
目前楼市部分地区萧条、房企分化严峻，实力强、现金流多、能抵挡寒冬的企业才能生存。
特殊是像保利、华润等央企，囤积了大量的现金，而且拥有强大的销售力气，其业务也分散于世界各地，才能度过寒冬。
今年房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。
因总体上仍旧供大于求，待售房或许需要五到十年才能卖完，所以2022年状况不会有明显的改善，可能还会连续恶化。
目前商品房库存巨大，有增无减。
特殊是全国商业库存比住宅库存风险大，二三四线城市土地供应过剩。
如何去化库存与防止过剩的供应，是2022年政府主要的任务。
而2022年的全国房地产市场，将稳中有涨，量稳价升，全年保持去库存、平稳、分化的进展态势。
上半年楼市复苏回暖，下半年楼市火热谨慎。
按2022年楼市形势与政策来看，市场波动未全面结束时，2022年房价将连续上涨，成交量维持10亿平方米以上，政策为去库存将变得更加宽松。
房地产市场供求关系
房地产市场供求关系房地产市场一直以来都是经济发展的重要指标之一，供求关系的平衡直接影响着房地产市场的稳定和发展。
本文将探讨房地产市场供求关系的重要性以及如何适应和调整市场需求和供给。
房地产市场供求关系的定义房地产市场的供给指的是可供出售和出租的房地产物业数量，而需求则代表着购买和租赁这些物业的人数和他们对房地产的需求量。
供求关系的平衡意味着供给物业的数量和市场对该物业的需求量之间的适当匹配，这种匹配不仅仅关乎数量，还包括物业质量、地理位置、价格和个人需求等多个因素。
供求关系对房地产市场的影响供求关系的平衡与失衡直接影响着房地产市场的稳定性、价格走势以及投资者和消费者的信心。
当供求关系失衡时，可能会出现以下情况：1. 过剩供给：供给过多，而需求不足，导致房地产市场的过剩现象。
过剩供给会导致房地产价格下跌，开发商陷入困境，投资者和贷款机构面临损失。
此外，过剩供给还可能导致房地产泡沫的形成，当泡沫破裂时，会引发金融危机。
2. 供需匹配不当：供给和需求之间的匹配不当可能导致一些地区或物业类型的供应过剩，而其他地区或物业类型的供应不足。
这会导致市场分化和资源浪费，影响市场的均衡发展。
调整房地产市场供给和需求的方法为了确保房地产市场供求关系的平衡和市场的稳定发展，需要采取一系列措施来调整供给和需求：1. 政府干预：政府可以通过制定和执行相关政策，引导和管理房地产市场供求关系。
例如，调整土地供给计划，控制审批和开发速度，以避免供应过剩。
此外，政府还可以通过调整贷款政策和征收房地产税等手段影响市场需求。
2. 供给侧结构性改革：通过改革提高房地产企业的供给能力和服务质量，优化供给结构，满足市场需求。
这包括提升土地利用效率，优化建设规划，推广绿色建筑等。
3. 增加住房保障和贷款便利度：为低收入人群提供适宜的住房保障政策，同时提供贷款、按揭、租赁等金融服务，以促进市场需求。
4. 数据分析和预测：利用大数据和市场研究，提前预测市场需求和供应变化，及时调整供应计划，避免过剩供给或供应不足。
我国房地产市场结构性失衡分析
我国房地产市场结构性失衡分析作者：赵翠芬来源：《经济师》2009年第10期摘要:文章阐述了我国房地产市场供求不均衡现状,指出了房地产市场供求结构性失衡的具体表现,并分析了房地产市场供求结构性失衡的原因,提出了改善不均衡供求结构的对策,以促进我国房地产市场稳定健康发展。
关键词:房地产市场供求关系结构性失衡中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1004-4914(2009)10-234-02随着我国房地产业的迅速发展和房地产的逐步市场化,供求关系直接影响房地产行业的发展。
由于购房主体的变化和需求的多样化,空闲房也就应运而生。
一方面,住房投资规模的不断扩张,价格却居高不下,加上投机行为的大幅增加,导致空置房大面积出现;另一方面,无房户无力支付却又翘首以待,正是基于空置的商品房与房产需求的过度,存在着明显的供需矛盾,势必导致我国房地产市场结构性供求失衡的现象长期存在,影响着我国房地产行业的健康、稳定发展。
一、我国房地产市场供求现状2007年11月,全国房地产开发景气指数创三年来新高。
但此后,受金融危机的影响,加上房地产市场内部矛盾重生,房地产市场步入调整时期。
2008年以来,全国范围内房地产成交量持续低迷。
据国家统计局报告显示,2008年1—12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%。
其中,商品住宅销售面积下降20.3%;商品房销售额24071亿元,同比下降19.5%。
其中,商品住宅销售额下降20.1%。
截至2008年12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比1—11月提高6.5个百分点。
其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。
通过分析2008年我国房地产市场供求状况,可以看到,目前,房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,许多开发商遭受了巨大损失甚至破产倒闭。
二、房地产市场供求结构性失衡的具体表现实际上,近几年来,我国房地产市场商品房空置与过量需求现象就已经普遍存在,集中表现为供给与需求的结构性矛盾。
加快建立房地产业发展新模式
加快建立房地产业发展新模式随着经济的快速发展，房地产业也成为推动经济增长的重要支柱之一、然而，当前的房地产业模式在许多方面存在问题，需要加快建立新的发展模式，以更好地适应经济发展的需要。
本文将从以下几个方面探讨如何加快建立房地产业发展新模式。
首先，需要加快推进城镇化进程。
随着城市化的加快，城市的人口规模和居民需求不断扩大，对房地产市场提出了更高的要求。
因此，加快城镇化进程，提高城市的发展水平和质量，将成为房地产业发展新模式的基础。
在推进城镇化的过程中，要充分利用科技创新，推动智慧城市建设，提高城市的发展效益。
其次，需要加快推进房地产供给侧结构性。
目前，我国房地产市场供需矛盾明显，供给过剩和需求不匹配问题比较突出。
因此，必须转变传统的开发模式，优化土地利用方式，加快推进房地产供给侧结构性。
要加强土地管理，实行差别化出让政策，推动土地集约利用，提高土地使用效率。
同时，要鼓励创新企业模式，提升房地产开发的质量和效益。
第三，需要加快推进房地产产业升级。
随着经济的转型升级，房地产业也需要进行产业升级，加快实现从以住房为主的产业向以住宅+商业+文化综合为主的产业转变。
要加大对住宅以外业态的支持力度，鼓励发展商业、文化、旅游等多元化业态，提升整个房地产业的附加值。
同时，要加强创新体系建设，提高科技含量，推动房地产业走向高端化、智能化发展。
第四，需要加快推进房地产业绿色可持续发展。
随着环境问题日益凸显，绿色建筑已经成为房地产业发展的必然趋势。
因此，要加快推广绿色建筑和低碳生活理念，促进房地产业向绿色可持续方向发展。
要加强对绿色建筑的支持和引导，加大对节能环保技术的研发和应用，推动整个房地产产业链的绿色转型。
总之，加快建立房地产业发展新模式是当前房地产市场发展的重要任务。
只有加快推进城镇化进程，推进房地产供给侧结构性，实现产业升级和绿色可持续发展，才能更好地适应经济发展的需要，推动房地产业向高质量发展的方向迈进。
上海房地产市场分析与思考
上海房地产市场分析与思考上海是中国经济发展最快的城市之一，房地产市场也一直以来都被视为上海经济增长的重要推动力。
然而，近年来上海房地产市场出现了一些新的变化和挑战。
本文将对上海房地产市场进行分析，并提出一些思考。
首先，上海的房价一直以来都居高不下。
由于上海的经济活力和人口流入，房地产供不应求，导致房价不断攀升。
与此同时，房地产市场也存在一些泡沫的疑虑，其中一部分房地产项目由于过度投资而面临潜在风险。
这引起了政府的重视，并出台了一系列政策措施，以控制房价上涨速度和房地产市场的风险。
其次，上海的房地产市场也存在一些结构性问题。
一方面，高端房地产项目过多，而中低端房地产项目相对不足，导致市场供需不平衡。
另一方面，房屋空置率较高，一些投资者将房地产作为投资工具而非住房需求，导致了一些房屋资源的浪费。
因此，政府需要采取措施促进中低端房地产的开发，并引导投资者将房地产作为长期居住的选择。
此外，随着上海经济的快速发展和人口的不断涌入，房地产市场也面临着土地资源的紧缺问题。
政府需要合理规划土地使用，并鼓励开发商采取节约用地的设计和建设方式，以提高土地的利用率。
同时，政府还需加强对房地产市场的监管，加大对违规开发商的打击力度，以保护消费者的合法权益。
对于以上问题和挑战，上海的房地产市场可以采取一些应对措施。
首先，政府可以进一步完善房地产政策，加大对房价过快上涨和房地产泡沫的控制力度，以维护市场的稳定和秩序。
其次，政府可以鼓励和引导开发商开发中低端房地产项目，以满足市场多样化的需求。
此外，政府还可以加强与土地部门的协调，合理规划和利用土地资源。
综上所述，上海的房地产市场面临着一些新的变化和挑战。
政府和相关部门需要加强对市场的监管和引导，促进市场的健康发展。
只有在政府的有效引导下，上海的房地产市场才能够实现可持续发展，为经济增长和社会稳定做出更大贡献。
上海是中国经济发展最快的城市之一，房地产市场也一直以来都是上海经济增长的重要推动力。
房地产行业的系统风险与防范措施
防范措施的效果
针对以上风险，政府和企业采取了一 系列防范措施。这些措施包括加强市 场监测、调整供求关系、优化融资结 构、降低负债率、提高企业管理水平 等。这些措施取得了一定的效果，但 仍然存在一些问题和挑战，需要进一 步改进和完善。
展望
未来发展趋势
随着中国经济的发展和人口结构的变化，房地产市场仍将是中国经济的支柱产业之一。未 来，房地产市场将呈现出多元化、专业化、精细化的发展趋势，同时，绿色建筑和智能化 将成为新的发展方向。
02
房地产行业的系统风险
市场风险
总结词
市场风险是指由于市场需求、竞争状况和价格波动等因素引起的房地产市场不确 定性，对房地产企业的经营和盈利造成影响。
详细描述
市场风险通常包括市场需求变化、竞争加剧、价格波动等方面。在房地产市场中 ，如果需求下降或竞争激烈，企业可能会面临销售困难和利润下降的风险。同时 ，房地产价格波动也可能对企业的资产价值和融资能力产生影响。
积极与政府部门沟通，争 取政策支持和优惠，降低 政策风险的影响。
灵活应对政策调整
在项目规划和实施过程中 留有余地，以便在政策调 整时及时调整策略。
金融风险的防范措施
控制负债率
合理安排融资结构，控制负债规模，避免过度杠 杆化。
多元化融资渠道
通过多种融资方式，如股权融资、债券融资、信 托融资等，降低单一融资渠道的风险。
THANKS
详细描述
利率风险是指利率变动对房地产企业融资成本和资产价值的影响。流动性风险是指企业在资金周转和 债务偿还方面可能面临的困难。信用风险是指借款方或合作伙伴违约的可能性，可能导致企业面临财 务损失。
法律风险
总结词
法律风险是指房地产企业在经营活动中可能面临的法律问题和纠纷，包括合同纠纷、产 权争议和法律监管等。
房地产市场对建筑业的影响
人才流动性的提高
03
随着房地产市场的波动，建筑业的人才流动性也逐渐提高，企
业需要加强人才管理和留任机制。
04
房地产市场对建筑业 的挑战与机遇
建筑业的竞争压力
房地产市场波动
房地产市场的繁荣和萧条对建筑业产生直接影响，市场波 动可能导致建筑项目减少或暂停，从而增加建筑企业的竞 争压力。
成本压力
随着原材料、人工成本的上涨，建筑企业需要应对成本压 力，同时还需要在竞争激烈的市场中保持价格竞争力。
随着个性化需求的增加，定制化建 筑逐渐成为趋势，满足不同客户对 建筑功能和外观的个性化需求。
建筑业的市场需求
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城市化进程
随着城市化进程的加速，城市基础设施、住宅、 商业等建筑需求不断增加，为建筑业提供了广阔 的市场空间。
旧城改造
随着城市化的深入，旧城改造和城市更新成为建 筑业的重要市场需求，涉及建筑物的加固、改造 和翻新等。
技术创新推动
建筑业的发展推动了技术创新和产业升级，提高了产 业的核心竞争力。
03
房地产市场对建筑业 的具体影响
建筑业的市场规模
市场规模扩大
随着房地产市场的繁荣，建筑业的市场规模 也不断扩大，为建筑企业提供了更多的发展 机会。
市场竞争加剧
房地产市场的竞争也加剧了建筑业的市场竞争，促 使建筑企业不断提升自身的竞争力。
随着环保意识的提高，绿色建筑逐渐成为建筑业 的发展趋势，推动了建筑业的可持续发展。
建筑业的人才需求
高技能人才需求增加
01
随着建筑业的发展和技术创新，对高技能人才的需求不断增加
，如高级工程师、项目经理等。
人才培养体系的完善
02
为了满足人才需求，建筑业需要完善人才培养体系，加强技能
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倪鹏飞：当前房地产市场呈现结构性和阶段性过剩
主持人严晓宁：针对刚刚公布的7月份大中城市房价数据，以及房地产上市公司半年报的情况，我们应该如何来看待当前房地产市场的形势以及未来的走向？今天的首席看市，我们邀请了中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞先生一起来讨论这个问题。
今年一月份70个城市当中，房价环比下跌的是6个，二月份是4个，三月份4个，四月份8个，五月份是35个，六月份达到55个，那么倪先生怎么看待这个数据这种变化？
中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞：我感觉它应该是这样来概括，中国房地产的价格，从年初的平均或者是总体下降，到逐渐演变为全面的下降。
那么我们一般用销售面积、销售价格、销售额来判断全国的平均价格，也就是总体价格。
这个价格在1—2月份的时候，已经出现了下降，就是说销售额的下降大于销售面积的下降。
但是从这几个月的情况来看，就是大中城市，也就是这70个大中城市，过去都是在市场的分化当中，一般都是在上涨的。
那么房地产价格下降的城市数量正逐渐增加，直到这一次只有两个上涨，这个就进一步说明，中国房地产的价格从总体或者平均的下降，已经转化为全面的下滑。
主持人：如果是这样理解的话，我们再来说一说价格背后的这个供求关系的变化，因为我也关注到，您最近发表观点，公开指出说，认为目前房地产整个的供求关系，由原来的需求大、供给少，变成现
在的阶段性和结构性的供给的过剩，怎么理解您的这个观点？
中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞：结构性过剩这个是以前就存在的，就是说，三四线城市，特别是中小城市，在2010年以来供给远远大于需求。
另外一二线城市实际上是需求大于供给这样一个状态，所以我们说那个过剩是结构性过剩。
那么从现在的情况来看，一二线城市，包括一线城市，也出现了价格下降，销售下降，供给过多这样的一个情况。
那也就是说我们现在出现了一个整体的、阶段性的一个过程，这个阶段性过程是从现实的需求，或者有支付能力的需求相对于供给来说，它是过剩了。
但是相对于真实的需求，实实在在的需求来看，那么中国还是有缺口的，还是不足的，所以我们说这个过程应该是阶段性过剩。
主持人：假如说目前这样一种状况的话，统计数据似乎显示说，中国的房地产价格已经进入到一种量价齐跌这样的一个过程里面，那么这种过程是不是会形成趋势，那么接下来的这种以价来换量的这种态势能不能形成呢？
倪鹏飞：我感觉这主要要看下半年的金融环境，特别是货币政策和信贷政策。
现在从开发商的角度来看，尽管形势比较严峻，因为这个房价、定价还是处在开发商手上的，尽管形势很严峻，如果他能承担起有资金支持的话，他还是要坚持。
如果下半年的信贷形势比较严重，经过这么长时间，他的资金压力应该会变得越来越大，下半年以价换量这种局面，还是有可能形成的。
从我们目前形势的判断来看，下半年的金融形势，也就是货币政策和信贷政策不会有太大的宽松，
所以我认为下半年以价换量这个局面形成的可能性比较大。
主持人：也就说您的判断，总体是认为今年下半年房地产市场，还是会呈现出一个继续下跌的走势？
倪鹏飞：是的。
主持人：假如说是这样的话，您认为本轮中国房地产市场调整的整体周期，可能会有多长时间？
倪鹏飞：我认为这个周期应该比此前的一些调整要长一些。
我现在是这样判断的，我们这一次调整，实际上是三期的一个叠加。
一个从长期来看，我们城市化，从加速增长向匀速增长这样的一个转变，他的住房需求，也是从加速增长向减速增长这样的一个转变，这是从长期来看。
从中期来看，我们房地产的调整，按照一般周期来说，是十年一个周期，所以1998—2007年、2008年那个时候，应该是一个，要从自然来说，是很大的一个调整时期。
但是由于金融危机，由于政府的干预，所以使这个调整没有实现、没有继续，一直延续到现在。
所以基于这样，现在应该说是前期的一个调整。
第三个，每年一次的周期性的一个波动，也就是供给的一个波动，所以这三期叠加在一起，那么就决定首先这个调整时间，要有一个较长的一个持续；第二个，调整后的形势，市场形势和此前有很大的不同。
总体上来说，再也不可能有此前的这种价格和销售量的高速增长，可能是一个相对稳的，中速或者低速这样的一个增长，这样一个局面。
主持人：中国房地产价格很难实现一个高速增长，似乎现在市场当中已经是一个共识了，关键的问题是说，这一轮调整的周期不管它
有多长的话，调整的空间和幅度，您认为是会从房地产的价格的高点向下调整吗？多少空间？
倪鹏飞：我认为当前还不是价格调整的问题，还是销售量和库存的调整。
一个是库存的调整、去库存，第二个是去空置。
这两个调整，从国际经验来看，这类调整有两种，一种是价格维持相对稳定，或者是稍微的下降，量的一个调整，还有一个当然是价格的大幅下跌的调整。
目前由于中国的城市化还在进行，加速进行，刚需、真实需求还在支持，所以价格大幅度下跌的这个调整的可能性还是不大的。
但是在价格保持稳定的情况下，吸收过去价格上涨的泡沫，然后在量上，在空置率和库存率上，可以有一个调整的时间。
主持人：您认为这个调整周期，假如说这个前提是认为比较长的话，您认为会大概多少时间？
倪鹏飞：我认为如果是，当然我们还要用这种价格来衡量，也就从价格来衡量的话，从负转正，以至于我们要从销售、销售量或者是交易来看，由负转正，可能又需要两年左右的时间。
主持人：假如说结合您掌握的数据来分析一下房地产未来格局的话，您认为中国的房地产市场，房地产企业，未来的格局将会是怎样的？
倪鹏飞：这个我认为已经是很明显的一个事实了。
尽管说在业内也是形成共识的，未来应该是一个垄断格局的。
市场结构，事实上现在一直在向这个方向走，只是说在房地产形势较好的情况下，一些企业大量地进入，甚至于一些项目企业大量地进入，可能使大家觉得有
一些变化。
但其实总体的趋势，是向着垄断竞争这个格局形成，所谓垄断竞争就是有一些著名的品牌的企业、大企业来垄断整个的市场。
当然它不是一家，有多家垄断企业，那么未来特别是在房地产市场出现调整，出现衰退的情况下，大企业或者是品牌企业经济效益比较好的企业，它的市场范围会进一步扩大。
而一些中小企业、资金条件相对较差的企业，它们可能就面临着被淘汰、被洗牌这样的一种局面。
主持人：其实现在从您谈到的这些垄断有品牌优势的大企业来看，它们所采取的战略也还是有一些分化的，比如说有些企业采取了一种韬光养晦、静观其变这样的一种战略，也有一些企业还是继续采取一种比较积极的策略，您认为说这些大企业未来当中胜出跟他们选择哪些战略是不是有直接关系？
倪鹏飞：你这个讲的，我认为非常好，就是我刚才说的，总体上来说是大企业应该在这个调整中，应该是处于更有利地位，中小企业应该是处于不利的地位，但事实上在大企业，它的情况也是非常复杂的。
总的来说我认为应该是选择多样化、综合性开发这样的企业会更好一些。
2014年08月18日央视网。